Cour d'appel, 27 juin 2024. 24/00076

RÉFÉRÉ N° RG 24/00076 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NYRD ----------------------- S.C.I. SIMAG c/ S.A.R.L. KAABI FRERES, Syndic. de copro. SC [Adresse 2] ----------------------- DU 27 JUIN 2024 ----------------------- Grosse délivrée le : ORDONNANCE Rendue par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Le 27 JUIN 2024 Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d'Appel de BORDEAUX, désignée en l'empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 08 décembre 2023, assistée de Séverine ROMA, Greffière, dans l'affaire opposant : S.C.I. SIMAG agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 2] absente, représentée par Me Sandra PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX Demanderesse en référé suivant assignation en date du 14 mai 2024, à : S.A.R.L. KAABI FRERES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 2] absente, représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX Syndicat de copropriété SC [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 3] dont le siège social est [Adresse 1] absent, représenté par Me Raphaël MONROUX membre de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE, substitué par Me Marlène DURAND, avocat au barreau de BORDEAUX Défenderesses, A rendu l'ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Séverine Roma, Greffière, le 13 juin 2024 : EXPOSE DU LITIGE Par jugement en date du 21 décembre 2023 le tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par actes introductifs d'instance des 20 et 23 janvier 2020, a, notamment : ' déclaré la SARL Kaabi Frères recevable en l'ensemble de ses demandes, ' déclaré recevable l'intervention de la compagnie GAN assurances, ' condamné la SCI Simag à payer à la SARL Kaabi Frères : la somme de 27 000 € pour privation partielle de la jouissance des lieux, la somme de 54 000 € au titre du préjudice d'exploitation entre les années 2012 à 2017, la somme de 2000 € au titre du préjudice matériel, ' condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la SCI Simag à concurrence de 10 % du montant des dommages-intérêts, ' débouté le syndicat des propriétaires de sa demande de garantie par la société Gan Assurances, ' débouté la SCI Simag de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles au titre de la résiliation du bail et au paiement d'impayés de loyers, ' ordonné le cas échéant compensation des sommes dues de part et d'autre, ' condamné la SCI Simag aux dépens et à verser à la SARL Kaabi Frères la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le syndicat à garantir le paiement pour 10 % de cette somme, ' ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration en date du 20 février 2024, la SCI Simag a fait appel de la décision. Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, elle a fait assigner la SARL Kaabi Frères et le syndicat des copropriétaires de la SC [Adresse 2] en référé devant la juridiction du premier président aux fins de voir arrêter l'exécution provisoire du jugement du tribunal judicaire de Bordeaux en date du 21 décembre 2023 et à titre subsidiaire de voir subordonner sa décision à la constitution d'une garantie par la SARL Kaabi Frères d'une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitution ou réparation. Elle fait valoir qu'il existe des moyens sérieux de réformation ou d'annulation du jugement en ce que le tribunal s'est fondé sur un rapport d'expertise qui n'a pas été soumis au contradictoire contrairement à celui de M. [D], expert judiciaire ; en ce qu'il n'a pas répondu au moyen relatif aux carences et contradictions du rapport d'expertise ; en ce qu'il a commis une erreur manifeste d'appréciation, d'une part, quant à l'origine des désordres que ce soit les conséquences des dégâts des eaux de juin 2012, les eaux de rejaillissement et le débordement de la gouttière, l'existence de remontées capillaires ou les facteurs d'aggravation imputables à la SARL Kaabi Frères et d'autre part, quant au calcul de l'évaluation du préjudice, notamment, au titre du remboursement d'une quote-part du loyer versé et de la perte d'exploitation et en ce qu'il existe des dispositions contradictoires et des omissions de statuer. Elle ajoute que l'exécution de la décision risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives puisqu'elle ne dispose d'aucune trésorerie, à défaut de paiement des loyers, alors qu'elle doit assumer des charges et que les associés ont peu de revenus. Par conclusions du 12 juin 2024, soutenues à l'audience, la SARL Kaabi Frères sollicite de la juridiction du premier président qu'elle déboute