Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/06510

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. SNC 5 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie GARCON Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06510 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM4 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 22 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et - F DAIGREMONT - dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22 DÉFENDERESSE S.C.I. SNC 5 prise en la personne de ses représentants légaux chez son gérant Monsieur [L], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé Décision du 22 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06510 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM4 EXPOSÉ DU LITIGE La SCI SNC 5 est propriétaire du lot n°303 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT a fait assigner la SCI SNC 5 devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 3 044,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023, - 181,76 euros au titre des frais de recouvrement, - 1 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. Assignée à personne morale, la SCI SNC 5 n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI SNC 5, - un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 12 octobre 2023, - l'extrait du compte copropriétaire de la SCI SNC 5 arrêté au 29 septembre 2023 à la somme de 3 226,58 euros (en ce inclus 181,76 euros de frais de recouvrement), - les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2022 et 23 mars 2023 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, - les différents appels de fonds adressés à la SCI SNC 5 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, - la mise en demeure de payer la somme de 2 027,28 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2023, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI SNC 5 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 044,82 euros (3 226,58 euros - 181,76 euros de frais de recouvrement) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2023, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 1 845,52 euros (2 027,28 euros -181,76 euros de frais de recouvrement ) et à compter de l’assignation sur le surplus. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les accusés de réception des mises en demeure des 26 janvier 2023 et 27 février 2023, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. La demande portant sur ces frais sera par conséquent rejetée (41,48 euros + 35,28 euros). Les frais "d'ouverture de contentieux" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera également rejetée (105 euros). Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI SNC 5 a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes La SCI SNC 5, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI SNC 5 à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 1]), représenté par son syndic le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, les sommes suivantes : - 3 044,82 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2023 sur la somme de 1 845,52 euros et à compter du 25 octobre 2023 sur le surplus, - 300 euros à titre de dommages et intérêts, - 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SCI SNC 5 aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. le greffierle Président