Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 22/13673

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/13673 N° Portalis 352J-W-B7G-CYLSA N° MINUTE : 4 Assignation du : 20 Septembre 2022 Jugement d’incompétence [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 29 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. LA TARTINE [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428 DEFENDERESSE S.C.I. RETAIL RENNES 2 [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 15 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Aux termes d'un acte sous signatures privées du 19 avril 2019, la Société “RIVOLI ESTATE”, dont la Société Civile Immobilière “SCI RETAIL RENNES 2” vient aux droits, a donné à bail en renouvellement à la Société “LA TARTINE”, divers locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble sis à PARIS (4ème), [Adresse 1]. Le bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er août 2014 pour expirer le 31 juillet 2023. La destination contractuelle des locaux est exclusive : CAFE-BAR-RESTAURANT, VENTE A CONSOMMER SUR PLACE OU A EMPORTER, à l'exception du lot n°5 qui est à usage exclusif d'habitation. Le loyer a été révisé une première fois le 21 septembre 2017. Le loyer révisé a été fixé à la somme de 104.124,22 euros HT/HC/an. Le montant du dernier loyer contractuel est de 108.748 € HT/HT. Par lettre recommandée du 22 septembre 2020, la bailleresse a notifié une demande de révision du loyer à compter du 22 septembre 2020, fixant unilatéralement le loyer révisé à la somme de 109.246,77 euros, en attendant la parution de l'indice du 3ème trimestre 2020. Par lettre du 22 décembre 2020, la bailleresse a informé la locataire que suite à la parution de l'indice le loyer révisé était ramené à 108.748 €. Par courrier électronique du 15 février 2021, le preneur a demandé au bailleur de suspendre la hausse de loyer afférente à la révision triennale, en raison des difficultés économiques engendrées par la crise sanitaire. Le bailleur a accepté de geler temporairement la hausse de loyer relative à la révision triennale, pour une durée de 1 an à compter de la date de la demande de révision, du 22 septembre 2020. Par courrier électronique du 7 décembre 2021, le bailleur a informé le preneur que la période de gel de la hausse du loyer prenant fin et qu'il appellerait par conséquent le loyer issu de la révision triennale en tenant compte de l'augmentation de l'ILC. Par mémoire en date du 18 mai 2022, le preneur a demandé la fixation du loyer révisé à la valeur locative, qu'il estime être à la somme de 72.000 euros HT/HC/an. Par acte du 20 septembre 2022, la société LA TARTINE a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir juger que le montant du loyer du bail révisé au 22 septembre 2020 est porté à la somme de 72.000 euros. Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 12 janvier 2024, la société LA TARTINE demande au juge des loyers commerciaux de : - Déclarer recevable et bien fondée la société LA TARTINE, - Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, pour statuer sur la prétendue acceptation par la société LA TARTINE du montant du loyer révisé, Subsidiairement, - Fixer le loyer du bail révisé au 22 septembre 2020 à la somme de 53.250 euros par an, hors charges et hors taxes, - Dire que les intérêts à valoir le différentiel entre le loyer fixé et le loyer effectivement payé seront dus en en application de l'article 1154 du Code civil, les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes des intérêts, - Dire que le dépôt de garantie sera réajusté, en conséquence, Plus subsidiairement, - Désigner tel expert qu'il plaira au tribunal afin de déterminer la valeur locative antérieure et postérieure à la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, En tout état de cause, - Débouter la société RETAIL RENNES 2, de l'ensemble de leurs demandes, - Condamner la société RETAIL RENNES 2, aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 6 décembre 2023, la SCI RETAIL RENNES 2 demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les articles L 145-33, L 145-38 et R.145-20 du Code de commerce, A titre principal, - Juger irrecevable la demande de fixation du loyer en raison d'un accord des parties sur le montant du loyer ; A titre subsidiaire, - Juger non fondée la demande de fixation du loyer en révision à la somme de 72.000 euros HT/HC/an ; En conséquence, - Fixer le loyer révisé du bail commercial portant sur les locaux [Adresse 1] à la somme de 108.748,62 euros HT/HC/an à compter du 22 septembre 2020 ; - Juger que les rappels de loyer porteront intérêt au taux légal depuis la date de la demande en révision, à compter de chaque date d'exigibilité, et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ; - Condamner la société LA TARTINE aux entiers dépens ; - Maintenir l'exécution provisoire du jugement à venir ; En toute hypothèse, - Condamner la société LA TARTINE au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés. L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2024 et mise en délibéré ce jour. MOTIFS DE LA DECISION L'article R. 145-23 du Code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le Tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce est une compétence d'exception d'interprétation stricte. En tant que juridiction d'exception, il ne peut connaître, aux termes de l'article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d'attribution. En l'espèce, les parties s'opposent sur l'existence d'un accord portant sur le montant du loyer révisé à la date du 22 septembre 2020 qui les lierait. La SCI RENNES RETAIL 2 fait valoir qu'un accord est intervenu entre les parties sur le montant du loyer révisé au 22 septembre 2020, le gérant de la société LA TARTINE ayant sollicité la suspension temporaire de la hausse du loyer résultant de la révision à l'occasion de la crise sanitaire liée au COVID 19, ce qui signifie implicitement qu'il en a accepté tant le principe que le montant, ce dernier ayant en outre réglé sans difficulté le loyer révisé à compter du 4ème semestre 2021. La SCI RENNES RETAIL 2 déduit de ce qui précède que les parties ont convenu du montant du loyer révisé au 22 septembre 2020 et sollicite du juge des loyers commerciaux qu'il constate leur accord à ce sujet, emportant irrecevabilité de l'action du preneur en fixation du loyer révisé à la valeur locative, introduite devant le juge des loyers commerciaux par acte du 20 septembre 2022. La société LA TARTINE oppose l'incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l'existence d'un accord intervenu entre les parties, déduit d'un courriel du 31 mars 2021 envoyé entre les parties, même si cet argument a été soulevé par voie d'exception, en défense aux demandes de la société locataire. Elle ajoute qu'en tout état de cause, elle ne peut avoir accepté le montant du loyer révisé par le seul effet du paiement du loyer appelé à compter du 4ème trimestre 2021. Les contestations sur l'existence d'un accord intervenu entre les parties et ces demandes, notamment l'irrecevabilité de l'action de la société LA TARTINE, conditionnent la fixation du loyer révisé et ne relèvent pas de la compétence stricte du juge des loyers commerciaux, qui ne peut se prononcer sur l'existence d'un contrat et, plus particulièrement, sur la réalité et la validité de l'échange des consentements des parties, mais de celle du tribunal judiciaire en application de l'article L.145-56 du code de commerce. Il convient, en conséquence et dans le souci d'une bonne administration de la justice, pour le juge des loyers commerciaux de se déclarer incompétent pour connaître de ces questions et de renvoyer l'ensemble de la procédure devant la 18ème Chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout. Il convient de réserver les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort, Se déclare incompétent au profit de la 18ème Chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes de la SCI RENNES RETAIL 2 et de la société LA TARTINE, Renvoie l'ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, Dit que le dossier de l'affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d'appel dans le délai de quinze jours à compter de la notification du jugement en application des dispositions de l'article 84 du code de procédure civile, Réserve les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 29 mars 2024. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGER P. LESTERLIN