la SCI Simag et le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes, et qu'elle condamne la SCI Simag aux dépens et à lui payer la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu'il n'existe aucun moyen sérieux de réformation en ce que le rapport d'expertise judiciaire est le seul rapport communiqué ; en ce que ce rapport ne comporte aucune défaillance puisqu'il est très complet sur la cause des désordres ; en ce que les travaux entrepris par ses soins et l'extension d'activité n'ont eu aucun incidence sur les désordres, l'expert n'ayant commis aucune erreur manifeste d'appréciation sur la cause des désordres, et en ce que le montant du préjudice a été évalué sans erreur manifeste d'appréciation. Elle expose qu'il n'existe pas de conséquences manifestement excessives, la SCI Simag ne produisant aucune pièce. Par conclusions du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la SC [Adresse 2] sollicite de la juridiction du premier président qu'il ordonne la suspension de l'exécution provisoire. Il expose qu'il existe des moyens sérieux de réformation en ce qu'il n'a aucune responsabilité dans la survenance des désordres relatifs à l'humidité des parois en pierre, à l'humidité affectant la cave, à l'humidité potentielle provenant du propriétaire voisin, en ce que le préjudice allégué par la SARL Kaabi Frères n'est pas établi. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs et il suppose la perspective d'un préjudice irréparable et d'une situation irréversible en cas d'infirmation. En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats, et notamment le contrat de bail et le rapport d'expertise judiciaire de M. [D], auquel la SCI Simag n'oppose aucune pièce technique de nature à contredire utilement les analyses de l'expert, qu'en considérant que les travaux réalisés par la SARL Kaabi Frères n'étaient pas à l'origine des désordres liés à l'humidité persistante générée en revanche par des remontées capilaires et les rejaillissements des eaux de pluie provenant des fuites de gouttières, n'étant pas établi que l'extension d'activité du locataire à celle de Karaoké soit génératrice d'aggravation du phénoméne, pour en déduire que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination d'activité de restauration, les premiers juges n'ont pas commis d'erreur manifeste d'appréciation des éléments de la cause. Il ressort des mêmes pièces, qu'ils n'en ont pas commis davantage en arbitrant la réparation des chefs de préjudice et en considérant que le syndicat des copropriétaires de la SC [Adresse 2] avait engagé sa responsabilité en ne réalisant pas ou en différant anormalement les travaux qui s'imposaient alors qu'ils avaient été soumis au vote de l'assemblée générale. Il s'en déduit que la SCI Simag ne démontre pas l'existence d'un moyen sérieux de réformaion. Par conséquent il convient de rejeter sa demande principale sans qu'il soit nécessaire d'analyser les conséquences manifestement excessives qu'entraînerait l'exécution de la décision dont appel puisque, dès lors que l'une des deux conditions prévues pour prétendre à l'arrêt de l'exécution provisoire n'est pas remplie, il n'y a pas lieu d'examiner la seconde compte tenu de leur caractère cumulatif. Sur la constitution de garantie Selon l'article 514-5 du code de procédure civile et le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l'exécution provisoire de droit et le rétablissement de l'exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d'une partie ou d'office, à la constitution d'une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations. En l'occurrence, la SCI Simag n'établit pas les éléments de fait relatifs à la situation patrimoniale de la SARL Kaabi Frères qui justifieraient un risque de non restitution en cas de réformation du jugement. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La SCI Simag, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens. Il apparaît conforme à l'équité de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais irrrépétibles, la SARL Kaabi Frères sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Déboute la SCI Simag de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire résultant du jugement en date du 21 décembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux et de sa demande de constitution de garantie par la SARL Kaabi Frères, Déboute la SARL Kaabi Frères de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Simag aux entiers dépens de la présente instance. La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par Séverine ROMA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière La présidente