Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/08761

N° RG 23/08761 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLMJ PREMIERE CHAMBRE CIVILE 72A N° RG 23/08761 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLMJ Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE LES RIVES DU LAC C/ [D] [H], [Y] [V] Exécutoires délivrées le à Avocats : Me Béatrice DEL CORTE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 21 Mars 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge Statuant à Juge Unique Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier DEBATS : A l’audience publique du 01 Février 2024, JUGEMENT : Réputé contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : S.D.C. DE LA RESIDENCE LES RIVES DU LAC représenté par son syndic, la SARL FOCH IMMOBILIER sise 24 cours Xavier Arnozan à Bordeaux (33000) 22 avenue de la Plage Le Moutchic Est 33680 LACANAU représentée par Me Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDEURS : Monsieur [D] [H] né le 26 Août 1953 à de nationalité Française Les Jardins de Flo - 91 avenue de Verdun Bât 2 - 2è étage - Porte droite 93230 ROMANVILLE N° RG 23/08761 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLMJ défaillant Madame [Y] [V] de nationalité Française Les Jardins de Flo - 91 avenue de Verdun Bât 2 - 2è étage - Porte droite 93230 ROMANVILLE défaillant *** EXPOSE DU LITIGE Mme [Y] [V] et M. [D] [H] sont propriétaires des lots 11(appartement bâtiment D) et 55 (parking extérieur) ainsi que des 181/10000èmes des parties communes générales au sein de la résidence «LES RIVES DU LAC», résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété et située 22 avenue de la plage «le Moutchic Est» à LACANAU. Le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic en exercice, la SARL FOCH IMMOBILIER , après leur avoir adressé plusieurs mises en demeure de régler leurs charges, a par acte en date du 17 octobre 2023, fait assigner Mme [Y] [V] et M. [D] [H], pour obtenir : -leur condamnation au paiement la somme de 14 243,50€ comprenant les appels de fonds échus depuis le 1er août 2017 jusqu'au 1er octobre 2023 conformément aux articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018, date de la mise en demeure, et jusqu'au parfait paiement, -l'application des dispositions de l'article 1154 du code civil, -leur condamnation au paiement de la somme de 500 € de dommages-intérêts et de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -le bénéfice de l'exécution provisoire sans constitution de garantie, -leur condamnation aux dépens qui comprendront les frais de recouvrement et de privilège et de mise en demeure ainsi que tous les frais nécessaires engagés dans le cadre de la présente procédure outre ceux à intervenir dans le cadre de la procédure d'exécution conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [Y] [V] et M. [D] [H], assignés à personne, ne comparaissent pas : il sera statué par jugement réputé contradictoire. MOTIVATION *sur les charges L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul, permettant de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ; chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses»; A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes: -le règlement de copropriété-état de division de la résidence «les RIVES DU LAC» en date du 22 mars 2010 ainsi que son modificatif en date du 24 mai 2022, -le contrat de syndic de la SAS FOCH IMMOBILIER -le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 5 mars 2019 qui, entre autres dispositions, a approuvé les comptes de l'exercice du 1er août 2017 au 31 décembre 2018, a désigné le cabinet FOCH IMMOBILIER en qualité de syndic, a approuvé l'exécution de travaux (curage réseaux , terrasse),a fixé le montant de la cotisation annuelle relative au fonds travaux, -le procès-verbal de l' assemblée générale en date du 13 mars 2020 qui a notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, a désigné le cabinet FOCH IMMOBILIER en qualité de syndic, a réajusté le budget prévisionnel de fonctionnement de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 pour un montant de 14 000€, a approuvé le budget prévisionnel initial N+2 de fonctionnement, a fixé le montant de la cotisation annuelle relative au fonds travaux, -le procès-verbal de l' assemblée générale en date du 28 juin 2021 qui a, entre autres décisions, approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, a pris acte de la création d'un compte procédure en référé, y a porté les soldes créditeurs des comptes travaux et du budget 2020 et a validé les budgets dans le cadre de cette procédure ; elle a en outre désigné le cabinet FOCH IMMOBILIER en qualité de syndic, réajusté le budget prévisionnel de fonctionnement de l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 pour un montant de 15 500€, a approuvé le budget prévisionnel de fonctionnement initial N+2 d'un montant de 15 500€, a choisi l'assistant du maître de l'ouvrage pour la piscine pour un montant de 35 640€ ttc et décidé la réfection du portail pour 4 478,40€, -le procès-verbal de l' assemblée générale en date du 15 avril 2022 qui a décidé d'un appel de fonds de 4000€ concernant les honoraires de procédure au fond, a approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, a désigné la cabinet FOCH IMMOBILIER an qualité de syndic, a réajusté le budget prévisionnel de fonctionnement de l'exercice 2022 pour un montant de 20 471€, a approuvé le budget prévisionnel initial de fonctionnement N+2 pour l'exercice 2023 pour un montant 20 626 €, a décidé la réalisation d'un diagnostic de l'assainissement, -le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2023 qui a désigné le cabinet FOCH IMMOBILIER enn qualité de syndic , a réajusté le budget prévisionnel de fonctionnement de l'exercice 2023 pour un montant de 22 690€, a approuvé le budget prévisionnel initial N+2 de fonctionnement pour un montant de 22 800€, a fixé la cotisation annuelle pour le fonds travaux et a voté un budget complémentaire 29 000€ pour des travaux de consolidation de la dune -les appels de fonds et les appels de fonds travaux émis du 3 novembre 2017 au 15 septembre 2023, -les six courriers mettant en demeure Mme [Y] [V] et M. [D] [H] de s'acquitter de leurs charges, le premier courrier étant en date du 7 septembre 2018 et le dernier en date du 9 août 2023 -le décompte en date du 1er janvier 2023 mettant en évidence un solde débiteur de 14 423,50 €, étant précisé que le contrat de syndic fixe expressément en son article 9 relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires à 50€ le coût d'une mise en demeure L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu'issu de la loi du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre suivant, énonce que «les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux action personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat», tandis que l'article 2224 du code civil dispose que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer». Enfin, il résulte de l'article 2222 al 2 du code civil qu' «en cas de réduction du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle». En l'espèce, l'action ayant été introduite le 17 octobre 2023, à savoir dans les cinq ans avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, la demande du syndicat des copropriétaires est recevable. Les comptes régulièrement approuvés par l' assemblée générale des copropriétaires et l'absence de recours à leur encontre imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges. En conséquence, M. [D] [H] et Mme [Y] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES RIVES DU LAC la somme de 14423,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018 date de la 1ère mise en demeure. *sur les dommages-intérêts, l'article 700 du code de procédure civile, l'exécution provisoire et les dépens Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part des charges de copropriété est essentiel pour permettre au syndicat de disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES RIVES DU LAC a subi en raison de la persistance de Mme [Y] [V] et M. [D] [H] dans leur carence dans le paiement des charges de copropriété un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement justifiant l'allocation de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 500€. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 €. Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire. Les dépens seront supportés par Mme [Y] [V] et M. [D] [H], parties perdantes. Ils comprendront les droits et émoluments des commissaires de justice. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, DÉCLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES RIVES DU LAC 22 avenue de la plage à LACANAU, CONDAMNE M. [D] [H] et Mme [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES RIVES DU LAC la somme de 14 243,50 € au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018. ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil. CONDAMNE M. [D] [H] et Mme [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES RIVES DU LAC, la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts outre 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. CONDAMNE M. [D] [H] et Mme [Y] [V] aux dépens qui comprendront les droits et émoluments des commissaires de justice, seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT