Texte intégral
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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/01395 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GBD7
NAC : 30F
JUGEMENT CIVIL
DU 25 JUIN 2024
DEMANDERESSE
Société dénommée SARL SASCHA
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
Société dénommée S.A.S. S.E.C.H.
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Fatima OUSSENI, avocat au barreau de MAYOTTE
Copie exécutoire délivrée le :25.06.2024
Expédition délivrée le :
à Maître Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT
Me Fatima OUSSENI
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 23 Avril 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 25 Juin 2024.
JUGEMENT :contradictoire, du 25 Juin 2024, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte authentique reçu le 22 novembre 2005 par-devant Maître [U] [F], Notaire à [Localité 6], la société bailleuse SECH a donné à bail, à la société preneuse SASCHA, un local commercial d’une superficie de 44.53 m² environ, portant le n°7 dans la galerie commerciale du supermarché LEADER PRICE sis [Adresse 3], ainsi que la jouissance privative d’une terrasse d’une superficie d’environ 25 m².
Suivant courrier signifié par acte extrajudiciaire en date du 14 mai 2020, la société bailleuse SECH a refusé le renouvellement du bail commercial conclu et nié le versement d’une indemnité d’éviction aux motifs graves et légitimes invoqués de :
-négligence par non-réalisation dans les temps impartis de travaux de conformité sollicités par le bailleur ;
-avoir, le 4 août 2019, installé un chapiteau devant la devanture du local commercial en portant atteinte à l’image et au caractère d'esthétisme du Centre commercial ;
-n’avoir jamais, de 2017 à 2020, respecté les horaires de fermeture et aurait vendu de l'alcool dépassant l’habilitation par destination du local convenue au bail.
Le courrier reproduisait expressément les dispositions de l’article L.145-10 du Code de commerce.
Par acte extra-judiciaire en date du 06 mai 2022, la société SASCHA a assigné la société SECH devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins principales de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction. En l’état de ses dernières conclusions, la Preneuse sollicite le Tribunal de :
juger équivoques les motifs invoqués par le Bailleur pour justifier sa décision de non-renouvellement et de non-paiement de l’indemnité d'éviction ;et le condamner au paiement d’une somme de 90.000 euros HT au titre de l’indemnité d'éviction due ;Subsidiairement,
juger insuffisantes les simples correspondances adressées par le bailleur au Locataire pour justifier du non-renouvellement du bail commercial et du non-paiement de l’indemnité d'éviction ;juger fautive l’absence de mise en demeure préalable selon les formes prescrites l’article L 145-17, I 1° du Code de commerce ;et condamner le Bailleur au paiement d'une somme de 90.000 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction due ;En tout état de cause,
condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Elle soutient, au principal, que les trois motifs invoqués au congé donné par le Bailleur ne justifieraient pas le refus de renouvellement du bail ou le non-paiement de l’indemnité d’éviction. En particulier, elle expose que les travaux de conformité sollicités par le Bailleur suivant courriers des 3 et 4 juillet ainsi que 13 août 2018, étaient de nature à entraîner des frais considérables avant même d’être certain d’obtenir le renouvellement du bail, ce qui en justifierait légitimement la non-réalisation par le Locataire ; que le règlement intérieur du centre commercial n’interdirait pas l’installation de chapiteaux ; que la fermeture administrative temporaire du fonds de commerce pour infraction commise à la police des débits de boisson n’était pas suffisamment grave pour justifier le refus d’une indemnité d’éviction.
En outre, elle reproche au congé donné par le bailleur de ne pas avoir été précédé d’une mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire, précisant les motifs invoqués, laissant délai d’un mois pour la mise en conformité et reproduisant les termes de l’article L. 145-17-I-1 du Code de commerce.
Justifiant de la valorisation de l’indemnité qu’elle revendique, la société SASCHA indique avoir conclu un compromis et négocié une vente du fonds de commerce, entre décembre 2020 et octobre 2021, pour un prix de 90.000 euros HT.
Elle avance finalement que le refus de renouvellement du bail trouverait sa justification dans la réalisation à venir de travaux par la société S.E.C.H. au sein du centre commercial lui appartenant, tel qu’il ressortirait d’un arrêté communal l’y autorisant. Elle entend faire valoir que si le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, il doit en contrepartie, payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction ou, à défaut, offrir au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le défendeur a constitué avocat.
En réponse, et en l’état de ses dernières conclusions notifiées par message RPVA du 04 mai 2023, la société SECH demande à la juridiction de céans de :
juger que la société S.E.C.H. a invoqué des motifs sérieux et légitimes pour refuser le renouvellement du bail et le versement d'une indemnité d'éviction à la société SASCHA ;juger subsidiairement que la société S.E.C.H. a adressé des mises en demeures préalablement à son refus de renouvellement du bail et de paiement d'une indemnité d’éviction à la société SASCHA ;débouter la société SASCHA de sa demande de paiement d’une indemnité d'éviction ;la condamner à payer à la société S.E.C.H. la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;et la condamner aux entiers frais et dépens.
Elle invoque, outre les griefs formulés au courrier de congé signifié par acte extrajudiciaire en date du 14 mai 2020, d’un non-respect des règles d’hygiène par l’entreposage de déchets constitué d’appareil électroménager usagé ainsi que le non-paiement des loyers d’octobre 2023 à avril 2024.
Excipant du recours à un acte extrajudiciaire de mise en demeure préalable imposé par l’article L. 145-17-I-1, elle soutient que ses griefs tiendraient de négligences par infraction à des dispositions légales en matière de mise en conformité ERP, de vente d’alcool dépassant l’habilitation licence III et de salubrité et hygiène, non pas d’inexécution d’une obligation ou d’une cessation sans raison sérieuse et légitime d’exploitation du fonds tel que visé par le Code de commerce.
Par ordonnance en date du 11 mars 2024, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure d’instruction et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 23 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement de l’affaire sera rendu le 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. // Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».
Le bailleur doit indiquer dans le congé les motifs réels de son refus de renouvellement du bail. S’il ne peut modifier les motifs invoqués dans le congé et leur substituer des motifs différents, il peut toutefois faire valoir en cours d'instance des motifs postérieurs au congé ou même ceux dont il n'a eu connaissance qu'après-délivrance de celui-ci. En outre, aucune forme particulière ne s'impose pour la rédaction d'un congé, sauf reproduction des mentions prévues par la loi.
Nonobstant, selon l’article L. 145-17-I-1° de ce code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de cet article L. 145-17-I-1.
Pour constituer une mise en demeure efficace, l'acte doit nécessairement contenir l'injonction faite au preneur d'avoir à faire cesser l'infraction et ni des constats d'huissier, ni un congé, ne constituent des mises en demeure valables. La mise en demeure doit indiquer de façon précise les manquements auxquels il doit être remédié.
Dès lors, en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes résultant de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d'un mois après mise en demeure.
Cependant, le refus de renouvellement de bail et la mise en demeure peuvent figurer dans le même acte.
En outre, s’agissant d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction, l'absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.
Obiter dictum, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 145-18 du Code de commerce, le bailleur, qui a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, a la charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction ou de lui offrir un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent, le cas échéant, moyennant indemnité compensatrice de privation temporaire de jouissance et de moins-value du fonds ainsi que des frais normaux de déménagement et d'emménagement.
En l’espèce, la société bailleuse SECH a fait signifier à la société preneuse SASCHA un courrier de refus de reconduite du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction. Il était alors fait mention de trois griefs constitués de la non-réalisation de travaux de mise en conformité du local, de l’installation d’un chapiteau de terrasse non-conforme au règlement intérieur du centre commercial ainsi que du dépassement des horaires d'ouverture et la vente d’alcool dépassant l’habilitation licence III stipulés au bail.
Pour étayer son grief tiré de la non-réalisation de travaux de mise en conformité du local, la société bailleuse SECH rappelle les stipulations contractuelles du bail commercial conclu avec la société preneuse SASCHA s’agissant d’un article « MISE AUX NORMES ».
S’agissant de son grief tiré de la mise en place d’un chapiteau, la société bailleuse SECH s’en rapporte à un article « ESTHÉTIQUE – ENSEIGNE » du règlement intérieur du centre commercial.
S’agissant de son grief tiré du dépassement des horaires d'ouverture et la vente d’alcool dépassant l’habilitation licence III, elle rappelle la destination du local stipulée au bail commercial, à savoir l’exploitation d’une activité de snack-bar et vente à emporter avec autorisation d'exploiter une licence 3, à l’exclusion de tout autre même temporairement. La société bailleuse SECH indique, en outre, avoir mis en demeure la société SASCHA de respecter ses obligations contractuelles suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 9 avril 2020.
La société preneuse SASCHA ne conteste pas la matérialité des faits reprochés.
