Cour d'appel, 26 mars 2024. 23/00073

AB/CD Numéro 24/01066 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 26/03/2024 Dossier : N° RG 23/00073 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ING2 Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [I] [G], [L] [P] [V], SCI IHINTZA C/ SCI ETAPAS Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 23 Janvier 2024, devant : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [I] [G] né le 06 août 1979 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Monsieur [L] [P] [V] né le 03 avril 1980 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 5] SCI IHINTZA enregistrée au RCS de Bayonne sous le n° 798 663 324, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 5] Représentés et assistés de Maître LAFORET de la SELARL LAFORET, avocat au barreau de DAX INTIMEE : SCI ETAPAS immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 837 513 399, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée et assistée de Maître LABARTHETTE de la SELARL PICOT VIELLE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 12 DECEMBRE 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 21/01578 EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié du 6 novembre 2020 reçu par Maître [K] [C], notaire à [Localité 10] (64), la SCI Etapas a consenti à M. [L] [V] et M. [I] [G] une promesse de vente portant sur un bâtiment à usage d'habitation et un terrain sis [Adresse 9] cadastré section AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] pour un prix de 715 000 €. Le délai d'option a été fixé au 15 juin 2021. Par ailleurs, la promesse a été consentie sous les conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et de prêts par les bénéficiaires, lesquels devaient en justifier au plus tard le 8 mars 2021, et devaient justifier du dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 8 janvier 2021. Messieurs [G] et [V] ont usé de leur faculté de substitution prévue à l'acte, et la SCI Ihintza qu'ils ont constituée s'est substituée à eux dans les opérations. Par lettre recommandée du 26 janvier 2021, la SCI Etapas a mis en demeure M. [L] [V] et M. [I] [G] de justifier du dépôt d'une demande de permis de construire sous huitaine et du versement du séquestre entre les mains du notaire. Les 25 et 26 février 2021, M. [G], M. [V] et la SCI Ihintza ont adressé au notaire du vendeur, Me [J], l'offre de prêt destinée à financer l'acquisition. Suivant plusieurs mails du mois de mars 2021, notamment par un mail de Me [C] (notaire des acquéreurs) du 22 mars 2021 puis par courrier officiel du conseil des acquéreurs du 26 avril 2021, ceux-ci ont déclaré renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire. Par courrier du 24 mars 2021, la SCI Etapas les a mis en demeure de justifier de l'obtention du permis de construire. Par une nouvelle lettre recommandée du 18 mai 2021, la SCI Etapas a mis en demeure les acquéreurs de justifier de l'obtention des prêts bancaires sous huitaine. Par lettres officielles des 3 et 4 juin 2021, le conseil de la SCI Etapas a écrit à la SCP [C]-Coustou-Salha-Juzan afin que cette dernière lui confirme la réception de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 71 500 € et a confirmé qu'à défaut de dépôt d'un permis de construire conforme aux conditions de la promesse, la caducité était encourue. Suivant acte d'huissier du 4 juin 2021, il a été fait sommation à la SCI Etapas de comparaître en vue de la signature de l'acte de vente le 15 juin 2021. Par courrier de son conseil du 11 juin 2021, la SCI Etapas s'est prévalue de la caducité de la promesse de vente et a manifesté son intention de ne pas réitérer la vente. Le 15 juin 2021, un procès-verbal de carence constatant l'absence de comparution du vendeur a été dressé par le notaire chargé d'établir l'acte. Le procès-verbal a en outre constaté la substitution à l'acte de M. [G] et M. [V] par la SCI Ihintza constituée par eux. Par acte d'huissier du 15 septembre 2021, M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza ont assigné la SCI Etapas devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de la voir condamner à régulariser la vente du bien immobilier. Suivant jugement contradictoire du 12 décembre 2022 , le tribunal judiciaire de Bayonne a : - Dit que la promesse unilatérale de vente du 6 novembre 2020 portant sur le bien immobilier sis à [Adresse 9], est caduque, - Rejeté la demande en régularisation de la vente formulée par M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza, - Condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza à payer à la SCI Etapas la somme de 20 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021, - Condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza à payer à la SCI Etapas la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza aux entiers dépens. Les motifs du tribunal sont les suivants : - Sur la demande de régularisation de la vente, le premier juge a rappelé que la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les bénéficiaires ; elle prévoit que cette obtention ou non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant, et à défaut, le promettant pourra mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception le bénéficiaire de lui justifier sous huitaine, et que cette mise en demeure sera doublée d'une copie en lettre simple à destination du notaire. Passé ce délai de huit jours sans justificatif de la part du bénéficiaire, le contrat sera caduc de plein droit.  