Texte intégral
Du 11 mars 2024
5AA
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/02230 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAB4
[T] [V] épouse [L], [F] [L]
C/
[J] [N] épouse [Z]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 11/03/2024
Avocats : Maître Christian BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES
Me Anne-geneviève HAKIM
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 11 mars 2024
JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEURS :
Madame [T] [V] épouse [L]
née le 31 Mai 1943 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Anne-geneviève HAKIM (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Monsieur [F] [L]
né le 29 Septembre 1946 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Anne-geneviève HAKIM (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDERESSE :
Madame [J] [N] épouse [Z]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître Christian BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 15 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 25 novembre 2013, Mme [T] [V] épouse [L] et M. [F] [L] ont donné à bail à Mesdames [J] [N] épouse [Z] et [H] [X] épouse [B] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 5], pour une durée de trois ans avec prise d'effet au 2 décembre 2013, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 780 euros et d'une provision sur charges mensuelle de 21 euros.
Madame [H] [X] est décédée le 11 octobre 2014, de sorte que Madame [J] [N] épouse [Z] est demeurée seule titulaire du contrat de bail.
Par acte d'huissier en date du 4 janvier 2022, les bailleurs ont délivré congé pour vendre pour le 1er décembre 2022.
La locataire n'a pas accepté l'offre et s'est maintenue dans les lieux.
Le 09 juin 2023, Mme [J] [N] épouse [Z] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Gironde d'une déclaration de surendettement, déclarée recevable le 22 juin 2023. Estimant que sa situation était irrémédiablement compromise, la commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant un effacement de ses dettes.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, Mme [T] [V] épouse [L] et M. [F] [L] ont assigné Mme [J] [N] épouse [Z] à l’audience du 12 septembre 2023 du juge des contentieux de la protection, aux fins notamment de validation du congé délivré, d'expulsion de Mme [N] [J] épouse [Z] et de condamnation de celle-ci à une indemnité d'occupation.
Après des reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 15 janvier 2024.
Mme [T] [V] épouse [L] et M. [F] [L], représentés tous deux par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de la notice d'information annexée à l'arrêté du 13 décembre 2017, de :
-débouter Madame [N] épouse [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-valider le congé délivré le 4 janvier 2022,
-constater la résiliation du bail à défaut de suite positive donnée à l'offre de vente à hauteur de 240.000 euros inscrite dans le congé pour vendre notifié à la locataire le 4 janvier 2022 pour le terme du bail soit le 1er décembre 2022,
-constater que Madame [N] épouse [Z] n'a pas quitté les lieux le dernier jour du préavis, soit le 1er décembre 2022, en application en particulier de l'article 2-2-4-2 de l'annexe de l'arrêté du 13 décembre 2017,
-ordonner l'expulsion de Madame [N] épouse [Z], occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef de la maison d'habitation sise [Adresse 5]) dont s'agit, sans délai et avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique,
-fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges afférents au logement (total de 845,91 euros pour décembre 2022 puis 873,66 euros à compter de janvier 2023), augmentée des sommes dues au titre de la régularisation des charges justifiées,
-condamner Madame [N] épouse [Z] à leur payer l'indemnité d'occupation à compter du 2 décembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
-constater l'effacement de la dette de Madame [N] épouse [Z] à hauteur de 5.932,38 euros suivant décision de la commission de surendettement du 22 juin 2023,
-condamner Madame [J] [N] épouse [Z] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 6.094,69 euros au titre des arriérés d'indemnité d'occupation à la date de l’audience (échéance de janvier 2024 incluse), somme à compléter des indemnités d'occupation postérieures échues à la date de l'audience, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,
-condamner Madame [N] épouse [Z] au paiement de la somme de 273,04 euros correspondant aux frais du constat dressé le 1er décembre 2022,
-condamner Madame [J] [N] épouse [Z] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris d'exécution.
Ils font valoir qu'en l'absence d'acceptation de l'offre de vente par la locataire, le congé a produit ses effets et que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2022. Par conséquent, ils sollicitent l'expulsion de Mme [N] épouse [Z] et s'opposent à la demande de délai d'expulsion formulée par elle. Ils considèrent subir un préjudice du fait de cette occupation. Ils précisent que la locataire ne justifie d'aucune démarche antérieure pour son relogement, qu'elle a déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux auxquels s'ajoute le bénéfice de la trêve hivernale. Ils sollicitent par ailleurs le paiement par Mme [J] [N] épouse [Z] d'une indemnité d'occupation.
En défense, Mme [J] [N] épouse [Z], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection au visa des articles L. 741-2 et L. 741-9 du code de la consommation :
*A titre principal, de :
-débouter les consorts [D] de l'ensemble de leurs prétentions et demandes,
-prendre acte du redressement judiciaire sans liquidation judiciaire prononcé à son égard le 22 juin 2023,
-déclarer éteinte la dette pour les loyers impayés jusqu'à juin 2023,
-ordonner la mise en place d'un échéancier pour la dette de loyers impayés depuis juillet 2023,
*A titre subsidiaire, d'ordonner son expulsion à l'issue d'un délai de six mois, renouvelable, débutant à compter de la fin de la période de trêve hivernale,
*En tout état de cause, de laisser la charge de ses dépens à chaque partie.
