Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 18/10554 - N° Portalis DB2H-W-B7C-TDIP
Jugement du 12 mars 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SELARL CAYSE - AVOCATS - 1313
la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON - 1431
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 02 octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 01 février 2024 devant :
Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEURS
Madame [D] [T] épouse [X]
née le 07 mars 1952 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 12]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Madame [A] [X]
née le 15 mai 1975 à [Localité 16]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Monsieur [K] [R]
né le 06 avril 1947 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 13]
représenté par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Madame [O] [T] épouse [R]
née le 18 mai 1949 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 13]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Madame [Y] [T] épouse [V]
née le 16 mars 1923 à [Localité 14]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Madame [I] [T] épouse [G]
née le 12 juillet 1956 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Madame [M] [T] épouse [W]
née le 06 février 1962 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
S.A.S.U. ORALIA ROSIER MODICA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
Monsieur [B] [X]
né le 11 décembre 1948 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 12]
représenté par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.S. GAREL
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Cédric MONTFORT de la SELARL CAYSE - AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
La société GAREL exerce une activité de vente de détail d’articles d’horlogerie et de bijouterie.
Suivant acte sous seing privé signé le 3 octobre 2011, elle a pris à bail des locaux commerciaux d’une superficie totale de 71 m² composés des lots n°1 et n°2 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], propriété en indivision de madame [D] [T] épouse [X], madame [A] [X], monsieur [K] [R], Madame [O] [T] épouse [R], madame [Y] [T] épouse [V], madame [I] [T] épouse [G], madame [M] [T] épouse [W] et monsieur [B] [X] (ci-après “indivision [T]”), pour une durée de neuf années (du 3 octobre 2011 au 2 octobre 2020), moyennant un loyer annuel de 30.000,00 euros hors taxes et hors charges (HT HC ci-après) payable trimestriellement, une provision annuelle de 516,00 euros en paiement des charges, outre le règlement de l’impôt foncier et de la taxe sur les ordures ménagères.
Des travaux de rénovation de la façade de l’immeuble susdit ont débuté le 22 octobre 2012, pour une durée prévisionnelle de douze mois. La réception est finalement intervenue au cours du mois de juillet 2014.
La société GAREL s’étant opposée au règlement desdits travaux, l’indivision [T] l’a fait assigner par acte d'huissier de justice signifié le 9 octobre 2018 devant le tribunal de grande instance de LYON.
La société GAREL a finalement déménagé son activité dans des locaux situés [Adresse 8], dans le [Localité 11], le 7 mars 2020, soit une semaine en amont de l’annonce du confinement.
Eu égard à l’absence d’exploitation apparente de la surface commerciale louée, l’indivision [T] a fait signifier à la société GAREL un commandement de payer les loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2020. et d’avoir à justifier de l’exploitation effective visant la clause résolutoire.
Par assignation délivrée le 10 septembre 2021 aux membres de l’indivision bailleresse, la société GAREL a sollicité l’annulation du commandement de payer sus-cité. Cette seconde instance a été enrôlée sous le numéro RG 21/06425.
Par suite, la société GAREL a demandé au juge de la mise en état de surseoir à statuer dans le cadre de la présente instance, afin qu’il se prononce préalablement sur une éventuelle nullité du commandement de payer.
Par ordonnance du 3 octobre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer et a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro RG unique 18/10554.
