Cour d'appel, 08 février 2024. 22/00586

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 08 Février 2024 N° RG 22/00586 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G6V5 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 25 Février 2022, RG 1121000342 Appelant M. [U] [H], né le 23 novembre 1984 à [Localité 5] - TUNISIE demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Mokrane OUAR, avocat au barreau de CHAMBERY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2022-001070 du 02/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) Intimé M. [G] [L] né le 20 Octobre 1984 à [Localité 3],élisant domicile Chez la SCP SAILLET BOZON - [Adresse 1] Représenté par Me Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 21 novembre 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 février 2021, M. [G] [L] a donné à bail à M. [U] [H] un logement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 350 euros, outre 45 euros de provision sur charges, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. Par acte délivré le 23 avril 2021, M. [L] a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer la somme de 1 001,83 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire du bail. En l'absence de régularisation, par acte du 20 octobre 2021, M. [G] [L] a fait assigner M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry pour faire constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [U] [H] à compter du 23 juin 2021 et ordonner son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges dus, outre une indemnité d'occupation. M. [H] n'a pas comparu devant le tribunal. Par jugement réputé contradictoire du 25 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a : constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2021 entre M. [G] [L] et M. [U] [H] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 24 juin 2021, en conséquence, ordonné à M. [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, dit qu'à défaut pour M. [U] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, condamné M. [U] [H] à payer à M. [G] [L] la somme de : - 1 776,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2021 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, - 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [U] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, dit que le jugement est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 7 avril 2022, M. [U] [H] a interjeté appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 8 juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [U] [H] demande en dernier lieu à la cour de : le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses prétentions, observations, fins et demandes, Et en conséquence de quoi, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2021 entre M. [G] [L] et M. [U] [H] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 24 juin 2021, - ordonné à M. [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, - dit qu'à défaut pour M. [U] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, - condamné M. [U] [H] à payer à M. [G] [L] la somme de: - 1 776,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2021 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, - 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation, Et statuer à nouveau ainsi, ordonner la poursuite du contrat de location en date du 2 février 2021, sis [Adresse 2] à [Localité 4], conclu entre M. [U] [H] et M. [G] [L], allouer à M. [U] [H] un plan d'apurement de 36 mensualités destiné à lui permettre d'honorer l'intégralité de l'arriéré locatif tel qu'arrêté par le jugement déféré ainsi que le montant de l'arriéré locatif qui a couru entre la date dudit jugement et la date du 30 juin 2022, Enfin et en tout état de cause, laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et les dépens qu'elles ont pu exposer dans le cadre de la présente instance. Par conclusions notifiées le 30 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [G] [L] demande en dernier lieu à la cour de : confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, en conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 24 juin 2021, ordonner l'expulsion de M. [U] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 6 601,73 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d'occupation impayés au 25 octobre 2022, date de son expulsion, condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 318,10 euros, après déduction du dépôt de garantie de 700 euros, au titre des réparations locatives, suite à son départ, En tout état de cause, condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 3 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamner M. [U] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer du 23 avril 2021 et de la notification à la CCAPEX. L'affaire a été clôturée à la date du 18 septembre 2023 et renvoyée à l'audience du 21 novembre 2023, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 8 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais : Le bail liant les parties contient une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers par le locataire. M. [H] ne conteste pas ne pas avoir payé régulièrement ses loyers, invoquant son placement en détention comme explication. Cette circonstance n'est à l'évidence pas de nature à l'autoriser à suspendre le paiement des loyers. Le commandement de payer délivré à la requête de M. [L] est régulier (pièce n° 2) et a été dénoncé à la préfecture de Savoie le 26 avril 2021 (pièce n° 3), de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à la date du 24 juin 2021. En application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24-VII de la même loi dispose que, pendant le cour des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par le preneur, qu'à la date de la délivrance du commandement de payer le 23 avril 2021, un seul paiement avait été effectué à la prise de possession des lieux (1 000 euros). Les paiements suivants sont intervenus de manière sporadique le 23 juin 2021 (800 euros), puis le 12 août 2021 (400 euros), le dernier paiement enregistré étant en date du 12 novembre 2021 (400 euros). Aucun paiement n'est intervenu depuis cette date, y compris depuis la sortie de détention de M. [H] le 14 mai 2022. Concernant la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour ne peut que constater que M. [H] n'est manifestement pas en situation de régler sa dette locative dans le délai légal, puisqu'il n'a jamais payé régulièrement le loyer courant et n'a plus effectué aucun versement depuis le 12 novembre 2021. Il ne justifie d'ailleurs pas de sa situation exacte, et ne produit aucun élément sérieux quant au fait qu'il pourrait retrouver un emploi rapidement. En conséquence M. [H] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la demande en paiement  M. [L] indique que l'expulsion de M. [H] a été exécutée le 25 octobre 2022 et qu'à cette date le locataire est redevable d'une somme de 6 601,73 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une somme de 1 018,10 euros au titre des réparations locatives (remplacement du clic-clac et nettoyage du logement), sous déduction du dépôt de garantie de 700 euros. M. [H] n'a formulé aucune contestation ni observation sur ces demandes. Le décompte des loyers arrêté au jour de la restitution des lieux (pièce n° 7 du bailleur), conforme aux clauses du bail, justifie du montant de l'arriéré réclamé et M. [H] sera condamné à payer à M. [L] la somme de 6 601,73 euros. M. [L] produit l'état des lieux contradictoire établi à l'entrée dans les lieux (pièce n° 9) ainsi qu'un rapport de visite établi par l'agence chargée de la gestion du logement (pièce n° 8), dont le contenu n'est pas discuté par M. [H], document qui révèle que l'appartement a été restitué dans un état nécessitant un nettoyage complet (détritus laissés, restes de nourriture, sanitaires non nettoyés), ce qui est corroboré par le procès-verbal d'expulsion (pièce n° 6). Les frais de nettoyages seront donc mis à la charge du locataire pour la somme justifiée de 445,00 euros (pièce n° 10). Concernant le remplacement du clic-clac, la lecture de l'inventaire établi à l'entrée dans les lieux révèle que le logement ne contenait pas un tel équipement, seul un lit avec matelas étant mentionné, lequel était encore présent en état d'usage selon l'huissier lors de l'expulsion. De la même manière, l'état des lieux d'entrée ne fait mention d'aucune couette, ni oreiller, ni d'une alèse. Aussi, la facture relative à ces équipements, d'un montant de 573,10 euros (pièce n° 11), sera écartée et la condamnation de M. [H] sera limitée aux frais de nettoyage précités. M. [H] est donc en définitive redevable à M. [L] d'une somme de : - arriéré de loyers et indemnités d'occupation au 25/10/2022 6 601,73 euros - frais de nettoyage de l'appartement 445,00 euros - à déduire dépôt de garantie - 700,00 euros - solde dû 6 346,73 euros Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens. Sur les demandes accessoires  Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge du locataireles dépens comprenant le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [H] supportera les entiers dépens de l'appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry le 25 février 2022, sauf en ce qu'il a condamné M. [U] [H] à payer à M. [G] [L] la somme de 1 776,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2021 outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant, Déboute M. [U] [H] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail, Constate que l'expulsion de M. [U] [H] est intervenue le 25 octobre 2022, Condamne M. [U] [H] à payer à M. [G] [L] la somme de 6 346,73 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et réparations locatives arrêtés au 25 octobre 2022, Déboute M. [G] [L] du surplus de sa demande, Condamne M. [U] [H] à payer à M. [G] [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel, Condamne M. [U] [H] aux entiers dépens de l'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991. Ainsi prononcé publiquement le 08 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente