Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/09720

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [V] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09720 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RXN N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉE EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDERESSE RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ayant pour sigle RIVP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096 DÉFENDEUR Monsieur [S] [V] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09720 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RXN EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 14 avril 1995, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [V] un appartement à usage d'habitation (bâtiment A, escalier 1, étage 2, local 7, position C) ainsi qu'un emplacement de stationnement (n°21) situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1 827,24 francs outre 400 francs de provision sur charges pour le logement et 600 francs pour le parking. Des loyers étant demeurés impayés, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 491,05 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 octobre 2022. Un second commandement de payer la somme de 2 418,01 euros correspondant à l'arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle a été signifié au locataire le 28 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater la résiliation du contrat location par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [V] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - statuer sur le sort des biens garnissant le local et voir ordonner leur mise sous séquestre aux frais du défendeur, - condamner Monsieur [S] [V] à payer à titre provisionnel la somme de 1 666,81 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation indexée égale au montant du loyer en vigueur augmenté des charges, - condamner Monsieur [S] [V] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et des de commandement payer. A l'audience du 28 février 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 331,37 euros selon décompte du 22 février 2024, terme de février 2024 inclus. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 8 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 7 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 28 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 418,01 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 29 septembre 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Dans ces conditions, il n'est pas possible au juge d'accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence d'ordonner à Monsieur [S] [V] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à faire procéder à son expulsion. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [S] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [V] reste lui devoir la somme de 2 331,37 euros à la date du 22 février 2024, terme de février 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Monsieur [S] [V], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 331,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [S] [V] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de mars 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers indexés et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 1995 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) et Monsieur [S] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation (bâtiment A, escalier 1, étage 2, local 7, position C) et l'emplacement de stationnement (n°21) situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 septembre 2023, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [S] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles lequel est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme provisionnelle de 2 331,37 euros (décompte arrêté au 22 février 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [S] [V] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Président.