Cour d'appel, 14 septembre 2022. 19/14076

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 (n° , 11pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14076 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAJ6X Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/07758 APPELANTES Monsieur [V] [T] né le 07 Juin 1938 à juvisy sur orge (91260) [Adresse 3] [Localité 5] Madame [R] [E] épouse [T] née le 08 Août 1964 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 5] Mademoiselle [C] [T] née le 09 Juin 1993 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Mademoiselle [K] [T] née le 25 Septembre 2000 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Représentées par Me Sylvain PAPELOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0356 INTIMEE SAS B.V.C. (Nom commercial : BUISINESS VIP CAR'S) immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 532 059 565 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre Madame Sandrine GIL, Conseillère Madame Edmée BONGRAND,Conseillère,appelée d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du Code de l'organisation judiciaire Greffier, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Claudia CHRISTOPHE, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. * * * Selon acte sous seing privé non daté enregistré le 13 mars 2003 au service des impôts de Neuilly-sur-Marne, M. [V] [T] a consenti à la société Exclusiv' Cars un bail commercial portant sur une parcelle de terrain d'environ 1.650 m², outre une bande de terrain d'environ 190 m² en fond de parcelle, le tout situé [Adresse 2] (93), pour une durée de neuf années courant à compter du 1er mars 2003, sur laquelle a été édifié avant 1990 par des locataires précédents deux constructions à usage de hangar et de bureaux, en date du 21 novembre 2005 un permis de démolir a été obtenu pour le hangar et le 26 septembre 2006 la petite bâtisse située à l'angle nord/ouest a été régularisée par le centre des impôts fonciers de [Localité 8]. Selon acte sous seing privé du 28 février 2008 dénommé 'renouvellement de bail commercial (mise à jour du bail original du 1er mars 2003)', M. [T] et la société Exclusiv' Cars ont conclu un nouveau bail portant sur la parcelle et la bande de terrain susvisées, d'une surface totale d'environ 1.840 m², reprenant les mentions précitées sur les constructions, pour une durée de neuf années courant à compter du 1er mars 2008 pour se terminer le 28 février 2017, en contrepartie du versement d'un loyer annuel de 49.009,66€, soit 4.084,14 € par mois hors charges. L'activité autorisée dans les lieux est: 'achat, vente, import, export, location, réparation, dépannage de véhicules automobiles, motocycles, utilitaires, bateaux, accessoires et pièces détachées, à l'exclusion de tout autre commerce'. Le 1er mars 2011, les parties ont conclu un avenant afin de porter le loyer à la somme de 4.247,62 € par mois hors charges. Le 5 septembre 2012, la société BVC, dont le nom commercial est 'Business VIP Car's', a acquis le fonds de commerce de la société Exclusiv' Cars, en ce compris le droit au bail. Le 5 août 2016, M. [T] a fait signifier par acte d'huissier à la société BVC un acte dénommé 'commandement et congé', aux termes duquel il était, d'une part, fait commandement au preneur de respecter les obligations contractuelles relatives à la destination des lieux loués et à leur garnissement, d'autre part, donné congé pour le 28 février 2017 sans offre de renouvellement du bail et sans offre de paiement d'éviction, au visa de l'article L.145-47-I, 1° du code de commerce. Le 17 juillet 2017, M. [T], agissant en qualité d'usufruitier des biens loués, Mme [R] [E] épouse [T], Mme [C] [T] et Mme [K] [T], agissant en qualité de nues-propriétaires (ci-après 'les consorts [T]'), ont fait assigner la société BVC devant de tribunal. *** Le tribunal de grande instance de Bobigny par jugement en date du 7 mai 2019, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, a: -Condamné la société BVC à payer aux consorts [T] la somme de 1.932,84 € à titre d'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2017, mois de décembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017; -Dit que le bail du 28 février 2008 relatif aux lieux situés [Adresse 2] (93) a pris fin le 28 février 2017 à 24h00 par l'effet du congé signifié à la société BVC le 5 août 2016; -Dit que la société BVC peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction de la part des consorts [T]; -Dit que la société BVC est redevable, à l'égard des consorts [T], d'une indemnité d'occupation depuis le 1er mars 2017 et jusqu'à la libération effective des locaux; -Fixé provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation, dans l'attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer, outre les charges exigibles en vertu du bail expiré, Avant-dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, -Ordonné une expertise, et a commis pour ce faire M. [O] [P] en qualité d'expert avec pour mission habituelle, d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, er de rechercher tous éléments permettant de déterminer les indemnités d'éviction et d'occupation; -Dit que l'expertise sera mise en oeuvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile; -Dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur; -Dit que l'expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise et qu'il actualisera ce calendrier en tantque de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires; -Dit que l'expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu'il n'est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport; -Dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 15 décembre 2019; - Dit que préalablement à ce rapport, l'expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations; - Fixé à 3.000€ la somme à valoir sur la rémunération de l'expert; - Dit que les consorts [T] devront consigner cette somme entre les mains du Régisseur d'avances et de recettes du tribunal de grande instance de Bobigny dans les 2 mois du présent jugement, à peine de caducité de la mesure d'instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l'article 271 du code de procédure civile; - Désigné le juge de la 5ème chambre, 2ème section de ce tribunal, pour assurer le contrôle de l'expertise; - Dit que l'affaire sera rappelée par le greffe à l'audience de la mise en état de la 5ème chambre, 2ème section de ce tribunal, pour reprise de la procédure, après dépôt du rapport d'expertise ou constat de la caducité de la mesure; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - Sursis à statuer sur les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire; - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. **** Par déclaration du 10 juillet 2019, M. [V] [T], Mme [R] [E] épouse [T], Mme [C] [T] et Mme [K] [T] ont interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance sur incident du 2 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande d'irrecevabilité des conclusions et pièces de l'intimée formée par les consorts [T]; déclaré les conclusions notifiées les 7/07/2020 et 6/04/2021 par les consorts [T] recevables ; dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond. L'ordonnance a été confirmée par arrêt du 24 novembre 2021 de la cour d'appel, chambre 5-3, statuant sur le déféré formé par la société BVC. Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2022, M. [V] [T], usufruitier, Mme [R] [E] épouse [T], Mme [C] [T] et Mme [K] [T], nue-propriétaires, demandent à la Cour de : Vu les dispositions de l'article 1729 du code civil et des articles L 145-1 et suivants du code de commerce -Les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel; Confirmant le jugement entrepris; -Rejeter la demande en nullité du commandement et du congé du 6 août 2016; -Juger que les consorts [T] n'avaient pas renoncé au commandement et au congé du 6 août 2016; -Juger que la demande de renouvellement que la société BVC a fait signifier au bailleur le 12 septembre 2016, soit après la signification du congé du 5 août 2016, ne peut se voir reconnaître aucun effet; -Juger que l'activité commerciale de station de lavage pour véhicules automobiles, qui nécessite la mise en place d'une installation spécifique, ne constitue pas une activité incluse dans celles autorisées par le bail ou connexe à celle-ci; - Juger que la société BVC ne pouvait entreprendre l'activité commerciale de station de lavage pour véhicules automobiles sans l'accord du bailleur; - Condamner la société BVC à payer aux consorts [T] sur les périodes 2015,2016 et 2017 au titre des loyers, la somme de 1.932,84 €; Pour le surplus, Réformant le jugement entrepris sur les points leur faisant grief, - Condamner la société BVC à payer aux consorts [T] sur les périodes 2015, 2016 et 2017 au titre de la taxe foncière la somme de (4.336,50+4.215,24+384,05=) 8.935,79 €; Vu le commandement et congé du 5 août 2016, vu l'absence d'action en opposition à commandement, vu