Or, si les demandeurs justifient d'une offre de prêt du 17 février 2021, ils n'apportent pas la preuve d'une notification conforme au formalisme prévu par les termes de la promesse à destination de la SCI Etapas.  Ils ne justifient pas non plus d'une réponse qu'ils auraient apportée à la promettante suite à la mise en demeure du 18 mai 2021. Par conséquent, le premier juge a estimé que le formalisme prévu au contrat n'avait pas été respecté, et que la promesse de vente signée le 6 novembre 2020 était donc caduque depuis le 26 mai 2021.  - Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation :  Le premier juge a rappelé que contrat prévoyait une indemnité d'immobilisation totale de 71 500 €, il stipulait clairement que le surplus de 51 500 € n'est dû au promettant que dans le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. L'indemnité due en cas de défaillance du bénéficiaire dans la justification de l'obtention du prêt, qui est distincte de l'indemnité d'immobilisation, est de 20 000 €.  En l'espèce, si les bénéficiaires de la promesse justifient de démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt, ils ont été défaillants dans le respect du formalisme prévu au contrat pour la réalisation de la condition, si bien que celle-ci doit être considérée défaillie de leur fait.  En conséquence, M. [G], M. [V] et la SCI Ihintza ont été solidairement condamnés à payer à la SCI Etapas la somme de 20 000 €. Enfin, le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée contre la SCI Etapas car celle-ci ne fait que se prévaloir de la caducité de la promesse prévue et signée le 6 novembre 2020 par les parties, et aucune faute ne peut être reprochée à la promettante. Par déclaration reçue au greffe le 5 janvier 2023, M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza ont relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - Dit que la promesse unilatérale de vente du 6 novembre 2020 portant sur le bien immobilier sis à [Adresse 9], est caduque, - Rejeté la demande en régularisation de la vente formulée par M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza, - Condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza à payer à la SCI Etapas la somme de 20 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021, - Condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza à payer à la SCI Etapas la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI Ihintza aux entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [L] [V], M. [I] [G] et la SCI Ihintza, appelants, demandent à la cour de : - Débouter la SCI Etapas de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 12 décembre 2022 dans l'ensemble de ses dispositions ; Statuant à nouveau : - Constater la perfection de vente objet de la promesse de vente du 6 novembre 2020 ; En conséquence : - A titre principal, condamner la SCI Etapas à régulariser l'acte authentique de vente objet de la promesse de vente du 6 novembre 2020 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9] au ministère de Maître [C], notaire à [Localité 10], avec le concours de Maître [J], notaire à [Localité 10], sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - Subsidiairement, dire que l'arrêt à intervenir vaudra titre de vente et qu'à ce titre il sera publié au service de la publicité foncière aux frais de la SCI Etapas à la diligence du greffe et de la partie la plus diligente ; - Débouter la SCI Etapas de sa demande de règlement d'indemnité d'immobilisation ; - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [G] [I], M. [V] [L] et à la SCI IHINTZA une indemnité de 20 000 € chacun au titre de sa mauvaise foi caractérisée ; - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [G] [I], M. [V] [L] et à la SCI IHINTZA les indemnités suivantes : - 64 900 € outre mémoire et selon indexation à l'indice du bâtiment, BT 01 au titre de la majoration des devis obtenus par les acquéreurs sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 2 015,01 € à ce titre des accessoires de l'emprunt immobilier résilié sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 48 000 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre de la perte des loyers sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 660 000 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre de la perte du chiffre d'affaires sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 