Cour d'appel, 09 février 2023. 18/05894

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05894 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N45V Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 MARS 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 16/01009 APPELANTS : Monsieur [I] [R] [D] né le 05 Mai 1966 à [Localité 9] (ROYAUME UNI) de nationalité Britannique [Adresse 2] ROYAUME UNI et Madame [C] [L] [S] épouse [D] née le 14 Janvier 1962 à [Localité 10] (ROYAUME UNI) de nationalité Britannique [Adresse 2] ROYAUME UNI Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, assistés à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Me Eléonore VOISIN avocat au barreau de PARIS INTIMEES : SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Julia MUSSO, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL HPA HOLDING anciennement GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est « PROPRIETES ET CO » prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 12] [Adresse 12] et SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social [Adresse 4] [Adresse 4] Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS SCP BENEDETTI GROSJEAN GALLY DARISCON [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE La SCI Les Jardins de Saint Benoît a fait construire une résidence de tourisme « Les Jardins de Saint Benoît » comprenant 171 appartements et maisons individuelles sur un terrain situé route de Talairan sur la commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (11). Ce programme immobilier, initié en 2007 par la société Garrigae Investissements (devenue SARL HPA Holding) et commercialisé notamment auprès d'une clientèle britannique, était encouragé par le régime fiscal de la loi Demessine s'agissant de biens situés en zone de revitalisation rurale (ZRR). M. [I] [D] et Mme [C] [S] épouse [D], ressortissants britanniques résidant à Hong Kong, ont réservé le 7 août 2008 auprès de la SCI Les Jardins de Saint Benoît deux lots au sein de ce programme immobilier : ' la maison [Cadastre 11] type P2 de 43,64 m² habitables construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] ; ' la maison [Cadastre 5] type P2 de 43,64 m² habitables construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8]. Ces contrats de réservation étaient accompagnés de deux contrats de bail commercial signés le même jour 7 août 2008 entre M. et Mme [D] et la SARL Garrigae Hotels & Resorts avec prise d'effet le 29 mai 2009 pour une durée de 9 ans et un loyer de 9 732,38 euros TTC par an pour chacune des maisons achetées. Lors de la phase de commercialisation de ce bien immobilier, la SARL HPA Holding est intervenue auprès de M. et Mme [D] selon des modalités et un cadre juridique présentement discutés entre les parties. Par acte authentique reçu par la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon le 13 février 2009, M. et Mme [D] ont acheté en état futur d'achèvement à la SCI Les Jardins de Saint Benoît les deux lots réservés n°155 et [Cadastre 5] au prix de 189 500 euros HT, soit 226 642 euros TTC chacun. Compte tenu de l'état d'avancement des travaux de construction, le prix était payé en plusieurs phases : ' 189 495,38 euros payé comptant ; ' 37 146,62 euros payé ultérieurement en fonction de l'avancement des travaux conformément aux dispositions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation. Ces deux acquisitions ont été partiellement financées chacune par un prêt reçu par acte authentique du même jour 13 février 2009 consenti par la SA BNP Paribas Personal Finance d'un montant de 196 144 euros d'une durée de 20 ans au taux nominal révisable de 4,95%/an garanti par une hypothèque conventionnelle. Ces deux prêts ont été contractés par l'intermédiaire de la SARL Juniper Groupe, courtier en crédit immobilier. Par avenant aux deux baux signé le 1er février 2012, M. et Mme [D] ont accepté que la SARL Les Jardins de Saint Benoît se substitue à la SAS Garrigae Hotels & Resorts et que le loyer annuel des deux biens loués soit réduit de 9 732,38 euros à 5 653,74 euros TTC avec clause de révision annuelle en fonction de la situation financière du preneur et abandon des loyers pour la période du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2011. La SARL Garrigae Hotels & Resorts a été placée en redressement judiciaire par jugement du 30 janvier 2013 du tribunal de commerce de Béziers, puis en liquidation judiciaire par jugement du 12 février 2014. Faisant valoir que la rentabilité locative de l'opération immobilière constituait une condition essentielle de leur engagement contractuel, M. et Mme [D] ont fait assigner, par actes d'huissier signifiés les 8, 11, 13 et 16 juillet 2016, la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la SARL Groupe Garrigae devenue la SARL HPA Holding, la SARL Juniper Group, la SCP de notaires Benedetti-[A]-Gally-Dariscon et la SA BNP Paribas Personal Finance devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de solliciter l'annulation de la vente pour dol et du prêt immobilier ainsi que l'indemnisation du préjudice subi. Par jugement du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a : ' déclaré recevables les demandes en annulation de ventes et les demandes subséquentes formées par M. et Mme [D] contre la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL Groupe Garrigae devenue SARL HPA Holding ; ' déclaré recevable l'action engagée par M. et Mme [D] contre la SARL Groupe Juniper, ' débouté M. et Mme [D] de leurs demandes de nullité pour dol des contrats de vente et de prêt conclus le 13 février 2009 et des demandes subséquentes en restitution, mainlevée d'inscription et dommages-intérêt ; ' débouté M. et Mme [D] de leurs demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées à l'encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoît, de la SARL Groupe Garrigae nouvellement dénommée HPA Holding et de la SARL Groupe Juniper ; ' débouté M. et Mme [D] de leurs demandes formées contre la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon ; ' débouté M. et Mme [D] de leurs demandes formées contre la SA BNP Paribas Personal Finance ; ' débouté la SARL Groupe Juniper de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive; ' dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ' laissé les dépens de l'action à la charge de M. et Mme [D] et autorisé Me Christian Causse, avocat à Béziers, à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. Par déclaration au greffe du 26 novembre 2018, M. et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement à l'encontre seulement de la SCI Les Jardins de Saint Benoit, de la SARL HPA Holding, de la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon et de la SA BNP Paribas Personal Finance. Vu les dernières conclusions de M. et Mme [D] remises au greffe le 18 novembre 2022 ; Vu les dernières conclusions de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding remises au greffe le 11 juillet 2019 ; Vu les dernières conclusions de la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon remises au greffe le 15 juin 2021 ; Vu les dernières conclusions de la SA BNP Paribas Personal Finance remises au greffe le 25 mai 2021 ; La clôture de la procédure a été prononcée le 22 novembre 2022. MOTIFS DE L'ARRÊT I/ Sur l'action en nullité de la vente pour dol M. et Mme [D] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'annulation des deux ventes conclues le 13 février 2009 pour dol. En conséquence de la nullité des deux contrats de vente conclus avec la SCI Les jardins de Saint Benoit le 13 février 2009, M. et Mme [D] acceptent de restituer les deux biens immobiliers à la SCI Les Jardins de Saint Benoit qui doit corrélativement leur restituer le prix de vente de 226 642 euros TTC pour chacun des deux biens restitués. M. et Mme [D] sollicitent la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit, de la SARL HPA Holding et de la SCP Benedetti-[A] à les indemniser de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions et afférents aux deux biens immobiliers : ' 60 996 euros en restitution de leur apport personnel lors des deux ventes avec intérêts au taux légal à partir du 13 février 2009 ; ' 389 295,20 euros ' gain manqué correspondant à leur perte de loyer  des deux immeubles ; ' 52 840,34 euros au titre des frais exposés dans le cadre des deux ventes et des deux prêts, assorti des intérêts aux taux légal à compter du 13 février 2009 ; ' 8 968 euros représentant les frais et taxes générés par les deux biens immobiliers ; ' 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral. A titre infiniment subsidiaire, M. et Mme [D] soulèvent la faute contractuelle de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la société HPA Holding et la faute délictuelle du notaire pour manquement à son obligation d'information et de conseil pour conclure à leur condamnation in solidum à les indemniser à hauteur de 389 295,20 euros représentant la perte des loyers des deux immeubles et 50 000 euros en réparation du préjudice moral. La SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding concluent à la confirmation du jugement. La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'a signé ni les actes de vente, ni les baux. La SCI Les Jardins de Saint Benoît soutient que M. et Mme [D] ne démontrent l'existence d'aucune man'uvre ni intention dolosive. Elle soutient n'avoir commis aucune faute en vendant des biens en état futur d'achèvement qui ont été achevés et livrés. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l'opération et les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers. La SCI Les Jardins de Saint Benoît sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par M. et Mme [D]. 1) Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding, Il ressort de l'examen des documents versés aux débats : ' que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «'Les Jardins de Saint-Benoît - Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «'Garrigae Investissements'» comportant le numéro d'immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l'adresse de cette même société [Adresse 4]'; ' que les deux actes de réservation conclus le 7 août 2008 entre M. et Mme [D] et la SCI Les Jardins de Saint-Benoît représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «'Garrigae Investissements'» que celui figurant sur le document commercial précité'; ' que les deux baux commerciaux ont été signés le 7 août 2008 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant M. [G] [X] ; ' que les deux vente immobilières ont été conclues par la SCI Les Jardins de Saint-Benoît domiciliée [Adresse 4], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée M. [G] [X]'; ' que les avenants aux deux baux commerciaux du 1er février 2012 ont été conclus entre M. et Mme [D], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant M. [G] [X] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae. La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n'a signé les deux contrats de réservation le 12 août 2008 et les deux avenants au bail le 24 février 2012 avec M. et Mme [D] qu'en qualité de gérante de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct. Mais la cour d'appel relève que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d'immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit. Il en résulte qu'en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu'elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir le programme d'investissement «'Les Jardins de Saint Benoît » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs. Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l'exploitation du complexe immobilier. La SARL HPA Holding doit donc répondre d'éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît. 2) Sur le dol de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding, En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire. Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant. En l'espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l'en-tête «'Les jardins de St Benoît» avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447'690'660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 13] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «'comme la plus dynamique en France'». Elle précise que «'le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international'» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien «'directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA'». Il a ainsi été proposé à M. et Mme [D] différentes modalités d'investissement dans l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement selon différents intitulés tels que «'option de leaseback'» ou «'achat pur et simple'» prévoyant pour les options en «'leaseback'» une garantie de «' rendement financier net'» obtenue par la conclusion d'un bail commercial. Cette plaquette commerciale vante «'une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation'». Le document précise «'le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%'». Ce document met en exergue que «'le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an''». Le projet de bail commercial meublé, annexé aux actes de réservation précisent concernant le loyer garanti qu'il représente «'un loyer en numéraire TTC fixé à 4,76 % du prix d'acquisition HT (ce qui correspond à 4,50% HT » et les baux signés le 07 août 2008 avant la signature de l'acte authentique de vente du 13 février 2009 stipulent un loyer annuel de 9 732,38 euros TTC pour chacune des maisons achetées. Il ressort de ces documents, que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre M. et Mme [D] est la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il était présenté dans la documentation commerciale de l'investissement immobilier et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique. Non seulement la documentation commerciale «'Les jardins de St Benoît» mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d'acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de'« revenu garanti'sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise. A la lecture de ces documents commerciaux, du bilan prévisionnel financier et du bail signé dès la réservation avec la précision apportée concernant le montant du loyer représentant « 4,76 % du prix d'acquisition HT du montant de l'investissement », mention inhabituelle dans la rédaction des baux commerciaux, M. et Mme [D] pouvaient légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d'une seule rentabilité théorique. En présentant à M. et Mme [D] un revenu et une rentabilité garantis, «'sans les ennuis et les incertitudes de la location'» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit M. et Mme [D] en erreur et les ont déterminés à acheter les biens immobiliers litigieux. M. et Mme [D] n'auraient pas acheté ces deux biens immobiliers à ce prix et dans ces conditions s'ils n'avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu'elle ait pu contribuer à leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l'étranger portant sur deux maisons d'habitation situées dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13], lieu inconnu pour eux et au prix total de 453 284 euros pour les deux maisons achetées. En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, deux maisons en VEFA louées en meublé dans une résidence para-hôtelière et situées dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer ses acquéreurs, qui sont de simples consommateurs, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial et non la perception effective des loyers. Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale. La volonté de tromper les acquéreurs est d'autant plus établie qu'au même moment, la société Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur juriste par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d'exploitation. Le promoteur n'a donné aucune information loyale sur les risques réels de leur double opération immobilière à M. et Mme [D] lors de la signature des actes sous seing privé du 7 août 2008 et des actes authentiques du 13 février 2009. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé M. et Mme [D] à contracter et les a conduits à acheter ces biens immobiliers avec la croyance erronée qu'ils disposeraient d'un loyer garanti à hauteur de 9 732,38 euros TTC par an pour chacune des deux maisons. Contrairement à ce qu'a retenu le jugement et à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, ces dernières n'ont pas clairement expliqué aux acquéreurs la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur. Cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul. Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur de M. et Mme [D], erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération. Cette erreur n'a pas été couverte par la signature de l'acte de vente tel que le soutient la SCI Les Jardins de Saint Benoit. En effet, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente et des actes de vente eux-mêmes. Il se déduit des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur de M. et Mme [D] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol. En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité des deux ventes pour dol et de prononcer la nullité pour dol des deux actes authentiques reçus le 13 février 2009 par Me [P] [A] aux termes duquel la SCI Les Jardins de Saint Benoît, ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d'achèvement à M. et Mme [D] deux maisons d'habitation situées à Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse au prix unitaire de 226 642 euros TTC. II - Sur les conséquences de l'annulation de la vente, La nullité de la vente a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat. 1 )Sur les restitutions à opérer, En conséquence de l'annulation de la vente : ' La SCI Les Jardins de Saint Benoît devra restituer à M. et Mme [D] le prix de vente de 226 642 euros TTC pour chacune des maison, soit un montant total de 453 284 euros ; ' M. et Mme [D] devront restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoît la maison les deux maisons formant les lots [Cadastre 11] et [Cadastre 5] type P2 de 43,64 m² habitables construites respectivement sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sur la commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (11). La SCI Les Jardins de Saint Benoît ne demande pas la restitution des fruits perçus par M. et Mme [D] qui conservent donc la totalité des loyers perçus depuis l'acquisition de ces deux immeubles. En application des articles 1153 et 1304 du code civil, dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, il convient d'assortir la créance de restitution du prix par la SCI Les Jardins de Saint Benoît de l'intérêt au taux légal à compter de la date de la demande en justice formée le 8 juillet 2016. 2) Sur les dommages-intérêts demandés par M. et Mme [D], En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Seules les parties au contrat de vente annulé qui sont de bonne foi sont fondées à demander la condamnation d'une autre partie fautive à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé. Sur la restitution de la somme de 60 996 euros, M. et Mme [D] sollicitent la restitution de la somme de 60 996 euros (2 x 30 498 euros) représentant le montant de leur apport personnel pour le paiement du prix des deux immeubles. Cette somme est englobée dans le prix de 226 642 euros par maison, soit 453 284 euros  TTC au total pour les deux maisons, dont le présent arrêt ordonne la restitution aux acquéreurs par la SCI Les Jardins de Saint Benoît. Cette demande de restitution supplémentaire de 60 996 euros formée par M. et Mme [D] ne correspond à aucun préjudice subi par ces derniers et ne peut donc qu'être rejetée. Sur le gain manqué correspondant à la perte des loyers, M. et Mme [D] sollicitent l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 389 295,20 euros représentant la totalité des loyers qu'ils espéraient percevoir durant vingt années de la location de leurs deux maisons (9 732,38 euros x 20 ans x 2). N'étant plus propriétaires des deux immeubles du fait de l'anéantissement rétroactif des ventes, M. et Mme [D] n'ont plus vocation à revendiquer la perception de loyers perçus issus de la location de ces biens. La cour relève que M. et Mme [D] déclarent expressément dans leurs écritures (page 15) : « En l'absence de ces loyers garantis, ils n'auraient pas conclu la vente. » Pour autant, M. et Mme [D] ne justifient pas l'existence d'un préjudice causé par la perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité. En conséquence, M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts de 389 295,20 euros représentant un gain manqué de perte des loyers ou une perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité. Sur les frais de notaire, Les demandeurs soutiennent avoir supporté en pure perte des frais de notaire à hauteur de 10 922,83 euros pour le lot n°155 et de 10 918,27 euros pour le lot n°156. Au soutien de leur demande, M. et Mme [D] produisent deux relevés de compte client dans la comptabilité du notaire (pièce n°18 et 19) dont il ressort qu'ils ont effectivement supporté en pure perte les sommes suivantes : Pour l'acquisition du lot n°155 : ' émoluments du notaire pour la vente : 4 528,87 euros TTC ; ' émoluments du notaire pour le prêt : 2 036,88 euros TTC ; ' frais de traduction des actes : 400 euros TTC ; Soit un total de 6 965,75 euros. Pour l'acquisition du lot n°156 : ' émoluments du notaire pour la vente : 4 528,87 euros TTC ; ' émoluments du notaire pour le prêt : 2 036,88 euros TTC ; ' frais de traduction des actes : 400 euros TTC ; Soit un total de 6 965,75 euros. Ces deux sommes sont définitivement perdues par M. et Mme [D]. Le surplus demandé par M. et Mme [D] à hauteur de 10 922,83 euros pour le lot n°155 et de 10 918,27 euros pour le lot n°156 ne correspond à aucun chef de préjudice complémentaire à indemniser mais à des taxes fiscales qui seront remboursées aux acquéreurs suite à l'annulation judiciaire de la vente des deux immeubles conformément aux dispositions de l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts. M. et Mme [D] sont donc fondés à solliciter le paiement in solidum de 13 931,50 euros (2 x 6 965.75 euros) par la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à titre de dommages-intérêts. Sur les autres frais, M. et Mme [D] soutiennent avoir supporté en pure perte 30 999,24 euros de frais de mobilier. Ils sollicitent également le remboursement de taxes foncières, de frais d'agence immobilière et de diverses factures liés à l'occupation des deux maisons pour un montant total de 8 968 euros supporté entre 2012 et 2015. M. et Mme [D] conservent les fruits perçus de l'immeuble dont la SCI Les Jardins de Saint Benoit ne sollicite pas la restitution. Ces fruits de l'immeuble s'entendent des loyers des deux maisons perçus par M. et Mme [D] (à hauteur de 19 464,76 euros TTC/an pour les deux maisons du 29 mai 2009 au 1 er juillet 2011 et de 11 307,48 euros TTC/an depuis le 31 décembre 2011) dont il convient de déduire les charges qui se déduisent des loyers bruts pour obtenir le revenu foncier net. Les frais de 8 968 euros dont M. et Mme [D] demandent le remboursement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît ne constituent donc pas un dommage subi par eux, mais sont de simples charges à déduire de leurs revenus fonciers bruts. En effet, pendant la période de possession des deux immeubles, M. et Mme [D] ont bénéficié d'un revenu foncier net substantiel depuis le 29 mai 2009, et ce en dépit du fait que ce gain ait été inférieur aux promesses du promoteur. Les appelants sont demeurés propriétaires des meubles achetés au prix de 30 999,24 euros et ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice du fait de l'acquisition de ces meubles. Par ailleurs, ces frais d'ameublement ont été largement amortis depuis le 29 mai 2009, ces amortissements constituant une charge d'exploitation qui se déduit également des loyers bruts perçus avant d'obtenir le revenu foncier net. Il n'est donc pas démontré par M. et Mme [D] que l'acquisition des meubles à hauteur de 30 999,24 euros a généré un quelconque dommage à indemniser à hauteur de cette somme, ni même d'un montant inférieur. Il résulte de ces développements que les demandes d'indemnisation à hauteur de 30 999,24 euros et de 8 968 euros formées par M. et Mme [D] ne peuvent qu'être rejetées. M. et Mme [D] sont cependant fondés à solliciter le paiement in solidum par la SCI les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding des frais de mainlevée d'inscriptions de privilèges et hypothèques prises sur le bien immobilier objet de la vente annulée. Sur le préjudice moral, La faute de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à M. et Mme [D] qui ont dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes. Il leur sera donc alloué une indemnité de 5'000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n'étant par ailleurs produit à l'appui de leur demande formée à hauteur de 50 000 euros. III - Sur les demandes afférentes aux prêts accordés par la SA BNP Paribas Personal Finance, Pour assurer le financement de son investissement, M. et Mme [D] ont contracté par actes authentiques du 13 février 2009 auprès de la SA BNP Paribas Personal deux prêts n°95324090 et n°95324091 d'un montant de 196 144 euros en principal chacun, tous deux garantis par une hypothèque conventionnelle. 1) Sur le dol reproché par M. et Mme [D] à la SA BNP Paribas Personal Finance, M. et Mme [D] soutiennent que la banque a commis un dol dans le cadre de la conclusion du prêt car « elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, le caractère mensonger de l'opération telle que présentée dans les documents remis aux consorts [D] pour les déterminer dans leur consentement.» La SA BNP Paribas Personal Finance fait valoir qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive et qu'elle n'a pas participé au montage et à la commercialisation du bien immobilier objet du litige. Elle soutient avoir parfaitement exécuté son obligation de mise en garde sans qu'il lui incombe d'apprécier l'opportunité économique de l'investissement ni de conseiller son client à ce sujet. Ainsi que l'a pertinemment retenu le jugement déféré, M. et Mme [D] n'apportent la preuve ni de la participation de la SA BNP Paribas Personal Finance à la commercialisation de l'opération financée, ni de l'existence de liens d'affaires entre la banque et le promoteur. Les documents commerciaux «'Les Jardins de Saint Benoit'» se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français en raison des taux d'intérêts plus bas. Aucun élément versé au dossier n'établit que la SA BNP Paribas Personal Finance a participé à la vente du bien immobilier litigieux auprès de M. et Mme [D], opération au cours de laquelle elle aurait pu se livrer à des manoeuvres dolosives. La SA BNP Paribas Personal Finance est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif, et ce postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et du contrat de bail commercial, sans que l'existence d'aucun lien ne soit démontré entre elle et le promoteur. Par ailleurs, M. et Mme [D] n'établissent aucun manquement par la SA BNP Paribas Personal Finance à son obligation de renseignement et de conseil susceptible de constituer un dol lors de la conclusion du contrat de prêt. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du prêt immobilier pour dol de la SA BNP Paribas Personal Finance formée par M. et Mme [D]. 2) Sur la responsabilité contractuelle pour faute de la banque, Les responsabilités contractuelle et délictuelle ne peuvent se cumuler dès lors que les demandes de réparation du préjudice portent sur le même objet Dès lors qu'en l'espèce le préjudice résulte de l'exécution d'un contrat de prêt, M. et Mme [D] ne peuvent invoquer que le fondement contractuel au soutien de leurs demandes. En application de l'article 2224 du code civil, la prescription de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation de mise en garde et de conseil exercée par M. et Mme [D] à l'encontre de la banque court à partir du jour où les emprunteurs ont connu ou auraient dû connaître les faits qui leur permettent de l'exercer. En l'espèce, M. et Mme [D] ont eu connaissance de la défaillance de la société locataire commerciale de leurs deux immeubles le 1er février 2012 lorsqu'ils ont été informés des difficultés financières de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et de la nécessité d'abandonner les loyers du deuxième semestre 2011 et de diminuer le montant des loyers à partir du 1er janvier 2012. L'action en responsabilité ayant été engagée contre la SA BNP Paribas Personal Finance par M. et Mme [D] le 8 juillet 2016, cette action n'est pas prescrite. M. et Mme [D] ne démontrent pas que la banque leur a proposé un produit inadapté à leur situation personnelle et à leurs capacités financières de remboursement. L'établissement bancaire produit au contraire tous les documents et justificatifs de ce qu'il a parfaitement pris en compte les capacités financières des emprunteurs avant de leur accorder un prêt adapté à leurs facultés de remboursement. Contrairement à la position soutenue par M. et Mme [D] dans leurs écritures, la SA BNP Paribas Personal Finance ne disposait d'aucune information sur les risques particuliers de cet investissement immobilier. Il ne lui incombait pas de procéder à un audit financier du projet de ses clients ni de les conseiller sur l'opportunité économique de l'opération envisagée. En l'absence de faute démontrée sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la responsabilité de la SA BNP Paribas Personal Finance ne peut pas être recherchée. M. et Mme [D] seront donc déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum de la SA BNP Paribas Personal Finance à supporter le préjudice spécial réclamé, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé. 3) Sur l'annulation du prêt immobilier, Les deux prix de vente de 226 642 euros TTC chacun ont été payés par M. et Mme [D] à la SCI Les Jardins de Saint Benoit au moyen de deux prêts bancaires accordés par la SA BNP Paribas Personal Finance à hauteur de 196 144 euros chacun. En application de l'article L.312-12 du code de la consommation devenu L.313-36 du même code, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. En raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve lui-même annulé de plein droit. Les deux prêts immobiliers n°95324090 et n°95324091 contractés par M. et Mme [D] auprès de la SA BNP Paribas Personal Finance doivent donc être annulés. 