Cour d'appel, 08 février 2024. 20/02956

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2024 ph N° 2024/ 42 N° RG 20/02956 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVGZ Société DE L'IMMEUBLE LE COLOMBIER C/ [L] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON Me Bernard VIGNERON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de Nice en date du 29 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01004. APPELANT Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SOCIETE FONCIA NICE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [L] [W] demeurant [Adresse 1] - PRINCIPAUTÉ DE MONACO représenté par Me Bernard VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES M. [L] [W] est propriétaire au sein de la copropriété Le colombier, sise [Adresse 2]. Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2016, ont été adoptées les résolutions suivantes : - Résolution n° 13 Suppression du poste de gardien suite à la demande de plusieurs copropriétaires (article 26), - Résolution n° 14 Décision à prendre quant à la mise en location de la loge (article 24), - Résolution n° 17 Fixation des modalités de répartition des charges de la loge (article 24). Par exploit d'huissier du 20 février 2017, M. [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Le colombier (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir prononcer l'annulation des résolutions n° 13, 14 et 17 du 12 décembre 2016. Par jugement du 29 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : - déclaré M. [W] irrecevable en sa demande aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 dans son ensemble, - annulé les résolutions n°13, 14 et 17 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016, - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M.[W] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, distraits au profit de Me [E] [V], dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - dit que M. [W] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires ainsi que des frais irrépétibles et des dépens dont la charge ne devra être répartie qu'entre les autres copropriétaires. Le tribunal a considéré que les trois résolutions sont liées, que la présence d'un concierge étant expressément prévue dans le règlement de copropriété indépendamment de l'attribution du service des parties communes générales, la suppression de ce poste entraîne incontestablement une atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et par suite ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité des propriétaires. Par déclaration du 26 février 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement. M. [W] a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident d'irrecevabilité de l'appel en l'absence de pouvoir du syndic, incident qui a finalement été radié, par mention au dossier. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Nice, demande à la cour de : Vu l'article 31 du code de procédure civile, Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Réformant le jugement dont appel, 1. l'irrecevabilité des demandes formées par M. [W] : - dire et juger que les mesures de substitution de la loge du gardien précèdent de plusieurs années les résolutions en litige, - dire et juger que ces mesures de substitution ont été définitivement mises en place, - dire et juger que les demandes formées par M. [W] sont dénuées de tout intérêt, - dire et juger irrecevables les demandes formées par M. [W], 2. le caractère infondé des demandes formées par M. [W] : - dire et juger que le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires ne mentionne pas que la suppression du service de conciergerie porterait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, - dire et juger qu'il n'est pas démontré que la suppression du poste de concierge porterait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, - dire et juger que la preuve n'est nullement apportée que la suppression du poste de concierge entraînerait un préjudice quelconque pour les résidents du syndicat des copropriétaires, - dire et juger valables les résolutions portant les numéros 13, 14 et 17 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016, - réformer le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 en son intégralité, - débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [W] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W] aux entiers dépens d'instance. Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir : - que la présence d'un concierge n'est qu'une possibilité et pas une obligation, - que l'immeuble reste parfaitement bien entretenu selon les témoignages produits. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 23 octobre 2020, M. [W] demande à la cour de : Vu l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu l'article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Vu l'article 33 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, Vu la jurisprudence citée, - confirmer le jugement attaqué dans toutes ses dispositions, - dire et juger que les mesures de substitution à la loge de gardien précédent de plusieurs années les résolutions en litige ne sont pas des mesures de substitution définitivement mises en place, - dire que la suppression de la fonction de concierge entraîne la modification de la destination de l'immeuble, - rejeter l'ensemble des prétentions du syndicat des copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en l'excluant de contribution au prorata de ses tantièmes de parties communes, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en l'excluant de contribution au prorata de ses tantièmes de parties communes, distraits au profit de Me [D] [P], sur sa due affirmation. M. [W] développe les moyens suivants de nullité : - l'impossibilité de délibérer sur la suppression du poste de concierge sans délibérer sur la vente de la loge du concierge, - le vote à une majorité erronée, l'unanimité étant exigée en raison : - d'une atteinte à la destination de l'immeuble - d'une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 novembre 2023. L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour En application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur l'exception d'irrecevabilité des demandes de M. [W] Il est soutenu que M. [W] n'a pas d'intérêt à agir dès lors que le poste de concierge a été supprimé dans les faits, depuis plusieurs années. Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir. L'article 31 du code de procédure civile, énonce que "L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé." L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'introduction de la demande en justice et l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l'appui des demandes. En l'espèce, s'il est constant qu'il n'existe plus de concierge depuis plusieurs années dans la copropriété Le colombier, le vote en assemblée générale de sa suppression constitue une décision, qui par suite peut être contestée par les copropriétaires. En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de son exception d'irrecevabilité des demandes de M. [W]. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 13, 14 et 17 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Il est vérifié que M. [W] était opposant aux trois résolutions litigieuses et il n'est pas contesté qu'il a assigné le syndicat des copropriétaires dans les délais prévus par ce texte. Les parties s'opposent sur les conditions et la majorité requises pour le vote portant sur la suppression du poste de concierge. Aux termes de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assemblée litigieuse, « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. (') » Il en ressort que la majorité de l'article 26 est écartée au profit de l'unanimité lorsque le service de conciergerie est institué dans le règlement de copropriété et que sa suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Il n'est versé aux débats par les parties, qu'un extrait de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'immeuble Le colombier, du 2 mars 1966, lequel énonce en pages 41 à 43, dans un paragraphe intitulé « Service de l'immeuble » : « a) Le service des parties communes générales pourra être assuré par une ou plusieurs personnes choisies par le Syndic dont il est parlé ci-après. Elles seront engagées et payées selon les règles d'usage. Ce service pourra également être assuré par le concierge dont il sera question ci-après. Il y aura en outre, un concierge pour le service du bâtiment formant le groupe I. Ces personnes ou concierge devront entretenir les parties communes de l'entière propriété en bon état de propreté, balayer et nettoyer le vestibule d'entrée de l'immeuble d'habitation, les escaliers, tapis, entretenir les paliers, corridors, les paillassons communs, les lampes électriques, les appareils dépendant des diverses installations de l'immeuble et généralement toutes les parties communes : le tout au moins deux fois par semaine et plus souvent à la réquisition du Syndic. Ils sortiront les poubelles dans la rue chaque jour aux heures prévues par le règlement de police, et les rentreront après le passage du service de ramassage des ordures. Ils devront aviser le syndic, sans aucun retard, de tout accident susceptible de nuire aux bâtiment et aménagements de toute dégradation ou détérioration dont ils auraient connaissance, de façon que toutes mesures utiles puissent être prises immédiatement. Enfin, d'une façon générale, ils devront exécuter les ordres qui leur seront donnés par le Syndic dans l'intérêt de l'immeuble et devront être congédiés si l'assemblée des propriétaires le décide à la majorité prescrite à l'article sixième, n° 13°, mais après préavis d'usage. b) Outre ce qui précède le concierge devra entretenir sa loge en parfait état de propreté. Il veillera à ne pas laisser pénétrer dans l'immeuble des personnes qui pourraient lui paraître suspectes ; il veillera également à ce que les malles et colis qui se trouveraient provisoirement dans le vestibule d'entrée lors du départ ou de l'arrivée des personnes de la maison ne soient pas enlevés. Il montera aussitôt après chaque distribution postale, le courrier qui lui serait remis pour les personnes habitant l'immeuble et le remettra aux destinataires dans leur appartement, ainsi que les menus objets qui lui seraient laissés pour le compte des occupants de l'immeuble. Il fera visiter les appartements à louer. Il assurera l'éclairage de l'entrée, du vestibule, des paliers, des escaliers ; en principe, il fermera l'électricité à dix heures du soir. Il veillera à ce que les portes d'entrée de l'immeuble soient fermées aux heures qui lui seront indiquées par le Syndic. Il aura la garde des clefs donnant accès aux locaux renfermant les divers appareils à l'usage de la maison, aux caves communes et aux colonnes montantes. Il fermera les colonnes montantes quand besoin sera. Il devra notamment vider les colonnes d'eau en cas de gelée, mais il devra préalablement, sauf en cas de force majeure, aviser les occupants de chaque appartement pour que chacun puisse s'approvisionner d'eau. Il devra satisfaire aux lieu et place des propriétaires ou personnes habitant l'immeuble aux charges de balayage, éclairage et autres obligations de Ville et de Police auxquelles les personnes habitant l'immeuble pourraient être tenues, mais uniquement pour les parties communes. Il est enfin stipulé que des contrats de louage de service pourront être élaborés par le Syndic ; dans ce cas, les textes de ces contrats se substitueront aux stipulations du présent article. » Il peut être déduit de ces stipulations du règlement de copropriété, qui constitue comme tout contrat, la loi des parties, que la fonction de concierge envisagée dans le règlement de copropriété comme pouvant se recouper avec la fonction d'entretien des parties communes, est plus large et comporte des services apportés aux copropriétaires, s'agissant notamment de la surveillance des entrées, de garde des clés donnant accès aux locaux renfermant les appareils à usage commun, de procéder à la visite des appartements loués, de vigilance au regard des risques de gel possibles dans une station de ski. Il est incontestable que ces services prévus dans le règlement de copropriété, participent au standing de l'immeuble, dont profite chaque copropriétaire dans la jouissance des parties communes et de ses parties privatives, du fait de la présence d'un concierge, logé sur place et constamment présent. Dès lors, le fait que plusieurs copropriétaires aient attesté que l'entretien de l'immeuble était bien assuré malgré l'absence de concierge, par le prestataire choisi, voire mieux assuré qu'à l'époque du concierge et à un moindre coût, est inopérant. En outre, il est démontré qu'un copropriétaire s'est plaint auprès du syndic de l'absence de démarche pour recruter un concierge ou gardien, que la question de la suppression du concierge a été inscrite à la demande de certains copropriétaires, à l'ordre du jour des assemblées générales du 22 juillet 2013 et du 13 octobre 2015 mais a été rejetée, en lien avec la nécessité soulevée de voter cette suppression à l'unanimité, encore évoquée au cours de l'assemblée contestée dans la présente instance. C'est donc par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a annulé la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 12 décembre 2016 et les résolutions subséquentes n° 14 et 17 qui concernent le logement du concierge. Le jugement sera ainsi confirmé. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires qui succombe dans son appel, sera condamné aux dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil de M. [W] qui le réclame. Le syndicat des copropriétaires sera également condamné aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. [W]. Aux termes des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Il convient de faire droit à cette demande de M. [W]. PAR CES MOTIFS Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic de son exception d'irrecevabilité des demandes de M. [L] [W] ; Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Bernard Vigneron ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic, à payer à M. [L] [W] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que M. [L] [W] est dispensé de toute participation aux frais de la procédure en application de l'article 10-1 derniers alinéas de la loi du 10 juillet 1965. Le greffier Le président