* * *
Aux termes des conclusions récapitulatives notifiées le 31 mai 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, l’indivision [T], représentée par la RÉGIE ORALIA ROSIER MODICA, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater leur recevabilité à agir, donner acte à la société GAREL qu’elle renonce à invoquer la nullité de l’assignation, condamner la société GAREL à leur payer une somme de 118.981,79 euros correspondant aux loyers et charges non acquittés arrêtés au 31 mai 2023 sous réserve d’actualisation, donner acte à la société GAREL qu’elle renonce à solliciter le remboursement des provisions et soldes de charges versés depuis la conclusion du bail, débouter la société GAREL de ses demandes reconventionnelles, ainsi que de ses autres demandes comme non fondées, débouter la société GAREL de sa demande de délais de paiement portant sur l’ensemble de la dette revendiquée, dire et juger que le commandement de payer délivré à la société GAREL le 12 août 2021 comme valable, constater l’acquisition de la clause résolutoire, leur donner acte cependant qu’ils acceptent d’en suspendre les effets à condition que la société GAREL respecte l’échéancier de règlement de sa seule dette visée dans le commandement soit la somme de 42.715,80 euros (42.434,56 euros + 281,25 euros), en six échéances, leur donner acte de leur accord pour accorder à la société GAREL un échéancier de six mois maximum pour s’acquitter de sa dette le 1er de chaque mois suivant la signification du jugement à intervenir, soit des échéances mensuelles d’un montant de 7.120,00 euros pour les cinq premiers mois et le solde de 7.115,80 euros le 6ème mois,condamner la société GAREL à leur payer une somme de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier,condamner la société GAREL à leur payer une somme de 8.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la même aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL GOUMOT NEYMON représentée par Maître Alexandra GOUMOT NEYMON, Avocat sur son affirmation de droit.
Se fondant sur les dispositions des articles 1134 ancien et 1728 du code civil, outre la jurisprudence afférente, l’indivision [T] et la RÉGIE ORALIA ROSIER MODICA soutiennent en premier lieu qu’il a été convenu contractuellement de l’imputation des frais de rénovation des façades et des grosses réparations ou aménagements aux charges locatives dues par la société GAREL.
Ils relèvent ensuite que la société GAREL n’a pas maintenu sa demande tendant à faire constater la nullité de l’acte introductif d’instance et demandent conséquemment au Tribunal d’en prendre acte.
Dans un troisième temps, ils reviennent sur la créance alléguée pour souligner que la société GAREL a pris à bail les locaux en parfaite connaissance des travaux de rénovation prévus et de la clause de transfert formalisée aux termes du bail commercial signé en 2011 ( soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi PINEL), dont ils démentent au surplus l’imprécision. En considération des échéances impayées, ils indiquent qu’ils ont actualisé la dette locative à la somme de 118.981,79 euros arrêtée au 31 mai 2023. Ils signalent que le retard de paiement et l’arrêt soudain de l’exploitation des locaux par la société GAREL ont été préjudiciables à la bonne gestion tant administrative que financière de l’immeuble, ainsi laissé à l’abandon sans information préalable communiquée par le preneur. En réponse à la demande de réduction de la dette locative formulée par la société GAREL, ils exposent que cette dernière ne leur a présenté aucune demande formelle d’exonération des loyers sur la période de fermeture administrative imposée pendant l’épidémie de COVID-19 et qu’elle n’a pas davantage justifié des difficultés financières légitimant une telle remise. Ils notent, à cet égard, que les ordonnances prises par le gouvernement sur la période précitée n’ont pas eu vocation à soustraire les locataires de leur obligation de paiement des loyers. Ils affirment, en outre, que la boutique exploitée au sein des locaux loués a été fermée pour des motifs étrangers à la crise sanitaire. De ce fait, ils estiment qu’il ne peut leur être reproché un quelconque manquement à l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de bail. Ils considèrent ensuite que la société GAREL ne peut valablement se prévaloir d’une perte de la chose louée pour justifier une exonération totale des loyers, alors qu’elle a mis en vente son droit au bail commercial et a déménagé son activité dès le mois de mars 2020. Ils avancent une argumentation identique pour exclure toute application des dispositions de l’article 1719 du code civil relative à l’exception d’inexécution. En dernier lieu, ils observent qu’il n’est justifié d’aucun événement relevant de la force majeure pour légitimer le non-paiement des échéances locatives, et notamment de difficultés de trésorerie.
Pour justifier le rejet de la demande reconventionnelle d’indemnisation, ils observent que la société GAREL n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice, à défaut de communication de documents comptables permettant d’évaluer une potentielle perte de chiffre d’affaires.
Ils demandent qu’il soit pris acte d’une part de l’absence de maintien par la société GAREL de la demande reconventionnelle de remboursement des provisions et charges versées à hauteur de 10.245,18 euros, d’autre part de l’abandon de la demande de réparation du dégât des eaux subis par la société précitée au premier semestre 2020.
A titre subsidiaire, ils indiquent qu’ils sont disposés à accorder à la société GAREL un délai de six mois pour s’acquitter du règlement de la dette locative détaillée dans le commandement de payer en date du 12 août 2021, outre des frais d’huissier de justice exposés à ce titre.
Aux termes des conclusions récapitulatives notifiées le 26 septembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société GAREL demande au tribunal :
à titre principal de dire et juger qu’aucune clause du contrat du bail commercial ne transfert au preneur la charge des travaux de ravalement de façade prescrits par l’autorité administrative, dire et juger que l’indivision [T] a été défaillante dans l’exécution des obligations mises à sa charge par l’arrêté de la Ville de [Localité 11], dire et juger qu’aucuns travaux n’ont été réalisés sur les lots donnés à bail à la société GAREL, prononcer l’annulation du commandement du payer du 12 août 2021 présentement frappé d’opposition, débouter l’indivision [T], représentée par la société d’administration d’immeubles ORALIA ROSIER MODICA de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions, à titre reconventionnel de dire et juger que l’indivision [T] n’a pas respecté son obligation de délivrance, dire et juger que la société GAREL a subi un préjudice du fait du manquement par l’indivision [T] à son obligation de délivrance, dire et juger que le préjudice de la société GAREL s’établit à la somme de 20.000,00 euros, en conséquence de condamner l’indivision [T], représentée par la société ORALIA ROSIER MODICA à lui payer la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, subsidiairement d’ordonner la réduction des sommes appelées au titre des loyers, charges et accessoires pour la période de fermeture administrative de son commerce, d’un montant de 20.965,42 euros, ordonner la compensation de la somme de 20.000,00 euros ainsi allouée à la société GAREL à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi avec celles réclamées par l’indivision [T] en principal aux termes du commandement de payer délivré le 12 août 2021 après réduction, lui accorder le droit de s’acquitter de la dette locative restant due à l’indivision [T] telle que visée dans le commandement de payer délivré le 12 août 2021, après réduction et compensation, en VINGT-QUATRE (24) échéances égales, au taux d’intérêt légal, sans aucune autre majoration ou pénalité de retard, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail conclu entre la société GAREL et l’Indivision [T] le 3 octobre 2011, en tout état de cause de rappeler que les pénalités prévues en cas de retard par le bail commercial signé le 3 octobre 2011 ne seront pas encourues pendant le délai fixé et condamner l’indivision [T], représentée par la société ORALIA ROSIER MODICA à lui payer la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de condamner l’indivision [T], représentée par la société ORALIA ROSIER MODICA, aux entiers dépens.
A titre liminaire, la société GAREL indique qu’elle abandonne d’une part les demandes tendant à solliciter l’annulation de l’acte introductif d’instance, d’autre part les prétentions visant à obtenir le remboursement des provisions et soldes de charges payés depuis la conclusion du bail, les justificatifs afférents lui ayant été communiqués.
En réponse aux demandes de paiement formées par l’indivision [T], elle soutient en premier lieu, au visa des articles 1719 alinéa 2, 1720 alinéa 1 et 1162 ancien du code civil, outre la jurisprudence développée sur lesdits fondements, qu’aucune clause du bail commercial ne prévoit dans une formulation claire, précise et expresse la prise en charge par le locataire des travaux de ravalement de façade prescrits par une autorité administrative. En outre, elle souligne que les travaux de ravalement réalisés ne concernaient pas les locaux commerciaux loués, la devanture n’ayant fait l’objet d’aucun rafraîchissement. Elle relève, au surplus, que le fait générateur de l’obligation, soit l’arrêté pris par la Ville de [Localité 11], imposait à l’indivision [T] de procéder à la rénovation des façades avant le 31 décembre 2003, de sorte qu’il ne lui revient pas d’en supporter le coût. En second lieu, elle affirme qu’elle ne serait pas redevable des loyers facturés sur la période de fermeture administrative liée à l’épidémie de COVID-19. En effet, elle explique qu’elle a été privée de la jouissance des locaux loués sur une période de sept mois à compter du 17 mars 2020. Or, elle note que l’indivision [T] lui a refusé tout aménagement ou échelonnement des échéances locatives dues sur la période susdite, démontrant ainsi une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail.
A titre reconventionnel, se fondant sur l’article 1134 du code civil, elle explique que les travaux de ravalement, d’une durée anormalement longue, ont été préjudiciables à son activité commerciale, eu égard au manque de visibilité du fonds de commerce, aux difficultés d’accès et aux nuisances générées.
En parallèle, elle expose qu’elle n’a jamais entendu cesser toute exploitation des locaux pris à bail, en ce qu’elle envisageait, en amont de l’instauration de l’état d’urgence, d’y développer une activité de bijouterie sous l’enseigne BE MIA. Elle indique qu’en raison du confinement, puis d’une importante fuite d’eau et enfin des délais de commande auprès des artisans, les travaux de rafraîchissement envisagés à cette fin n’ont pas pu débuter avant le 23 août 2023. Elle dément avoir envisagé de céder son droit au bail ou son fonds de commerce en violation des dispositions du bail commercial, celles-ci ne la contraignant pas à informer le bailleur de la recherche de potentiels repreneurs entreprise. Elle souligne, au reste, que l’argumentation développée par l’indivision [T] est sans lien avec l’objet du présent litige.
Subsidiairement, elle sollicite, au visa des articles 1244-1 et 1244-2 anciens du code civil, outre de l’article L.145-41 alinéa 2 ancien du code de commerce, qu’il lui soit octroyé les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes éventuellement dues après réduction et compensation, ce en considération des difficultés engendrées par l’épidémie de COVID-19, et qu’il lui soit accordé le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire.
La clôture de l’instruction est intervenue le 2 octobre 2023 par ordonnance du même jour. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie en formation à juge unique du 1er février 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIVATION
Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, de sorte qu’il sera répondu aux seules demandes reprises dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives. En conséquence, il n’y pas lieu de donner acte à l’indivision [T] de l’abandon par la société GAREL de certaines demandes initialement formulées.
En outre, conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal d'une part ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, d'autre part examine les seuls moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de "déclarer", de " dire et juger", de "constater", de "prendre acte" ou de "préserver des droits" ne constituant pas des revendications au sens du Code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, le juge n'est pas tenu d'y répondre.
Sur la demande de paiement des échéances et charges locatives
Sur la demande de paiement des frais de ravalement de façade
Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.”
L’article 1720 dudit code prévoit par ailleurs que le bailleur doit assurer dans les locaux, “pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”
A cet égard, il est constant qu’à défaut de stipulation contraire, les travaux de ravalement prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur (voir récemment Civ. 3ème, 15 juin 2023, n°21-19.396).
En parallèle, en application de l’article 1162 du code civil, pris dans la version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, “dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.”
En l’occurrence, il ressort de l’article IV 3° que le preneur a l’obligation, sans pouvoir réclamer ni résiliation, ni diminution de loyer, ni dommages et intérêts, de “jouir desdits lieux en bon père de famille, de les entretenir en bon état de réparation locative et d’effectuer en outre pendant la période d’exploitation, et à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires, y compris celles définies par l’article 606 du code civil. Les travaux seront soumis au contrôle du BAILLEUR.
Dans le cadre des travaux de rénovation de façade, il est expressément convenu entre les parties que le Preneur assurera le paiement desdits travaux afférents à la quote-part des lots n°1 et n°2, objet du présent bail[1].
[1] Mention soulignée par le Tribunal
Les travaux effectués seront soumis au contrôle du BAILLEUR” (pièce n°2 des parties demanderesses).
Ainsi, si le bail prévoit effectivement que les frais de ravalement sont à la charge du preneur à proportion de la quote-part des lots n°1 et n°2, il ne précise pas expressément qu’il en va de même d’une prestation de ravalement ordonnée par l’administration. En outre, l’indivision [T] ne produit pas d’éléments probants confirmant qu’elle a dûment informé la société GAREL des travaux de rénovation de façade à venir lors de la conclusion du bail commercial et que celle-ci a pris à bail les locaux en parfaite connaissance des frais de ravalement mis à sa charge.
Toutefois, il résulte de l’article IV 13° alinéa 3 que “le PRENEUR devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l’hygiène, la sécurité, la police, l’inspection du travail, la protection de l’environnement et supporter, le cas échéant, le coût de mise en conformité avec lesdits règlements, ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, de façon à ce que le BAILLEUR ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.” Certes, il n’y est pas expressément mentionné que les “travaux , modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives” incluent les opérations de ravalement. Néanmoins, l’emploi de l’article indéfini “tous” renvoie à une totalité sans distinction, en ce compris les dépenses de rénovation susdites. De même, la formule “ordonnés par les autorités administratives” tend à inclure les arrêtés et les délibérations adoptés par les municipalités.
Pour autant, il s’avère, à la lecture de la lettre adressée le 7 mars 2003 par la délégation du développement urbain de la Mairie de [Localité 11] à la RÉGIE ORALIA ROSIER MODICA qu’en application de l’arrêté du 19 juin 2002, il a été demandé à l’indivision [T] de “bien vouloir envisager de faire effectuer les travaux qui s’imposent[2] avant le 31 décembre 2003” (pièce n°2 de la société GAREL). Eu égard à l’ancienneté de la prescription, dont la date butoir était d’ores et déjà dépassée à la date de la conclusion du bail commercial avec la société GAREL, soit le 3 octobre 2011, l’indivision [T] ne peut raisonnablement faire peser sur le preneur des travaux de rénovation qu’elle était tenue d’exécuter plus de sept années avant l’entrée dans les lieux de ce dernier.
[2] Soit “le nettoiement, le ravalement ou la remise en peinture des immeubles riverains de la voie suivante : [Adresse 15] à [Localité 11]”.
En conséquence, l’indivision [T] sera déboutée de sa demande de paiement de la quote-part de frais de ravalement imputée au compte locatif de la société GAREL pour une somme totale de 38.966,79 euros décomposée comme suit.
Sur la demande de paiement des échéances locatives formée par l’indivision [T]
Afin de préserver la cohérence générale de l’argumentation juridique, il sera traité concomitamment les demandes de l’indivision [T] et les demandes reconventionnelles de réduction des échéances locatives, de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoires formées en retour par la société GAREL.
A titre liminaire, il résulte de la pièce n°27 versée aux débats par l’indivision [T], soit le décompte de loyers et charges arrêté au 31 mai 2023, que la dette locative alléguée atteint alors à la somme totale de 118.981,79 euros pour la période du 3 octobre 2011 au 30 juin 2033.
La demande de paiement des frais de rénovation de façade ayant été rejetée supra, il convient de soustraire à la somme précitée un montant de 38.966,79 euros, les impayés locatifs potentiellement exigibles s’établissant ainsi à un coût total de 80.015,00 euros.
Par ailleurs, il est observé que la société GAREL ne conteste pas le défaut de paiement des échéances locatives, mais leur exigibilité au motif d’un manquement contractuel imputable à l’indivision [T].
Sur la demande de nullité du commandement de payer opposée par la société GAREL
La société GAREL conteste, en premier lieu, la régularité du commandement de payer à l’aune d’un manquement allégué du bailleur à l’obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi.
Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, pris dans sa rédaction applicable à la présente cause, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi."
En outre, l'article 1135 ancien dudit code énonce que "les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature."
En parallèle, il est de jurisprudence constante que l’imprévision n’a pas vocation à s’appliquer aux baux commerciaux, dont le statut prévoit d’ores et déjà de nombreuses dispositions spécifiques assurant le maintien d’un certain équilibre économique entre les parties. Au surplus, il apparaît que ladite théorie, désormais codifiée à l’article 1195 du code civil, n’a pas pour finalité d’obtenir l’annulation pure et simple d’une ou plusieurs échéances de loyers, mais d’autoriser opportunément un rééquilibrage des obligations réciproques des parties sans dispenser la partie sollicitant une renégociation d’exécuter ses obligations.
En l’occurrence, consécutivement à la mise en oeuvre de mesures restreignant l’accès du public à certains établissements, la société GAREL a adressé un courrier à la RÉGIE ORALIA ROSIER MODICA le 19 mai 2020 intitulé “suspension des loyers” (pièce n°21 de la société GAREL). Il ressort dudit courrier que la société GAREL n’a pas entendu négocier une exonération de loyers mais a décidé unilatéralement de cesser tout paiement en ces termes :
“En conséquence, je vous notifie par la présente la suspension des loyers pour la période allant de l’entrée en vigueur des mesures d’urgence sanitaire prises par le gouvernement, à savoir à partir du 17 mars 2020, et ce jusqu’à la fin desdites mesures, soit à ce jour, jusqu’au 10 mai 2020.” Elle a toutefois sollicité, en plus, une réduction du loyer de vingt pour cent, afin de compenser les conséquences du confinement sur l’activité commerciale du magasin.
Or, s’il n’a pas été accordé à la société GAREL les concessions requises, il s’avère, à la lecture du courrier adressé le 17 juillet 2020 par la RÉGIE ORALIA ROSIER MODICA qu’il lui a été proposé un “paiement mensuel afin de ne pas fragiliser [sa] situation financière” (pièce n°22 de la société GAREL). Elle ne peut donc reprocher à l’indivision [T] d’avoir refusé tout aménagement des loyers facturés et d’avoir conséquemment manqué à l’obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi.
Au reste, il est certes indiscutable que l’épidémie de COVID-19 a eu des répercussions préjudiciables à la pérennité de certaines sociétés commerciales. Néanmoins, il n’est pas démontré par la société GAREL qu’elle a effectivement rencontré des difficultés de trésorerie faisant obstacle au règlement des échéances locatives.
Au surplus, la société GAREL ne pouvait aucunement suspendre arbitrairement le paiement des loyers au seul motif d’un refus opposé par l’indivision [T] à sa proposition de modification des conditions contractuelles originelles.
En dernier lieu, il est relevé que la société GAREL cite les dispositions des articles 1217et suivants du code civil portant sur la perte de la chose louée, l’exception d’inexécution et la force majeure sans développer de moyens à l’appui, de sorte que les prétentions afférentes n’apparaissent pas justifiées.
En conséquence, la demande d’annulation du commandement de payer délivré le 12 août 2021 sera rejetée.
La société GAREL apparaît dès lors redevable d’une dette locative de 80.015,00 euros au bénéfice de l’indivision [T].
Sur les délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par la société GAREL
Aux termes de l’article 1244-1 ancien du code civil, pris dans la rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 :
“Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments.”
L’article 1244-2 ancien dudit code prévoit que “la décision du juge, prise en application de l'article 1244-1, suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.”
En l'occurrence, le contrat conclu entre les parties le 3 octobre 2011 énonce à l’article VII que “à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de l’inexécution de l’une quelconque des dispositions énoncées au présent bail, et après un mois à compter d’une simple mise en demeure restée sans effet de payer, ou d’exécuter la disposition en souffrance, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention de se prévaloir de cette clause, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au BAILLEUR sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité, le juge des référés étant compétent, en cas de besoin, pour ordonner l’expulsion du PRENEUR le tout sous réserve de dommages et intérêts.”
Or, l’indivision [T] a fait délivrer à la société GAREL, par acte d’huissier de justice signifié le 12 août 2021, un commandement de payer un arriéré locatif de 42.434,55 euros et d’avoir à justifier de l’exploitation effective des locaux visant la clause résolutoire en matière commerciale.
La société GAREL ne justifiant pas du paiement de l’arriéré locatif précité dans un délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise à la date du 12 septembre 2021.
Toutefois, l’indivision [T] indique qu’elle est disposée à suspendre les effets de la clause susdite en contrepartie du règlement de la dette visée dans le commandement de payer et des frais d’huissier de justice afférent en six échéances mensuelles à compter de la signification du jugement à intervenir.