2 760 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre des frais de justice engagés sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 24 328,25 € au titre de l'indemnité d'immobilisation indûment réglée sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [V] [L] une indemnité de 27 888 € outre mémoire sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [G] [I] et à M. [V] [L] une indemnité de 20 000 € chacun au titre de leur préjudice moral, - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [G] [I], M. [V] [L] et à la SCI IHINTZA la somme de 10 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI Etapas aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [G], M. [V] et la SCI Ihintza font valoir au soutien de leur appel : - que la SCI Etapas a fait preuve de mauvaise foi dès le mois de janvier 2021 en faisant tout pour que le projet n'aboutisse pas, et notamment en contactant les voisins pour que la demande de permis de construire soit refusée aux acquéreurs, - qu'en effet la SCI Etapas a réclamé aux acquéreurs le justificatif du dépôt du permis de construire alors que cet élément avait été transmis à son notaire dès le 26 janvier 2021, sa gérante reconnaissant pourtant en avoir été destinataire avant la mise en demeure, - que M. [G], M. [V] et la SCI Ihintza ont confirmé à plusieurs reprise vouloir mener à bien le projet y compris en renonçant aux conditions suspensives, - que la SCI Etapas réclamait la preuve de l'obtention du prêt le 18 mai 2021 alors que son notaire l'avait en sa possession dès les 25 et 26 février 2021, - que la condition suspensive d'obtention du permis de construire était stipulée dans le seul intérêt des bénéficiaires de la promesse de vente, et seuls ceux-ci pouvaient s'en prévaloir et y renoncer, - qu'il importe peu que le permis de construire déposé soit différent des prévisions initiales puisque les bénéficiaires avaient renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, - que la notification de l'obtention du prêt au notaire du vendeur correspond au formalisme exigé puisque le notaire agit en qualité de mandataire de celui-ci, de sorte que la caducité de la promesse n'est pas encourue, - que la vente est parfaite car les bénéficiaires ont justifié de la réalisation des conditions suspensives avant le 8 mars 2021 et levé l'option avant le 15 juin 2021 en versant le prix de vente et les frais, - que la mauvaise foi de la SCI Etapas justifie d'allouer à chacun des appelants 20 000 € pour préjudice moral, - que les acquéreurs ont réalisé de nombreux devis pour la réalisation de leurs travaux dans le cadre de leur projet immobilier, or, ils devront faire face à l'augmentation de 20 % du coût des matériaux soit un préjudice de 64'900 €, - que le prêt a été annulé et ils ont réglé 24 mois d'assurance relative à ce prêt pour rien soit 2 015,01 €, - que M. [G], M. [V] et la SCI Ihintza perdent les loyers envisagés ainsi que le chiffre d'affaires escompté sur le magasin que M. [G] comptait ouvrir dans les lieux, - que M. [V] a démissionné de son emploi pour se reconvertir professionnellement dans ce projet immobilier, et se retrouve au chômage avec une grosse perte de revenus, - que l'exécution du jugement entrepris a conduit la SCI Etapas à saisir la somme de 24 328,25 € sur les comptes de MM. [G] et [V], dont ils demandent restitution, - que leurs demandes indemnitaires ne sont pas nouvelles, qu'il s'agit de moyens nouveaux et de prétentions destinées à répliquer aux conclusions adverses ; qu'en outre elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et il s'agit simplement d'élever leurs réclamations qui tendent aux mêmes fins indemnitaires, et se rattachent aux mêmes faits originaires. Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Etapas, intimée, demande à la cour de : Vu l'article 564 du code de procédure civile, Vu les articles 1103 et 1583 et suivants du code civil, Vu la jurisprudence constante et l'ensemble des pièces versées aux débats, Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, - Déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes suivantes présentées par M. [L] [V], M. [I] [G] et la SCI IHINZTA : 'Condamner la SCI Etapas à verser à M. [G] [I], M. [V] [L] et à la SCI IHINTZA les indemnités suivantes : - 64 900 € outre mémoire et selon indexation à l'indice du bâtiment, BT 01 au titre de la majoration des devis obtenus par les acquéreurs sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 2 015,01 € à ce titre des accessoires de l'emprunt immobilier résilié sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 48 000 € outre mémoire jusqu'à décision à intervenir au titre de la perte des loyers sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 660 000 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre de la perte du chiffre d'affaires sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 2 760 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre des frais de justice engagés sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 24 328,25 € au titre de l'indemnité d'immobilisation indument réglée sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [V] [L] une indemnité de 27 888 € outre mémoire sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Condamner la SCI Etapas à verser à M. [G] [I], M. [V] [L], une indemnité de 20 000 € au titre de leur préjudice moral ». - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 12 décembre 2022 en ce qu'il a : - dit que la promesse unilatérale de vente du 06 novembre 2020 portant sur le bien immobilier sis à [Adresse 9] est caduque, - rejeté la demande en régularisation de la vente formulée par M. [I] [G], M. [L] [V], et la SCI IHINTZA, - condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI IHINTZA à payer à la SCI Etapas la somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021, - condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI IHINTZA à payer à la SCI Etapas la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement M. [I] [G], M. [L] [V] et la SCI IHINTZA aux entiers dépens. - Débouter Messieurs [L] [V], [I] [G] et la SCI IHINTZA de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions. Y ajoutant : - Condamner in solidum Messieurs [L] [V], [I] [G] et la SCI IHINTZA à payer à la SCI Etapas la somme complémentaire de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La SCI Etapas soutient : - que M. [G], M. [V] et la SCI Ihintza présentent des demandes indemnitaires nouvelles devant la cour d'appel, lesquelles sont irrecevables, dans la mesure où ils ne sollicitaient devant le premier juge qu'une indemnisation au titre de leur préjudice moral, et non au titre des préjudices invoqués devant la cour, - que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que les premières et n'en sont pas l'accessoire, - que la promesse de vente est caduque de plein droit car les bénéficiaires n'ont pas notifié au promettant leur offre définitive de prêt conformément au formalisme prévu dans la promesse de vente, et ce avant le 8 mars 2021, - qu'il est faux de prétendre que la SCI Etapas aurait man'uvré auprès des voisins pour conduire au refus du permis de construire, cette affirmation ne reposant sur aucun élément de preuve, - que la caducité du compromis est également encourue en raison du dépôt d'une demande de permis de construire manifestement très différente de celle qui avait été convenue, - que la renonciation à la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire devait intervenir avant le délai fixé au 8 mars 2021 pour réaliser cette condition, ce qui n'a pas été le cas, - qu'il en va de même pour la renonciation à la condition suspensive d'obtention du prêt, - que ces conditions suspensives spécifiques n'ont pas été stipulées en la seule faveur des bénéficiaires, contrairement aux conditions suspensives de droit commun, - que la caducité de la promesse de vente conduit à condamner les bénéficiaires à payer l'indemnité d'immobilisation de 71 500 €, - que les prétendus préjudices invoqués par les appelants au titre de la perte de chiffre d'affaires et de loyers sont purement hypothétiques, tout comme la perte de revenus liée à une démission sans lien de causalité avec la vente. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023. MOTIFS : Sur la promesse de vente : Il résulte des dispositions de l'article 1124 du code civil que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. Par ailleurs, s'agissant des conditions suspensives et résolutoires stipulées dans les relations contractuelles, l'article 1304-4 du même code dispose qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. En l'espèce, la promesse de vente notariée consentie par la SCI Etapas aux consorts [G]-[V] le 6 novembre 2020 prévoit deux conditions suspensives, l'une tenant à l'obtention d'un permis de construire, et l'autre tenant à l'obtention d'un prêt, par les bénéficiaires de la promesse de vente. Les parties s'opposent sur la réalisation de ces conditions, et donc sur l'efficacité ou la caducité de la promesse de vente ainsi consentie. Sur la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire : La promesse de vente du 6 novembre 2020, expirant le 15 juin 2021, prévoyait au paragraphe 'Conditions suspensives particulières' : '1/ obtention d'un permis de construire règles générales : la réalisation des présentes est soumises à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire avant le 8 mars 2021 pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante : permis de construire autorisant : -un agrandissement avec surélévation de la maison implantée sur la parcelle et modification de la façade d'un minimum total avec agrandissement de 290 m² minimum (parcelle AT[Cadastre 1]) avec changement de destination en commerces, habitations et bureaux, - construction d'une maison à usages professionnel et habitation d'une superficie de 90 m². Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce avant le 8 janvier 2021, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Il est indiqué en tant que de besoin au bénéficiaire qu'il n'est pas possible d'obtenir un permis de construire n'ayant pour assiette qu'une partie de l'unité foncière, cela aboutirait à une parcellisation sans qu'aucun contrôle ne soit possible. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition'. Il résulte des explications des parties et des pièces produites aux débats que le dépôt de la demande de permis de construire par les bénéficiaires est intervenu le 8 janvier 2021, et ceux-ci ont transmis le justificatif de ce dépôt par mail du 11 janvier 2021 (donc hors délai) à leur propre notaire, qui l'a ensuite transmis au notaire du promettant. Le promettant, la SCI Etapas, a mis en demeure les consorts [G]-[V] par l'intermédiaire de son conseil de lui transmettre le justificatif de dépôt du permis de construire le 26 janvier 2021, et n'a pas obtenu de réponse. La SCI Etapas a renouvelé sa demande le 24 mars 2021 et n'a pas reçu de réponse officielle avant le 26 avril 2021. Il s'évince de ces constatations, non pas que la caducité de la promesse de vente est intervenue de ce fait, comme le soutient la SCI Etapas, mais que, par l'effet du dernier paragraphe de la clause susvisée (mentionné en gras par le magistrat rédacteur), dans la mesure où les bénéficiaires n'ont pas respecté leur engagement de transmettre au promettant le récépissé du dépôt de permis dans les 8 jours de la mise en demeure du 24 mars 2021, ils sont réputés avoir renoncé à cette condition. Ainsi, il peu importe que le permis de construire demandé ait été différent de celui envisagé, ou que le permis ait ensuite été refusé, et les développements de la SCI Etapas à ce titre sont inopérants. Les bénéficiaires étant réputés avoir renoncé à cette condition suspensive, la réalisation ou non-réalisation de celle-ci est sans effet sur l'efficacité de la promesse de vente. Sur la condition suspensive relative à l'obtention du prêt : La promesse de vente stipule également la condition suspensive suivante : '2/ condition suspensive d'obtention de prêt : Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 113-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : (suivent les caractéristiques des deux prêts) La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 8 mars 2021. (...) L'obtention ou non obtention devrait être notifiée par le bénéficiaire au promettant. À défaut de cette notification le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut ces fonds resteront acquis au promettant. Jusqu'à l'expiration du délai susvisé, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L313-41 du code de la consommation, soit en acceptant les offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ses offre et acceptation promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention ferait dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au promettant.' En l'espèce, les bénéficiaires ont obtenu leur financement le 17 février 2021, soit avant le 8 mars 2021 comme le prévoyait la clause contractuelle, et ont transmis le justificatif de l'obtention des prêts à leur propre notaire Me [C] par mail du 25 février 2021. Par mail du même jour, ce notaire a confirmé à son confrère, notaire de la SCI Etapas, que les consorts [G]-[V] avaient obtenu leur financement et reçu leur offre de prêt. L'existence de ce mail n'est pas contestée de la SCI Etapas, laquelle ne conteste que la réception par son notaire Me [J], qui n'est d'ailleurs pas dans la cause pour s'en expliquer, du courrier simple en date du 26 février 2021 par lequel le notaire des bénéficiaires Me [C] lui adresse la copie de l'offre de prêt. Ainsi, la cour estime au vu du mail du 25 février 2021 produit aux débats qu'est satisfaite la clause selon laquelle 'La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 8 mars 2021. (...) L'obtention ou non obtention devrait être notifiée par le bénéficiaire au promettant.'. En effet, contrairement aux motifs retenus par le premier juge, la promesse de vente ne prévoyait aucun formalisme pour la notification de l'obtention du prêt (et non la transmission de la copie de ladite offre) par les bénéficiaires au promettant, le formalisme n'étant prévu par lettre recommandée que pour la mise en demeure émanant du promettant. La transmission admissible par tout moyen de cette information au notaire du promettant, mandataire de ce dernier pour recevoir les actes nécessaires à la réalisation de la vente dont il était l'instrumentaire, permet de remplir cette condition, et il appartiendrait le cas échéant à la SCI Etapas de mettre en cause son notaire si elle estimait qu'il avait failli à son égard dans son obligation d'information dans le cadre de l'exécution de son mandat. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a considéré que la promesse de vente était caduque et rejeté la demande des consorts [G]-[V] relative à la réitération de la vente. Sur la régularisation de la vente : Il résulte des développements qui précèdent que la SCI Ihintza, qui s'est substituée aux consorts [G]-[V], est fondée à solliciter la réitération de la vente par acte authentique, sous astreinte compte tenu du comportement obstructif de la SCI Etapas au cours des échanges intervenus entre les parties après la promesse de vente. La cour, fera donc droit à cette demande, par infirmation du jugement entrepris, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [G]-[V] et la SCI Ihintza à payer à la SCI Etapas la somme de 20 000 € outre intérêts au taux légal, et la SCI Etapas sera déboutée de cette demande. L'indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 71 500 € entre les mains du notaire instrumentaire viendra en déduction du prix de vente du bien immobilier, comme stipulé par la promesse de vente. Sur les demandes indemnitaires des consorts [G]-[V] et de la SCI Ihintza : Il résulte des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Par ailleurs, l'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Enfin, l'article 566 du code de procédure civile précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En première instance, les consorts [G]-[V] et la SCI Ihintza sollicitaient la condamnation de la SCI Etapas à leur payer 20 000 € à chacun à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. En cause d'appel, ils formulent à l'égard de la SCI Etapas les demandes indemnitaires suivantes : - 64 900 € outre mémoire et selon indexation à l'indice du bâtiment, BT 01 au titre de la majoration des devis obtenus par les acquéreurs sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 2 015,01 € à ce titre des accessoires de l'emprunt immobilier résilié sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 48 000 € outre mémoire jusqu'à décision à intervenir au titre de la perte des loyers sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 660 000 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre de la perte du chiffre d'affaires sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 2 760 € outre mémoire jusqu'à la décision à intervenir au titre des frais de justice engagés sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 24 328,25 € au titre de l'indemnité d'immobilisation indûment réglée sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. - 27 888 € outre mémoire sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - 20 000 € au titre de leur préjudice moral. La SCI Etapas soulève l'irrecevabilité de ces demandes en cause d'appel, comme étant nouvelles au sens de l'article 564 code de procédure civile. S'agissant de la demande en paiement de la somme de 24 328,25 € au titre de l'indemnité d'immobilisation (20 000 € + 4 328,25 € au titre des frais d'exécution), il s'agit d'une demande tenant en réalité à la restitution de sommes versées en exécution du jugement, or, le présent arrêt infirmatif vaut titre de restitution de la somme de 20 000 € sans que la cour ait à statuer sur ce point ; et la demande de restitution des frais d'exécution est la conséquence de cet arrêt infirmatif, elle est donc recevable. Il y sera fait droit, au profit de M. [V], lequel s'est vu réclamer ces frais au regard du procès-verbal de saisie-attribution produit. S'agissant de la demande indemnitaire de 20 000 € demandée par chaque appelant pour préjudice moral, elle n'est pas nouvelle puisqu'elle correspond à la demande identique pour résistance abusive présentée en première instance. Au regard des circonstances de la cause, et notamment des obstacles rencontrés par les acquéreurs ayant dû renoncer à leurs projets durant trois ans en raison du comportement de la gérante de la SCI Etapas faisant obstruction à toute réalisation de la vente, il sera alloué à M. [V] et M. [G] la somme de 10 000 € à chacun pour préjudice moral, soit 20 000 € au total ; en revanche il n'est pas établi l'existence d'un préjudice moral distinct pour la SCI Ihintza, laquelle sera déboutée de cette demande par confirmation du jugement. La demande en paiement de frais de justice à hauteur de 2 760 € est également recevable puisqu'elle est la conséquence des demandes formulées en première instance, et il y sera fait droit dans le cadre de la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. S'agissant des autres demandes, relatives aux préjudices économiques que les consorts [G]-[V] et la SCI Ihintza indiquent avoir subi, la cour considère qu'il s'agit de demandes qui sont la conséquence, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande relative à la réitération de la vente sous astreinte, puisque le report de cette vente durant la procédure et depuis 2021, a eu des conséquences sur les projets envisagés par les appelants quant au bien immobilier litigieux. Il résulte en effet des