Cour d'appel, 08 décembre 2022. 20/10361

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 8 DECEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10361 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCDOB Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° APPELANTS Monsieur [M] [X] [R] né le 27 juillet 1983 à [Localité 7] (Congo) [Adresse 2] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [W] [H] née le 9 mai 1977 à [Localité 7] (Congo) [Adresse 2] [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Alain LABERIBE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1217 INTIMES Monsieur [K] [A] né le 8 janvier 1964 à [Localité 8] (38) [Adresse 6] [Localité 4] Madame [L] [S] épouse [A] née le 29 février 1964 à [Localité 8] (38) [Adresse 6] [Localité 4] Représentés par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2018, M. [K] [A] a loué à M. [M] [R] et Mme [W] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 985 euros outre 35 euros de provision pour charges. Par acte d'huissier du 26 juillet 2019, M. [K] [A] et Mme [L] [A] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.194,64 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2019 inclus. Par acte d'huissier en date du 24 octobre 2019, M. [K] [A] et Mme [L] [A] ont fait assigner M. [M] [R] et Mme [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et ont demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, - ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, - condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1.023,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2019, - condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 octobre 2019. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 28 janvier 2020. A cette audience, M. [K] [A] et Mme [L] [A], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4.543,59 euros, au titre des loyers et charges échus au 23 janvier 2020, terme du mois de janvier 2020 inclus. Ils ont précisé s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement. Cités par actes délivrés à l'étude d'huissiers pour M. [M] [R] et à l'étude d'huissiers pour Mme [W] [H], ceux-ci ne comparaissaient pas. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 3 mars 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué : Déclare l'action recevable, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2018 entre [K] [A], d'une part, [M] [R] et [W] [H], d'autre part, concemant le logement situé au [Adresse 1], les résidences de Chopin, à [Localité 9] ([Localité 9]) sont réunies à la date du 26 septembre 2019, Ordonne en conséquence à [M] [R] et [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, Dit qu'à défaut pour [M] [R] et [W] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, [K] [A] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne [M] [R] et [W] [H] solidairement à verser à [K] [A] la somme de 4.543,59 euros (décompte arrêté au 23 janvier 2020, mois de janvier 2020 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Condamne [M] [R] et [W] [H] solidairement à verser à [K] [A] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, Déboute [L] [A] de l'ensemble de ses demandes, Condamne [M] [R] et [W] [H] in solidum à verser à [K] [A] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [M] [R] et [W] [H] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 22 juillet 2020 par M. [M] [R] et Mme [W] [H], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 octobre 2020 par lesquelles M. [M] [R] et Mme [W] [H], appelants, demandent à la cour de : Vu l'article 1343-5 du code civil, Dire et juger M. [M] [R] et son épouse Mme [W] [H] recevables et bien-fondés en leur appel comme en toutes leurs demandes, fins et conclusions, Réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau, Constater l'apurement en cours par M. [M] [R] et son épouse Mme [W] [H] de leur dette locative en sus des loyers en cours, Accorder en conséquence aux concluants dans la limite des deux années l'échelonnement pour régler leur dette locative, Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail du 17 novembre 2018, Condamner M. et Mme [A] à payer à M. [M] [R] et à son épouse Mme [W] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 septembre 2022 au terme desquelles M. [K] [A] et Mme [L] [A] née [S], intimés, demandent à la cour de : Vu les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989, Déclarer M. et Mme [A] recevables en leurs présentes écritures, Déclarer Mme [H] et M. [R] infondés en leur appel, En conséquence, Confirmer le jugement rendu le 3 mars 2020 par le juge des contentieux de la protection de Melun en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2018 entre les époux [A] et Mme [H] et M. [R] concernant le logement sis [Adresse 3], sont réunies en date du 26 septembre 2019, - ordonner en conséquence à Mme [H] et M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [H] et M. [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamner Mme [H] et M. [R] solidairement à verser aux époux [A] la somme de 12360,06 euros (décompte arrêté au 18 janvier 2022, mois de juin 2021 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, et de l'arrêt de la cour d'appel pour toute somme excédant celle du premier jugement. En tout état de cause, Condamner solidairement Mme [H] et M. [R] à verser aux époux [A] la somme