l'absence de demande de despécialisation, vu l'absence d'exploitation de l'activité autorisée au bail, vu l'exploitation non autorisée au bail d'une station de lavage - Juger que les Consorts [T] n'ont jamais autorisé a priori ou a posteriori les travaux et l'activité litigieuse relative à une station de lavage; - Juger que le règlement à la société BDM d'une somme de 4.740 € pour des travaux la remise en état des réseaux d'évacuation ne peut en aucun cas valoir autorisation rétroactive aux travaux et à l'activité litigieuse entrepris par la société BUSINESS VIP CAR'S et renonciation au congé; - Juger que les consorts [T] n'ont pas renoncé au commandement et au congé du 6 août 2016 et n'ont pas accepté le renouvellement du bail; - Juger que le fait d'avoir procédé à des travaux visant à modifier l'activité autorisée au bail puis exploiter la station de lavage ainsi construite sans avoir régularisé de demande de déspécialisation justifie le non renouvellement du bail; - Juger que les violations des clauses du bail en date du 28 février 2008 par la société BUSINESS VIP CAR'S constituent un motif grave et légitime à l'encontre du locataire de nature à ne pas renouveler le bail, et ce sans indemnité d'éviction; En conséquence, - Valider purement et simplement le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l'indemnité d'éviction délivré du 5 août 2016 aux motifs que les violations n'ont pas été corrigées dans le délai d'un mois à compter du 5 août 2016, perdurent et qu'il n'a pas été saisi le tribunal d'une action en opposition à commandement. - Débouter par suite la société BUSINESS VIP CAR'S de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction. - Déclarer la société BUSINESS VIP CAR'S occupante sans droit ni titre. - Condamner la société BUSINESS VIP CAR'S au paiement à aux consorts [T] d'une indemnité d'occupation de 5.000€ mensuel à compter du 28 février 2017 majorée des charges qu'elle aurait dû payer en cas de poursuite du bail, outre le remboursement de la moitié de la taxe foncière; - Débouter la société BUSINESS VIP CAR'S de toutes ses demandes, fins et conclusions; En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la société BUSINESS VIP CAR'S et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance pour l'huissier de la force publique si besoin est et d'un serrurier; - Ordonner la destruction des constructions réalisées par la société BVC et la remise en état des lieux aux frais de la société BUSINESS VIP CAR'S sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir; - Débouter la société BUSINESS VIP CAR'S du surplus de ses demandes; - Condamner la société BUSINESS VIP CAR'S au paiement aux consorts [T] d'une somme de 15.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Sylvain PAPELOUX, Avocat aux offres de droit. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 mars 2022, la société BVC (nom commercial BUSINESS VIP CAR'S) demande à la Cour de : Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce - Débouter l'Indivision [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Condamné la société BVC au paiement de la somme de 1932,84€, - Rejeté la nullité de l'acte en date du 5 août 2016 délivré à la société BVC, - Constaté que le bail avait pris fin le 28 février 2017, En conséquence et statuant à nouveau : - Constater que le bail s'est renouvelé à compter du 1er mars 2017; - Dire que la société BVC est autorisée à exercer, à titre connexe et complémentaire, l'activité de lavage automobile; Subsidiairement, si la Cour ne fait pas droit aux demandes exposées ci-dessus : - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : (sic) - Condamné M. [V] [T], Madame [R] [E], épouse [T], Mademoiselle [C] [T] et Mademoiselle [K] [T] représentées par leurs représentants légaux à payer à la société BVC la somme de 1.762.819€ au titre de l'indemnité d'éviction, sauf à parfaire et sous réserve d'une expertise judiciaire; - Désigné tel expert qu'il plaira au tribunal aux frais avancés M. [V] [T], Madame [R] [E], épouse [T], Mademoiselle [C] [T] et Mademoiselle [K] [T] représentées par leurs représentants légaux avec la mission de donner un avis sur l'intégralité des préjudices subis par la société BVC de manière à estimer et chiffrer l'intégralité de son indemnité d'éviction; En tout état de cause, - Condamner M. [V] [T], Madame [R] [E], épouse [T], Mademoiselle [C] [T] et Mademoiselle [K] [T] représentées par leurs représentants légaux à verser à la société BVC la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [V] [T], Madame [R] [E], épouse [T], Mademoiselle [C] [T] et Mademoiselle [K] [T] représentées par leurs représentants légaux aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022. MOTIFS Sur la validité de l'acte du 5 août 2016 L'appelante soutient que M. [T] a renoncé à se prévaloir des effets du congé délivré le 5 août 2016 puisqu'il a discuté des conditions du renouvellement du bail postérieurement à sa délivrance ; qu'un projet d'avenant a été transmis par son notaire le 10 février 2017; que M. [T] a donné son accord le 23 février 2017 pour prendre à sa charge la remise en état réseau EU/EV pour la station de lavage. La société BVC fait également valoir que le congé du 5 août 2016 est nul aux motifs qu'il a été signifié en même temps qu'un commandement visant la clause résolutoire et qu'il n'a été précédé d'aucune mise en demeure. Elle conclut que sa demande de renouvellement de bail doit recevoir effet et qu'à défaut pour M. [T] d'y avoir répondu dans le délai de trois mois, il est réputé avoir accepté le principe de son renouvellement. Les consorts [T] rappellent qu'il est constant que le bailleur puisse signifier dans le même acte une mise en demeure et un congé comme l'a jugé le tribunal. Ils contestent toute renonciation du bailleur à se prévaloir du congé mettant fin au bail sans offre d'indemnité d'éviction expliquant que le fait que les parties aient discuté d'un projet d'avenant de renouvellement du bail ne démontre pas que le bailleur aurait renoncé à se prévaloir du congé alors qu'aucun accord n'est intervenu et il ne saurait davantage être tiré la preuve d'une renonciation de sa part au congé en raison de sa participation modique aux travaux de remise en état du réseau EU/EV, relevant en sus que le devis n'est pas au nom de la locataire. Les consorts [T] précisent que la demande de renouvellement du bail commercial n'a pu avoir aucun effet compte tenu de la délivrance préalable du congé qui a valablement été délivré. Comme rappelé par le jugement entrepris, il est admis que le bailleur puisse signifier, dans un même acte, une mise en demeure et un congé fondé sur l'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce, ce dernier étant alors délivré sur ce fondement pour le cas où l'infraction visée par le commandement se poursuivrait après le délai d'un mois. Le jugement entrepris, dont la motivation est adoptée, doit être approuvé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du congé du 5 août 2016. Il sera ajouté que l'acte du 5 août 2016 comporte de manière distincte une partie intitulée 'I COMMANDEMENT' et une partie intitulée 'II CONGE' ; que le commandement est délivré au visa de la clause résolutoire reproduite ; que s'il est cité, en fin de la partie I les dispositions de l'article L145-41 suivies de celles de l'article L145-17 1 -1°, il ne peut en résulter aucune confusion avec le congé délivré ensuite, au visa de l'article L 145-17 1 1° 'déjà cité' ; que la teneur de l'acte du 5 août 2016 est claire et précise contrairement à ce que prétend l'appelante. S'agissant de la renonciation du bailleur à se prévaloir des effets du congé alléguée par la société BVC, le fait que la société BVC et M. [T] aient engagé, postérieurement à la délivrance du congé, des pourparlers en vue d'un éventuel renouvellement du bail est insuffisant à caractériser une renonciation non équivoque de la part du bailleur dès lors qu'il est constant que ces discussions n'ont pas abouti à la signature d'un avenant de renouvellement ; le devis du 23 février 2017 relatif à la remise en état du réseau d'eau et le projet d'avenant témoignent de ces discussions mais ne valent pas preuve d'une renonciation de M. [T] aux effets du congé mettant fin au bail sans offre d'une indemnité d'éviction. En conséquence, comme l'a retenu le jugement entrepris, la demande de renouvellement que la société BVC a fait signifier au bailleur après la signification du congé du 5 août 2016, auquel le bailleur n'a pas renoncé, ne peut se voir reconnaître aucun effet. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le bail a pris fin le 28 février 2017 à 24h00, terme contractuel, par l'effet du congé sans offre de renouvellement délivré le 5 août 2016. Sur les motifs du congé L'appelante considère qu'en l'absence de mise en demeure, le motif tiré du défaut de paiement des loyers dans les délais ne peut pas produire effet ; qu'en tout état cause le paiement a été effectué conformément au bail, à savoir mensuellement à termes échus ; que les locaux n'ont pas été exploités pendant une courte période en raison des travaux qu'elle avait entrepris ; qu'il n'y a pas de clause contractuelle imposant une exploitation continue de l'activité ; qu'aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef. La société BVC conteste avoir exercé une activité non prévue par la destination contractuelle alors que l'aire de lavage existe depuis 2005; que le bailleur a renouvelé le bail le 1er mars 2008 en connaissance de cause ; que le lavage des véhicules automobiles fait partie intégrante de l'entretien et du dépannage des voitures de sorte qu'aucune violation ne peut de toute façon lui être reprochée ; qu'en tout état de cause M. [T] a autorisé cette activité en participant au financement de la remise en état des canalisations du réseau EU/EV destiné à la station de lavage. Les consorts [T] soutiennent justifier de l'existence des motifs graves requis par l'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce. Ils prétendent que la société BVC a manqué à son obligation de paiement régulier des loyers et de la taxe foncière et qu'elle a cessé l'exploitation du fonds en avril 2016 pendant au moins une année. Ils font également valoir que l'activité de station de lavage est exercée sur les lieux en violation du bail ; que ce n'est pas une activité incluse dans la destination contractuelle dans la mesure où la station de lavage n'est pas prévue pour les besoins de la réparation et de la vente des véhicules d'occasion mais qu'il s'agit d'une activité commerciale distincte qui a donné lieu à des travaux importants nécessitant un permis de construire ladite station, ce sans l'autorisation du bailleur, avec démolition du garage existant ; que le fait que le bail autorise le preneur à modifier à son gré les bâtiments ne l'autorise pas à modifier la destination contractuelle. Ils concluent que la société BVC n'ayant pas remédié à ces manquements, elle doit être privée du bénéfice de l'indemnité d'éviction. Enfin les consorts [T] critiquent le jugement qui a retenu à tort selon eux que le bailleur aurait autorisé l'exécution des travaux et le changement de destination contractuelle en se fondant sur son accord en février 2017 pour prendre en charge 50% de coût de la remise en état des canalisations dont le montant est dérisoire par rapport à l'ampleur des travaux de construction de la station, outre que le chèque (tout comme le devis) a été établi à l'ordre de la société BDM et non à l'ordre locataire. Comme l'a relevé de manière pertinente le jugement entrepris auquel il est renvoyé de ce chef, l'obligation de payer les loyers à leur échéance n'étant pas visée dans le commandement mais seulement dans le congé signifié concomitamment, le manquement constitué par les retards de paiement imputés à la société BVC, serait-il caractérisé, n'est pas susceptible de justifier un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L. 145-17, I 1° du code de commerce. Par l'acte du 5 août 2016, le bailleur a fait délivrer un commandement et un congé visant l'activité non autorisée de station de lavage, pour laquelle a été sollicité par la société BVC un permis de construire, en contravention avec la destination contractuelle. Le bail stipule que la destination contractuelle autorisée est celle de 'achat, vente, import, export, location, réparation, dépannage de véhicules automobiles, motocycles, utilitaires, bateaux, accessoires et pièces détachées, à l'exclusion de tout autre commerce'. Si le bail autorise le preneur à modifier à son gré les bâtiments existants, voir de les démolir ou d'en ajouter d'autres s'il l'estime utile pour les besoins de son activité, cette disposition ne lui permet pas de modifier unilatéralement la destination contractuelle. Il résulte des pièces versées aux débats qu'aux termes de deux arrêtés des 22 novembre 2013 et 22 janvier 2015, la société BVC a obtenu de la ville de [Localité 7] un permis de construire valant permis de démolir permettant l'édification d'une station de lavage sur le terrain objet du bail. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 19 avril 2016 à la demande de M. [T] qu'en exécution du permis qui lui a été accordé, la société BVC avait débuté à cette époque des travaux de construction de la station de lavage sur la parcelle, après démolition d'un local commercial, tel que cela résulte de la mise à nu du terrain et de l'affichage du permis de construire faisant état de la construction d'une station de lavage après démolition. Selon le procès-verbal du 26 juin 2017, postérieur au commandement et au congé délivrés par acte du 5 août 2016, les travaux se sont poursuivis puisqu'à cette date les dalles en béton devant accueillir la station de lavage étaient érigées, ce en vue selon la banderole figurant sur les lieux de l'ouverture prochaine d'une station de lavage, 3 pistes haute pression et 2 portiques automatiques. Au vu du procès-verbal de constat dressé le 9 octobre 2017, après l'achèvement des travaux, l'installation qui était l'objet du permis de construire correspond à une station de lavage ouverte en libre-accès à la clientèle. La société BVC ne peut soutenir que l'activité de station de lavage serait exercée depuis 2005 alors qu'il résulte des attestations qu'elle a versées aux débats que l'ancienne piste de lavage édifiée sur la parcelle était utilisée par les employés pour la préparation des véhicules mis en vente, et n'était donc pas librement accessible à la clientèle. La station de lavage pour véhicules automobiles ouverte au public est en outre une activité commerciale offrant un service destinée à une nouvelle clientèle, elle n'est pas incluse dans les activités autorisées au bail. Il est exact que M. [T] a émis le 24 février 2017 un chèque de 4 740 euros correspondant à un acompte de 50% du coût de travaux de remise en état du réseau d'EU/EV, selon devis du 23 février 2017 portant le libellé suivant: 'station de lavage auto', devis sur lequel il a apposé la mention manuscrite:'Bon pour accord' . Il est indifférent que ce devis soit au nom de la société BDM dès lors que celle-ci, au vu de l'extrait Kbis de la société BVC, en est le président. Toutefois, le paiement de l'acompte correspondant aux travaux de remise en état du réseau d'eau par M. [T], pour une somme modique et sans qu'il ait par la suite réglé le complément, est concomitant aux discussions qui avaient alors lieu entre les parties sur le projet d'avenant de renouvellement du bail. Il s'agit d'une preuve des pourparlers en cours et non d'une autorisation non équivoque du bailleur à un changement de la destination contractuelle, les travaux entrepris par le preneur étant manifestement soumis à des conditions qui n'ont pas été remplies puisque l'accord sur l'avenant n'a pas été conclu. La société BVC ne pouvait pas ignorer l'absence d'accord du bailleur sur l'activité de station de lavage, laquelle figurait sur la modification de la destination contractuelle du projet d'avenant, puisque le 3 mars 2017, la société BVC interrogeait le notaire de M. [T] sur l'absence de retour de la part du bailleur du projet d'avenant 'que nous avions rédigé' malgré diverses relances. La société BVC a toutefois poursuivi en toute connaissance de cause les travaux, tel que cela ressort du constat d'huissier précité du mois de juin 2017 en édifiant les dalles de béton afférentes à la station de lavage. Au regard de ces éléments, la faute de la société BVC résultant de la mise en oeuvre de l'activité de station de lavage non autorisée par le bail revêt une gravité suffisante justifiant la perte de son droit à indemnité d'éviction. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a dit que la société BVC peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction de la part des consorts [T], ordonné une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, et fixé provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation dans l'attente de sa détermination par le tribunal. Sur l'indemnité d'occupation La société BVC étant occupante sans droit ni titre à compter du 1er mars 2017, elle sera condamnée à régler aux consorts [T] une indemnité d'occupation sur le fondement de l'article 1240 du code civil équivalente au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges prévues par le bail expiré, le préjudice des consorts [T] résultant de cette occupation illicite étant ainsi suffisamment réparé. La demande d'expulsion formée par les consorts [T] sera accueillie. Sur les impayés au titre de la taxe foncière Les consorts [T] sollicitent le paiement de la somme de 8 935,79 euros sur les années 2015, 2016 et 2017 au titre de la taxe foncière. La société BVC soutient avoir réglé les sommes qui lui sont réclamées au titre de la taxe foncière. Il ressort des pièces produites par la société BVC que le bailleur lui a réclamé la somme de 4 576 euros le 22 décembre 2016 au titre de la taxe foncière, somme qu'elle a réglé par virement du 29 décembre 2016 tel qu'il en ressort du relevé bancaire du compte courant entreprise ; qu'il lui a été réclamé par courrier du 30 novembre 2017 la somme de 5 810,77 euros qu'elle a réglé par virement du 8 décembre 2017 selon relevé bancaire. Pour l'année 2015, il lui a été réclamée par le bailleur la somme de 4 336,50 euros par courrier du 16 décembre 2015, et elle a réglé la somme totale de 8 811,62 euros au titre du loyer et de la taxe foncière le 31 décembre 2015 selon relevé bancaire, le loyer appelé étant de 4 247,82 euros. Le paiement des sommes appelées au titre de la taxe foncière est également corroboré par le grand livre des comptes fournisseurs versé aux débats qui distingue le montant des loyers et celui des taxes foncières réglées. Au regard de l'ensemble de ces éléments, les consorts [T] ne démontrent pas qu'il resterait un impayé au titre de la taxe foncière pour les années 2015, 2016 et 2017 étant relevé que le bail ne met à la charge du preneur que le remboursement de 50% de la taxe foncière. Le jugement, qui a débouté les intimés de cette demande, sera confirmé. Si la société BVC demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer aux consorts [T] la somme de 1.932,84 euros au titre du solde de loyers impayés arrêté au 31 décembre 2017, elle ne forme dans le dispositif de ses écritures aucune demande de débouté du bailleur de ce chef de sorte que la cour n'en est pas saisie. Sur la demande de démolition des constructions réalisées par la société BVC et la remise en état des lieux sous astreinte Dans la mesure où la station de lavage a été construite en violation des clauses du bail, cette activité n'étant pas autorisée, la demande de démolition de cette construction sera accueillie sans qu'il ne soit nécessaire de l'assortir d'une astreinte, les consorts [T] ne démontrant pas que la société BVC n'y procéderait pas. En revanche, s'agissant de la démolition du surplus, dès lors que le bail autorise le preneur à modifier à son gré les bâtiments existants, voir de les démolir ou d'en ajouter d'autres s'il l'estime utile pour les besoins de son activité, il n'y a pas lieu d'en ordonner la démolition du local commercial. Il n'y a pas lieu d'ordonner en sus 'la remise en état des lieux', le preneur n'explicitant pas en quoi consiste la remise en état autre que les démolitions par ailleurs sollicitées. Sur les demandes accessoires Le jugement étant en partie infirmé au principal, il le sera également au titre des dépens et des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de condamner la société BVC à régler aux consorts [T] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société BVC qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société BVC à payer aux consorts [T] la somme de 1 932,84 euros à titre d'arriéré de loyers et d'indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2017, outre les intérêts au taux légal; dit que le bail du 28 février 2008 relatif aux lieux situés [Adresse 2] (93) a pris fin le 28 février 2017 à 24h00 par l'effet du congé signifié à la société BVC le 5 août 2016 ; dit que la société BVC est redevable à l'égard des consorts [T] d'une indemnité d'occupation depuis le 1er mars 2017 et jusqu'à la libération effective des locaux; débouté les consorts [T] de leur demande formée au titre de la taxe foncière L'INFIRME pour le surplus Statuant à nouveau et y ajoutant DIT que la société BVC est déchue de son droit à une indemnité d'éviction ; DÉBOUTE la société BVC de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ; DIT que la société BVC est occupante sans droit ni titre à compter du 1er mars 2017 ; CONDAMNE la société BVC à régler à M. [V] [T], Mme [R] [E] épouse [T], Mme [C] [T] et Mme [K] [T] une indemnité d'occupation depuis le 1er mars 2017 et jusqu'à la libération effective des locaux d'un montant équivalent au montant du dernier loyer contractuel outre les charges et les taxes prévus par le bail expiré ; ORDONNE l'expulsion de la société BVC et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance pour l' huissier de la force publique si besoin est et d'un serrurier ; ORDONNE la démolition de la station de lavage réalisée par la société BVC ; CONDAMNE la société BVC à payer à M. [V] [T], Mme [R] [E] épouse [T], Mme [C] [T] et Mme [K] [T] la somme globale de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE la société BVC aux dépens de première instance et d'appel dont distraction dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT