Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 23/02018

Du 24 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02018 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNEI AQUITANIS C/ [B] [K] [J] [V] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à AQUITANIS Le 24/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole RCS BORDEAUX B 398 731 489 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par M. [H] [P] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [B] [K] [J] [V] né le 25 Janvier 1971 à [Localité 6] (EGYPTE) [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Paul CESSO (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 29 Mars 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2019, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE a donné à bail à Monsieur [V] [B] un logement situé [Adresse 5] et une annexe à usage de garage situé [Adresse 8] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE a fait délivrer à Monsieur [V] un commandement de payer la somme de 1275,23 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE a assigné Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 18 janvier 2024 aux fins de voir : "Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de non production d'un justificatif d'assurance au visa des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, "Supprimer le délai prévu à l'article L 412-1 du Code des Procédures civiles d'exécution en raison de la mauvaise foi du locataire, "Le condamner au paiement de la somme de 2303, 18 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de l'assignation, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil, "Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, "Le condamner au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, "Le condamner aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Lors de l'audience du 29 mars 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3250,69 euros 27 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement en raison de la multiplication des situations d'impayés et des procédures judiciaires. En défense, Monsieur [V], représenté par son Conseil expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer courant. A titre subsidiaire, il demande de dire que l'expulsion ne pourra avoir lieu avant un délai d'un an suivant la notification du jugement, en application des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 13 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024. L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 22 mai 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE à Monsieur [V]. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE a fait signifier à Monsieur [V] un commandement d'avoir à payer la somme de 1275,23 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 2 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Monsieur [V] justifie de l'assurance en cours et d'une assurance pour l'année 2023 de sorte que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas encourue de ce chef. En revanche, Monsieur [V] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 14 septembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, l'établissement public est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 septembre 2023. Monsieur [V] sollicite des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire. Il expose qu'il a repris le paiement du loyer courant depuis février 2022 et que même s'il a connu des retards de paiement, la situation a toujours été régularisée. Il ressort cependant du dossier que même si le paiement du loyer courant a été repris au mois de février 2024, soit après le premier appel du dossier, aucun paiement de loyer n'était intervenu depuis février 2022 et AQUITANIS avait déjà dû engager une procédure judiciaire pour obtenir paiement d'un ancien arriéré locatif. Eu égard à ces éléments, la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire sera rejetée. Dès lors, Monsieur [V] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14 septembre 2023, ce qui constitue pour l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur. AQUITANIS sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du Code des Procédures civiles d'exécution, le défaut de paiement des loyers même répété ne caractérisant pas la mauvaise foi du locataire susceptible de le priver du délai légal. En revanche, Monsieur [V], qui a déjà bénéficié du délai de la présente procédure sera débouté de sa demande de sursis à l'expulsion. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3250,69 euros à la date du 27 mars 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 3250,69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 27 mars 2024 - échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [V] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (320,45 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [V] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de l'établissement public bailleur, à la date du 14 septembre 2023. DEBOUTONS Monsieur [B] [V] de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire. DEBOUTONS AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du Code des Procédures civiles d'exécution. DEBOUTONS Monsieur [B] [V] de sa demande de sursis à expulsion. CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] et d'une annexe à usage de garage située [Adresse 8] à [Localité 4]. AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (320,45 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE la somme de 3250,69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 27 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE, à compter du 1er avril 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [B] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT