Texte intégral
AFFAIRE : N° RG 22/01645
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'AVRANCHES en date du 1er Juin 2022
RG n° 21/00026
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024
APPELANTE :
Madame [J] [H]
née le 08 Septembre 1958 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Adeline PLAINE-MADELAINE, avocat au barreau de COUTANCES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 141180022022006102 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
INTIMEES :
Madame [M] [U]
née le 06 Novembre 1964 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 5]
S.A.M.C.V. LA MAPA
N° SIRET : 775 565 088
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
Représentées par Me Noël LEJARD, substitué par Me RICCOBONO, avocats au barreau de CAEN,
Assistées de Me Laura LUET, avocat au barreau de RENNES
DEBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRET prononcé publiquement le 08 février 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
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* *
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Selon acte sous seing privé du 8 novembre 2019, Mme [M] [U] a donné à bail d'habitation à Mme [J] [E], épouse [H], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.
Le locataire est entré dans les lieux le 9 novembre 2019.
Un état des lieux d'entrée a été établi le 13 novembre 2019.
Mme [H] a quitté les lieux le 20 janvier 2022.
Un état des lieux de sortie a été dressé le 4 mars 2022.
Mme [U] est assurée auprès de la société MAPA.
Suivant acte d'huissier du 16 septembre 2021, le locataire a fait assigner le bailleur et son assureur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Avranches aux fins, notamment, de voir déclarer indécent le logement loué, ordonner la résolution du bail, la restitution du dépôt de garantie, condamner le bailleur au paiement des loyers versés ainsi qu'à des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Par jugement du 1er juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Avranches a :
- rejeté toutes conclusions contraires,
- mis hors de cause la société d'assurances MAPA,
- dit que Mme [U] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre à Mme [H],
- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties à compter du 20 janvier 2022,
- rejeté la demande de Mme [H] tendant à la restitution des loyers versés en application du contrat de bail conclu avec Mme [U],
- rejeté la demande de réduction des loyers versés par Mme [H] au titre du contrat de bail conclu avec Mme [U],
- dit que le tribunal judiciaire de Coutances a seul compétence pour se prononcer sur la demande en indemnisation du préjudice corporel de Mme [H],
- condamné Mme [U] à payer à Mme [H] la somme de 1.840 euros en réparation du trouble de jouissance résultant du défaut de décence du logement loué,
- rejeté la demande en réparation du préjudice moral,
- condamné Mme [H] à verser à Mme [U] la somme de 3.117 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 20 janvier 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de sa décision,
- rejeté la demande de condamnation de Mme [U] au remboursement des frais d'expertise réalisé par M. [X] [D],
- rejeté la demande de compensation des sommes dues,
- rejeté la demande de délais de paiement,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mmes [H] et [U] aux dépens de l'instance, par moitié chacune, et dit qu'ils seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle, en ce compris le constat d'huissier du 4 mars 2022 dont les frais seront partagés par moitié.
Selon déclaration du 29 juin 2022, Mme [E], épouse [H], a interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 7 février 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a dit que Mme [U] a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent et salubre et a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties à compter du 20 janvier 2022, dit que le tribunal judiciaire de Coutances a seul compétence pour se prononcer sur la demande en indemnisation du préjudice corporel de Mme [H], statuant à nouveau, de condamner Mme [U] à lui restituer la caution, les loyers versés, soit 12.690 euros, arrêtés en janvier 2022, la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts concernant les préjudices notamment moraux, celle de 600 euros en remboursement de la facture de l'expert M. [D], de débouter Mme [U] de sa demande au titre de loyer impayé, de condamner celle-ci à lui restituer la somme de 1.277 euros au titre du trop-perçu de loyers, de débouter Mme [U] de sa demande au titre des intérêts légaux ainsi que de celle au titre du partage des frais d'état des lieux de sortie par huissier.
Subsidiairement, elle demande à la cour de condamner Mme [U] à lui restituer 75 % des loyers versés jusqu'à la réalisation des travaux ou du départ, soit 9.517,50 euros au titre de la réduction du prix et, plus subsidiairement, au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, et de réduire la demande Mme [U] au titre des loyers impayés.
En tout état de cause, Mme [H] sollicite la condamnation de la société MAPA en qualité d'assureur de Mme [U] à garantir l'intégralité des condamnations, le rejet de toutes les demandes des intimées et leur condamnation aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au versement de la somme de 2.500 euros à titre d'indemnité de procédure.
Par dernières conclusions du 9 novembre 2022, Mme [U] et la société MAPA demandent à la cour de confirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a dit que Mme [U] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre à Mme [H], prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties à compter du 20 janvier 2022, condamné Mme [U] à payer à Mme [H] la somme de 1.840 euros en réparation du trouble de jouissance résultant du défaut de décence du logement loué, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau de ces chefs, de débouter Mme [H] de ses demandes de réparation au titre de la prétendue non-conformité et non-décence du logement loué, de débouter l'appelante de toutes ses demandes et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, celle de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La mise en état a été clôturée le 8 novembre 2023.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS
1. Sur la mise hors de cause de la société d'assurances MAPA
Comme l'a justement retenu le premier juge, la société MAPA, assureur de responsabilité civile de Mme [U], ne saurait être condamnée à garantir les éventuelles condamnations prononcées contre celle-ci sur le fondement de la responsabilité contractuelle encourue en qualité de bailleur.
La mise hors de cause de la société MAPA sera donc confirmée.
2. Sur les demandes relatives au caractère indécent du logement loué
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Les caractéristiques et les éléments d'équipement du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002.
En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties mentionne que l'entrée dans la maison présente un 'réel danger si évacuation et dans l'usage quotidien en raison de l'inégalité des marches'.
