Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 18/00758
N° Portalis 352J-W-B7C-CME3E
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Janvier 2018
JUGEMENT
rendu le 15 Février 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société CIAD, SAS
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Pascal POYLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0091
DÉFENDERESSES
Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0793
Société ALLIANZ , prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillante
Décision du 15 Février 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/00758 - N° Portalis 352J-W-B7C-CME3E
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Olivier PERRIN, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Léa GALLIEN, Greffière lors de la mise à disposition,
DÉBATS
A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Olivier PERRIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
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EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] s’est tenue le 11 mars 2016.
Lors de cette assemblée générale, la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, jusqu'alors syndic de la copropriété, n’a pas été renouvelée dans ses fonctions, la société CIAD ayant été désignée en qualité de nouveau syndic en ses lieu et place.
Le 13 avril 2016, la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION a adressé au nouveau syndic certains éléments comptables et financiers du syndicat des copropriétaires, les archives ainsi qu'un chèque de 7.000 euros représentant le solde provisoire des fonds disponibles.
De juillet à décembre 2016, des échanges ont eu lieu entre l'ancien et le nouveau syndic, ce dernier reprochant à la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION de ne pas s'expliquer sur la situation de treize comptes, pour des sommes dont la plus faible était de 276,96 euros et la plus élevée de 14.162,07 euros.
Le 28 mars 2017, la société CIAD a adressé une lettre de mise en demeure à la société ALLIANZ, assureur de la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, pour l'informer de la situation créée par son assuré et lui demander d'intervenir auprès de lui avant l'ouverture d'une procédure contentieuse.
Le 7 novembre 2017, l'avocat du syndicat des copropriétaires a envoyé une lettre de mise en demeure à la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION afin qu'elle transmette le grand livre des comptes, un solde définitif des comptes et qu'elle lui verse diverses sommes au titre du solde dû.
Par acte d’huissier du 15 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et son assureur la société ALLIANZ, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, la condamnation sous astreinte de l’ancien syndic de l’immeuble à justifier de diverses sommes et la condamnation solidaire de l’ancien syndic et de la société ALLIANZ au paiement de diverses sommes au titre du solde définitif des fonds disponibles, du solde des dossiers de recouvrement BOULOGNE et MIRABELLA, des honoraires IPG indûment perçues pour la période du 12 mars au 30 juin 2016, des sommes réclamées par l’URSAFF, et de divers soldes débiteurs de comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2017, outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.
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Une première ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2020. Par conclusions notifiées le 7 novembre 2021, la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture afin que le tribunal constate le versement au syndicat des copropriétaires, le 28 octobre 2021 de la somme de 21.099,69 euros en règlement de sa dette.
Par ordonnance du 18 novembre 2021, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture avec renvoi à l'audience de mise en état du 17 février 2022.
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Aux termes de ses « conclusions récapitulatives après révocation de clôture » notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] demande au tribunal de :
« Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2017
Vu les articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 61-1 du décret du 17 mars 1967
Vu l’article 1992 du Code Civil
Vu les pièces versées aux débats
- FAIRE INJONCTION à la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION de détailler le montant de son versement provisionnel de 21.099,39 €.
- CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société CIAD, les intérêts de retard sur la somme de 21.099,69 € à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2017.
- CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société CIAD, la somme de 281 € représentant les majorations de retard réglées par le syndicat des copropriétaires à l’URSSAF.
- CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER solidairement la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION et la société ALLIANZ en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Pascal POYLO, avocat aux offres de droit dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».
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Aux termes de ses « conclusions récapitulatives n°1 » notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION demande au tribunal de :
« Vu l’article 802 alinéa 2 et 3 du Code de procédure civile,
Vu l’article 803 du Code de procédure civile,
CONSTATER que la société IPG à verser la somme de 21.099,69 euros au regard de la somme de 23.890,88 euros dont le règlement est sollicité par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6],
CONSTATER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] s’est désisté de sa demande de condamnation au titre d’une astreinte,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande de condamnation au titre de la somme de 2.389 euros réclamée par l’URSSAF en principal et en pénalité,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande de condamnation de la société IPG à titre de dommages et intérêt à défaut de preuve du préjudice allégué à hauteur de la somme de 5.000 euros,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] à verser à la société IPG la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »
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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La société ALLIANZ n’ayant pas constitué avocat, le jugement sera réputé contradictoire.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.
Plaidée à l’audience du 30 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 15 février 2024.
MOTIFS
I.- Sur le versement de la somme de 21.099,69 euros et la demande en paiement des intérêts de retard sur cette somme :
Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Selon le premier alinéa de l'article 1231-6 du même code, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».
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En l'espèce, il est constant que, le 28 octobre 2021, la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION a procédé à un versement, au profit du syndicat des copropriétaires, de la somme de 21.099,69 euros en règlement de sa dette.
La SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION précise dans ses dernières écritures, le détail des sommes initialement réclamées par le syndicat des copropriétaires, qui ont été réglées, après vérification comptable.
Il n'y a donc pas lieu de lui faire « injonction de détailler le montant de son versement provisionnel de 21.099,39 € » puisque cela a été fait.
Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des intérêts moratoires sur cette somme.