S’agissant du grief tiré d’un non-respect des règles d’hygiène, la société bailleuse SECH produit un courrier simple de mise en demeure par lequel elle rappelait à la société SASCHA que l’occupant, qui produit des déchets à l’occasion de l’exploitation de son activité, est responsable de ceux-ci jusqu’à leur élimination ou valorisation. Il était alors sollicité de la preneuse qu’elle s’organise, à l’avenir, afin de respecter l’espace de stockage des déchets à défaut de quoi le bailleur ferait le nécessaire pour faire cesser ces agissements. Toutefois, si la mise en demeure est datée du 29 octobre 2020, il ressort des termes du courrier que les faits reprochés, dépôt d’un réfrigérateur avec les bacs à ordures, poubelles mal fermées et déchets au sol, sont survenus en 2018 et janvier 2019. Dès lors, il ne saurait en être tenu compte par la juridiction de céans alors que ces faits sont antérieurs à la notification du congé sans avoir été mentionnés au nombre de ses motifs.
Enfin, s’agissant du non-paiement des loyers, si ceux-ci sont postérieurs à la saisine du tribunal, la pièce produite en audience, constituée d’un simple tableur, est insuffisante à en établir la matérialité.
Il ressort de ce qui précède que les motifs invoqués par la société bailleuse SECH pour justifier de son refus de renouveler le bail commercial de la société preneuse SASCHA, et de lui verser une indemnité d’éviction, tiennent d’inexécutions d’obligations au sens de l’article L.145-17-I-1 du Code de commerce. Dès lors, le bailleur se devait de mettre son preneur en demeure d’avoir à se mettre en conformité de ses obligations sous un mois de délai suivant exploit d’huissier.
En l’absence d’une telle mise en demeure d’avoir à se mettre en conformité sous un moins, qu’il eut été préalable ou concomitant au congé donné, la société SECH ne saurait se prévaloir des griefs de non-réalisation de travaux de mise en conformité du local, de mise en place d’un chapiteau et du dépassement des horaires d'ouverture et de vente d’alcool dépassant l’habilitation licence III.
Partant, c’est sans motif grave et légitime que la société bailleuse SECH a refusé le renouvellement du bail de la société preneuse SASCHA. Elle doit, en conséquence être tenue de lui payer une juste indemnité d’éviction.
Sur le montant de l’indemnité d’éviction :
En application de l’article L145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c'est-à-dire soit à la date de l'éviction, soit à la date où le locataire cesse d'occuper régulièrement les lieux.
S’il appartient au pouvoir souverain du Tribunal d’évaluer l’indemnité d’éviction selon la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée, celle-ci ne peut être fixée à une somme forfaitaire. Elle doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. En conséquence, elle ne doit comprendre la valeur marchande du fonds que si l'éviction entraîne la perte de ce fonds ; le preneur ayant continué à exploiter sa clientèle ne pouvant prétendre avoir perdu son fonds du fait de la résiliation du bail, quand bien même il subit incontestablement un préjudice.
En l’espèce, la société preneuse SASCHA justifie de la conclusion le 22 décembre 2020, d’un compromis synallagmatique de vente du fonds de commerce litigieux avec le couple [J]-[C], seuls associés de la société en cours de formation dénommée REST’ô CLUB, et de trois avenants de renouvellement les 24 mars, 09 juillet et 12 octobre 2021, pour un prix convenu de 90.000 euros dont 75.000 euros éléments incorporels et 15.000 euros d’éléments corporels.
Force est de constater qu’aucun autre élément de valorisation n’est produit au dossier. En particulier, le défendeur, ni ne discute la question de la valeur du fonds de commerce, ni ne produit de pièce évaluative contraire, ni n’a formé de demande en expertise.
En conséquence, il sera fait droit à la valorisation demandée par la société preneuse SASCHA.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la société preneuse SECH à une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DIT que la SAS SECH a refusé sans motifs graves et légitimes efficaces le renouvellement du bail commercial portant sur le local n°7 de la galerie commerciale LEADER PRICE sis [Localité 4] donné à la société dénommée SASCHA suivant acte authentique en date du 22 novembre 2005 ;
DIT que, en conséquence, une indemnité d’éviction est due par la SAS SECH à la société preneuse dénommée SASCHA ;
FIXE cette indemnité à la somme de 90.000 € HT (QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS HORS TAXES) ;
CONDAMNE la SAS SECH à verser à la société preneuse dénommée SASCHA la somme de 90.000 € HT (QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS HORS TAXES) à titre d’indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce ;
CONDAMNE la SAS SECH à verser à la société dénommée SASCHA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SAS SECH aux entiers dépens ;
Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière.
La Greffière La Présidente
