Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2022
(n°2022/ , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19016 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CES3K
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 14/10046
APPELANTE
Madame [V] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]
née le 28 Novembre 1972 à [Localité 7]
Représentée par Me Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ESSONNE assistée deMe Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, toque : 4
INTIMÉE
Madame [D] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
née le 28 Novembre 1972 à [Localité 7] (91)
Représentée et assistée de Me Dominique SUMMA, avocat au barreau de PARIS, toque : B1058
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et Madame Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :
Monsieur Claude CRETON , Président de chambre
Madame Monique CHAULET, Conseillère
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 09 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Par acte sous seing privé en date du 14 août 2013, Mme [D] [U] et Mme [V] [U] ont consenti une vente à la société Enerbat moyennant un prix de
225 000 euros portant sur un terrain de 5430 m² pris sur la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 3] sise [Adresse 9] et sur la moitié indivise de la voie d'accès, biens dont elles étaient propriétaires indivises.
La vente était assortie de conditions suspensives d'obtention d'un prêt, d'obtention d'un permis de construire et la réalisation de la vente à titre de licitation par Mme [V] [U] au profit de Mme [D] [U] du surplus du terrain.
Par un acte en date du 14 août 2013, Mme [V] [U] a consenti à Mme [D] [U] la vente de la moitié indivise d'un immeuble bâti ainsi que d'une maison d'habitation sise [Adresse 2], moyennant le prix de 100 000 euros ; cette vente était assortie d'une condition suspensive que la vente du surplus du terrain au profit de la société Enerbat soit signée le même jour.
Par courrier en date du 21 juillet 2014, la commune de [Localité 8] a notifié au notaire sa décision d'exercer son droit de préemption sur le surplus du terrain objet de la vente au profit de la société Enerbat.
Par actes d'huissier en date des 2 et 3 septembre 2014, Mme [D] [U] a fait assigner la société Enerbat et sa s'ur Mme [V] [U] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de prononcer la nullité de la vente au profit de la société Enerbat au motif que la chose n'était pas déterminée et que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'était pas réalisée dans les conditions prévues à l'acte.
Par un jugement en date du 29 août 2016, le tribunal judiciaire d'Evry a :
. débouté Mme [D] [U] de ses demandes à l'encontre de la SARL Enerbat ;
. condamné Mme [D] et [V] [U] à verser à la SARL Enerbat le somme de 10 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
. dit que la somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
. autorisé Maître [M], notaire, sur la présentation à l'initiative de la partie la plus diligente d'une copie du présent jugement à se libérer la somme de 10 000 euros entre les mains de la SARL Enerbat, le versement effectué venant en déduction de la somme précédente mise à la charge de Mesdames [U] ;
. débouté la SARL Enerbat de sa demande en dommage et intérêts à l'encontre de Mme [D] [U] ;
. débouté Mme [V] [U] de ses demandes à l'encontre de Mme [D] [U] ;
. condamné Mme [D] [U] à verser à la SARL Enerbat la de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
. débouté Mme [V] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Mme [D] [U] ;
. condamné Mme [D] [U] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal retient que l'acte de vente n'est pas nul puisqu'il porte sur un objet certain, la partie de la parcelle détachée d'une parcelle plus grande, et comporte un accord entre les parties sur la chose et le prix, ce qui caractérise la rencontre des volontés.
Par ailleurs, les premiers juges ont estimé qu'aucun lien n'existe entre la demande de permis d'aménager déposée par la société Enerbat et l'exercice par la commune de son droit de préemption, celui-ci ne reposant pas sur les termes de la demande de permis d'aménager formée par la SARL Enerbat mais sur les termes de la déclaration d'intention d'aliéner établie au nom des consorts [U] ; ils ont retenu que Mme [D] [U] ne pouvait pas se prévaloir de la caducité de l'acte du fait d'un manquement de la société Enerbat à ses obligations contractuelles et que la vente entre Mmes [U] n'a pu être avoir lieu dès lors que la condition suspensive relative à la vente au profit de la société Enerbat, n'a pu être réalisée du fait de la préemption exercée par la commune.
Le tribunal a débouté Mme [V] [U] de sa demande en paiement des charges acquittées au motif qu'elle ne justifiait pas de s'être acquittée de ces charges depuis l'acte du 14 août 2013 et l'a également déboutée de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation en l'absence de toute stipulation sur ce point dans l'acte litigieux.
Mme [V] [U] a interjeté appel du jugement seulement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de Mme [D] [U].
