Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. BARCHAI FRERES, S.A.S.U. CGS CONSULTING
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Rémi HOUDAIBI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 25/05293 - N° Portalis 352J-W-B7J-C767N
N° MINUTE :
3/2026
JUGEMENT
rendu le jeudi 05 février 2026
DEMANDEURS
Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 3]
Madame [S] [L], demeurant [Adresse 4]
représentés par Me Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265
DÉFENDERESSES
S.C.I. BARCHAI FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
S.A.S.U. CGS CONSULTING, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 décembre 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier
Décision du 05 février 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05293 - N° Portalis 352J-W-B7J-C767N
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 16 août 2023, à effet le 28 août 2023, la société civile immobilière BARCHAI FRERES a donné à bail à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] un appartement à usage d'habitation meublé, situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 3.100 euros et une provision mensuelle pour charges de 300 euros.
Un dépôt de garantie de 6.200 euros a été versé.
[A] [Z], [N] [F], [I] [G] et [E] [L] se sont portés caution solidaire des engagements respectifs de [X] [Z], [U] [F], [H] [G] et [S] [L] par acte sous seing privé du 10 août 2023.
[X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] ont versé le dépôt de garantie et la somme de 500 euros correspondant à une facture de frais de dossier.
Le 24 septembre 2023, ils ont appris que le plafond du loyer de référence majoré était fixé à la somme de 1.980 euros par mois, conformément à l'arrêté préfectoral n°2023-05 fixant les loyers de référence.
Par courrier recommandé du 3 octobre 2023, ils ont contesté auprès du bailleur le montant du loyer en raison du non respect du dispositif d'encadrement des loyers.
Par acte en date du 17 octobre 2023, ils ont saisi la [Adresse 7].
[S] [L] a déposé une plainte le 24 octobre 2023 pour violation de domicile.
Le 27 avril 2024, [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] ont adressé un congé par courrier recommandé avec demande d'avis de réception et ont conservé les loyers d'avril et mai 2024.
[P] [G] et [E] [L] ont reçu le 15 mai 2024, une mise en demeure de payer les sommes dues.
L'état des lieux de sortie a été effectué le 27 mai 2024.
Le 28 mai et le 7 juin 2024, le paiement de la somme de 1.593,33 euros a été demandé à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] au titre de provision pour charges et de loyer proratisé de juin 2024.
La commission dépatementale de conciliation des baux d'habitation de [Localité 8] a rendu son avis le 3 février 2025, constatant le non respect des dispositions sur l'encadrement des loyers par le bail du 16 août 2023 et invitant les locataires sortants à saisir le juge des contentieux de la protection.
Par exploit en date des 16 et 22 avril 2024, [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] ont fait assigner la société civile immobilière BARCHAI FRERES et la société par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8].
A l'audience du 2 décembre 2025, [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] ont sollicité la condamnation de la société civile immobilière BARCHAI FRERES à leur restituer la somme de 9.726,39 euros correspondant au trop-perçu des loyers versés, les sommes correspondant aux trop-perçus de charges, à leur payer la somme de 12.000 euros au titre des préjudices subis par les locataires, la somme de 4.000 euros au titre de de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Ils ont aussi sollicité la condamnation in solidum de la société civile immobilière BARCHAI FRERES et la société par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING à leur restituer la somme de 500 euros au titre de la somme indûment perçue relative aux frais de dossier.
Au soutien de leurs prétentions, [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] indiquent d'une part que la SASU CGS CONSULTING n'a pas été valablement mandatée pour percevoir des frais de dossier. Ils indiquent, d'autre part, que le contrat de bail ne respectait pas les dispositions sur l'encadrement des loyers, de sorte que le trop versé doit leur être restitué, que les sommes versées au titre des provisions pour charges doivent leur être restituées compte-tenu de l'absence de régularisation des charges pour la période d'occupation et que le comportement des associés de la société bailleresse constitue un manquement à l'obligation de jouissance paisible leur ayant causé un préjudice.
Les sociétés civile immobilière BARCHAI FRERES et par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING n'ont pas comparu, bien que respectivement citées par procès-verbal de recherches infructueuses et à étude.
La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.
L'affaire, appelée à l'audience du 2 décembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le remboursement des loyers et des charges
Le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reconduit pour une période d'un an, soit jusqu'au 31 juillet 2024, les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, le bien loué est un appartement meublé de 100 mètres carré, dont la construction est comprise entre 1971 et 1990.
En application du dispositif d'encadrement des loyers, le loyer de référence majoré s'élève à la somme de 19,80 euros par mètres carré. Or, le bail stipule un loyer de 3.100 euros et une provision pour charges de 300 euros, ce qui correspond à des montants de loyer supérieurs. Il y a donc lieu de constater que les loyers appliqués à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] ont été surévalués.
La configuration des lieux et leur localisation imposent de fixer les loyers, hors charges, de l'appartement loué à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] en application du dispositif d'encadrement des loyers, à la somme mensuelle de 1.980 euros, à partir du 28 août 2023, jusqu'au 7 juin 2024.
Les demandeurs exposent toutefois ne pas avoir réglé les loyers d'avril et mai 2024, ayant décidé de quitter les lieux en mai 2024, considérant que le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux suffirait.
C'est à bon droit que [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] sollicitent le remboursement de la somme de 9.726,39 euros par la société civile immobilière BARCHAI FRERES au titre des loyers trop-perçus du 28 août 2023 au 7 juin 2024. Cette somme pourra être compensée, au moins partiellement, avec le dépôt de garantie de 6.200 euros versé à l'entrée dans les lieux.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. [...]"
La société civile immobilière BARCHAI FRERES, pourtant appelée au débat contradictoire résultant de la présente instance, n'a pas justifié de la régularisation des charges pour la période d'occupation des lieux par les demandeurs. Elle sera donc condamnée à restituer à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F], les sommes correspondant aux trop-perçus de provisions pour charges appelées et non justifiées, soit la somme de 2.129 euros.
Sur la demande de restitution des frais d'étude de dossier
L'article 1302-1 du code civil dispose que "Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu."
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu' "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
En l'espèce, [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F], produisent aux débats les échanges par courriel avec [W] [O], présentée comme mandataire de la société civile immobilière BARCHAI FRERES pour le compte de la société par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING, leur demandant de régler la somme de 500 euros par chèque au titre des frais de dossier. Ils produisent également le relevé de compte de [X] [Z] attestant du versement de cette somme par chèque n°4955887, le 11 septembre 2023.
Les faits de l'espèce empêchent de considérer que le paiement de la somme de 500 euros à la société CGS CONSULTING est justifié par un mandat de gestion locative. Dès lors, le paiement litigieux de la somme de 500 euros est indû.
En conséquence, la société par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING sera condamnée à payer à [X] [Z] la somme de 500 euros correspondant aux sommes indûment perçues relatives au titre des frais de dossier.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les articles 1104 et 1231-1 du code civil imposent aux cocontractants d'exécuter les contrats de bonne foi et imposent au débiteur des dommages intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation.
En l'espèce, les demandeurs sollicitent des dommages et intérêts à raison de leurs préjudices :
- financier, consistant en une perte de chance d'investir les sommes rendues indisponibles par le règlement de loyers supérieurs au loyer qui aurait dû être appelé conformément aux dispositions sur l'encadrement des loyers,
- moral, pour avoir exécuté les demandes de [W] [O] présentées comme étant celles du bailleur, afin de ne pas perdre leur logement, et pour avoir subi une violation de leur domicile par 3 individus se présentant comme représentant le bailleur, le 23 octobre 2023.
La faute de la société BARCHAI FRERES est établie relativement à l'appel de loyers supérieurs au dispositif d'encadrement des loyers, rendant évident le lien avec le préjudice de perte de chance de disposer des fonds réglés à la bailleresse.
La production des courriels échangés avec [W] [O], se présentant comme mandataire de la société bailleresse et de la plainte pour violation de domicile du 23 octobre 2023 constituent également des préjudices imputables à la mauvaise exécution de ses obligations par la bailleresse.
Dès lors, il y a lieu de condamner la société civile immobilière BARCHAI FRERES à payer à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour l'indemnisation de leurs préjudices.
Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile
La société civile immobilière BARCHAI FRERES, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'à payer la somme de 500 euros chacun à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société civile immobilière BARCHAI FRERES à payer à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] la somme de 9.726,39 euros au titre des loyers trop-perçus du 28 août 2023 au 7 juin 2024;
DIT que cette somme pourra être compensée, au moins partiellement, avec le dépôt de garantie de 6.200 euros versé à l'entrée dans les lieux ;
CONDAMNE la société civile immobilière BARCHAI FRERES à restituer à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F], les sommes correspondant aux trop-perçus de provisions pour charges appelées et non justifiées, soit la somme de 2.129 euros ;
CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING à payer à [X] [Z] la somme de 500 euros correspondant aux sommes indûment perçues au titre des frais de dossier;
CONDAMNE la société civile immobilière BARCHAI FRERES à payer à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F], la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages intérêts ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;
CONDAMNE la société civile immobilière BARCHAI FRERES aux dépens de l'instance;
CONDAMNE la société civile immobilière BARCHAI FRERES à payer à [X] [Z], [S] [L], [H] [G] et [U] [F] la somme de 500 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