4) Sur les restitutions consécutives à l'annulation du prêt, L'annulation du prêt immobilier oblige à une restitution corrélative des sommes versées entre les parties : ' M. et Mme [D] devront restituer à la SA BNP Paris Personal Finance le montant du capital emprunté de 196 144 euros pour chaque prêt, soit une somme totale de 392 288 euros ; ' La SA BNP Paris Personal Finance devra restituer à M. et Mme [D] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt. Les parties étant toutes deux de bonne foi, la cour assortira les créances réciproques de restitution de l'intérêt au taux légal à compter de la date de demande en justice du 11 juillet 2016 conformément aux articles 1153 et 1304 du code civil, dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige. La cour ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement M. et Mme [D] et la SA BNP Paribas Personal Finance. L'obligation inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention, de sorte que l'hypothèque ou le privilège en considération duquel ce prêt avait été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation En conséquence, la demande de mainlevée de l'hypothèque formée par M. et Mme [D] sera rejetée. 5) Sur les demandes indemnitaires formées par la SA BNP Paribas Personal Finance contre les auteurs du dol, Le dol commis par la SCI Les Jardins de Saint Benoît et par la SARL HPA Holding est la cause directe de l'annulation des deux prêts consentis par la SA BNP Paribas Personal Finance à M. et Mme [D]. Du fait de cette annulation du prêt imputable à la SCI Les Jardins de Saint Benoît et à la SARL HPA Holding, l'établissement bancaire prêteur est fondé à solliciter sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil l'indemnisation de son préjudice. En l'espèce, ce préjudice se décompose pour chaque prêt en deux parts : ' d'une part la perte des intérêts contractuels échus à la date du 5 août 2019 arrêtée par la banque et de la commission d'ouverture ; ' d'autre part la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, que la cour fixe à hauteur de 80% de ces intérêts à échoir. Le préjudice s'élève donc pour chaque prêt : ' pour le contrat de prêt n°95324090 : 62 189,13 euros se décomposant ainsi : - 42 805,15 euros échus au 5 août 2019 ; - 750 euros de commission d'ouverture de crédit ; - 23 292,48 euros d'intérêts à échoir du 5 septembre 2019 au 5 février 2029, soit après application du coefficient de 80%, la somme de 18 633,98 euros. ' pour le contrat de prêt n°95324091 : 61 666,07 euros se décomposant ainsi : - 42 282,09 euros échus au 5 août 2019 ; - 750 euros de commission d'ouverture de crédit ; - 23 292,48 euros d'intérêts à échoir du 5 septembre au 5 février 2029, soit après application du coefficient de 80% la somme de 18 633,98 euros. En conséquence, la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding seront condamnées in solidum à payer à la SA BNP Paribas Personal Finance la somme de 123 855,20 euros de dommages-intérêts (= 62 189,13 euros + 61 666,07 euros). IV - Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire, M. et Mme [D] soutiennent que la SCP Alain Benedetti, [P] [A] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils demandent sa condamnation in solidum avec les autres intimés à les indemniser de tous leurs chefs de préjudice non couverts par les restitutions. La SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n'a commis aucune faute et que les appelants ne justifient pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s'engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil. Les contrats de réservation signés 7 août 2008 prévoient que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [P] [A] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 7 355,40 euros TTC pour chaque contrat sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et [P] [A] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne. La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP Benedetti [A] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement. Les deux actes de vente reçus le 13 février 2009 par la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon stipulent notamment : ' que les acquéreurs sont représentés à l'acte par Mlle [P] [F], clerc de notaire, en vertu de la procuration reçue par elle par acte établi le 2 octobre 2008 par Me [W] [Y], notary public à Hong Kong ; ' que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement « pose des cloisons » ; ' que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 3] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ; ' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux. Il n'est pas contesté par M. et Mme [D] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d'achèvement a été entièrement exécuté, que l'avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l'opération. Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré par M. et Mme [D] que le contrat de réservation signé le 2 août 2007 et le bail commercial signé le 2 septembre 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 9 novembre 2007. Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [D], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Angleterre. Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, M. et Mme [D] ne sont pas fondés à lui reprocher d'avoir omis de les informer : ' de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ; ' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ; ' de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors qu'en octobre 2008 l'essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendues pour un montant évalué à plus de 50 millions d'euros par les appelants ; ' d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte. M. et Mme [D] n'apportent donc pas la preuve d'une quelconque faute délictuelle commise par la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées contre la SA BNP Paribas Personal Finance, la SARL Juniper Groupe et la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon ; Statuant à nouveau'sur les chefs infirmés et y ajoutant, Prononce la nullité des deux contrats de vente en état futur d'achèvement conclus entre la SCI Les jardins de Saint Benoit et M. et Mme [D] portant sur : ' la maison [Cadastre 11] type P2 de 43,64 m² habitables construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 13] (11) ; ' la maison [Cadastre 5] type P2 de 43,64 m² habitables construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 13] (11) ; contrats reçus en la forme authentique le 13 février 2009 par Me [P] [A], notaire associé de la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon pour dol ; Condamne la SCI Les Jardins de Saint Benoit à restituer à M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] la somme de 453 284 euros  TTC assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2016 ; Dit que lorsque ce prix de 453 284 euros TTC leur aura été effectivement restitué, M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] seront tenus de restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoit les deux biens immobiliers objets des deux ventes du 13 février 2009 annulées ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] : ' 13 931,50 euros en réparation du préjudice matériel (frais de notaire) avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2016 ; ' 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral'avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; ' les frais de mainlevée d'inscriptions de privilèges et hypothèques prises sur le bien immobilier objet de la vente annulée ; Déboute M. et Mme [D] de leurs demandes indemnitaires à hauteur de 60 996 euros d'apport personnel, 389 295,20 euros de perte de loyers, 30 999,24 euros de frais de mobilier et de 8 968 euros de frais et taxes diverses ; Prononce l'annulation des deux contrats de prêt conclus entre la SA BNP Paribas Personal Finance et M. [I] [D] et Mme [C] [S] épouse [D] pour un montant de 196 144 euros chacun par actes authentiques reçu le 13 février 2009 par Me [P] [A], notaire associé de la SCP  Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon ; Dit que M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] seront tenu de restituer les sommes empruntées de 392 288 euros à la SA BNP Paribas Personal Finance assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2016 ; Dit que la SA BNP Paribas Personal Finance est tenue de restituer à M. et Mme [D] les sommes encaissées en capital, intérêts et frais qu'elle a perçues assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2016 ; Ordonne la compensation des sommes que se doivent réciproquement M. et Mme [D] et la SA BNP Paribas Personal Finance ; Rejette la demande de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle inscrite sur les deux immeubles objets du litige ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à la SA BNP Paribas Personal Finance la somme de 123 855,20 euros de dommages-intérêts ; Condamne in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux avancés par la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon et de la SA BNP Paribas Personal Finance qui seront mis à la charge in solidum de M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] ; Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel : ' 8 000 euros à M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] ; ' 2 000 euros à la SA BNP Paribas Personal Finance ; Condamne in solidum M. [I] [D] et à Mme [C] [S] épouse [D] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel 2 000 euros à la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon ; Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles à la diligence des époux [D] ; Dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis à la direction départementales des finances publiques de l'Aude, à la diligence du greffe, en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales. Le greffier, Le président,