Mme [D] [U] a formé un appel incident et a sollicité le remboursement intégral des dépenses effectuées pour la réalisation des travaux d'entretien ainsi qu'une indemnité relative à une potentielle dégradation ultérieure.
Par un arrêt du 13 avril 2018, la cour d'appel de Paris a désigné Mme [W] [K] pour procéder par voie de médiation entre les parties à la confrontation de leur point de vue respectif et, si nécessaire, à la négociation d'un accord.
La médiation est intervenue le 3 octobre 2018 et les parties ont trouvé des points d'accord sur le principe de la vente de la maison ainsi que sur le partage équitable de la somme relative à la vente des terrains.
Par ordonnance en date du 14 novembre 2019, la cour d'appel de Paris a ordonné la radiation administrative de l'affaire en raison de la vente en cours.
L'affaire a été réinscrite au rôle de la cour sur demande de Mme [V] [U] qui a justifié de la vente de la maison intervenue au profit de la Sarl S. Carrico par attestation de M. [E], notaire, en date du 27 novembre 2019.
Aux termes de ses dernières écritures, Mme [V] [U] demande à la cour de :
. la recevoir et le dire bien fondé en son appel,
. réformer partiellement le jugement prononcé par le tribunal de grande instance d'Evry en date du 29 août 2016 à l'encontre de Mme [V] [U], ce dernier l'ayant débouté de sa demande d'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau :
. dire qu'une indemnité d'occupation est due par Mme [D] [U] à l'indivision [U] en application des dispositions de l'article 815-9 du code civil,
. juger irrecevables et mal fondées les demandes de Mme [D] [U] au titre de son appel incident,
. débouter Mme [D] [U] de toutes demandes, fin, conclusions, plus amples ou contraires,
En conséquence,
. fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [U] à l'indivision [U] à la somme mensuelle de 1 000 euros à compter d'août 2013 jusqu'à la vente de l'immeuble indivis,
. condamner Mme [D] [U] à verser à l'indivision la somme de 75 000 euros,
. ordonner à l'indivision de verser à Mme [V] [U] la somme de 37 500 euros,
. condamner Mme [D] [U] à payer à Mme [V] [U] la somme de 7 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner Mme [D] [U] aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions, Mme [D] [U] demande à la cour de :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [V] [U] de toutes ses demandes à son encontre,
. dire infondée la demande de Mme [V] [U] tendant à une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois d'août 2013 jusqu'à la vente du bien indivis,
. rejeter sa demande tendant à voir condamner Mme [D] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation de 75 000 euros à l'indivision,
Subsidiairement :
. dire que l'indemnité d'occupation, due par Mme [D] [U] ne saurait excéder 26 mois et 10 jours soit du 29 août 2013 au 1er septembre 2015,
. dire que Mme [V] [U] ne justifie pas le montant de l'indemnité d'occupation et que la maison en 2013 ne pouvait pas être louée 1 000 euros par mois compte tenu de son état, de gros travaux ayant été nécessaires pour la rendre habitable,
. rejeter la demande d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois non justifiée,
. rejeter la demande de Mme [V] [U] en paiement d'une somme de 35 500 euros son encontre à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la vente du bien indivis,
. rejeter la demande de Mme [V] [U] à son encontre de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. rejeter toutes les demandes de Mme [V] [U] à l'encontre de l'indivision et à son encontre,
Recevant Mme [D] [U] en son appel incident :
. dire, en application de l'article 815-13 du code civil Mme [D] [U] recevable et bien fondée à voir condamner Mme [V] [U] à la somme de 4 800,06 euros au titre des dépenses de conservation et de rénovation réalisées ;
. dire en application de l'article 815-12 du code civil, Mme [D] [U] recevable et bien fondée à voir condamner Mme [V] [U] à la somme de 7 670,56 euros au titre de sa gestion pour la conservation et de rénovation réalisées du bien indivis,
. la dire bien fondée, en application de l'article 1240 du code civil, à demander réparation du préjudice résultant de la vente du bien à 150 000 euros soit une perte de 70 000 euros pour l'indivision, d'après la moyenne des estimations de ce bien, cette situation étant le fait du refus de Mme [V] [U] de signer des mandats de vente du bien indivis,
En conséquence :
. condamner Mme [V] [U] de ce chef à verser à l'indivision une somme de
70 000 euros en réparation de ce préjudice,
. condamner Mme [V] [U] à lui payer la somme de 35 000 euros au titre de la réparation de ce préjudice de ce chef,
. ordonner que la somme de 25 000 euros mise sous séquestre chez M. [J], notaire à [Localité 8] (91), soit répartie selon les droits de chacune des parties soit 12.500 euros pour Mme [D] [U],
. la dire bien fondée en sa demande de condamnation de Mme [V] [U] à 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner Mme [V] [U] en tous les dépens qui seront recouvrés par l'Aide Judiciaire.
SUR CE
Sur l'indemnité d'occupation
Mme [V] [U] affirme que sa s'ur est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision jusqu'à la vente de la maison en novembre 2019 au motif qu'elle était domiciliée dans la maison indivise entre 2013 et 2015 et qu'elle était la seule à disposer des clefs pour la période postérieure à septembre 2015.
Mme [D] [U] affirme que l'indemnité d'occupation doit être limitée à 26 mois et 10 jours puisqu'elle a occupé le logement qu'à partir du 29 juin 2013 et l'a quitté le 10 septembre 2015 ; elle soutient qu'après cette date, elle a dû contracter seule une assurance pour ce bien indivis auprès de la MAAF et que sa s'ur ne saurait voir reconnaître un droit à indemnité d'occupation au profit de l'indivision alors qu'elle a volontairement refusé de sortir de l'indivision à compter de cette date puisqu'elle avait contacté des agences et que le bien aurait pu être vendu en bon état.
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 815-9 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité, le caractère privatif s'appréciant au regard de la possibilité pour les autres coindivisaires de pouvoir user de la chose.
Aux termes des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 815-10 du code civil, les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise, l'indemnité d'occupation constitue un revenu accroissant l'indivision et doit donc revenir à l'indivision.
En l'espèce, Mme [D] [U] ne conteste pas avoir occupé seule la maison à partir du 29 juin 2013 et ce jusqu'au 10 septembre 2015.
Dès lors, il y a lieu de considérer que pour la période du 29 juin 2013 au 10 septembre 2015, Mme [D] [U] a usé privativement du logement indivis et est redevable d'une indemnité envers l'indivision.
Pour la période postérieure au 10 septembre 2015, Mme [D] [U] ne conteste pas qu'elle était la seule à disposer des clefs de la maison et avait donc seule la libre disposition de la maison indivise puisqu'elle avait également fait changer la serrure.
Mme [V] [U], qui ne détenait pas les clefs, ne pouvait avoir accès à la maison, ce qui est affirmé par Mme [V] [U] dans la lettre qu'elle a adressée à sa s'ur le 9 janvier 2016 et non contesté par cette dernière.
Mme [D] [U] n'est cependant pas fondée à soutenir que la maison a dû rester dans l'indivision du fait de l'opposition de Mme [V] [U] à la vente alors que, ainsi que cette dernière le souligne dans sa lettre du 9 janvier 2016, elle était encore liée à cette date par la promesse de vente de la maison que les parties à l'instance avaient signée le 14 août 2013 et que la présente instance initiée par Mme [D] [U] pour voir déclarer nulle la « vente conditionnelle » ne permettait pas à Mme [V] [U] de se libérer de son engagement à vendre à Mme [D] [U] sa part indivise de la maison d'habitation sise [Adresse 2] (91).
En conséquence la faute reprochée à Mme [V] [U] n'est pas démontrée et Mme [D] [U], qui détenait seule les clefs de la maison, même si elle n'occupait plus effectivement, doit être condamnée à payer une indemnité d'occupation à l'indivision pour la période postérieure au 10 septembre 2015, qui est la contrepartie du droit de jouir privativement du bien indivis pour l'un de coindivisaire.
Cette indemnité d'occupation est due jusqu'au jour de la vente de la maison indivise soit le 27 novembre 2019, soit, de juin 2013 à septembre 2019, une période de 75 mois.
Compte tenu de la situation géographique du bien, de sa description, de son état général avant la vente, des estimations de locations immobilières sur le secteur de [Localité 8] ainsi que des dégradations qui se sont produites suite à des actes de vandalisme et qui ont conduit à un mauvais état du bien sur une grande période, il conviendra de fixer l'indemnité d'occupation à 600 euros par mois.
Par conséquent, pour les 75 mois d'occupation privative, Mme [D] [U] sera condamnée à payer à l'indivision la somme de 45 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
En l'espèce le bien indivis a été vendu, il n'est pas soutenu que Mmes [U] sont encore en indivision et il n'est pas contesté qu'elles étaient propriétaires indivises du bien en parts égales ; par ailleurs Mme [D] [U] ne s'oppose pas, pour le cas où il serait fait droit à l'indemnité d'occupation sollicitée par Mme [V] [U] pour le compte de l'indivision, à ce que la part indivise de cette dernière lui soit versée directement.
En conséquence, infirmant le jugement, il convient de condamner Mme [D] [U] à verser à Mme [V] [U] la somme de 22 500 euros au titre de l'indemnité d'occupation à hauteur de sa part dans l'indivision.
Sur la demande au titre des travaux de rénovation
Mme [D] [U] affirme avoir réalisé des travaux de conservation, de rénovation et d'amélioration de la maison indivise qui ont profité à l'indivision dont elle sollicite le remboursement.
Mme [V] [U] considère que ces travaux constituent des travaux d'entretien qu'il incombe à Mme [D] [U] de prendre en charge ; elle affirme en outre que la demande d'indemnisation de ces travaux constitue une demande nouvelle en cause d'appel.
Les pièces produites aux débats ne démontrent pas la réalisation par Mme [D] [U] de travaux de rénovation ou d'amélioration de la maison indivise et, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la recevabilité de la demande, il y a lieu de rejeter cette demande.
Sur la gestion de l'indivision
Mme [D] [U] soutient, à titre incident, être bénéficiaire d'une rémunération au titre de la gestion et des travaux réalisés sur le terrain et la maison.
Mme [V] [U] soutient que la demande d'indemnisation pour la gestion constitue une demande nouvelle en cause d'appel.
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, la demande d'indemnisation au titre de la gestion de l'indivision n'a pas été formée devant les premiers juges et elle n'est ni l'accessoire, ni le complément de la demande principale en première instance qui portait sur la nullité de la vente du 14 mars 2013 au profit de la société Enerbat sous condition suspensive de la vente du terrain et de la maison litigieuse entre Mmes [U].
Dès lors cette demande constitue une demande nouvelle qu'il y a lieu de rejeter.
Par conséquent, il y a lieu de déclarer la demande d'indemnisation au titre de la gestion du bien indivis formulées par Mme [D] [U] irrecevable.
Sur la demande d'indemnisation
Mme [D] [U] sollicite une indemnisation sur le fondement de l'article 1240 au regard du préjudice subi pour la perte de la valeur de la maison en raison des dégradations et du refus de sa s'ur de vendre la maison.
Mme [V] [U] soutient que son refus ne peut constituer une faute au sens de l'article 1240 du code civil, quand bien même la maison aurait subi une dépréciation de valeur et que, dès lors que Mme [D] [U] avait la jouissance exclusive de la maison indivise, il lui appartenait de prendre les dispositions nécessaires pour éviter les dégradations.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'engagement de la responsabilité délictuelle est conditionné à la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Il appartient à celui qui se prétend victime d'une faute de rapporter la preuve de ces éléments.
En l'espèce, Mme [D] [U] soutient que sa s'ur refusait de signer les mandats de vente et que son refus constitue une faute permettant d'engager sa responsabilité délictuelle.
Ainsi que cela a été précédemment rappelé, Mme [D] [U] n'est pas fondée à soutenir que la maison a dû rester dans l'indivision du fait de l'opposition de Mme [V] [U] à la vente alors que cette dernière était liée par la promesse de vente de la maison que les parties à l'instance avaient signée le 14 août 2013 et la faute n'est pas démontrée en l'espèce.
Par ailleurs il n'est pas établi que la perte de la valeur du bien alléguée soit la conséquence de l'impossibilité de vendre le bien plus tôt et non des dégradations survenues ou du défaut d'entretien du bien.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [D] [U] pour perte de valeur du bien.
Sur la demande relative au séquestre
Les parties n'ayant pas conclu sur la demande formée dans son dispositif par Mme [D] [U] visant à ordonner la répartition équitable de la somme de 25 000 euros séquestrée en l'étude de Maître [J], notaire à [Localité 8], soit 12 500 euros pour chacune des parties, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande qui ne semblait pas figurer dans les demandes de première instance.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles engagés en cause d'appel et qu'il n'y donc pas lieu de prononcer une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,
Déclare irrecevable la demande d'indemnisation au titre de la gestion du bien indivis formulée par Mme [D] [U],
Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'il a débouté Mme [V] [U] de sa demande de versement d'indemnité d'occupation à l'encontre de Mme [D] [U],
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [D] [U] à payer à Mme [V] [U] la somme de
22 500 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du du 29 juin 2013 au 27 septembre 2019,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [D] [U] aux dépens de l'appel.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
