Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/00062

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 2ème CHAMBRE CIVILE ARRET N° 116 DU 14 MARS 2024 N° RG 23/00062 - N° Portalis DBV7-V-B7H-DQ4J Décision attaquée : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 23 novembre 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00980 APPELANT : Monsieur [K] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Nicolas Desiree, de la SELASU Nicolas Desiree, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART INTIMEE : La S.A. Société Immobilière de la Guadeloupe (SIG) [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Laurent Philibien, de la SELARL Filao avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 octobre 2023, en audience publique, devant Mme Annabelle Clédat, conseillère chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Frank Robail, président de chambre, Mme Annabelle Clédat, conseillère, M. Thomas Habu Groud, conseiller. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 1er février 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et de la surchage des magistrats. GREFFIER Lors des débats et du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière. ARRET : - Contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. - Signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1998, la SA société immobilière de la Guadeloupe (ci-après la SIG), bailleur, a conclu un contrat de bail d'habitation avec M. [K] [B], locataire, ayant pour objet un appartement de type 5 situé [Adresse 1], d'une surface de 88 m2 pour un loyer mensuel charges comprises de 4015,48 francs soit 612,15 euros. En raison de non-paiement de loyers et charges, le bailleur a adressé à M. [B] plusieurs relances. Par acte d'huissier en date du 14 juin 2021, la SIG lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.569,89 euros visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Par acte d'huissier en date du 5 juillet 2022, le bailleur a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre aux fins de voir : - concilier les parties si faire ce peut et, à défaut : - constater l'acquisition de la clause résolutoire emportant la résiliation du contrat de bail d'habitation conclu entre elle et M. [B] et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au visa des articles 1134 et 1184 anciens du code civil, - ordonner l'expulsion de M. [B] et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l'évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique en application de l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'un serrurier et de déménageurs, - condamner M. [B] au paiement, à compter de la date de la résiliation du bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, des charges, du surloyer et de la pénalité de bilan social, tels qu'ils seraient perçus si le bail n'était pas résilié, jusqu'à la libération effective des lieux de corps et de biens et de la restitution des clés, - condamner M. [B] au paiement de la somme de 6125,85 euros, montant de l'arriéré locatif selon décompte joint à l'acte de signification (indemnité d'occupation incluse), sous bénéfice de l'actualisation de la dette à l'audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant visé par cet acte, et à compter du prononcé du jugement à intervenir pour le surplus, - condamner M. [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais et honoraires exposés par elle et non compris dans les dépens au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [B] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et celui de la notification de la demande de résiliation au préfet au titre de l'article 696 du code de procédure civile, - dire le jugement assorti de l'exécution provisoire. Par jugement du 23 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a : - condamné M. [K] [B] à payer à la société immobilière de la Guadeloupe la somme de 7.572,83 euros au titre des loyers échus et impayés au 20 septembre 2022 (loyer de septembre non échu), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 15 août 2021 ; - dit que M. [K] [B] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; - ordonné, à défaut, l'expulsion de M. [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; - condamné M. [K] [B] à payer à la SIG une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 805,26 euros à compter de l'échéance du mois de septembre 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux ; - condamné M. [K] [B] à verser à la SIG la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relatives aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution) ; - condamné M. [K] [B], aux entiers dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer en date du 14 juin 2021 et de la notification de la demande en résiliation au préfet ; - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit. M. [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 12 janvier 2023, en visant en son appel chacun des chefs du jugement déféré. La SIG a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 6 mars 2023. L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 23 octobre 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 1er février 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge des magistrats. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 1/ M. [K] [B], appelant : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, par lesquelles M. [B] demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 23 novembre 2022 ; Statuant à nouveau et y faisant droit ; - juger qu'il est recevable et bien fondé dans toutes ses demandes ; - suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée aux termes du bail conclu le 1er octobre 1998 ; - lui accorder un délai de 36 mois à l'effet de s'acquitter des loyers et charges restant dus à la SIG ; - débouter la SIG de toutes ses demandes ; - juger n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; - laisser à la charge de la SIG les entiers dépens. 