Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06433

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06433 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4H N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 27 février 2024 DEMANDERESSE S.N.C. BBR [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6], représentée par Me CULIOLI Jérôme, avocat au barreau de Nice, [Adresse 3] [Localité 1] DÉFENDEURS Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7], non comparant, ni représenté Madame [X] [Y], demeurant Dernière adresse connue - [Adresse 5] - [Localité 7], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06433 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4H FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 13/04/2017, Madame [H] [G] avait donné en location à Monsieur [Z] [P] et à Madame [X] [Y] un appartement (4 pièces) situé [Adresse 5] à [Localité 9] ([Adresse 4]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2024 €, outre 220 € au titre des provisions sur charges. Par acte notarié du 01/10/2020, l'intégralité de l'immeuble dans lequel se trouve le logement susvisé a été acquis par la SNC BBR [Adresse 8]. Par acte du 20/12/2021, la SNC BBR [Adresse 8] a fait délivrer à Monsieur [Z] [P] et à Madame [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 8451,53 €. Les locataires ont quitté le logement le 14/03/2022 à la suite d'un congé pour cette date suivant courrier du 25/01/2022. Un état des lieux de sortie paraît avoir été établi le 14/03/2022. Par acte du 25/07/2023, la SNC BBR [Adresse 8] a assigné Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir : -qu'il soit constaté l'absence de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai imparti et en conséquence la résiliation de plein droit du bail au 22/02/2022, à raison de l'acquisition de la dite clause résolutoire ; -le droit de conserver le dépôt de garantie ; -le paiement solidairement par les défendeurs de la somme de 16 435,36 € au titre de la dette locative arretée au 14/03/2022, avec intérêts légaux à compter du 21/12/2021 sur 8621,90 € et à compter de chacune des échéances pour le solde. La SNC BBR [Adresse 8] a demandé également une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que l'inclusion dans les dépens du coût du commandement de payer. La SNC BBR [Adresse 8] a fait valoir qu'aucun paiement n'était intervenu de la part des locataires entre le 27/08/2021 et le 14/03/2022. Elle a fait valoir également que certes, son mandataire avait pu chiffrer la créance arrêtée au 14/03/2022 à 13 901,09 € mais que ce montant avait pris en compte une franchise amiablement consentie à raison des travaux affectant l'ascenseur. La SNC BBR [Adresse 8] a considéré que toute indemnisation à laquelle prétendraient les locataires à raison des difficultés liées à l'ascenseur devait être rejetée, d'autant que le contrat lui-même écartait tout recours contre le bailleur en cas d'arrêt même prolongé du fonctionnement des ascenseurs ou de tout autre élément d'équipement. La SBC BBR s'est par ailleurs prévalue d'une part du droit à la conservation du dépôt de garantie que lui accordait le bail dans l'hypothèse de l'acquisition de la clause résolutoire, d'autre part, de la fixation contractuelle de l'indemnité d'occupation, en cas de maintien des locataires, au triple du loyer en vigueur (ceci étant applicable du 23/02/2022 au 14/03/2022). Régulièrement cités, chacun selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [Y] ne se sont pas présentés à l'instance. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 20/12/2021 faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 14/03/2022. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 20/02/2022, étant précisé que cette date est antérieure au départ effectif des locataires. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [P] et à Madame [X] [Y] à la date du 21/02/2022. Il sera précisé que le juge ne peut d'office débattre d'éléments de contestation concernant l'exigibilité du loyer et des charges qui ressortiraient uniquement et de façon indirecte d'objections contenues dans les pièces produites par la demanderesse. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues A ce titre, la SNC BBR [Adresse 8] justifie au titre de la dette locative arrêtée au 14/03/2022 d'une créance de 11 861,09 € (dépôt de garantie de 2040 € déduit). Sur la fixation de l'indemnité d'occupation À partir du 21/02/2022, Monsieur [P] et Madame [Y] sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux loués. La SNC BBR [Adresse 8] doit légitimement être indemnisée du préjudice qui en résulte jusqu'au départ des intéressés, soit le 14/03/2022. Il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération du logement au montant des loyer et charges normalement exigibles, si le bail s'était poursuivi. Il sera rappelé que l'indemnité d'occupation correspond au préjudice effectivement subi par le bailleur à raison du maintien des locataires dans les lieux, malgré la résiliation du bail. Or, la clause du bail prévoyant la fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui du loyer et des charges normalement exigibles (et encore plus au triple de ce montant), consiste en une clause pénale manifestement excessive, sans rapport avec le préjudice réellement subi par la société bailleresse en droit comment en fait. Tout d'abord, au vu de la surface du logement et de sa localisation, le montant total du loyer et des charges normalement exigibles était suffisant à une indemnisation confortable du bailleur. Au delà, l'accès au logement, situé au 3ème étage, s'avérait sur la période considérée durablement impossible par ascenseur, alors qu'au vu du bail, qui incluait cet ascenseur dans les équipements et accessoires d'usage, son bon fonctionnement pouvait être considéré comme déterminant. Accessoirement, la durée de l'occupation sans droit ni titre reprochée a été particulièrement réduite et il est difficile d'en déduire des conséquences dommageables extrêmes pour la bailleresse. Enfin, le tribunal relève la durée particulièrement longue du dysfonctionnement de l'ascenseur, traduite par l'imputation d'une franchise, et ce, alors même que la société bailleresse avait acquis apparemment la totalité de l'immeuble. Aussi, la faute des locataires à raison du défaut de paiement des loyers et charges (et ultérieurement d'une indemnité d'occupation) s'en trouve diminuée. Sur la conservation du dépôt de garantie L'article 4 i) de la loi du 06/07/1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. La SNC BBR INVESTISSEMENT n'est donc pas recevable à se prévaloir de la clause du bail selon laquelle, dans l'hypothèse de la résiliation de plein droit du bail, notamment pour défaut de paiement, le dépôt de garantie resterait, à titre d'indemnité, acquis au bailleur. Il devra donc y avoir compensation entre les sommes dues au bailleur au titre de la dette locative et le remboursement du dépôt de garantie dont aucun critère légal ne permet la conservation au bénéfice du bailleur. Sur les demandes accessoires Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SNC BBR [Adresse 8] les frais irrépétibles de l'instance. En premier lieu, le tribunal constate le caractère particulièrement tardif de sa saisine aux fins que soit constatée la résiliation de plein droit du bail, résiliation théorique puisque intervenue juste avant la restitution des lieux. L'assignation a été délivrée en effet plus de 16 mois après le départ des locataires et le tribunal ne peut que s'interroger, d'autant qu'au terme d'une telle durée, tout suivi de courrier se trouve interrompu. L'assignation ne peut alors qu'être délivrée suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, alors que les défendeurs semblaient avoir formulé des objections dont l'évaluation pouvait être tout à fait légitime. Certes, la société demanderesse a évoqué l'absence de signalement d'une nouvelle adresse de la part des locataires, ce qui résulte de ses seules affirmations. A cet égard, le tribunal relève le caractère rudimentaire de l'état des lieux de sortie (au demeurant communiqué sous forme de photocopie pouvant paraître tronquée et dépourvue de signature). Il est curieux qu'aucune mention n'apparaisse dans ce document sur la nouvelle adresse des locataires ou sur la communication ultérieure de celle-ci, d'autant qu'il figurait la mention " caution à rendre ". Enfin, la société bailleresse a pu opposer dans ses écritures des dispositions du bail d'une légalité douteuse, notamment la clause actant la renonciation du locataire à toute action contre le bailleur en lien avec des services ou équipements de base du logement (y compris touchant à la décence du logement), plus spécialement en cas d'arrêt prolongé du fonctionnement des ascenseurs. Or, suivant l'article 4 m), est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur et qui exonère le bailleur de toute responsabilité. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort -Constate la résiliation de plein droit à la date du 21/02/2022 du bail consenti le 13/04/2017 par la SNC BBR [Adresse 8] à Monsieur [Z] [P] et à Madame [X] [Y] portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ([Adresse 4]). -Constate la libération du logement susvisé le 14/03/2022. -Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [Y] à la SNC BBR [Adresse 8], entre le 21/02/2022 et le 14/03/2022, au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. -Condamne in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [Y] à payer à la SNC BBR [Adresse 8] la somme de 11 861,09 € représentant la dette locative arrêtée au 14/03/2022 (dépôt de garantie déduit) avec intérêts au taux légal à compter du 20/12/2021 sur 8451,53 € et à compter du 25/07/2023 sur le surplus. -Déboute la SNC BBR [Adresse 8] du surplus de ses demandes, notamment au titre de la fixation de l'indemnité d'occupation au triple du montant des loyers et charges, aux fins de conservation du dépôt de gatantie et en application de l'article 700 du code de procédure civile. -Condamne Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [Y] in solidum aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. -Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président