Cour d'appel, 13 mars 2024. 23/00142

N° RG 23/00142 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JINQ COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 13 MARS 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00935 Tribunal judiciaire d'Evreux du 16 décembre 2022 APPELANTE : Syndicat de copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic LARS' JEAN Sarl RCS d'Evreux 507 773 455 [Adresse 2] [Localité 5] représentée et assistée par Me Aurélie BLONDE de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l'Eure INTIMEE : SELARL V&V représentée par Me [L] [X], administrateur judiciaire provisoire de la succession de [J] [R] veuve [K] [Adresse 3] [Localité 4] non constituée bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne habilitée le 2 février 2023 COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 18 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024 ARRET : REPUTE CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 13 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. et Mme [K] étaient copropriétaires des lots n°32 et 27 au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5], ayant comme syndic, la Sarl Lars'Jean. À la suite du décès des deux copropriétaires, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a, par ordonnance du 2 mai 2022, désigné la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [K] pour la durée d'un an. Se prévalant de charges de copropriété impayées, suivant relevé de compte arrêté au 10 août 2021, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, Mme [J] [R], veuve [K], d'avoir à régler la somme de 5 548,63 euros. Par acte d'huissier du 16 août 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic, la Sarl Lars'Jean, a fait assigner en paiement la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], devant le tribunal judiciaire d'Evreux. Par jugement contradictoire du 16 décembre 2022, le tribunal a : - condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 3 944,36 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 4 octobre 2021 et jusqu'à la provision du 1er octobre 2021 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2021, date de la mise en demeure, - ordonné la capitalisation des intérêts, - condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 30,10 euros au titre des frais de recouvrement, - condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, - condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], au paiement des dépens de l'instance, - rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, la Sarl Lars'Jean, a formé appel du jugement. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions notifiées au greffe le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Lars'Jean Sarl, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de : - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : . condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 3 944,36 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 4 octobre 2021 et jusqu'à la provision du 1er octobre 2021 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2021, date de la mise en demeure, . condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, . condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - condamner la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X] et en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à lui payer la somme de 6 577,67 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 4 octobre 2021, outre intérêts à compter du 10 août 2021, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, - condamner la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X] et en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat, y ajoutant, - condamner la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X] et en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X] et en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], aux dépens de l'instance. Il soutient que le premier juge a commis une erreur de calcul en condamnant la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], au règlement de la somme de 3 944,36 euros et non de 4 542,39 euros. Il considère que les travaux de fourniture et pose de goulottes dans les parties communes pour le passage des câbles de la fibre optique ont été votés lors de l'assemblée générale ordinaire du 31 mai 2021, et ce, à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il ajoute que les comptes pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ont été approuvés en assemblée générale, de sorte que les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Ainsi, il allègue que la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d'une assemblée qui n'a pas été annulée doit être honorée. Il affirme que la carence d'un seul copropriétaire suffit pour provoquer au sein d'une copropriété des difficultés de trésorerie et une gêne considérable, voire une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l'immeuble. Il expose que le préjudice du syndicat résulte de la gêne dans son fonctionnement, faute de trésorerie, qui oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds. Pour solliciter la condamnation de la Selarl V&V au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, il rappelle que le syndicat n'a aucun revenu ; que rien ne permet de supposer que les copropriétaires qui paient déjà leurs propres charges puissent faire l'avance des charges impayées par les copropriétaires défaillants ; que le non-paiement des charges, tout comme l'octroi de délais de paiement, peuvent avoir des conséquences insupportables pour l'ensemble des copropriétaires de par l'arrêt des prestations des cocontractants du syndicat et pour les fournisseurs ; et que le non-paiement de ses charges revient pour un copropriétaire à s'octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires, alors même qu'il lui appartient, le cas échéant, d'avoir recours à un organisme de crédit. Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], a reçu signification à personne de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant, mais n'a pas constitué avocat. Par note du 15 février 2023, l'administrateur provisoire a précisé qu'il ne disposait pas de fonds pour être représenté par un avocat et s'en est rapporté à justice. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 29 novembre 2023. MOTIFS Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Aux termes de l'article 42 de ladite loi, le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Ainsi, l'imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l'exercice. Chaque copropriétaire ne devient en effet, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part des charges qu'à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. Le premier juge a limité la condamnation de la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], à la somme de 3 944,36 euros au titre des charges impayées, au motif que devait être déduites les sommes relatives aux appels de fonds au titre des travaux de pose de goulottes et de reprise des éclats de béton, qui n'ont pas été soumis au vote de l'assemblée générale, ainsi que de l'amélioration de la chaufferie, rejetée lors de l'assemblée générale du 11 juin 2020. À l'appuie de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes : - les procès-verbaux de l'assemblée générale annuelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, des 9 mai 2019, 11 juin 2020, des 13 avril et 31 mai 2021, et du 14 mars 2022, approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels et la cotisation obligatoire des fonds des travaux, - la totalité des décomptes de charges, - les relevés des appels de fonds individuels, - et le décompte récapitulatif des sommes dues. En l'espèce, le procès-verbal d'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble du 11 juin 2020, mentionne certes que la question n°21, relative à une proposition de renouvellement du contrat d'entretien des installations de chauffage et d'amélioration de la chaufferie par la société Engie, a été rejetée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés. Or, le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble du 31 mai 2021, versé aux débats par la Selarl V&V, indique que : - la question n°10, relative à la fourniture et la pose de goulottes dans les parties communes pour le passage des câbles de la fibre optique, a été adoptée à l'unanimité, - la question n°12, relative à la reprise des éclats de béton en façade côté rue et reprise du pied du poteau à l'arrière du bâtiment, a été adoptée à l'unanimité, - la question n°14, relative à l'étude et la discussion sur le résultat de l'analyse des offres des travaux de modification, amélioration et renouvellement du marché d'exploitation des installations thermiques, a été adoptée à l'unanimité, - la question n°16, relative à la souscription d'un prêt pour financer les travaux d'amélioration de la chaufferie et mise en conformité de la chaufferie, a été adoptée à l'unanimité. En outre, l'analyse des appels de fonds versés par l'appelant permet d'établir que : - pour la période du 1er juin 2021 au 30 juin 2021, le syndic a demandé à Mme [K], la somme de 412,59 euros, pour l'amélioration de la chaufferie, - pour la période du 1er juillet 2021 au 31 juillet 2021, le syndic a demandé à Mme [K], la somme de 412,59 euros, pour l'amélioration de la chaufferie, - pour la période du 1er août 2021 au 31 août 2021, le syndic a demandé à Mme [K], la somme de 412,59 euros, pour l'amélioration de la chaufferie, - pour la période du 1er septembre 2021 au 30 septembre 2021, le syndic a demandé à Mme [K], la somme de 412,59 euros, pour l'amélioration de la chaufferie, - pour la période du 15 juin 2021 au 30 septembre 2021, le syndic a demandé à Mme [K], la somme de 265,13 euros, pour la pose de goulottes dans les parties communes, - pour les périodes du 1er juillet au 30 septembre 2021, le syndic a demandé à Mme [K], la somme de 119,79 euros, pour la reprise d'éclats de béton sur le bâtiment. Ainsi, dans la mesure où l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale, telle qu'il ressort de l'ensemble des procès-verbaux d'assemblées générales produits, rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 577,67 euros. Conformément à l'article 1343-2 du code civil, les intérêts au taux légal courront à compter du 10 août 2021, date de la mise en demeure avec capitalisation par année due comme demandée. Le jugement s'en trouvera dès lors infirmé sur ce point. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] considère que la carence du copropriétaire a généré des difficultés financières pour l'ensemble de la copropriété, a entravé son bon fonctionnement et a contraint les autres copropriétaires à consentir à des avances de fonds. Toutefois, il ne verse aux débats aucune pièce permettant de caractériser ces difficultés. Le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], au règlement d'une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, sera infirmé en l'absence de préjudice démontré. Sur les frais de procédure Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a octroyé au syndicat des copropriétaires une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile limitée à 500 euros. La Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], succombe à l'instance et devra en supporter les dépens. Elle sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : . condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 3 944,36 euros au titre des charges de copropriété décompte arrêté au 4 octobre 2021 et jusqu'à la provision du 1er octobre 2021 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2021, date de la mise en demeure, . condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, . condamné la Selarl V&V prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la Sarl cabinet immobilier Lars'Jean, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau de ces chefs infirmés, y ajoutant, Condamne la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl cabinet immobilier Lars' Jean Sarl, la somme de 6 577,67 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 octobre 2021, jusqu'à la provision du 1er octobre 2021 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2021, date de la mise en demeure, Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, Condamne la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl cabinet immobilier Lars' Jean Sarl, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl cabinet immobilier Lars' Jean du surplus de ses demandes, Condamne la Selarl V&V, prise en la personne de Me [L] [X], en qualité d'administrateur de la succession de Mme [J] [R], veuve [K], aux dépens. Le greffier, La présidente de chambre,