complémentaire en cause d'appel de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais d'avocat dans le cadre de la procédure d'appel, Condamner les intimés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces produites par les intimés que les lieux ont été repris le 25 juin 2021 par huissier suite à la remise des clefs par les locataires à l'huissier le 22 juin 2021. Sur l'acquisition de la clause résolutoire C'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 septembre 2019, soit deux mois après le commandement de payer du 26 juillet 2019 demeuré infructueux; le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, ainsi que sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Compte tenu de la reprise des lieux intervenue le 25 juin 2021, il n'y a plus lieu de statuer sur l'expulsion, ni sur l'octroi de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, et il sera statué ci-après sur la demande de délais de paiement formée par les locataires sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Sur la dette locative Aux termes de l'article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En vertu de l'alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure". En vertu de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, "un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; à défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux". Il en résulte que le locataire sortant ne saurait être tenu au paiement d'une somme au titre des réparations locatives si aucun constat contradictoire n'a été dressé à son entrée dans les lieux et si le bailleur ne démontre pas que les défauts relevés lui sont imputables (cf Cass. Civ. 3ème, 5 mai 1993, Bull. Civ. III, n°61). En l'espèce, les époux [A] produisent un décompte arrêté au 22 juin 2021 pour un montant de 12.360,06 euros, et soulignent que les chèques remis en paiement par les locataires à leur agence mandataire sont revenus impayés. Ce décompte comporte la somme de 717,44 euros au titre d'une "retenue de réparations locatives", qu'ils n'évoquent pas dans la discussion de leurs écritures. Cette somme correspond à un document intitulé "chiffrage" établi par une société Constatimmo, mentionnant divers travaux : le remplacement de la moquette de deux chambres, le remplacement de la poignée de fenêtre de la chambre 3, la dépose d'un mur entre la cuisine et le séjour, la remise en peinture de la cuisine, le rebouchage d'un trou dans l'entrée,le remplacement d'une ampoule dans la salle de bains, le remplacement de la poignée de fenêtre du séjour, la refixation de la trappe de visite des WC et le nettoyage du logement, avec application de pourcentages à charge des locataires. Toutefois, si un procès-verbal de constat a été dressé par huissier le 25 juin 2021 à la reprise des lieux, aucun état des lieux d'entrée n'est produit. Il convient dès lors de juger que la preuve que les désordres constatés à la sortie sont imputables aux locataires sortants n'est pas rapportée en l'absence d'état des lieux d'entrée ; au demeurant, le chiffrage produit, unilatéral, ne saurait équivaloir à des devis ou factures des travaux qui seraient à entreprendre. En conséquence, les époux [A] seront déboutés de leur demande au titre des réparations locatives. Le décompte comporte également, outre des régularisations de charges dont il est justifié, de multiples frais d'huissier (du commandement, de l'assignation, de la signification du jugement, du commandement de quitter les lieux, d'une saisie sur compte bancaire, d'une tentative d'expulsion, des "honoraires d'huissier", d'itératives réquisitions de la force publique, et de frais "d"expulsion" ) qui relèvent des dépens, ainsi que la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée en première instance. Une fois ces sommes déduites, le montant de la dette locative arrêtée à la date du 22 juin 2021, s'élève à 8198,79 euros. Il convient dès lors de condamner solidairement M. [M] [R] et Mme [W] [H] au paiement de cette somme, réformant sur ce point le jugement entrepris ; elle portera intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 1194,64 euros, et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus. Sur les délais de paiement Selon l'article 1343-5 du code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues". En l'espèce, compte tenu du fait que les chèques remis par les locataires à l'agence immobilière sont revenus impayés, en l'absence d'élément sur leur situation personnelle et financière actuelle, et du fait que les créanciers sont des particuliers, il convient de débouter M. [R] et Mme [H] de leur demande de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile M. [R] et Mme [H], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [M] [R] et Mme [W] [H] à verser à M. [K] [A] la somme de 4543,59 euros (décompte arrêté au 23 janvier 2020, mois de janvier 2020 inclus), Et statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [M] [R] et Mme [W] [H] à payer à M. [K] [A] et Mme [L] [A] la somme de 8198,79 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 1194,64 euros, et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Condamne in solidum M. [M] [R] et Mme [W] [H] à payer à M. [K] [A] et Mme [L] [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [M] [R] et Mme [W] [H] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président