Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02220

Du 22 mars 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 23/02220 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRUS Société VILOGIA C/ [S] [N] - Expéditions délivrées àAvocat et défendeur - FE délivrée à Cabinet racine Le 22/03/2024 Avocats : Me Maria-luiza PADIU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société VILOGIA, SA D’HLM RCS LILLE 475 680 815 [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Maria-luiza PADIU (Avocat au barreau de BORDEAUX) du cabinet RACINE Bordeaux DEFENDERESSE : Madame [S] [N] [Adresse 3] [Localité 5] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 14 décembre 2018, la SA D'HLM VILOGIA a donné à bail à Madame [S] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, la SA D'HLM VILOGIA a fait délivrer à Madame [S] [N] un commandement de payer la somme de 1034,15 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SA D'HLM VILOGIA a assigné Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de : oConstater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et la dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi n°89462 du 06 juillet, oOrdonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu'elle occupe [Adresse 3] à [Localité 5], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, oLa condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1034,15 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil, oLa condamner au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, oLa condamner au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, oLa condamner aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, la SA D'HLM VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1553,38 euros au 16 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Régulièrement assignée à domicile avec remise de l'acte à une personne présente, Madame [S] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non-comparution de la défenderesse En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 26 janvier 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 23 août 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. La SA D'HLM VILOGIA a fait signifier à Madame [S] [N] un commandement d'avoir à payer la somme de 1034,15 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 1er septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Madame [S] [N] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs à compter de la délivrance du commandement du 1er septembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 2 octobre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 2 octobre 2023. Dès lors, Madame [S] [N] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 2 octobre 2023, ce qui constitue pour la SA D'HLM VILOGIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 1553,38 euros à la date du 16 janvier 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [S] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1553,38 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 16 janvier 2024 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [S] [N] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (629,19 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [N]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [S] [N] à verser à la SA D'HLM VILOGIA la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse à la date du 2 octobre 2023 ; CONDAMNONS Madame [S] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5]; AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (629,19 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer à la SA D'HLM VILOGIA la somme de 1553,38 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et de charges locatives à la date du 16 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer à la SA D'HLM VILOGIA, à compter du 1er janvier 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [S] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer à la SA D'HLM VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT