Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/09396

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 04/03/2024 à : Maitre Fathi BENMAJED Maitre Hugo GATTERRE Maitre Charlotte VALOIS Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 23/09396 N° Portalis 352J-W-B7H-C3OZZ N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 3] représenté par Maitre Fathi BENMAJED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0668 DÉFENDEURS S.A.S. DWM, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maitre Hugo GATTERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1858 Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 1] représenté par Maitre Hugo GATTERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1858 COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, greffière, lors des débats, de Delphine VANHOVE, Greffière, lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, greffière, lors des débats, Delphine VANHOVE, Greffière, lors du délibéré, Décision du 04 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09396 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OZZ EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [I] [R] est propriétaire d'un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, il a fait assigner Monsieur [E] [Z], la société SAS DWM et Monsieur [O] [N] [K] devant le juge du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de : donner injonction à Monsieur [E] [Z] de justifier d'un agrément et d'une assurance professionnelle pour l'exercice de sa profession d'agent immobilier sous astreinte de 150 euros par jour de retard,prononcer et constater la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 30 mai 2023,ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [O] [K] et de la société SAS DWM ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est de l’appartement situé au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges dus au jour de l'audience,condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement les défendeurs à une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer contractuel et des charges, soit 5 000 euros, à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'affaire a été renvoyée au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé par application de l'article 82-1 du code de procédure civile et les parties ont été convoquées à l'audience du 11 janvier 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception. Lors de l'audience du 11 janvier 2024, Monsieur [I] [R], représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes à l’encontre de Monsieur [E] [Z] et a déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement et aux termes desquelles il sollicite : la résiliation judiciaire du bail,l'expulsion de Monsieur [O] [K] et de la société SAS DWM du logement,la condamnation à titre provisionnelle de la SAS DWM au paiement des loyers et charges dus,sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du remboursement des loyers perçus par la location Airbn'B,sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 5600 euros à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, Le requérant expose que le bail consenti le 30 mai 2023 à la société SAS DWM a été utilisé par la preneuse à des fins commerciales et non pour l'habitation de son gérant Monsieur [O] [N] [K], ce dont il a été averti par le syndic de son immeuble qui s'est plaint de troubles de voisinages générés par les va-et-vient incessants de sous-locataires. Il produit la mise en demeure qu'il a adressée par la voie de son conseil à la SAS DWM le 19 octobre 2023 de faire cesser cette situation et se dit bien-fondé à demander en référé la résiliation judiciaire du bail et par conséquent, l'expulsion des occupants compte-tenu du trouble manifestement illicite que lui causent les infractions au contrat de bail qui prévoyait la possibilité d'effectuer des sous-locations uniquement avec l'accord écrit du locataire et interdisait l'utilisation du logement à des fins commerciales. C'est ainsi qu'il réclame, en outre, le versement d'une provision de 10 000 euros correspondant aux loyers perçus à l'occasion des activités de sous l'occasion. La société SAS DWM et Monsieur [O] [N] [K], représentés par leur conseil, ont également déposé des conclusions qu'ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils contestent la compétence du juge des référés tant pour prononcer la résiliation judiciaire du bail que pour allouer de dommages et intérêts et demandent le débouté de Monsieur [I] [R] de l'ensemble de ses prétentions, outre sa condamnation à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 et à s'acquitter des entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil. Ils soutiennent ainsi, au visa de l'article 835 du code de procédure civile que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation judiciaire du bail qui nécessite que soit appréciée la gravité du manquement allégué et ce d'autant plus qu'en l'espèce, le contrat nécessite d'être interprété par le juge du fond en ce qui concerne les contradictions qu’il contient relatives à la possibilité de faire de la sous-location. Ils avancent également que le juge des référés n'a pas vocation à allouer des dommages et intérêts, a fortiori lorsqu'il ne s'agit pas d'une demande de provision et qu'au surplus, le préjudice subi par le demandeur n'est pas démontré. Monsieur [E] [Z], bien que régulièrement cité à comparaître, ne s'est pas présenté et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 mars 2024. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire, il convient de constater que Monsieur [I] [R] se désiste de ses demandes à l'encontre de Monsieur [E] [Z]. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences En application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il résulte de l'article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce, Monsieur [I] [R] sollicite que soit prononcée la résiliation du bail. Une telle demande ne peut être accueillie dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cette prétention implique l'appréciation d'une faute contractuelle et de sa gravité, et qu'elle excède donc les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence. Il y a donc lieu de renvoyer les parties à se pourvoir au principal sur ce point et ce d'autant qu'il ne peut qu'être relevé que le contrat de bail produit par le demandeur contient des clauses contradictoires puisque l' article 7 autorise la sous-location alors que l'article 8 interdit au locataire de sous-louer son logement, sauf à obtenir l'accord écrit du bailleur y compris sur le loyer. Décision du 04 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09396 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OZZ Non lieu à référé sera donc prononcé sur cette demande et Monsieur [I] [R] sera débouté de sa demande subséquente d'expulsion. Sur la demande de condamnation à titre provisionnel de la SAS DWM au paiement des loyers et charges dus L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; En l'espèce, le contrat de bail signé entre Monsieur [I] [R] et la société DWM fixe un loyer de 2600 euros par mois outre une provision sur charge de 200 euros mensuels. Monsieur [I] [R] produit, au soutien de sa demande de condamnation au paiement des loyers et charges dus, un courrier daté du 06 novembre 2023 aux termes duquel il met en demeure la société SAS DWM de s’acquitter du loyer du mois de novembre 2023. Toutefois, le requérant ne produit pas la preuve de l'envoi de cette mise en demeure par courrier avec accusé de réception et ne produit aucun décompte locatif permettant de connaître avec certitude l'étendue de la dette dont il se réclame créancier. Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé sur cette demande en ce que l'obligation dont le requérant se prévaut apparaît contestable. Il en sera ainsi débouté. Sur la demande de condamnation de la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du remboursement des loyers perçus par la location Airbn'B L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le manquement de la société SAS DWM à ses obligations contractuelles à savoir, selon le requérant, le fait que la défenderesse s'adonne à des activités de sous-locations interdites par la bail, n'est pas avéré en ce que les parties ont été renvoyées devant le juge du fond à qui il revient d'apprécier la caractérisation d'un tel manquement éventuel. Dès lors, Monsieur [I] [R] ne saurait solliciter auprès du juge des référés la condamnation de la société SAS DWM au paiement d'une provision de 10 000 euros au titre des loyers indûment perçus en ce que cette obligation découlerait du manquement susmentionné et que celle-ci ne saurait, à ce stade, être qualifiée de non sérieusement contestable puisque devant encore être tranchée par le juge du fond. Non lieu à référé sera prononcé concernant cette demande dont Monsieur [I] [R] sera, par conséquent, débouté. Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, le bail n'est pas résilié. Par conséquent, Monsieur [I] [R] sera débouté de sa demande de condamnation au versement d'une indemnité provisionnelle d'occupation. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [R] conservera la charge des dépens de l'instance de référé. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONSTATONS le désistement de la part de Monsieur [I] [R] de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [E] [Z], DISONS n'y avoir lieu à référé et RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ; DÉBOUTONS Monsieur [I] [R] de l'ensemble de ses demandes, DISONS que Monsieur [I] [R] conservera la charge des dépens de la présente instance, DISONS n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière,La Juge,