Eu égard aux circonstances exceptionnelles générées par la crise sanitaire et à la commune intention des parties de préserver leur relation contractuelle, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'autoriser la société GAREL à s'acquitter des sommes dues selon les modalités précisées ci-dessous.
La société GAREL souligne à raison qu’en considération du rééchelonnement de la dette, les pénalités de retard ne sont pas dues. Par suite, il y a lieu de soustraire à la dette locative de 80.015,00 euros un montant de 1.797,04 euros facturé le 28 juillet 2020 en application des dispositions du bail commercial instituant une clause pénale. En revanche, les frais d’huissier de justice exposés au titre du commandement de payer en date du 12 août 2021 étant imputables au manquement de la société GAREL à l’obligation de payer les loyers lui incombant, il convient de les ajouter à l’arriéré locatif dû à l’indivision [T].
La société GAREL sera donc tenue de s’acquitter de la somme de 78.499,21 euros (soit 80.015,00 euros - 1.797,04 euros + 281,25 euros de frais d’huissier de justice) dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement en cinq échéances mensuelles de 13.083,00 euros et une sixième échéance de 13.084,21 euros.
Le non-paiement d'une mensualité à l’échéance fixée entraînera la résolution du contrat de plein droit et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la créance.
En revanche, si la dette devait être réglée en totalité dans les délais impartis, la résiliation sera réputée n'avoir jamais existé.
Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral
L’indivision [T] ne développe aucun moyen tant de droit que de fait au soutien de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral et financier, de sorte qu’il n’en est démontré ni la réalité ni le quantum.
En conséquence, l’indivision [T] sera déboutée de la demande susdite.
Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation formée par la société GAREL
Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation de toute espèce. L’obligation de délivrance implique également que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination envisagée.
L’article 1134 ancien du code civil (version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016) prévoit par ailleurs que :
“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.”
Aux termes de l'article 1147 du Code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, "le débiteur de l'obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part".
En l’occurrence, il ressort des dernières conclusions récapitulatives de l’indivision [T] que les travaux de rénovation de la façade, d’une durée prévisionnelle de douze mois, ont débuté le 22 octobre 2012 pour prendre fin courant juillet 2014. Il s’est ainsi écoulé une période de vingt-et-un mois entre l’installation du chantier, en ce compris la pose d’un échafaudage, et la remise en état des lieux.
Cet élément est corroboré d’une part par un courrier en date du 3 juin 2013, par lequel la société GAREL s’étonne de l’absence d’activité du chantier depuis six mois, d’autre part par des photographies en date du mois de mai 2014, éditées depuis le site GOOGLE MAPS, montrant la présence d’un échafaudage obstruant partiellement la vue du magasin GAREL (pièces n°3 et n°8 de la société GAREL).
Certes la société GAREL ne démontre pas qu’elle a été empêchée d’exploiter les locaux conformément à la destination définie contractuellement. Toutefois, il ressort des photographies susmentionnées que l’allongement de la durée des travaux a nécessairement affecté l’activité par la perturbation prolongée de l’accès au magasin, les nuisances tant sonores que visuelles inhérentes à toute opération de ravalement et par la dissimulation partielle des vitrines sous l’échafaudage.
Or, l’article IV du contrat de bail commercial énonce que “le preneur s’engage à souffrir les constructions, surélévations, grosses réparations ou aménagements qui seront exécutés dans les biens loués ou dans l’immeuble pendant la durée du présent bail, conformément au premier alinéa de l’article 1724 du Code civil, et ce sans recours contre le bailleur, quand bien même la durée des travaux excéderait quarante jours, sauf si lesdits travaux occasionnent une gène pour l’activité du preneur.[3]”
[3] Mention soulignée par le Tribunal
Les travaux de ravalement ayant manifestement gêné l’activité commerciale de la société GAREL, l’indivision [T] sera conséquemment condamnée à lui payer une somme de 3.000,00 euros en indemnisation de son préjudice.
* * *
Aux termes de l’article 70 alinéa 2 du code de procédure, civile, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout.
Par ailleurs, l’article 1348 nouveau du code civil est venu consacrer le caractère facultatif, pour le juge, de la compensation judiciaire.
En l’occurrence, la demande de compensation des créances formée par la société GAREL sera rejetée, en ce qu’elle ne paraît pas opportune et viendrait complexifier inutilement l’application du rééchelonnement de la dette locative.
Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."
En outre, l'article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
En l'espèce, succombant partiellement en ses demandes, la société GAREL sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL GOUMOT NEYMON, représentée par Maître Alexandra GOUMOT NEYMON .
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la société GAREL sera en outre condamnée à payer à l’indivision [T] une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.
La société GAREL sera par ailleurs déboutée de la demande formée sur ce même fondement.
Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire en raison de l'ancienneté du litige, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquemement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de la société par actions simplifiée GAREL tendant à obtenir l’annulation du commandement de payer en date du 12 août 2021 ;
CONDAMNE la société par actions simplifiée GAREL à payer à madame [D] [T] épouse [X], madame [A] [X], monsieur [K] [R], Madame [O] [T] épouse [R], madame [Y] [T] épouse [V], madame [I] [T] épouse [G], madame [M] [T] épouse [W] et monsieur [B] [X], représentés par la société par actions simplifiée à associé unique ORALIA ROSIER MODICA SA, la somme de 78.499,21 euros toutes taxes comprises au titre de l'arriéré de loyers et de charges, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 septembre 2021 ;
SUSPEND les effets de cette clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement fixés ci-dessous ;
AUTORISE la société par actions simplifiée GAREL à s'acquitter de sa dette sous forme de règlements mensuels de 13.083,00 euros sur une durée de cinq mois, outre une sixième mensualité de 13.084,21 euros, ce en plus du loyer et des charges courants ;
DIT qu'à la dernière mensualité s'ajoutera le reliquat restant au titre des intérêts au taux légal dus à compter de la signification du présent jugement;
DIT que les règlements devront intervenir avant le 5ème jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5ème jour du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut de règlement d'une seule échéance,
le solde sera exigible et le bail sera résilié de plein droit huit jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effets, il pourra être procédé à l'expulsion de la société par actions simplifiée GAREL et de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
REJETTE la demande de madame [D] [T] épouse [X], madame [A] [X], monsieur [K] [R], Madame [O] [T] épouse [R], madame [Y] [T] épouse [V], madame [I] [T] épouse [G], madame [M] [T] épouse [W] et monsieur [B] [X], représentés par la société par actions simplifiée à associé unique ORALIA ROSIER MODICA SA, tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée GAREL à lui payer la somme de 20.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice moral et financier ;
CONDAMNE madame [D] [T] épouse [X], madame [A] [X], monsieur [K] [R], Madame [O] [T] épouse [R], madame [Y] [T] épouse [V], madame [I] [T] épouse [G], madame [M] [T] épouse [W] et monsieur [B] [X], représentés par la société par actions simplifiée à associé unique ORALIA ROSIER MODICA SA, à payer à la société par actions simplifiée GAREL la somme de 3.000,00 euros en indemnisation de son préjudice ;
REJETTE la demande de compensation des créances formée par la société par actions simplifiée GAREL ;
CONDAMNE la société par actions simplifiée GAREL à payer à madame [D] [T] épouse [X], madame [A] [X], monsieur [K] [R], Madame [O] [T] épouse [R], madame [Y] [T] épouse [V], madame [I] [T] épouse [G], madame [M] [T] épouse [W] et monsieur [B] [X], représentés par la société par actions simplifiée à associé unique ORALIA ROSIER MODICA SA, la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la société par actions simplifiée GAREL formée au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société par actions simplifiée GAREL aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL GOUMOT NEYMON, représentée par Maître Alexandra GOUMOT NEYMON ;
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;
En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.
LA GREFFIÈRELLA PRÉSIDENTE
Jessica BOSCO BUFFARTMarlène DOUIBI
