Cour d'appel, 16 février 2023. 20/17090

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 FEVRIER 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17090 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWSH Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2020 -Tribunal d'Instance de Lonjumeau - RG n° 11-19-2625 APPELANTS Monsieur [H] [V] né le 7 décembre 1977 à [Localité 4] (Russie) [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1002 (bénéficie de l'aide juridictionnelle rendue par le BAJ de PARIS sous le n° 2020/030111 le 20 novembre 2020) Madame [G] [V] née le 13 juin 1975 à [Localité 3] (Russie) [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1002 (bénéficie de l'aide juridictionnelle rendue par le BAJ de PARIS sous le n° 2020/030108 le 20 novembre 2020) INTIMEE S.A.R.L. MBAH IMMOBILIER RCS EVRY n° 511 170 383 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée et assistée par Me Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET- NOACHOVITCH, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué à l'audience par Me Justine FLOQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2283 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, président assesseur pour le président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Le 24 octobre 2018, aux termes d'un jugement d'adjudication sur saisie immobilière sur surenchère, la MBAH Immobilier a acquis une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] (Essonne), appartenant antérieurement à la SCI Aristide Briand et occupée par M. [H] [V] et Mme [G] [V]. Par acte d'huissier de justice du 9 avril 2019, la société MBAH Immobilier a fait assigner M. [H] [V] et Mme [G] [V] en substance en constatation de leur occupation sans droit ni titre du pavillon, expulsion et condamnation solidaire à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1.900 euros à compter du 24 octobre 2018 et jusqu'à libération effective des lieux. M. [H] [V] et Mme [G] [V] se sont prévalus d'un contrat de bail sous seing privé du 1er juillet 2014, faisant état d'un loyer de 1.500 euros, que la partie adverse a estimé inopposable, et ont exprimé leur intention de quitter les lieux. Par jugement contradictoire entrepris du 23 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a : - DIT opposable à la société MBAH Immobilier le contrat de bail d'habitation en date du 1er juillet 2014 conclu entre Monsieur [H] [V] et la SCI ARISTIDE BRIAND et portant sur le pavillon situé [Adresse 1] (Essonne) ; - PRONONCÉ la résiliation du contrat de bail conclu le 1 er juillet 2014 entre la SCI ARISTIDE BRIAND, aux droits de laquelle vient la société MBAH IMMOBILIER et Monsieur [H] [V] ; - ORDONNÉ l'expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [G] [V] et de tous occupants de leur chef du pavillon situé [Adresse 1] (Essonne), avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution - CONDAMNÉ solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [G] [V] à payer à la société MBAH Immobilier une somme de 22.500 euros, au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 23 janvier 2020), échéance de janvier 2020 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2019, sur la somme de 4.500 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus; - CONDAMNÉ in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [G] [V] à payer à la société MBAH IMMOBILIER une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1 er février 2020 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 1.500 euros ; -REJETÉ le surplus des demandes ; -ORDONNÉ l'exécution provisoire de la décision ; -CONDAMNÉ in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [G] [V] à payer à la société MBAH IMMOBILIER la somme de 800 euros sur le fondement des disposition de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNÉ in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [G] [V] aux dépens, qui comprennent les frais liés à la délivrance de l'assignation en date du 09 avril 2019. La société MBAH Immobilier a fait signifier ce jugement par exploit d'huissier de justice du 4 septembre 2020. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 26 novembre 2020 par M. et Mme [V] ; Vu les premières et seules écritures remises au greffe le 30 janvier 2021 par lesquelles M. et Mme [V] demandent à la cour de : -Recevoir Monsieur et Madame [V] en leurs conclusions et "la" déclarer bien fondés; Infirmer le premier jugement en ce qu'il a : -Prononcé la résiliation du contrat de bail; -Ordonné l'expulsion des locataires Mr et Mme [V]; -Condamné les locataires à payer 22 500 euros; -Condamné les locataires à payer une indemnité d'occupation; -Condamné les locataires à payer 800 euros d'article 700 du "cpc"; -Condamné les locataires aux dépens Statuant à nouveau ; -Dire et juger que la dette de loyer sera "calculer" sur la base de 600 euros et non 1500 euros; -Constater "leur" efforts pour se loger et le DALO les déclarant prioritaires pour être relogés; -Accorder un délai de deux ans aux époux pour quitter les lieux ; -Dire n'y avoir condamnation au titre des frais irrépétibles ; -Statuer ce que de droit pour les dépens. Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 décembre 2022 au terme desquelles la société MBAH Immobilier demande à la cour de : Vu l'article 538 du Code de Procédure Civile ; Déclarer l'appel tardif. Vu les articles 954, 906 et 908 du Code de Procédure Civile ; Déclarer l'appel caduc. Subsidiairement Vu les articles L 322-2 et L 322-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; Vu l'article 1377 du Code Civil ; -Infirmer le jugement en ce qu'il a dit opposable à la société MBAH Immobilier le contrat de bail d'habitation en date du 1 er juillet 2014. -Déclarer le bail inopposable à la société MBAH Immobilier et voir dire, en conséquence, que les époux [V] sont occupants sans droit ni titre. -Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [V] et de tous occupants de leur chef du pavillon situé [Adresse 1] (Essonne), avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. -En ce qui concerne les meubles, faire application des articles L 433-1 et R 433-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. -Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuel due par les époux [V] à la somme de 1.500 € au lieu des 1.900 € demandés. -condamner Monsieur et Madame [V] à payer à la société MBAH Immobilier une indemnité d'occupation mensuelle de 1 900 € à compter du 24 octobre 2018 jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 61.686,67 euros. A titre plus subsidiaire, Vu les articles 1224 et suivants du Code Civil, -Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail. -Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [V] et de tous occupants de leur chef du pavillon situé [Adresse 1] (Essonne), avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. -En ce qui concerne les meubles, faire application des articles L 433-1 et R 433-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. -Condamner les époux [V] à payer à la société MBAH Immobilier la somme de 31 500 € au titre des loyers non payés du 24 octobre 2018 au 23 juillet 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2020. -Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1.500 € au lieu des 1.900 € demandés. -Condamner les époux [V] à payer à la société MBAH Immobilier une indemnité d'occupation mensuelle de 1 900 € à compter du 23 juillet 2020, date du jugement du Tribunal de Proximité de LONGJUMEAU jusqu'au 8 juillet 2021, soit la somme de 22.800 euros. -Débouter les époux [V] de leur demande de délai pour quitter les lieux. -Débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes. -Confirmer le jugement du Tribunal de Proximité de LONGJUMEAU en ce qu'il a condamné les époux [V] à payer à la société MBAH Immobilier la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles de première instance. -Condamner les époux [V] à payer à la société société MBAH Immobilier la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles devant la Cour d'Appel. -Condamner les époux [V] aux dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont déposées et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. M. [H] [V] et Mme [G] [V] ont quitté les lieux le 8 juillet 2021. Sur la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée tirée de l'irrecevabilité de l'appel au visa de l'article 538 du code de procédure civile et sur la caducité de l'appel invoquée au regard des articles 908 et 954 du même code L'article 914 du code de procédure civile dispose que : "Les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à: - prononcer la caducité de l'appel ; - déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ; les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été (...) Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement." Ainsi, seul le conseiller de la mise en état était compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir et moyen de caducité soulevés ; il convient dès lors de les déclarer irrecevables devant la cour. À toutes fins utiles et surabondamment, la cour observe que : -M. [H] [V] et Mme [G] [V] établissent avoir présenté une demande d'aide juridictionnelle le 31 août 2020, avant même la signification du jugement, et avoir bénéficié d'une décision leur accordant cette aide en date du 20 novembre 2020, de sorte que leur déclaration d'appel du 26 novembre 2020 a été effectuée dans les délais résultant des dispositions des articles 538 du code de procédure civile et 38 du décret n° 91-1369 du 30 décembre 1991(dans sa rédaction applicable, issue du décret n° 2016-1876 du 27 décembre 2016 portant diverses dispositions relatives à l'aide juridique). Leur appel est donc recevable à ce titre. -l'appel n'encourt par ailleurs pas de caducité, les conclusions d'appelants déterminant l'objet du litige ayant bien été remises dans le délai de trois mois prévu par l'article 908 du code de procédure civile ; le fait que la seule pièce communiquée par les appelants ait été transmise seulement le 1er février 2021 ne saurait avoir pour conséquence d'entraîner la caducité de leur appel. Sur l'appel incident formée par la société MBAH Immobilier et ses demandes subséquentes Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement ; cette règle, affirmée par l'arrêt 2ème civ, 17 septembre 2020 (18-23.626) de la Cour de cassation est applicable aux instances introduites par une déclaration d'appel postérieure à cet arrêt. La même exigence est imposée pour les conclusions de l'intimée qui forme un appel incident, et ce dans les mêmes conditions d'application dans le temps de cette règle. En effet, l'article 909 du même code dispose que "L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué". Il résulte des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevables ces demandes, l'appel incident n'étant pas valablement formé (2e civ., 1er juillet 2021, n° 20-10.694, publié) Pour mémoire, l'article 910-1 du même code dispose par ailleurs que "Les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige". En l'espèce : -l'instance a été introduite par une déclaration d'appel formée le 26 novembre 2020, soit postérieurement au 17 septembre 2020, de sorte que la portée donnée aux dispositions légales précitées est applicable, -la société MBAH Immobilier a remis au greffe ses premières conclusions d'intimé, dans le délai de l'article 909 précité, le 21 avril 2021; or le dispositif de ces conclusions ne comporte aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement. A toutes fins utiles il convient d'ajouter qu'aucune régularisation de ces conclusions sur ce point n'est intervenue par la remise au greffe d'un nouveau jeu de conclusions rectificatif dans le délai de l'article 909, soit au plus tard le 30 avril 2021 (les premières et seules conclusions d'appelants ayant quant à elles été remises le 30 janvier 2021). Ces conclusions qui ne comportent donc aucun appel incident ne sauraient donc saisir la cour d'un appel incident valablement formé de cette société et n'emportent aucun effet dévolutif ; -les demandes d'infirmation du jugement ne sont formées par la société intimée que dans des conclusions ultérieures, hors délai de l'article 909 ; Les demandes d'infirmation formulées au dispositif des dernières conclusions récapitulatives du 6 décembre 2022 et visant à infirmer le jugement en ce qu'il a dit opposable à la société MBAH Immobilier le contrat de bail d'habitation en date du 1 er juillet 2014 et en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuel due par les époux [V] à la somme de 1.500 € au lieu des 1.900 € demandés, sont donc irrecevables et ne sauraient saisir la cour d'appel d'un appel incident valablement formé. La cour n'est donc valablement saisie que des demandes formées dans ces conclusions par la société MBAH Immobilier en sa qualité d'intimée et il y sera répondu ci-après. La cour constate donc qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident de la société MBAH Immobilier par ses conclusions adressées à la cour en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile et déclare irrecevables les demandes d'infirmation du jugement formées par la société MBAH Immobilier dans ses dernières conclusions récapitulatives. Sur la résiliation judiciaire du bail M. [H] [V] et Mme [G] [V] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail mais en réalité se bornent à demander des délais pour quitter les lieux, sans demander, dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile , le rejet de la demande de résiliation de ce bail; dans leurs conclusions ils ne critiquent d'ailleurs pas les motifs du jugement ayant retenu l'existence d'une faute grave résultant de l'absence de paiement des loyers. Au vu de ces éléments, la cour confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, par des motifs qui sont adoptés. Sur l'expulsion et la demande de délais pour quitter les lieux Ces demandes sont devenues sans objet du fait de l'expulsion des intéressés qui ont déjà quitté les lieux le 8 juillet 2021 (et ne demandent d'ailleurs pas à les réintégrer). Sur la dette locative M. [H] [V] et Mme [G] [V] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la société MBAH Immobilier une somme de 22.500 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 23 janvier 2020), échéance de janvier 2020 incluse, et ils demandent que la dette locative soit réévaluée "en se fondant sur un loyer de 600 euros et non de 1.500 euros" ; ils se prévalent à cet égard d'un "avenant au contrat de bail" qui est produit pour la première fois devant la cour. Ils indiquent en effet dans leurs conclusions (p 3) qu'" En accord avec leur bailleur, ils ont effectué plusieurs travaux qui ont conduit ce dernier à réduire leur contrat de bail avec la signature d'un nouveau contrat portant sur un loyer réduit de 600 euros mensuel, car tenant compte des travaux effectués par les occupants." La société MBAH Immobilier s'oppose à la demande au motif de l'authenticité douteuse de ce document et de son contenu ; elle demande la confirmation du jugement sur ce point sauf à réactualiser sa dette à la somme de 31.500 euros arrêtée au 23 juillet 2020, date de la résiliation judiciaire du bail prononcé par le jugement entrepris. Le document produit par M. [H] [V] et Mme [G] [V] , daté du 1er juin 2018 et intitulé « Avenant », indique que la société Aristide Briand octroie à M. [V] une réduction de loyers à compter de cette date, le loyer passant de 1.500 euros à 600 euros et qu'"en contrepartie M. [V] s'engage à faire les travaux d'une rénovation totale du pavillon. La durée de cette réduction de loyer sera maintenue, en commun accord jusqu'à la fin de travaux". Ce document, qui n'a pas été produit en première instance, ce que relève l'intimée sans qu'une explication soit donnée par les appelants sur ces circonstances, n'est en outre pas signé des locataires et ne saurait être considéré comme un "nouveau contrat" entre les parties. En tout état de cause, il n'indique nullement que le nouveau loyer sera désormais de 600 euros comme le soutiennent les appelants : la baisse de loyers mentionnée y apparaît au contraire comme étant temporaire et conditionnée par la réalisation de travaux ; or, M. [H] [V] et Mme [G] [V] ne démontrent pas avoir effectué de travaux et n'en indiquent, ni ne démontrent, la durée. La cour observe d'ailleurs que les intéressés se bornent à demander la cour de dire que le calcul de la dette "se fera" "sur un montant de 600 euros de loyer et non 1.500 euros", sans pour autant proposer eux-mêmes le calcul d' une somme finale déterminée au titre de la dette locative. Par conséquent leur demande sera rejetée et il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le loyer mensuel était bien de 1.500 euros tel que stipulé au contrat de bail du 1er juillet 2014, et a fixé la dette locative à la somme de 22.500 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 23 janvier 2020), échéance de janvier 2020 incluse. La demande de réactualisation de la dette locative formée par la société MBAH Immobilier, à hauteur de 31.500 euros sera rejetée, en l'absence de production d'un décompte explicatif, étant rappelé que le principe de sa créance est en tout état de cause établi par le jugement entrepris, confirmé par le présent arrêt. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Les appelants demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a « condamné les locataires à payer une indemnité d'occupation » ; toutefois dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile (et qui, en l'espèce ne vise que la « dette de loyers »), ils ne demandent pas la fixation du montant des indemnités d'occupation à une somme différente de celle retenue par le premier juge. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation incombant à M. [H] [V] et Mme [G] [V] à la somme de 1.500 euros, et infirmé en ce qui concerne le point de départ de leur paiement qui doit être fixé à la date de résiliation judiciaire du bail soit le 23 juillet 2020, date du jugement entrepris ; les sommes dues antérieurement à cette date étant constitutives de loyers. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner in solidum M. [H] [V] et Mme [G] [V] à payer la somme de 1.200 euros à la société MBAH Immobilier en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare la fin de non-recevoir et la demande en caducité de la déclaration d'appel formées par la société MBAH Immobilier irrecevables; Constate qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident de la société MBAH Immobilier par ses conclusions adressées à la cour en application des articles 909 et 910-1 du code de procédure civile; Déclare en conséquence irrecevables les demandes d' infirmation du jugement formées par la société MBAH Immobilier dans ses dernières conclusions récapitulatives ; Confirme, en ses dispositions frappées d'appel le jugement entrepris, sauf à constater que les demandes relatives à l'expulsion sont devenues sans objet et sauf en ce qui concerne le point de départ des indemnités d'occupation, Et statuant à nouveau, Constate que les demandes relatives à l'expulsion et aux délais pour quitter les lieux sont sans objet; Condamne in solidum M. [H] [V] et Mme [G] [V] à payer à la société MBAH Immobilier une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 23 juillet 2020, date de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 1.500 euros, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne in solidum M. [H] [V] et Mme [G] [V] à payer la somme de 1.200 euros à la société MBAH Immobilier en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [H] [V] et Mme [G] [V] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes, La greffière Le président P/Le président empêché