Cour d'appel, 22 février 2023. 21/07858

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2023 N° 2023/ 089 N° RG 21/07858 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQXV [L] [T] C/ [V] [K] [Y] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elie MUSACCHIA Me Julien DARRAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 15 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03489. APPELANTE Madame [L] [T] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nicolas DEUR, membre de l'ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocat au barreau de NICE, INTIMES Monsieur [V] [K] demeurant [Adresse 1] Madame [Y] [K] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amélie BENISTY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le 21 mai 2014, à effet au 28 mai 2014, Madame [T] a consenti aux époux [K] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1 200 € et une provision sur charges locatives à hauteur de 100 €. Madame [T] a, par la suite, fait délivrer divers commandements de payer aux locataires et, en dernier lieu, un congé pour motif sérieux et légitime par acte d'huissier en date du 18 septembre 2019, prenant effet au 27 mai 2020. Par acte d'huissier en date du 18 juin 2020, Madame [T] a fait assigner les époux [K] devant le tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, en vue d'obtenir la validation du congé délivré le 18 septembre 2019, à effet au 27 mai 2020. Par jugement en date du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, a prononcé l'annulation du congé délivré le 18 septembre 2019, à effet au 27 mai 2020, et débouté Madame [T] de ses demandes subséquentes ainsi que de celle tendant au paiement de la somme de 1 332 €, représentant le loyer de février 2021. Il a également débouté les époux [K] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, a condamné Madame [T] à leur verser la somme de 1 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 27 mai 2021, Madame [T] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle demande à la Cour de dire régulier le congé délivré à ses locataires le 18 septembre 2019, pour l'échéance du 27 mai 2020. Elle sollicite, par ailleurs, la condamnation des époux [K] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 2 000 € par mois, et en tout état de cause non inférieure au montant du dernier loyer, soit la somme de1 332 €, pour la période allant du 28 mai 2020 au 31 mars 2022, le tout majoré du montant des charges et taxes d'ordures ménagères. Enfin, elle demande à la Cour de condamner Monsieur et Madame [K] à lui verser la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel. A l'appui de son recours, elle fait valoir : que le fait de ne pas s'acquitter intégralement de son loyer est un motif légitime et sérieux de délivrance d'un congé et que la preuve de l'existence d'un arriéré locatif au moment de la délivrance du congé n'est pas nécessaire dès lors que celle-ci est motivée par le non-paiement récurrent des loyers par le passé. que le non-respect récurrent, par les époux [K], de leur obligation de payer le loyer est manifeste puisque, de 2016 à 2020, Madame [T] a été contrainte de faire délivrer trois commandements de payer, une assignation en référé aux fins de constatation de la résolution du bail et un commandement de quitter les lieux. que les impayés des époux [K], pour la période allant d'avril 2016 à juin 2020, représentent jusqu'à dix mois de retard de loyers. que Monsieur et Madame [K] ont multiplié les incivilités au sein de la copropriété, notamment des nuisances sonores, une appropriation illicite et une détérioration des parties communes, ce qui constitue également un motif légitime et sérieux de délivrance d'un congé. Les conclusions des époux [K], notifiées le 10 novembre 2021, ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état datée du 9 février 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en date du 21 mai 2014, à effet au 28 mai 2014, Madame [T] a consenti aux époux [K] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1 200 € et une provision sur charges locatives à hauteur de 100 € ; Que Madame [T] a, par la suite, fait délivrer divers commandements de payer aux locataires et, en dernier lieu, un congé pour motif sérieux et légitime par acte d'huissier en date du 18 septembre 2019, à effet au 27 mai 2020 ; Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 909 du Code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué ; Qu'en application des dispositions de l'article 914 du même Code, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant notamment à déclarer les conclusions irrecevables sur le fondement de l'article 909 du Code de procédure civile ; Qu'il résulte des dispositions de l'article 802 du Code de procédure civile qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; Attend que l'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2023 ; Qu'à la date de notification de leurs dernières conclusions, le 6 janvier 2023, le conseiller de la mise en état était donc dessaisi ; Attendu que, par ordonnance du 9 février 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité des conclusions des époux [K] notifiées le 10 novembre 2021 sur le fondement du non-respect du délai de trois mois dont ils disposaient pour conclure ; Attendu que Madame [T] a notifié de nouvelles conclusions le 23 décembre 2022 ; Attendu, néanmoins, que leurs premières conclusions ayant été déclarées irrecevables, les époux [K] étaient privés de la possibilité de conclure à nouveau, en réponse aux nouvelles