2/ La SIG, intimée : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 juin 2023 par lesquelles l'intimée demande à la cour de: - dire ce que de droit sur la recevabilité de l'appel, - débouter M. [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement du 23 novembre 2022, - condamner M. [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel Il n'est ni prétendu ni justifié que le jugement déféré en date du 23 novembre 2022 ait été signifié à l'une ou l'autre des parties, si bien que le délai d'appel n'a pas couru et que l'appel de M. [B] à son encontre, en date du 12 janvier 2023, sera déclaré recevable au titre du délai pour agir. Sur la portée de l'appel Conformément aux dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. En l'espèce, M. [B] a relevé expressément appel du jugement déféré en ce qu'il l'a notamment condamné à payer à la SIG la somme de 7.572,83 euros au titre des loyers échus et impayés au 20 septembre 2022 (loyer de septembre non échu), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 15 août 2021 , ordonné son expulsion et l'a condamné à payer à la SIG une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 805,26 euros à compter de l'échéance du mois de septembre 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux. Or, il peut être observé qu'au dispositif de ses conclusions d'appelant devant la cour de ce siège, il se borne à demander, d'une part, l'infirmation de ce jugement en toutes ses dispositions, d'autre part, la suspension des effets de la clause résolutoire et enfin, un délai de grâce de 36 mois à l'effet de s'acquitter des loyers et charges restant dus à la SIG, outre des dépens, à l'exclusion d'une quelconque prétention au titre des demandes de résiliation, d'expulsion et de condamnation aux loyers et charges impayés ainsi qu'à une indemnité d'occupation dont était saisi le premier juge. Cependant, l'appelant sollicitant l'infirmation de la décision ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la cour statuera sur l'acquisition de cette clause puis, sur les demandes de suspension de ses effets et de délais de grâce. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, l'appelant sollicite l'infirmation du jugement qui a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Cependant, M. [B] ne conteste pas ne pas s'être acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location. Il ne discute pas plus le fait que la somme de 2.406,35 euros correspondant aux loyers et charges dus au 10 juin 2021 réclamée par le commandement de payer délivré le 14 juin 2021 visant la clause résolutoire, n'ait pas été payée à la SIG dans le délai de deux mois. Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 15 août 2021. En conséquence, la cour prononcera la confirmation du jugement entrepris de ce chef. Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-290 du 23 décembre 1986 dispose que : « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de  l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». En l'espèce, M. [B] expose qu'il a dû suspendre ses activités pour raisons de santé et que cela a entraîné une dégradation de sa situation financière. Il ajoute que depuis le mois de janvier 2023, il a repris son activité professionnelle ainsi que le règlement de l'arriéré et du loyer courant. Il verse aux débats le relevé de la SIG établissant qu'il a versé à cette dernière, du 13 janvier au 16 janvier 2023, la somme de 5.000 euros. Cependant, la disposition légale précitée est réservée au débiteur ayant à la fois la volonté et les moyens financiers de résorber la dette accumulée en sus du paiement du loyer courant dans les délais impartis par le juge qui ne peuvent légalement dépasser 36 mois. Or, comme le souligne à juste titre la SIG, sans être contestée, si l'appelant a réglé la somme de 5.000 euros en janvier 2023, il n'a depuis lors effectué aucun règlement. En outre, la dette locative qui s'élevait à la somme de 2.406,35 euros à la date du commandement de payer, a augmenté pour passer à 6.125,85 euros à la date de la délivrance de l'assignation et enfin à 8.518,11 euros en mars 2023. Au regard de ces éléments, M. [B] est dans l'incapacité de payer le loyer courant et de résorber sa dette accumulée. Surabondamment, il convient de relever que la SIG démontre que M. [B] habite depuis plus de 40 ans dans un autre logement avec son épouse et qu'il utilise l'appartement, objet de la présente procédure, à titre professionnel, destination non conforme pour un logement social. Pour toutes ces raisons, les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement de M. [B] ne pourront qu'être rejetées. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [B] à payer à la SIG la somme de 7.572,83 euros au titre des loyers échus et impayés au 20 septembre 2022 (loyer de septembre non échu), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, dit qu'il devra quitter les lieux loués, ordonné son expulsion et l'a condamné à payer à la SIG une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 805,26 euros à compter de l'échéance du mois de septembre 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux. Sur les dépens et les frais irrépétibles Succombant en son appel, M. [B] supportera tous les dépens de première instance et d'appel, ainsi que, en équité, une indemnité de 1.500 euros en réparation des frais irrépétibles qu'il a contraint la SIG à engager en appel. Le jugement déféré sera donc confirmé du chef des premiers de ces dépens. Il sera également confirmé, en équité, en ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance mis à la charge de M. [B] par le premier juge à hauteur de la somme de 300 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel de M. [K] [B], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, Condamne M. [K] [B] à payer à la SA Société Immobilière de la Guadeloupe la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, ainsi qu'à supporter les dépens de cette instance. Et ont signé, La greffière, Le président