Le rapport d'expertise amiable rédigé le 28 janvier 2020 par M. [D], expert près cette cour, relève que la stabilité du plancher en haut du rez-de-chaussée présente un défaut de stabilité avec un affaissement de 1 cm semblant évolutif et nécessitant la pose d'un étai le temps de réaliser des travaux de confortement, que l'absence de main courante et de garde-corps et la présence de deux échappées non conformes rendent impropre l'escalier d'accès à l'étage se situant dans l'appartement, que l'escalier extérieur d'accès au logement comporte une succession de deux escaliers dont les marches sont hétéroclites, le second escalier étant dépourvu de main courante et de palier intermédiaire.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 avril 2020, la locataire a mis en demeure son bailleur de faire réaliser des travaux pour remédier à ces désordres.
Le 9 septembre 2020, la CAF de la Manche a conclu au caractère indécent du logement loué par Mme [H].
Le rapport établi par Soliha pour la CAF de la Manche le 8 décembre 2021 mentionne comme travaux indispensables pour lever le constat d'indécence la mise en sécurité de l'installation électrique, la mise en conformité de la protection des trois fenêtres, la pose d'un garde-corps avec main courante sur l'escalier d'accès au 2ème étage, la pose d'une main courante au niveau des trois marches d'accès à la porte d'entrée, la vérification de la structure du plancher haut par un professionnel et la vérification de la reprise de charges générée par la pose du poteau de renfort, l'installation d'une VMC avec extraction continue dans la cuisine et la salle d'eau, la création d'entrée d'air dans le séjour et la chambre, la résorption de la fuite sur l'évacuation de l'évier et la fixation du robinet de l'évier.
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, il ressort de ces productions que le logement loué ne répond pas aux exigences posées par les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 compte tenu de l'absence de système de retenue des personnes dans le logement et ses accès ainsi qu'aux fenêtres et au regard de l'évier non fixé présentant une fuite importante.
Le manquement à l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur est suffisamment grave et répété pour justifier la résolution du contrat de bail dès lors que ce manquement cause un danger pour la sécurité physique du locataire, conformément aux dispositions des articles 1224 à 1229 du code civil.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
L'impossibilité totale d'utilisation des lieux loués n'étant pas caractérisée, le rejet de la demande de Mme [H] tendant à se voir restituer l'intégralité des loyers versés sera confirmé.
C'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a estimé à la somme de 1.840 euros le préjudice de jouissance résultant pour la locataire du caractère indécent du logement loué et écarté le préjudice moral invoqué par celle-ci.
Aux motifs de ses dernières conclusions, l'appelante invoque la responsabilité du bailleur dans ses deux chutes dans l'appartement loué, sur le fondement de l'article 1242 du code civil et de la responsabilité du fait des choses, sans toutefois former de demandes chiffrées relatives au préjudice corporel allégué ni solliciter au dispositif de ses écritures l'infirmation de la disposition du jugement entrepris disant le tribunal judiciaire de Coutances seul compétent pour statuer sur les dommages corporels invoqués par Mme [H].
3. Sur les demandes reconventionnelles relatives aux loyers impayés
C'est à juste titre que le premier juge a écarté l'existence d'un accord entre les parties pour réduire le loyer à 470 euros en raison de l'indécence du logement loué.
En effet, il ne saurait être déduit du courriel adressé le 14 janvier 2020 par Mme [U] indiquant que 'le loyer de février repart à 500 euros comme défini dans le bail' l'existence d'un accord antérieur des parties pour voir réduit ledit loyer de 30 euros.
A hauteur d'appel, Mme [H] justifie d'un virement de 216 euros en règlement du loyer de juin 2020 et d'un versement de 0,50 euro le 7 mai 2020 non pris en compte par le premier juge.
Le surplus du montant des loyers impayés au 20 janvier 2022 retenu par le premier juge n'est pas utilement contesté.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce sens et, la cour statuant à nouveau, le montant des loyers impayés au 20 janvier 2022 sera fixé à la somme de 2.900,50 euros déduction faite du dépôt de garantie.
Au dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, l'appelante ne formule aucune prétention tendant à voir ordonner la compensation des sommes dues réciproquement par les parties, ni aucune demande de délais de paiement, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.
4. Sur les demandes accessoires
Faute pour le bailleur d'établir qu'un état des lieux de sortie ne pouvait être établi contradictoirement et amiablement comme l'exige l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie du 4 mars 2022 par un huissier de justice demeureront intégralement à la charge du bailleur qui l'a fait dresser.
Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Le rejet de la demande de Mme [H] tendant à voir condamner Mme [U] à lui rembourser le coût du rapport d'expertise établi par M. [D] sera confirmé, dès lors que cette mesure d'expertise amiable n'a pas été judiciairement ordonnée.
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées hormis celles relatives au frais d'établissement de l'état des lieux de sortie du 4 mars 2022 par huissier de justice.
Chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il convient de partager les dépens de l'instance d'appel par moitié entre elles et de rejeter les demandes formées par celles-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [E], épouse [H], à verser à Mme [M] [U] la somme de 3.117 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 20 janvier 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de sa décision et en ce qu'elle a condamné Mme [J] [E], épouse [H], à prendre en charge la moitié des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie du 4 mars 2022 par huissier de justice ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne Mme [J] [E], épouse [H], à payer à Mme [M] [E], épouse [U], la somme de 2.900,50 euros au titre des loyers impayés au 20 janvier 2022, déduction faite du montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Dit que les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie du 4 mars 2022 par huissier de justice seront à la charge intégrale de Mme [M] [U] ;
Partage par moitié les dépens d'appel entre Mme [M] [U] et Mme [J] [E], épouse [H] ;
Dit n'y avoir lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