Il verse aux débats, en pièce n°15, le courrier de mise en demeure du 7 novembre 2017, envoyé par lettre recommandée, que la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION ne conteste pas avoir reçu, aux termes de ses dernières écritures.
Les intérêts au taux légal sont donc dus pour la période du 7 novembre 2017, date envoi de la mise en demeure) au 28 octobre 2021 (versement de la somme de 21.099,69 euros).
II- Sur le paiement des majorations de retard au titre de sommes dues à l'URSSAF :
L'article 9 du code de procédure civile énonce que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement par la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION de la somme de 281 euros au titre des majorations de retard réclamées par l'URSSAF à la suite d'un contrôle social intervenu courant 2016.
La société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION conteste devoir payer cette somme.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre d'observations de l'URSSAF en date du 1er août 2016 indiquant un redressement de 2.100 euros en principal ainsi que la mise en demeure de l'URSSAF datée du 14 octobre 2016 (pièce n°11 de son dossier de plaidoirie).
La lettre d'observations énonce notamment que : « En sus de ce montant, vous seront également réclamées les majorations de retard dues en application de l'article R. 243-18 du code de la sécurité sociale ».
Effectivement, la mise en demeure du 14 octobre 2016 fait état de majorations de retard à hauteur de 281 euros. Il n'y a pas de pénalités de retard.
En premier lieu, il est constant que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2016, la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION n'a pas été renouvelée dans cette fonction, la société CIAD étant désignée comme nouveau syndic.
Or, le contrôle URSSAF a été réalisé alors que la société CIAD était le nouveau syndic. Il en est de même lors de la réception de la lettre d'observations datée du 1er août 2016 et de la mise en demeure du 14 octobre 2016.
N'étant plus le syndic en titre depuis plus de quatre mois lors de la réception de la lettre d'observations, et depuis plus de sept mois lors de la réception de la mise en demeure, la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION ne peut se voir reprocher de faute dans le suivi du contrôle de l'URSSAF et l'origine des majorations de retard que l'organisme de recouvrement réclame.
En second lieu, s'agissant des motifs du redressement, l'URSSAF évoque des charges personnelles d'électricité du logement de fonction de la gardienne de l'immeuble, et le fait que l'avantage en nature résultant du logement de fonction attribué à la gardienne avait été mal sous-évalué.
Il s'agit là de faits qui ne révèlent pas une faute du syndic dans l'administration de la copropriété et encore moins une fraude.
Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir la date à laquelle le contrat de travail de la gardienne a été établi.
En définitive, compte tenu des éléments qui précèdent, la preuve d’une faute de l’ancien syndic de l’immeuble à l’origine des majorations de retard appliquées par l’URSSAF n’étant pas rapportée, le syndicat des copropriétaires devra être débouté de sa demande en paiement de la somme de 281 euros.
III- Sur la demande de paiement de dommages et intérêts :
Invoquant le fait que la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION avait volontairement refusé de donner la moindre information à son successeur et « était restée taisante pendant près de quatre années de procédure », le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement par l'ancien syndic d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Pour sa part la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION réplique qu'elle n'a commis aucune faute et que le syndicat des copropriétaires n'a subi aucun préjudice.
En droit, l'article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION n'a répondu à aucune demande d'information du nouveau syndic (société CIAD) entre mars 2016 et janvier 2018, et que la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION a invoqué la nécessité de faire des recherches d'archives avant de s'expliquer sur le fond.
Alors que la somme de 21.099,69 euros lui était réclamée depuis janvier 2018 (date de l’assignation), elle ne l'a versée qu'en octobre 2021.
Cette attitude montre la mauvaise foi et la volonté de ne pas collaborer avec le nouveau syndic et le syndicat des copropriétaires, ce qui est constitutif d’une faute.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne précise pas la nature même du préjudice dont il est plaint, sa demande indemnitaire à hauteur de la somme de 5.000,00 € n’étant justifiée par aucun élément de preuve.
Il n’est donc pas rapporté la preuve que le retard de paiement de la somme de 21.099,69 euros aurait causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, alors même que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.
IV- Sur la garantie de la société ALLIANZ :
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie.
Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur se contente d’affirmer que la société IPG serait assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle auprès des AGF, aux droits desquelles se trouve ALLIANZ, selon contrat n° 65-108-075, sans produite ledit contrat et sans justifier que les intérêts moratoires sur la somme réclamée seraient garantis par l’assureur.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes de condamnation solidaire de la société ALLIANZ.
V- Sur les demandes accessoires :
S'agissant d'une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire n'est pas de droit.
En l'espèce, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire, au regard de l'ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.
La SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION sera intégralement déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Pascal POYLO, avocat.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande tendant à voir faire injonction à la société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION de détailler le montant de son versement provisionnel de 21.099,39 € ;
CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] les intérêts moratoires au taux légal, pour la période du 7 novembre 2017 au 28 octobre 2021, sur la somme de 21.099,69 euros ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnation solidaire formée à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] de l’intégralité de l’intégralité de sa demande en paiement formée au titre des majorations de retard réglées par le syndicat des copropriétaires à l’URSSAF ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] de l’intégralité de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION aux entiers dépens ;
ACCORDE à Maître Pascal POYLO, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024
La Greffière Le Président