stipulations de la promesse de vente que le bien était acquis pour y réaliser des travaux, notamment un agrandissement avec surélévation et 'changement de destination en commerces, habitations et bureaux', et la 'création d'une maison à usage professionnel et habitation d'une superficie de 90 m²'. Ces demandes sont donc recevables. S'agissant de la demande au titre de la majoration des devis liée à l'augmentation du coût des matériaux durant la procédure, les appelants justifient d'un devis en date du 6 février 2021 pour un montant total de 324 925,64 € et y ajoutent une majoration de 20 % pour solliciter la somme de 64 900 €. Ce devis est au nom de la SCI Ihintza, seule partie concernée par ce préjudice puisqu'elle s'est substituée aux consorts [G]-[V] dans l'acquisition du bien, et pour le financement des travaux. L'application à ce devis de l'indice du coût de la construction BT01 conduit à établir une majoration de 43 436,24 € déterminée comme suit : 324 925,64 x 130,6 (indice décembre 2023, dernier indice publié) / 115,2 (indice février 2021) = 368 361,88 ; 368 361,88 - 324 925,64 = 43 436,24 €. Il sera donc fait droit à la demande de la SCI Ihintza dans les limites de ce montant, et la demande des consorts [G]-[V], ne subissant pas personnellement ce préjudice, sera rejetée. S'agissant de la demande relative à la somme de 2 015,01 € à ce titre des accessoires de l'emprunt immobilier résilié, la SCI Ihintza justifie de l'annulation de l'offre de prêt pour non réalisation de la vente dans les quatre mois de l'offre, et du paiement de la somme de 1 007,52 € au titre de l'assurance du prêt en 2022 (aucun justificatif n'étant produit pour 2023). Il sera donc fait droit à la demande de la SCI Ihintza à hauteur de 1 007,52 €, et la demande des consorts [G]-[V], ne subissant pas personnellement ce préjudice, sera rejetée. S'agissant en revanche des demandes au titre de pertes de loyers et pertes de chiffre d'affaires, la cour ne peut y faire droit dans la mesure où il ne pourrait en tout état de cause s'agir que d'une perte de chance, non invoquée en l'espèce. Ces demandes seront donc rejetées par ajout au jugement déféré. Enfin, s'agissant de la perte de salaires invoquée par M. [V], lequel explique avoir démissionné de son poste de banquier pour réaliser un projet de reconversion professionnelle lié à l'ouverture d'un commerce, la cour estime que ce préjudice n'entrait pas dans les prévisions contractuelles des parties à l'acte de vente immobilier, de sorte que cette demande sera également rejetée par ajout au jugement déféré. Il n'y a pas lieu d'assortir les différentes condamnations à paiement d'une astreinte comme le demandent les appelants. Sur le surplus des demandes : La SCI Etapas, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement entrepris, ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer aux consorts [G]-[V] et à la SCI Ihintza la somme totale de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables l'ensemble des demandes de M. [L] [V], de M. [I] [G], et de la SCI Ihintza, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Ihintza de sa demande indemnitaire pour préjudice moral, Infirme le jugement sur le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la SCI Etapas à régulariser avec la SCI Ihintza l'acte authentique de vente objet de la promesse de vente du 6 novembre 2020 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 9], cadastré section AT [Cadastre 1] et AT [Cadastre 2] au ministère de Maître [C], notaire à [Localité 10], avec le concours de Maître [J], notaire à [Localité 10], sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai de trois mois, passé lequel il appartiendra aux parties de saisir le juge de l'exécution aux fins de liquidation de l'astreinte et éventuellement de fixation d'une nouvelle astreinte, Déboute la SCI Etapas de sa demande de règlement d'indemnité d'immobilisation, Dit que l'indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 71 500 € versée par M. [L] [V], M. [I] [G] entre les mains du notaire instrumentaire viendra en déduction du prix de vente, y ajoutant, Condamne la SCI Etapas à payer à la SCI Ihintza les sommes suivantes : - 43 436,24 € au titre de la majoration des devis, - 1 007,52 € au titre des accessoires de l'emprunt immobilier résilié, Condamne la SCI Etapas à payer à M. [L] [V] les sommes suivantes : - 4 328,25 € au titre des frais supportés à raison de l'exécution de la décision de première instance, - 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, Condamne la SCI Etapas à payer à M. [I] [G] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, Condamne la SCI Etapas à payer à M. [L] [V], M. [I] [G] et la SCI Ihintza la somme totale de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, Déboute M. [L] [V], M. [I] [G] et la SCI Ihintza de leurs autres demandes, Condamne la SCI Etapas aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE