Cour d'appel, 13 février 2024. 21/02368

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 13 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02368 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O6OX Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MARS 2021 Tribunal Judiciaire de BEZIERS N° RG 20/00281 APPELANTE : SCI HELIOPOLIS prise en la personne de son représentant légal en exercice domiclié audit siège en cette qualité [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yves CLERGUE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat plaidant INTIMEE : Syndic de copropriété HELIOPOLIS CD représenté par son syndic en exercice la SAS CIM dont le siège social est [Adresse 2] elle-même représentée par son président en exercice ès qualités [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] Représentée par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant Ordonnance de clôture du 29 Novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière Heliopolis est propriétaire des lots n° 22, 24 et 102, consistant en deux appartements et un garage, au sein de la résidence [4], située au [Localité 3]. Au motif de l'absence de paiement des charges de copropriété depuis le 1er avril 2016, par courrier recommandé du 15 février 2019, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Heliopolis de payer la somme de 4 445,42 euros. Par acte d'huissier délivré le 26 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Heliopolis devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de la voir condamner au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, date de la première mise en demeure. Par jugement rendu le 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a : Condamné la société Heliopolis à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis CD la somme de 5 819,89 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées à la date du 5 octobre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019 ; Dit que l'intégralité des frais de recouvrement de ladite somme sera à la charge de la société Heliopolis ; Débouté la société Heliopolis de l'ensemble de ses demandes ; Condamné la société Heliopolis à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis CD la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la société Heliopolis aux entiers dépens de la procédure ; Ordonné l'exécution provisoire de la décision. Sur la demande en paiement des charges de copropriété, la société Heliopolis en contestant une partie du montant au motif qu'elle avait procédé elle-même au remplacement des garde-corps, le premier juge, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces versées au débat, a retenu qu'elle ne rapportait pas la preuve d'avoir reçu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer ces travaux, de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir d'une réduction de ses charges et, qu'ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires était fondée, pour la condamner à lui payer la somme de 5 819,89 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées à la date du 5 octobre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, date de la première mise en demeure. Sur la demande de la société Heliopolis, de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 735,73 euros à titre de dommages-intérêts au motif qu'elle avait été autorisée par l'assemblée générale à ouvrir un mur pignon à l'occasion de la réunion de ses deux appartements, que la copropriété avait ensuite obturée, de sorte qu'elle a été contrainte d'engager des frais à hauteur de cette somme afin de remettre les lieux en état, le premier juge a retenu que si autorisation lui avait été donnée de réunir les deux appartements, elle ne justifiait pas qu'il lui avait été donné autorisation d'ouvrir le mur pignon, de sorte qu'elle n'était pas fondée à solliciter des dommages-intérêts pour les travaux de remise en état qu'elle avait effectués suite au retrait de la baie vitrée latérale, qu'elle avait mise en place sur le pignon gauche de la façade de l'immeuble. Sur la demande de la société Heliopolis, de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros pour procédure abusive, le premier juge a rejeté cette demande en considération de ce qu'elle avait été condamnée à titre principal. La société Heliopolis a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 avril 2021. Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2021, la société Heliopolis demande à la cour de : « Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 1382 en son ancienne rédaction, l'article 1240 en sa nouvelle rédaction et l'article 1347 du code civil, Vu les pièces versées aux débats ; Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges à raison de 1 777,32 euros au titre du remplacement des garde-corps, ces derniers ayant été remplacés aux frais préalables de la société Heliopolis, dûment autorisée ; Accueillir la demande reconventionnelle de la société Heliopolis concernant les destructions et dégradations effectuées sans son accord sur les terrasses C22 et C24 ayant notamment consisté à obturer l'ouverture latérale pratiquée par la société Heliopolis conformément à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 23 juillet 2004 ; Retenant qu'en réalisant des travaux d'obturation de l'ouverture légalement réalisée par la société Heliopolis sans l'accord de cette dernière, le syndicat des copropriétaires a commis une faute au sens de l'article 1382 du code civil et 1240 en sa nouvelle rédaction, cause directe et déterminante du préjudice subi par la société Heliopolis auquel elle a dû remédier à raison de 2 735,73 euros de travaux de remise en état, l'en déclarer responsable et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis à payer à la société Heliopolis la somme de 2 735,73 euros TTC en réparation de son préjudice ; Retenant qu'il y a lieu de défalquer des charges réclamées la somme de 4513,05 euros (1 777,32 euros + 2 735,73 euros) et que le solde de 1306,84 euros a déjà été réglé par la société Heliopolis le 5 octobre 2020 ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions ; Retenant que le syndicat des copropriétaires est informé depuis 2016 des griefs de la société Heliopolis concernant la réalisation intempestive de travaux d'obturation, le condamner pour procédure abusive et vexatoire à payer à la société Heliopolis en réparation de son préjudice pour procédure abusive et vexatoire la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner enfin le syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis à payer à la société Heliopolis la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile. » Pour l'essentiel, sur la demande en paiement des charges de copropriété, la société Heliopolis estime que le premier juge n'a manifestement pas compris son argumentation. Elle entend rappeler à la cour qu'après avoir adressé un dossier complet de son architecte au syndic, par décision de l'assemblée générale du 23 juillet 2004, elle a été autorisée à réunir ses deux lots et que la réunion des terrasses a conduit à la suppression du mur séparatif, de sorte que le garde-corps de chacune d'elles a été remplacé par un garde-corps unique, sur toute la longueur des deux terrasses réunies. Elle ajoute que le ravalement de façade, qui a été réalisé en 2016, a conduit au démontage des garde-corps et que la copropriété n'a pas eu à fournir de nouveaux garde-corps pour ses terrasses puisqu'elle avait conservé ceux démontés en 2006, de sorte qu'elle estime ne pas à avoir à payer la somme totale de 1 777,32 euros au titre des charges de copropriété. Sur la demande de la société Heliopolis, de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 735,73 euros à titre de dommages-intérêts au motif qu'elle avait été autorisée, par l'assemblée générale, à ouvrir un mur pignon à l'occasion de la réunion de ses deux appartements de façon à avoir une vue latérale sur la mer, travaux qui ont été réalisés depuis 2006 et remis en cause pour la première fois lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2015, elle estime que le premier juge, au terme d'une lecture expéditive et inexacte de la résolution n° 15, n'a pas pris acte que ces travaux n'avaient en réalité jamais été autorisés. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la société Heliopolis demande à la cour de : « Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment son article 10, Vu les pièces produites ; Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées ; Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ; Y ajoutant, Condamner la société Heliopolis à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis CD la somme de 3 000 euros à titre de dommage-intérêts ; Condamner la société Heliopolis à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis CD la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; Condamner la société Heliopolis aux entiers dépens. » Pour l'essentiel, sur les charges liées au remplacement des garde-corps, le syndicat des copropriétaires avance qu'un examen attentif du courrier de la société Heliopolis du 27 avril 2004, adressé au conseil syndical, permet de constater qu'il était uniquement question de retirer une partie du mur en béton qui séparait les deux appartements à réunir et qu'il était nullement question d'un changement des garde-corps, de sorte que le premier juge a fait une exacte lecture des pièces versées au débat, qu'ainsi, il convient de confirmer la décision déférée de ce chef. Sur la demande de dommage-intérêts au motif du rebouchage du mur pignon, le syndicat des copropriétaires expose que si au dossier de déclaration préalable de travaux était joint le plan de coupe « a-a » mais également une coupe « b-b », le courrier du 27 avril 2004 ne contenait aucun plan de coupe relatif à l'ouverture du mur pignon, qu'il n'était joint que le seul plan de coupe « a-a » relatif au mur béton à percer pour réunir les deux appartements, de sorte qu'il demande également la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Heliopolis de sa demande reconventionnelle de dommage-intérêts. Sur les prétentions indemnitaires pour procédure abusive, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les prétentions indemnitaires de la société Heliopolis, pour les motifs adoptés par le premier juge, et demande sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts au motif qu'elle a menti, non seulement à la commune d'Agde, en affirmant avoir été autorisée par la copropriété à percer le mur pignon, mais aussi au tribunal, puis à la cour d'appel, en affirmant que la coupe « b-b » était jointe à son courrier du 27 avril 2004 alors que tel n'était pas le cas, qu'ainsi, sa mauvaise foi est patente et justifie condamnation au paiement de dommages-intérêts. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 novembre 2023 et renvoyée à l'audience de plaidoiries du 20 décembre 2023. MOTIFS 1. Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de l'arriéré de charges de copropriété La cour relève du courrier de la société Heliopolis du 27 avril 2004, qu'elle a adressé au conseil syndical aux fins d'obtenir l'autorisation de réunir ses deux lots contigus, qu'il est uniquement question de retirer une partie du mur en béton qui les séparait et qu'il est nullement question d'un changement des garde-corps, de sorte que le premier juge, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces versées au débat, a justement retenu que la demanderesse ne rapportait pas la preuve d'avoir reçu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer ces travaux, qu'ainsi, elle ne pouvait se prévaloir d'une réduction de ses charges et qu'il en résultait que la créance du syndicat des copropriétaires était fondée. Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce que la société Heliopolis a été condamnée à lui payer la somme de 5 819,89 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées à la date du 5 octobre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, date de la première mise en demeure. 2. Sur la demande reconventionnelle de la société Heliopolis en paiement de dommage-intérêts La cour relève que si, comme le soutient la société Heliopolis, au dossier de déclaration préalable de travaux était effectivement joint, outre un plan de coupe « a-a », un plan de coupe « b-b », le courrier du 27 avril 2004 ne contenait quant à lui aucun plan de coupe relatif à l'ouverture du mur pignon, qu'il n'était joint que le seul plan de coupe « a-a » relatif au mur béton à percer pour réunir les deux appartements, de sorte que le premier juge a, à juste titre, retenu qu'il n'était produit aucun document attestant qu'une autorisation lui avait été donnée pour réaliser cette ouverture, relevant à ce titre que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2015 précisait au contraire, dans son point n° 15, que « l'assemblée a pris acte que la réalisation de cette ouverture n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires », qu'ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que la société Heliopolis n'était pas fondée à solliciter des dommages-intérêts pour les travaux de remise en état qu'elle avait effectués, suite au retrait de la baie vitrée latérale qu'elle avait mise en place sur le pignon gauche de la façade de l'immeuble. 3. Sur les demandes des parties en paiement de dommages-intérêts En l'absence de toute critique utile et tenant la confirmation des chefs principaux du jugement dont appel, celui-ci sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Heliopolis de ses prétentions indemnitaires. Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de ses prétentions indemnitaires faute de justifier d'un préjudice en lien avec les agissements de l'appelante, dont elle lui fait grief. 4. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Heliopolis sera condamnée aux dépens de l'appel. La société Heliopolis, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement rendu le 12 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ; Statuant pour le surplus, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis CD de ses prétentions indemnitaires ; CONDAMNE la société Heliopolis à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Heliopolis CD la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ; CONDAMNE la société Heliopolis aux dépens de l'appel. Le Greffier La Présidente