Cour d'appel, 01 février 2024. 20/10923

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 01 FEVRIER 2024 N°2024/52 Rôle N° RG 20/10923 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGP4E [E] [Z] C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 02 Novembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00910. APPELANT Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]- [Localité 4] représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant INTIMEE Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET SALMON lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport. Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [E] [Z] est copropriétaire au sein d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4]. Elle a mis son bien à disposition sur les plates-formes de location à la nuitée. L'assemblée générale du 15 janvier 2020 a adopté la résolution n° 6 selon laquelle il était décidé de 'confirmer le caractère résidentiel de la copropriété ; rappeler l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et de l'identité des locataires ; interdire toute mise à disposition ou location de type saisonnière pour de très brèves périodes ou même de longs séjours qui ne correspondent pas à la destination de l'immeuble'. Par acte d'huissier du 28 février 2020, Madame [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir annuler la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 15 janvier 2020, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement réputé contradictoire du 02 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a débouté Madame [Z] de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Le premier juge a rejeté la demande de Madame [Z] au motif qu'il ressortait des dispositions du règlement de copropriété que la location meublée était interdite. Il a estimé qu'il ne pouvait être reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir interdit les locations à la nuitée susceptibles d'engendrer un trouble similaire aux autres copropriétaires de l'immeuble. Il a ajouté que Madame [Z] ne démontrait pas qu'une telle résolution constituerait des modifications des modalités de jouissance des parties privatives justifiant un vote à l'unanimité. Par déclaration du 10 novembre 2020, Madame [Z] a formé appel de tous les chefs de cette décision. Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 novembre 2023, Madame [Z] demande à la cour : - de la recevoir en son appel et de la dire bien fondée ; - d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - d'annuler la résolution n°6 de l'assemblée générale du 15 janvier 2020 en ce qu'elle porte modification au droit de jouissance privatif des copropriétaires et n'a pas été sanctionnée par un vote à l'unanimité ; d'annuler la résolution n°6 de l'assemblée générale du 15 janvier 2020 en ce qu'elle pose plusieurs questions qui auraient dû chacune être sanctionnées par un vote ; - de juger qu'il sera fait application de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; - de condamner le syndicat des copropriétaires « 27/29 VERDI » à payer la somme de 3.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure distraits au profit de Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA. Elle souligne avoir changé le droit d'usage de son appartement en respectant les modalités du règlement de copropriété qui interdit uniquement l'activité d'hôtel meublé, les locations 'meublées à des personnes de bonnes moeurs' étant autorisée. Elle relève que les locations à la nuitées auxquelles elle envisage de procéder ne s'analysent pas en une activité hôtelière qui nécessite le changement de linge, le nettoyage quotidien de la chambre, un service de petits déjeuners et une réception particulière. Elle conteste que ces locations contreviendraient à la destination bourgeoise de l'immeuble en relevant qu'elle ne fournit aucun service annexe. Elle précise qu'en tout état de cause, le règlement de copropriété autorise les activités commerciales si bien qu'il ne peut être allégué du caractère bourgeois de l'immeuble. Elle conteste enfin le fait que ses locataires dégraderaient les infrastructures de l'immeuble. Elle expose que l'annulation de la résolution n° 6, dont l'objet était de permettre une modification des modalités de jouissances des parties privatives, s'impose puisqu'elle a été votée à la majorité alors qu'il aurait fallu obtenir l'unanimité des voix. Elle ajoute que la résolution votée interdit même des locations de type saisonnière pour de longs séjours. Elle note que cette résolution interdit une façon de louer qui ne l'était pas par le règlement de copropriété. Elle soutient que l'annulation de la résolution n° 6 doit également être prononcée car plusieurs questions étaient débattues et auraient nécessité plusieurs votes. Elle conteste la connexité ou l'indivisibilité des questions. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions - de débouter Madame [Z] de ses demandes - de condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et payer les dépens d'appel distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-DAVAL GUEDJ. Il relève que le règlement de copropriété interdit les activités hôtelières. Il note que les locations saisonnières de courte durée doivent être assimilées à une activité commerciale hôtelières ou para-hôtelières en raison des services de ménage, d'accueil et changement de linge. Il précise que ce type de location entraîne des nuisances et qu'il viole la destination de l'immeuble évoquée dans le règlement de copropriété. Il conteste l'idée selon laquelle il aurait fallu que la résolution soit votée à l'unanimité puisqu'il ne s'agissait pas de porter atteinte aux parties privatives de Madame [Z]. Il souligne que seule la question de l'interdiction de la location saisonnière de courte durée au regard de l'interdiction faite par le règlement de copropriété était posée, les autres mentions n'étant que des rappels et des confirmations des obligations des copropriétaires. Il ajoute que les questions posées dans la résolution sont indivisibles et connexes et qu'elles pouvaient en conséquence faire l'objet d'un seul vote. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 novembre 2023. MOTIVATION L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires ont le droit de jouir et de disposer de son appartement comme des choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires, des autres parties d'immeuble et de ne rien faire qui puisse nuire à l'immeuble, avec les réserves suivantes : - les appartements ne peuvent être occupés que par des personnes de bonne vie et moeurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de l'immeuble, - il n'est pas interdit de consentir des locations meublées mais seulement à des personnes de bonne vie et moeurs, - l'activité d'hôtel meublé est interdite, -rien de s'oppose à ce que deux ou plusieurs professions commerciales ou libérales de même nature soient exercées dans les appartements. Il résulte de ces éléments que le règlement intérieur n'interdit pas l'exercice de profession libérale ou commerciale et n'a donc pas uniquement une destination d'habitation. La location saisonnière pratiquée par Madame [Z] ne correspondant pas à l'exercice d'un hôtel meublé puisqu'il n'est pas démontré qu'elle pratiquerait les services minimum d'un hôtel (ménage quotidien et possibilité de changement de linge à la demande des clients, existence d'une réception qui permet un accueil autre celui constituant à uniquement réceptionner l'arrivée des clients). Il n'est pas démontré l'existence de prestations de services particulières. Il n'est pas non plus démontré que les occupants de la location saisonnière pratiquée par cette dernière auraient été des personnes de mauvaise vie ou moeurs et que ceux-ci auraient nuit à la tranquillité et à la bonne tenue de l'immeuble. En outre, la location meublée n'est pas interdite par le règlement de copropriété, et, à l'exception de la restriction liée aux personnes auxquelles la location est consentie (personnes de bonne vie et moeurs), aucune restriction particulière n'est mentionnée. Dès lors, la résolution soumise au vote de l'assemblée générale du 15 janvier 2020 aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas. Il convient en conséquence de prononcer son annulation. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et les frais irrépétibles Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetés. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [Z] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [Z] aux dépens et qu'il a rejeté ses demandes au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, PRONONCE l'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 15 janvier 2020 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] (06), CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] (06) à payer à Madame [E] [Z] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] (06) aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître [H], DIT que Madame [E] [Z] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,