Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/00039

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 15 Septembre 2022 N° RG 21/00039 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GS3F Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 08 Décembre 2020, RG 20/00628 Appelants Mme [K] [O] [H] née le 06 Mars 1986 demeurant [Adresse 1] Mme [C] [H], demeurant [Adresse 2] M. [D] [H], né le 24 août 1945 demeurant [Adresse 2] Représentés par la SELARL ADAMO-ROSSI SYLVIE, avocat au barreau de CHAMBERY Intimée Mme [B] [W] épouse [P] née le 03 Décembre 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 07 juin 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 novembre 2014, Madame [B] [P] a donné à bail à Madame [K] [O] [H], un local d'habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros majoré des charges. Par acte du même jour, Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] ont signé un acte de cautionnement solidaire. Les loyers ont été régulièrement payés jusqu'en octobre 2018. Par acte du 24 septembre 2019, Madame [B] [P] a fait notifier à Madame [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] un commandement de payer la somme de 2 514 euros au titre de loyers et des charges impayés. Par acte du 31 mars 2020, Madame [B] [P] a alors fait assigner la preneuse et les cautions aux fins notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, d'ordonner son expulsion et d'obtenir leur condamnation en paiement de diverses sommes. Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - constaté la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2019, - dit qu'à défaut pour Madame [K] [O] [H] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement Madame [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [P] la somme de 1 801 euros au titre des loyers et charges impayés puis indemnité d'occupation au 13 octobre 2020, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019, - condamné solidairement Madame [K] [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [P] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce à compter du 13 octobre 2020 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir, - dit que Madame [B] [P] sera autorisée à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions, - rejeté tous les autres chefs de demande, - condamné solidairement Madame [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le coût du commandement de payer. Par acte du 8 janvier 2021, Madame [K] [O] [H], Madame [C] [H] et Monsieur [D] [H] ont interjeté appel de la décision. Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [K] [O] [H], Madame [C] [H] et Monsieur [D] [H] demandent à la cour de : - infirmer le jugement de première instance rendu par le juge des contentieux de la protection le 8 décembre 2020 en toutes ses dispositions, - dire et juger que leurs demandes sont recevables et bien fondées, - dire et juger que le bail conclu entre les parties n'est pas valable pour défaut de mentions obligatoires, - dire et juger que l'engagement de caution souscrit au bail est nul pour défaut de reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision, - dire et juger en conséquence que les époux [H] ne sont aucunement responsables du règlement des impayés dus par Madame [K] [O] [H] et ne peuvent être condamnés à ce titre, - dire et juger que la procédure de résiliation du bail n'a pas été respectée pour défaut d'information des cautions en ce qui concerne les impayés, - dire et juger recevable la proposition de Madame [K] [O] [H] consistant en un règlement de sa dette en trois échéances, en plus du paiement du loyer en cours, - prononcer le règlement de la dette de Madame [K] [O] [H] en trois échéances, en plus du paiement du loyer en cours, - dire et juger que Madame [K] [O] [H] et ses trois enfants pourront en conséquence rester dans les locaux loués et ordonner le paiement des arriérés de loyers en trois mensualités, - condamner Madame [P] à payer à Madame [K] [O] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [P] aux entiers dépens, - et dire que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [V] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [B] [P] demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : constaté la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2019, dit qu'à défaut pour Madame [K] [O] [H] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution Subsidiairement, - prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges à compter du 24 novembre 2019, - condamner solidairement Madame [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] à lui payer la somme de 9 324 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d'occupation, arrêtés au 30 avril 2022, - dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Madame [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du 13 octobre 2020 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir, - dire qu'elle sera autorisée à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer, conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs, le remboursement des charges locatives, au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalente aux provisions, - débouter les appelants de leur demande de nullité du contrat et de l'acte de caution, Réformant le jugement déféré, - condamner solidairement Madame [O] [H], Monsieur [D] [H], Madame [C] [H] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le coût du commandement et dénonciation à la caution de l'huissier. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats par les intimés que le bail conclu le 10 novembre 2014 entre Madame [P] et Madame [O] [H] stipule expressément en son article 10 que, 'à défaut de paiement du loyer ou des charges [...], le contrat sera résilié de plein droit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux'. Madame [O] [H] qui ne conteste pas le montant revendiqué par sa bailleresse selon le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 septembre 2019, ne justifie d'aucun paiement dans les deux mois qui ont suivis et oriente sa défense, d'une part, sur la nullité du contrat de bail et, d'autre part, sur la possibilité de demeurer dans les lieux en remboursant progressivement l'arriéré locatif en sus des loyers et charges courants. En ce sens, Madame [O] [H] relève tout d'abord que le bail ne comporte pas d'information spécifique sur le statut de l'immeuble, sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, sur les équipements et accessoires de l'immeuble faisant objet d'un usage commun, sur la possibilité de se connecter à la TNT ou à la fibre optique puis sur le loyer de l'ancien locataire. De même, elle affirme que le dossier de diagnostic technique n'était pas annexé au bail. Il doit néanmoins être observé que les mentions relevées comme manquantes par l'appelante ne constituent nullement une cause de nullité du contrat au terme des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, étant en outre précisé que Madame [P] produit aux débats un diagnostic de performance énergétique établit quelques semaines avant la signature du bail tendant à démontrer, a minima, que ce dernier a été réalisé de façon concomitante au bail signé par les parties. Aussi donc, la demande en nullité du bail ne saurait être accueillie. Au surplus, Madame [O] [H] ne justifie aucunement de la reprise du paiement des loyers courants depuis le jugement de première instance, malgré les propositions transactionnelles et relances de la bailleresse et malgré son engagement personnel selon courriel du 24 février 2021, pas davantage qu'elle ne justifie du fait que ses revenus actuels pourraient lui permettre d'assurer le paiement des loyers et charges courantes, en sus d'une fraction de la dette locative, de sorte que l'échéancier sollicité pour lui permettre de se maintenir dans les lieux ne peut lui être accordé. Il en résulte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné Madame [O] [H] à payer à sa bailleresse le montant de l'arriéré locatif non-discuté en son quantum par l'appelante. De même, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement fixant, à la charge de Madame [O] [H], le montant de l'indemnité d'occupation et ses modalités de révision, réactualisé au 30 avril 2022, à la somme de 9 324 euros. En revanche, l'article 22-1 de la loi précitée, pris en son dernier alinéa, au jour de la signature du contrat, prévoyait que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, exprimant ainsi de façon explicite et non-équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Or, il est manifeste que l'acte de cautionnement versé aux débats ne comporte pas les mentions manuscrites susvisées. Aussi, le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H], solidairement avec leur fille, à payer à Madame [B] [P] les loyers et charges impayés, une indemnité d'occupation jusqu'au jour de la libération effective des lieux, puis en ce qu'ils les a condamnés aux dépens. Madame Madame [O] [H], qui succombe en principal, est condamnée aux dépens de l'instance. Elle est en outre condamnée à payer la somme de 2 000 euros à Madame [P] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Constate la nullité de l'engagement de caution du 10 novembre 2014 concédé par Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H] au profit de Madame [B] [P] et réforme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [D] [H] et Madame [C] [H], solidairement avec Madame [K] [O] [H] à payer : - à Madame [B] [P], la somme de 1 801 euros au titre des loyers et charges impayés puis indemnité d'occupation au 13 octobre 2020, - à Madame [B] [P], une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce à compter du 13 octobre 2020 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, - les dépens de première instance, Le confirme pour le surplus sauf à actualiser le montant de l'arriéré locatif dû par Madame [K] [O] [H], arrêté au 30 avril 2022, à la somme de 9 324 euros, Y ajoutant, Condamne Madame [K] [O] [H] à payer Madame [B] [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Madame [K] [O] [H] aux dépens d'appel. Ainsi prononcé publiquement le 15 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La GreffièreP/La Présidente