Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/02334

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 23/02334 N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VO N° MINUTE : Assignation du : 17 Février 2023 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] à [Adresse 4], [Adresse 5] à [Adresse 6] [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] [Adresse 1] à [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet LESCALLIER, S.A.S [Adresse 2] [Localité 14] représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093 DÉFENDEURS Monsieur [D] [F] [Adresse 13] [Localité 15] Madame [W] [Y] [Adresse 13] [Localité 15] non- représentés COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 28 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 23/02334 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VO DÉBATS A l’audience publique du 25 Janvier 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [D] [F] et Mme [W] [Y], célibataires aux termes de l’acte d’acquisition du lot de copropriété, sont propriétaires des lots de copropriété n°2063 et 2215 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 4], [Adresse 5] à [Adresse 6] [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] [Adresse 1] à [Adresse 7]. Par exploit d'huissier signifié le 17 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 4], [Adresse 5] à [Adresse 6] [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] [Adresse 1] à [Adresse 7] a fait assigner M. [D] [F] et Mme [W] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 14 juin 2023. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et suivants et 1240 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de: - condamner solidairement M. [D] [F] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 3.978,24 euros euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; - condamner M. [D] [F] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 4.170 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - condamner M. [D] [F] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner M. [D] [F] et Mme [W] [Y] au paiement des entiers dépens ; - condamner M. [D] [F] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. Décision du 28 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 23/02334 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VO Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [D] [F] et Mme [W] [Y] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 25 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [D] [F] et Mme [W] [Y] sont propriétaires indivis des lots 2063 et 2215 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Adresse 4], [Adresse 5] à [Adresse 6] [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] [Adresse 1] à [Adresse 7] à [Localité 16]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 14/01/2020, 14/01/2021, 26/01/2022, 17/01/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 26 janvier 2023. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [D] [F] et Mme [W] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 3.978,24 euros. M. [D] [F] et Mme [W] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. S’agissant de la demande de condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires allègue leur solidarité en application de l’article 220 du code civil, les charges correspondantes au logement de famille étant considérées comme des dettes ménagères. Néanmoins le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce au soutien de leur qualité d’époux ; à rebours, l’acte authentique de vente communiqué aux débats par lequel ils ont acquis le lot de copropriété dont il s’agit mentionne expressément qu’ils sont célibataires. En conséquence la solidarité entre M. [D] [F] et Mme [W] [Y] ne sera pas prononcée. Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 17 février 2023, date de la délivrance de l’assignation. 2 - Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 4.170 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, se décomposant comme suit : 10/05/2021 – suivi procédure 2T 2021 : 155 euros, 18/05/2021 – frais avocat : 1.116 euros, 07/06/2021 – honoraires avocat : 658 euros, 19/08/2021 – suivi procédure 3T 2021 : 155 euros, 09/11/2021 – suivi de procédure : 155 euros, 08/02/2021 – honoraires plaidoirie : 733 euros, 14/03/2022 – suivi procédure 1T 2022 : 165 euros, 09/05/2022 – suivi procédure 2T 2022 : 165 euros, 26/07/2022 – honoraires avocat : 432 euros, 23/08/2022 – suivi procédure 3T 2022 : 165 euros, 08/11/2022 – provision honoraires avocat : 106 euros, 01/12/2022 – suivi procédure 4T 2022 : 165 euros. Il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Les frais désignés comme « frais avocat », « honoraires d’avocat », « honoraires plaidoirie », « provision honoraires avocat » apparaissent constituer des frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 3 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [D] [F] et Mme [W] [Y] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [D] [F] et Mme [W] [Y] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l'égard de la copropriété, et cela depuis 2018. Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [D] [F] et Mme [W] [Y] ont d’ores et déjà été condamnés, par trois jugements du tribunal judiciaire de Paris en date des 9 mai 2019, 2 mars 2022 et 13 janvier 2023, à verser au syndicat des copropriétaires principal et au syndicat des copropriétaires secondaire diverses sommes au titre d'arriérés de charges. Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré trois précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. En outre, l'absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [D] [F] et Mme [W] [Y] comme des débiteurs de bonne foi. Il conviendra en conséquence de condamner M. [D] [F] et Mme [W] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. 4 - Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [D] [F] et Mme [W] [Y], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [D] [F] et Mme [W] [Y] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [D] [F] et Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 4], [Adresse 5] à [Adresse 6] [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] [Adresse 1] à [Adresse 7] les sommes de : - 3.978,24 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 26 janvier 2023 (1er appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ; - 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE M. [D] [F] et Mme [W] [Y] aux entiers dépens de l’instance ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 4], [Adresse 5] à [Adresse 6] [Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12] [Adresse 1] à [Adresse 7] de sa demande de condamnation de M. [D] [F] et Mme [W] [Y] en paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024 La Greffière La Présidente