A titre principal, elle conclut au rejet de l'ensemble des demandes adverses. Elle rappelle qu'elle bénéficie de la trêve hivernale allant du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024. Elle indique qu'au regard de son état de santé, son âge, de ses recherches infructueuses de relogement, son expulsion du logement serait dommageable et dangereuse pour elle. Elle sollicite que les demandeurs soient déboutés de leur demande en paiement en ce qui concerne la dette antérieure et jusqu'au loyer de juin 2023, conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde. S'agissant de la dette postérieure à cette décision, elle sollicite un échelonnement de son paiement. A titre subsidiaire, elle demande en plus du bénéfice de la trêve hivernale des délais d'expulsion à l'issue de cette trêve.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validation du congé et l’expulsion
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 2 décembre 2013, a été tacitement reconduit par période triennale et était à échéance du 1er décembre 2022.
Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 240.000 euros, a été notifié à Mme [N] [J] épouse [Z] par acte délivré le 4 janvier 2022, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est régulier.
Mme [N] [J] épouse [Z] n’a pas accepté l’offre dans le délai imparti et ne soulève aucune contestation quant à la régularité du congé, dont le formaliste est respecté.
Par conséquent, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 2 décembre 2022.
Sur l’expulsion
L’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion de l’occupant.
Mme [N] [J] épouse [Z] ne disposant plus de titre d’occupation, Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L] , propriétaires des lieux, sont fondés à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef, nonobstant la situation de Mme [N] [J] épouse [Z].
Il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [J] épouse [Z] et celle de tout occupant de son chef.
Cette expulsion interviendra cependant dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif ne justifiant la réduction de ce délai.
De plus l’expulsion ne pourra avoir lieu entre la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que so relogement soit assuré dans des conditions suffisantes.
Mme [N] [J] épouse [Z] sollicite néanmoins un sursis à son expulsion.
L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”
L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui que “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.
En l’espèce Mme [N] [J] épouse [Z] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 2 décembre 2022.
Elle justifie de démarches en vue de se reloger et de problèmes de santé.
Elle est aussi dans une situation financière difficile.
Néanmoins, elle dispose d’un revenu mensuel de l’ordre de 1.300 euros par mois au vu des justificatifs produits (et non de 584,01 euros comme il est affirmé en page 5 de ses conclusions) alors qu’elle ne verse aux bailleurs aucune indemnité d'occupation équivalente au loyer ni indemnité à tout le moins partielle depuis le mois de décembre 2022. Elle ne peut se retrancher derrière le refus des bailleurs d’accepter un colocataire en octobre 2021, puisque sa colocataire est décédée depuis le 11 octobre 2014 et qu’au demeurant elle ne justifie pas avoir présenté un colocataire sérieux aux bailleurs, eux-mêmes âgés de plus de 65 ans, qui ont pris légitimement la décision de vendre la maison, projet qui ne peut aboutir tant que les lieux sont occupés.
Il s’avère que Mme [N] [J] épouse [Z] a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de plus d’un an depuis la fin du bail.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [N] [J] épouse [Z] un délai supplémentaire pour libérer les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
Mme [N] [J] épouse [Z] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 décembre 2022 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges (873,66 euros en janvier 2024).
La Commission de Surendettement des Particuliers a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui emporte effacement des dettes antérieures à hauteur de 5.932,38 euros s’agissant de l’arriéré dus aux demandeurs, somme sur laquelle les parties sont d’accord.
Dès lors Mme [N] [J] épouse [Z] sera condamnée à payer la somme de 6.094,62 eurso au titre des indemnités d'occupation encore exigibles arrêtées au 11 janvier 2024 (mois de janvier 2024 inclus) et les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération des lieux.
Sur la demande de délais de paiement
Mme [N] [J] épouse [Z] sollicite des délais de paiement pour régler sa dette.
Néanmoins elle n’est pas en capacité de s’acquitter de l’indemnité d'occupation courante ; dès lors il est illusoire de penser qu’elle puisse honorer un échéancier pour régler l’arriéré en l’absence de toute capacité financière pour apurer la dette.
Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.
Sur la demande au titre des frais de procès-verbal de constat
Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L] ont exposé avant l’instance des frais de constat destiné à établir l’occupation des lieux par Mme [N] [J] épouse [Z].
Cependant celle-ci ne contestant pas cette occupation, cette dépense pour administrer la preuve doit rester à la charge de Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L].
Sur les mesures accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Les dépens seront supportés par Mme [N] [J] épouse [Z], partie perdante dans le cadre de la présente instance.
Compte tenu de la situation de Mme [N] [J] épouse [Z], l’équité conduit cependant à laisser à Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L] la charge de leurs frais irrépétibles.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Par ces motifs
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
VALIDE le congé délivré le 4 janvier 2022 ;
CONSTATE que Mme [N] [J] épouse [Z] est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 2 décembre 2022 ;
CONDAMNE Mme [N] [J] épouse [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;
REJETTE la demande de Mme [N] [J] épouse [Z] de délais pour quitter les lieux ;
DIT qu'à défaut pour Mme [N] [J] épouse [Z] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE qu’en application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 2 décembre 2022 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (873,66 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;
CONSTATE l’effacement de la créance au titre des indemnités d'occupation à hauteur de 5.932,38 euros ;
CONDAMNE Mme [N] [J] épouse [Z] à payer à Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L] la somme de 6.094,62 euros au titre des indemnité d’occupations demeurant exigibles jusqu’au mois de janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er février 2024 jusqu’à la date de la libération des lieux ;
REJETTE la demande de délais de paiement ;
DÉBOUTE Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L] en leur demande au titre des frais de constat ;
CONDAMNE Mme [N] [J] épouse [Z] aux
dépens ;
DÉBOUTE Mme [V] [T] épouse [L] et M. [F] [L] de leur demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection
EXPOSÉ DU LITIGE :
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE
