Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/09557

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 5] JUGEMENT DU 24 Juin 2024 N° RG 23/09557 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXWB Jugement du 24 Juin 2024 N° 24/432 [M] [E] [H] [E] C/ [Y] [S] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 24/06/24 à Mr [E] [M] Mme [E] [H] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 24 Juin 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 24 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEURS M. [M] [E] [Adresse 2] [Localité 7] comparant en personne Mme [H] [E] [Adresse 2] [Localité 7] comparante en personne ET : DEFENDEUR : Mme [Y] [S] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 octobre 2017 avec effets au 9 décembre 2017, Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] consentaient un bail d'habitation à Madame [S] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 6]. Par acte d'huissier du 8 décembre 2022, Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] donnaient congé à leur locataire au motif de sa mise en vente. Suite à l'échec de l'effectivité de ce congé, par acte d'huissier de justice du 19 décembre 2023, Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] saisissaient le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater la validité de son congé du 8 décembre 2022, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [Y] devenue sans droit ni titre pour l'occupation du logement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux avec intérêt de droit, 500 euros sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée, 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 24 mai 2024, Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M], présents, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance outre le paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 2446.39 euros. Bien que régulièrement assignée par acte d'huissier de justice délivré à étude, Madame [S] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I-Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 15-I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : ? Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En l'espèce, il appert des données de la cause que d'une part, la forme idoine du congé pour vente est respectée. D'autre part, le délai légal de reprise a été respecté comme s'initiant au 8 décembre 2023 pour un bail en cours de reconduction depuis le 8 décembre 2020. Par conséquent les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu du congé délivré rendant la défenderesse occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la défenderesse ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. II-Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] ou à leur mandataire. III. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 mai 2024, la défenderesse leur devait la somme de 2446.39 euros, soustraction faite des frais de procédure. Madame [S] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs. IV-Sur la demande en dommage et intérêt En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la partie demanderesse ne démontre ni n'avoir subi un préjudice indépendant du retard de la défenderesse dans le paiement des sommes dues ou le départ de son logement, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. La demande de dommages et intérêts est donc rejetée. V-Sur les demandes accessoires *Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [S] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de la solution du litige, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. *Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le congé pour vente délivré le 8 décembre 2022 demeure régulier et fondé, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 octobre 2017 avec effets au 9 décembre 2017 entre Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] d'une part, et Madame [S] [Y] d'autre part, sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 6] est résilié depuis le 9 décembre 2023, ORDONNE à Madame [S] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [S] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE Madame [S] [Y] à payer à Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] la somme totale de 2446.39 euros (deux mil quatre cent quarante-six euros et trente-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024 ; DÉBOUTE Madame [E] [H] et Monsieur [E] [M] de leur demande de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [S] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du congé du 9 décembre 2022, et celui de l'assignation du 19 décembre 2023, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le vingt-quatre juin deux mil vingt-quatre et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Vice-président