Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/01655

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Jesse SERFATI Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [T] [H] Monsieur [W] [G] Monsieur [D] [N] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01655 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4J3O N° MINUTE : 10 JTJ JUGEMENT rendu le lundi 24 juin 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par syndic REPUBLIQUE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER - [Adresse 1] représenté par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635 DÉFENDEURS Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [T] [H], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024, prorogé au 24 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 24 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01655 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4J3O EXPOSÉ DU LITIGE [D] [N] et [T] [H] sont copropriétaires indivis du lot n°52 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Par actes de commissaire de justice en date du 09/01/2024 délivrés à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, a fait assigner [W] [G], [D] [N] et [T] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1995, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes : 4593,42 euros au titre des charges impayées dues à la date du 18/09/2023 avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation ;360 euros au titre des frais exposés outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation ;800 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation ;1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A l'audience du 02/04/2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il précise ne pas avoir eu d’information sur le décès de [D] [N]. [W] [G], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes et à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement pour régler la dette. Il indique que [D] [N], son oncle, est décédé le 03/02/2023 et que [T] [H] vit en ALGERIE à ce jour et n’a jamais été mise en demeure de régler les charges de copropriété ou informé des assemblées générales. Il ajoute ne jamais avoir reçu de courrier d’appel de fonds pour le paiement des charges de copropriété, ni de mise en demeure. Selon lui, il ne doit régler aucune somme, son oncle étant par ailleurs décédé. [D] [N] et [T] [H], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 05/06/2024 avec prorogation au 24/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre indicatif, il convient de relever qu’il n’est apporté aucun élément de preuve sur la réalité du décès de [D] [N]. Il y a lieu d’examiner les demandes au fond. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: le justificatif de la qualité de copropriétaires de [D] [N] et [T] [H] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°52 ;le décompte individuel de [D] [N] des sommes dues portant sur la période allant du 01/01/2022 au 18/09/2023 ;un courrier simple de mise en demeure daté du 28/06/2023 ;les appels de fonds et relevés individuels de charges de [D] [N] pour la même période ;le contrat de syndic ;le règlement de copropriété ;le courrier de [D] [N] du 17/02/2021 donnant pouvoir à [W] [G] pour signer tout formulaire ou document, requérir tout document nécessaire, payer les charges de copropriété et voter. Il ressort de ces pièces que le demandeur ne justifie ni de l’absence de recours contre les résolutions des assemblées générales, ni de l’envoi de convocations régulières à ces assemblées générales à [D] [N] et à [T] [H], ni de l’envoi des appels de fonds et de la mise en demeure à [D] [N] et [T] [H]. Aucun accusé de réception n’est transmis avec la mise en demeure, et [T] [H] n’est visée ni dans les assemblées générales, ni dans les appels de fonds et n’a donc jamais pu participer aux décisions et n’a jamais été mise au courant des sommes à sa charge. Aussi, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir informé [W] [G] en lieu et place de [D] [N] des assemblées générales et des appels de fonds. Il convient par ailleurs de relever que si [W] [G] dispose d’un pouvoir spécial pour représenter [D] [N], ce pouvoir ne le rend pas pour autant redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriétaires en son nom personnel. En effet, il n’a pas le statut de propriétaire mais seulement de mandataire du propriétaire. Ces éléments corroborent les dires de [W] [G] à l’audience, qui conteste le principe et l’exigibilité de la dette de charges de copropriété et affirme que son oncle et sa tante n’ont jamais été convoqués aux assemblées générales ou appelés et mis en demeure de régler les charges. Par conséquent, et compte tenu de l’absence de preuve du principe de la créance et de son exigibilité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des charges et des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts Il n’y a pas lieu d’accorder des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, qui fonde sa demande sur le préjudice causé par le retard et l’absence de règlement des charges de copropriété. En effet, la demande de paiement de ces charges étant rejetée, il n’y a pas de préjudice découlant du défaut de paiement de ces mêmes charges. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaire, partie succombante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffièreLa juge