conclusions notifiées par Madame [T] ; Attendu, en outre, que ces conclusions ont été notifiées après l'ordonnance de clôture ; Qu'il résulte de tout ce qui précède que les conclusions des époux [K], notifiées le 6 janvier 2023, doivent être déclarées irrecevables et ne seront pas examinées au fond par la Cour ; Attendu que, sur le fondement de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; Qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Qu'en application des dispositions de l'article 15 de la loi précitée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; Qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ; Qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales ; Attendu que le congé délivré par Madame [T] aux époux [K], par acte d'huissier du 18 septembre 2019, à effet au 27 mai 2020, est un congé pour motif sérieux et légitime ; Que la bailleresse invoque, au titre des motifs sérieux et légitimes, le non-paiement des loyers aux échéances convenues, l'appropriation d'une pièce relevant des parties communes de la copropriété et les incivilités ayant fait l'objet de plusieurs courriers de mise en demeure du syndic ; Attendu qu'il est avéré que les époux [K] n'ont pas respecté leur obligation de payer les loyers aux termes convenus en 2016 et 2017 puisque trois commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail leur ont été délivrés par actes d'huissier le 18 avril 2016, pour un arriéré locatif d'un montant de 3 408,38 €, le 6 décembre 2016 pour un arriéré locatif d'un montant de 6 808,68 € et le 14 avril 2017 pour un arriéré locatif d'un montant de 4 441,20 € ; Qu'à la suite de la délivrance de ces trois commandements de payer, Madame [T] a assigné, en référé, ses locataires devant le Président du tribunal d'instance de NICE, par acte d'huissier en date du 27 juillet 2017, aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire ; Que Madame [T] rapporte donc la preuve de manquements avérés et récurrents des locataires à leur obligation de payer les loyers aux termes convenus ; Qu'il importe peu que les locataires demeurent, ou non, redevables d'une quelconque dette locative dans la mesure où il leur incombe de payer les loyers aux termes convenus ; Qu'il n'importe pas davantage que, dans son ordonnance du 12 mars 2018, le Président du tribunal d'instance de NICE ait ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et dit qu'elle ne reprendrait son plein effet qu'en cas de nouvelle défaillance des époux [K] dans le respect de leurs obligations locatives ; Qu'en effet, en délivrant un congé à ses locataires, Madame [T] n'a pas entendu obtenir la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire figurant au contrat ; Qu'elle a entendu bénéficier des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui permettant de délivrer à ses locataires un congé pour motif légitime et sérieux ; Qu'elle rapporte la preuve de l'existence d'un motif légitime et sérieux en démontrant que les époux [K] ont, de manière récurrente, failli à leur obligation de payer les loyers aux termes convenus ; Qu'elle a, en outre, respecté les obligations prescrites par la loi précitée et a notamment détaillé les motifs, sérieux et légitimes, justifiant la délivrance du congé ; Qu'il convient donc de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, en date du 15 avril 2021, en ce qu'il a prononcé l'annulation du congé délivré par Madame [T] aux époux [K] en date du 18 septembre 2019 ; Que le caractère régulier de ce congé sera donc constaté par la Cour de sorte que ce dernier a vocation à produire ses pleins effets ; Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que le congé, délivré le 18 septembre 2019 par Madame [T] aux époux [K], a pris effet au 27 mai 2020 ; Que les époux [K] étaient donc occupants sans droit ni titre du logement qui leur avait précédemment été donné à bail par Madame [T], à compter du 28 mai 2020 ; Attendu que Madame [T] fait valoir que ses anciens locataires ont finalement quitté les lieux le 31 mars 2022 ; Attendu, cependant, que Madame [T] ne verse aux débats aucune pièce au soutien de cette affirmation ; Que, dans ces conditions, sa demande en condamnation de Monsieur et Madame [K] au versement d'une indemnité d'occupation pour la période allant du 28 mai 2020 à la date de libération effective des lieux doit être rejetée, dans la mesure où il n'est pas possible de déterminer avec certitude la date de ce départ effectif ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où Madame [T] succombe partiellement et où les époux [K] n'ont pas formé de demande sur ce fondement ; Attendu que, sur ce même fondement, les parties conserveront la charge des dépens qu'elles ont engagés en première instance et en appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 15 avril 2021 par le tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, en ce qu'il prononcé l'annulation du congé délivré le 18 septembre 2019 aux époux [K] par Madame [T], condamné Madame [T] à verser aux époux [K] la somme de 1 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens de première instance ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, DECLARE irrecevables les conclusions notifiées le 6 janvier 2023 par les époux [K] ; CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 18 septembre 2019 aux époux [K] par Madame [T] ; REJETTE la demande de Madame [T] en condamnation des époux [K] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la délivrance du congé ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT