Cour d'appel, 13 décembre 2022. 22/00795

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 13 DECEMBRE 2022 N° RG 22/00795 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7WM AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 2] C/ M. [M] [K] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2022 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE N° RG : 11-21-669 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 13/12/22 à : Me Renaud GANNAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : COMMUNE DE [Localité 2] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Prise en la personne de son Maire en exercice Représentant : Maître Renaud GANNAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 157 - N° du dossier 20210304 APPELANT **************** Monsieur [M] [K] [Adresse 1] [Localité 2] Assigné à personne INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 27 février 2014, la commune de [Localité 2] a donné à bail à M. [M] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 377,79 euros et 106 euros de provision sur charges. Se prévalant de loyers demeurés impayés, la commune de [Localité 2] a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er avril 2021. Par acte de commissaire de justice délivré le 9 juin 2021, la commune de [Localité 2] a assigné M. [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye aux fins d'obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation à paiement. Par jugement contradictoire du 14 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - déclaré irrecevable l'action de la commune de [Localité 2], - débouté la commune de [Localité 2] de l'intégralité de ses demandes, - condamné la commune de [Localité 2] aux dépens, - rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2022, la commune de [Localité 2] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mars 2022, elle demande à la cour : - de déclarer son appel recevable et bien fondé, y faisant droit, - d'infirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses dispositions, statuant à nouveau, - de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, - de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties le 27 février 2014 et ce, dès le 1er juin 2021, - de prononcer l'expulsion de M. [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 2], - de dire et juger que le commissaire de justice chargé des opérations d'expulsion pourra être assisté de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - de dire et juger qu'à défaut d'être enlevés par les débiteurs, les meubles et le matériel leur appartenant pourront alors être soit vendus par elle, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par les locataires, soit détruits, dans l'hypothèse où la valeur s'avérerait insuffisante eu égard aux frais d'exécution ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative, - de dire et juger que l'expulsion sera prononcée sous astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard, et ce à compter de la signification du jugement à intervenir, - de condamner M. [K] au paiement de la somme de 517,22 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle et ce, à compter du 1er juin 2021, date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la libération définitive des lieux, - de condamner M. [K] au versement d'un montant de 6 116,58 euros, selon décompte net arrêté au 23 février 2022, les sommes dues jusqu'au 1er juin 2021 étant dues à titre d'arriérés de loyers et les sommes dues postérieurement au 1er juin 2021 étant dues à titre d'indemnités d'occupation, - de condamner M. [K] au paiement des intérêts dus sur les montants susvisés au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation à compter des appels d'échéance et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance, au taux de 10 % mensuel, en application de la clause pénale contractuelle stipulée à l'article 11 du bail, - de condamner M. [K] au versement d'un montant de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner M. [K] aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er avril 2021 pour un montant de 169,37 euros. M. [K] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 29 mars 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à personne physique. La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 octobre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' Sur l'appel de la Commune de [Localité 4]. - Sur la recevabilité de l'action de la Commune de [Localité 4]. La Commune de [Localité 2] a été déclarée irrecevable en son action dirigée à l'encontre de M. [K] par le premier juge, motif pris qu'elle ne justifiait pas des diligences accomplies en application des dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, et notamment avoir préalablement saisi le Préfet, ni la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Sur ce, Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public, 'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées'. L'article 24 II de la même loi dispose que 'les bailleurs, personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives'. Il se déduit de ces textes que, pour être recevable, la demande tendant à voir constater l'acquisition d'une clause résolutoire et à voir ordonner l'expulsion d'un locataire défaillant doit satisfaire à plusieurs conditions : -l'assignation doit être délivrée plus de deux mois après la signification du commandement ; - elle doit être notifiée au représentant de l'Etat au moins deux mois avant la date d'audience ; - l'assignation doit intervenir plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. En l'espèce, la Commune de [Localité 2] justifie en cause d'appel avoir satisfait à ces conditions cumulatives en notifiant respectivement le 2 avril 2021 et le 10 juin 2021 à la CCAPEX et à la Préfecture des Yvelines, le commandement de payer s'agissant de la première et l'assignation s'agissant de la seconde, de sorte que l'assignation en justice (9 juin 2021) est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat deux mois avant la date de l'audience devant le premier juge et est intervenue plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. La Commune de [Localité 2] doit donc être déclarée recevable en son action dirigée à l'encontre de M. [K]. - Sur le bien fondé de la demande de la Commune de [Localité 2]. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plain du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce la Commune de [Localité 2] a, par acte d'huissier de justice en date du 1er avril 2021, fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à l'engagement de location conclu le 27 février 2014, d'avoir à lui payer la somme de 8 909,45 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1er mars 2021, terme de janvier 2021 inclus. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, la cour constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 1er juin 2021. Il y a lieu de prononcer l'expulsion de M. [K] selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, sans qu'il ne soit besoin de prononcer une mesure d'astreinte, le recours à la force publique étant suffissamment contraignant. Le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992 Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité mensuelle d'occupation en la fixant à une somme équivalente au montant du loyer, outre les charges, comme si le bail s'était poursuivi, et de condamner M. [K] à son paiement à compter du 1er juin 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. M. [K] doit être condamné à verser à la Commune de [Localité 2] la somme de 6 116, 58 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 23 février 2022 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date du commandement de payer et anatocisme calculé selon les règles édictées à l'article du 1343-2 du code civil. Sur les mesures accessoires. M. [K] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la Commune de [Localité 2] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [K] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare la Commune de [Localité 2] recevable en son action formée à l'encontre de M. [K], Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juin 2021, A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de M. [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 2], avec le cas échéant, le concours de la force publique, sans qu'il y ait lieu de prononcer une mesure d'astreinte. Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Fait droit à la demande d'indemnité mensuelle d'occupation en la fixant à une somme équivalente au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter du 1er juin 2021 et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, Condamne M. [K] à verser à la Commune de [Localité 2] la somme de 6 116, 58 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 23 février 2022 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date du commandement de payer et anatocisme calculé selon les règles édictées à l'article 1343-2 du code civil. Condamne M. [K] à verser à la Commune de [Localité 2], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,