Tribunal judiciaire, 15 décembre 2025. 22/06541

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 15 Décembre 2025 N° RG 22/06541 - N° Portalis DB3U-W-B7G-M3FR Code NAC : 50G [U] [A] C/ [Z] [J] S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE S.E.L.A.R.L. [M] S.E.L.A.R.L. [M] S.A. ALLIANZ IARD TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame PERRET, Juge Madame DARNAUD, Magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 01 Septembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET . --==o0§0o==-- DEMANDEUR Monsieur [U] [A], né le 24 avril 1984 à [Localité 16], demeurant [Adresse 7] - [Localité 13] représenté par Me Marion MENAGE, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de Me Anaïs AYACHE, avocat plaidant au barreau de Paris. DÉFENDEURS Monsieur [Z] [J], né le 03 Septembre 1972 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8] - [Localité 12] - ALGERIE représenté par Me Raphaël CABRAL, avocat au barreau du Val d’Oise S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 504 148 560 dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 13] représentée par Me Christophe DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise S.E.L.A.R.L. [M], immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro [Numéro identifiant 9] dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 10], prise en la personne de Me [H] [E] [M], en qualité de mandataire judiciaire de S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE, désigné par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 23 février 2023 n’ayant pas constitué avocat S.E.L.A.R.L. [M], immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro [Numéro identifiant 9] dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 14], prise en la personne de Me [H] [E] [M] en qualité de liquidateur judiciaire de S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE désigné par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 8 décembre 2023 n’ayant pas constitué avocat S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291 dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 11], ès qualité de garant financier et d’assureur responsabilité civile professionnelle de S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE représentée par Me Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau du Val d’Oise --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits : Suivant compromis de vente du 26 février 2022, Monsieur [U] [A] s’est porté acquéreur, auprès de Monsieur [Z] [J] d’un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 13] pour un prix de 349 000 euros. Une condition suspensive d’obtention de prêt a été prévue à l’acte lequel a été conclu en présence et avec le concours de l’Agence immobilière du Colisée (mandat de vente n°1163 du 17 février 2022). Cette dernière a adhéré le 5 juillet 2011 par l’intermédiaire de la société VESPIEREN, courtier en assurances, au contrat MULTAGIM + n° 41318954, option 1 à effet du 1 août 2011, auprès de la société ALLIANZ IARD. Ce contrat garantissant sa responsabilité civile professionnelle et prévoyant une garantie financière, a été résilié au 31 décembre 2022. L’acquéreur a obtenu une offre de prêt le 5 avril 2022. Il l’a acceptée. Il a versé à l’Agence du Colisée la somme de 10 000 euros à titre de dépôt de garantie, l’Agence devant en être séquestre jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique. Cette réitération devait intervenir avant le 1 juin 2022 en l’étude de Maître [S], Notaire. Cependant, la réitération n’a pas pu avoir lieu en raison de l’absence de l’autorisation de l’ex-épouse de Monsieur [Z] [J], Madame [L] [O]. En effet, Monsieur [Z] [J] avait acquis la pleine propriété du bien objet de la vente par acte du 14 août 2020, Madame [L] [O] effectuant une donation des 2% indivis de la propriété dudit bien sous condition essentielle d’interdiction faite au donataire d’aliéner ou de remettre en garantie les biens sans l’accord du donateur aux fins d’assurer le droit de retour. Un acte de régularisation notarié du 13 mai 2022 aurait modifié cette clause en laissant au donataire la liberté d’aliéner les biens donnés sans recueillir l’autorisation du donateur. Le notaire désigné pour réitérer la vente n’a pas donné de force à cet acte non signé par les parties et postérieur à l’acte de donation. Il a alors invité Madame [L] [O] à participer à la vente mais elle a refusé de donner son accord. En conséquence, par courrier du 11 juillet 2022 établi par son conseil, Monsieur [U] [A] a mis en demeure Monsieur [Z] [J] de régulariser la situation. Il a également adressé un courriel en ce sens à son vendeur. Monsieur [Z] [J] a estimé que l’erreur provenait du notaire qui avait établi l’acte de donation et qui ne devait pas prévoir une telle condition d’accord du donateur. Il prenait un conseil le 21 juillet 2022. Au 21 septembre 2022, sans nouvelle, le conseil de Monsieur [U] [A] a notifié la résolution de la vente et des demandes de dommages et intérêts à Monsieur [Z] [J]. Il a également avisé l’Agence du Colisée en sollicitant la restitution du dépôt de garantie. Il semblerait que l’Agence ait utilisé cette somme en trésorerie et ne l’ait donc pas séquestrée et n’ait remboursé que 2 000 euros sur les 10 000 euros séquestrés. Procédure : Par actes d’huissier du 13 décembre 2022, Monsieur [U] [A] a fait délivrer assignation d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise à Monsieur [Z] [J] (procès-verbal de remise à l’étude) et à la SARL AGENCE DU COLISEE (procès-verbal de signification à personne morale) aux fins de : - constater la résolution du compromis de vente du 26 février 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [J] ou subsidiairement le voir déclaré caduc, - constater le comportement fautif de ce dernier, - constater la faute professionnelle commise par l’Agence du Colisée, - condamner l’Agence du Colisée à restituer à Monsieur [A] la somme de 10 000 euros versée à titre de dépôt de garantie sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, outre intérêts légaux depuis la mise en demeure du 21 septembre 2022, - condamner in solidum les défendeurs à verser à Monsieur [A] la somme de 34 900 euros au titre de la clause pénale, - les condamner in solidum au versement de diverses sommes pour divers préjudices. Le même acte a été à nouveau signifié à la SARL AGENCE DU COLISEE le 19 décembre 2022 par procès-verbal de signification à l’étude. La SARL AGENCE DU COLISEE, par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 20 février 2023, a été placée en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée provisoirement au 31 octobre 2022. La SELARL V & V, prise en la personne de Maître [C] [R], a été désignée comme administrateur judiciaire avec mission d’assistance et la SELARL [M], prise en la personne de Maître [H] [E] [M], a été désignée comme mandataire judiciaire. Par la voie de son conseil, Monsieur [U] [A] a déclaré sa créance par lettre du 10 mars 2023 au passif de la SARL AGENCE DU COLISEE pour un montant de 112  641,11 euros (dépôt de garantie, clause pénale, préjudice financier, perte de chance, préjudice moral et article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure). Par exploit de commissaires de justice du 02 juin 2023 (procès-verbal de remise à personne morale), Monsieur [U] [A] a assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Pontoise, la SELARL [M], prise en la personne de Maître [H] [E] [M] en qualité de mandataire judiciaire. Par exploit de la même date (procès-verbal de remise à personne morale), il a assigné en intervention forcée la société d’assurance ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur garantie financière de l’Agence du Colisée jusqu’au 31 décembre 2022. Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 septembre 2023, ces deux instances ont été jointes. Par jugement du 8 décembre 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire désignant la SELARL [M], prise en la personne de Maître [H] [E] [M] en qualité de liquidateur judiciaire. En conséquence, Monsieur [U] [A] a fait délivrer assignation en intervention forcée le 30 mai 2024 (procès-verbal de remise à personne morale) à l’encontre de la SELARL [M], prise en la personne de Maître [H] [E] [M], en qualité de liquidateur judiciaire. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2024. **************************************** Par conclusions notifiées par voie électronique du 27 février 2025, Monsieur [U] [A] demande au tribunal de : - vu les articles 1224, 1226, 1186 et 1240 et suivants du code civil, - déclarer résolu le compromis de vente régularisé entre les parties en date du 26 février 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [J], à défaut et à titre subsidiaire : - déclarer le compromis de vente régularisé entre les parties en date du 26 février 2022, caduc, - constater le comportement fautif de Monsieur [J], en tout état de cause : - débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et écritures, - condamner l’Agence du Colisée, prise en la personne de la SELARL [M], en sa qualité de liquidateur judiciaire, à payer à Monsieur [A] la somme de 8 000 euros restant due sur le dépôt de garantie non restitué, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2022. - condamner l’Agence du Colisée, prise en la personne de la SELARL [M], en sa qualité de liquidateur judiciaire, à lui régler une somme complémentaire de 5 000 euros en raison de son comportement délictueux, - dire que la compagnie ALLIANZ garantira l’intégralité de ces condamnations et relèvera l’Agence du Colisée dans leur paiement, - condamner in solidum Monsieur [J], l’Agence du Colisée, la SELARL [M] prise en sa qualité de mandataire liquidateur de l’AGENCE DU COLISEE, et la société ALLIANZ IARD prise en sa qualité d’assureur de la société AGENCE DU COLISEE à verser à Monsieur [A] la somme de 34 900 euros au titre de la clause pénale. - condamner in solidum Monsieur [J], l’Agence du Colisée, la SELARL [M] en sa qualité de mandataire liquidateur judiciaire de l’AGENCE DU COLISEE et la société ALLIANZ IARD prise en sa qualité d’assureur de la société Agence du Colisée à verser à Monsieur [A], les sommes suivantes : - 5 833,02 euros au titre du préjudice financier, - 90 127,83 euros au titre du préjudice résultant de la perte de chance d’avoir acquis dans le même temps un bien équivalent, à un prix équivalent au niveau de son offre de prêt. - 5 249,86 euros au titre du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir devenir propriétaire dans les délais projetés, - 5 000 euros au titre du préjudice moral, - 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Monsieur [J], l’Agence du Colisée, la SELARL [M] prise en sa qualité de mandataire liquidateur judiciaire de l’Agence du Colisée, et la société ALLIANZ IARD prise en sa qualité d’assureur de la société Agence du Colisée, aux dépens. - condamner la compagnie ALLIANZ à garantir l’Agence du Colisée de toutes condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière. - condamner la Compagnie ALLIANZ au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de résistance abusive à la mise en oeuvre de sa garantie financière. Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] [A] évoque tout d’abord, la résolution de la vente en raison du comportement fautif de son vendeur. Au visa des articles 1224 et 1226 du code civil, il rappelle que Monsieur [Z] [J] s’est engagé à lui vendre un bien dont il a indiqué avoir la pleine propriété, l’unique condition suspensive concernant l’obtention d’un prêt, condition réalisée le 5 avril 2022. Or, au moment de la réitération de la vente, il a appris l’existence d’une clause inscrite dans l’acte de donation entre les anciens époux [J] et concernant le bien immobilier objet de la vente. Malgré un acte de régularisation effectué par le notaire rédacteur de la donation, le notaire devant réitérer la vente a voulu faire respecter la condition prévue à l’acte de donation et faire intervenir l’ex épouse du vendeur pour recueillir son accord à la vente. Cette dernière refusant, la vente ne peut avoir lieu. Le vendeur, seul cocontractant du demandeur devait s’assurer de ses droits sur le bien alors même qu’il s’était engagé dans le compromis à l’absence de toute restriction à la libre disposition du bien et n’avoir omis aucune information utile à l’acquéreur. En conséquence, le vendeur a été défaillant et le tribunal doit prendre acte de la résolution de la vente aux torts exclusifs de ce dernier. À titre subsidiaire, Monsieur [U] [A] sollicite que le compromis soit déclaré caduc au sens de l’article 1186 du code civil, l’autorisation de l’ex épouse, élément essentiel au contrat, n’ayant pas pu être obtenue. Dans un second temps, Monsieur [U] [A] estime que l’Agence du Colisée a eu un comportement fautif et délictueux. Il rappelle que la loi Hoguet impose aux agences immobilières de vérifier et contrôler les informations sur le bien immobilier vendu ce qui les oblige à vérifier le titre de propriété du vendeur. Ainsi, ils peuvent être tenus responsables du préjudice subi par l’acquéreur en cas de manquement à leur devoir de vérification et d’information sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils doivent s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité du contrat de vente sont réunies. En l’espèce, l’agence du Colisée a procédé à la régularisation du compromis de vente sans vérifier au préalable que le vendeur disposait des droits suffisants sur le bien. La simple lecture de son acte de propriété aurait permis cela. En outre, en sa qualité de rédacteur d’acte, son devoir d’efficacité quant à l’acte est renforcé. Lors de la découverte du problème par l’acquéreur, l’agence a transmis l’acte de régularisation, lequel n’a aucune valeur juridique, ce qui a été confirmé par le refus de vente de l’ex-épouse. L’agence a ainsi incité Monsieur [U] [A] à conclure un acte non efficace, possible à remettre en cause. Ces deux comportements fautifs sont de nature à engager sa responsabilité civile. Estimant que les fautes du vendeur et celles de l’agence ont concouru à parts égales aux préjudices subis, Monsieur [U] [A] sollicite leur condamnation in solidum. En outre, il reproche également à l’agence du Colisée la non restitution du dépôt de garantie de 10 000 euros qui devait être séquestré. Malgré les mises en demeure, l’agence n’a pas déféré et a ensuite été placée en procédure collective. Le mandataire judiciaire a pu indiquer que la somme n’avait pas été séquestrée mais avait été utilisée pour couvrir les besoins de trésorerie de l’agence. Une proposition de remboursement sur six mois a été acceptée par le demandeur mais après un premier versement du 27 octobre 2023, cet échéancier a été arrêté en raison de la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire. Estimant que le comportement de l’agence relève de l’abus de confiance, Monsieur [U] [A] envisage un dépôt de plainte. Ce grave manquement professionnel lui permet de solliciter le paiement, par le liquidateur judiciaire, des 8 000 euros restant non remboursés ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros en raison du comportement fautif et du non respect de l’échéancier convenu. Concernant l’indemnisation de ses préjudices, Monsieur [U] [A] sollicite : - le paiement de la clause pénale inscrite au compromis, sa résolution ou sa caducité ne pouvant l’affecter, la non réitération étant aux torts du vendeur et de l’agence du Colisée, soit 10% du prix principal de vente. Il estime qu’il s’agit de son préjudice résultant de la non acquisition du bien dont il entendait faire sa résidence principale. Répondant aux arguments du vendeur sur une situation de force majeure, il rappelle que le vendeur ne pouvait ignorer la clause figurant dans l’acte de donation et agit de mauvaise foi. Il considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter ou de diminuer le montant de la clause pénale. En conséquence, il sollicite la condamnation in solidum du vendeur et de l’agence intermédiaire au paiement de la somme de 34 900 euros. - le paiement de préjudices subséquents indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer, définis ainsi : * ses frais avancés (préjudice matériel) pour aménager le pavillon à savoir un acompte de 2 535,39 euros pour l’achat et la pose de volets roulants, un acompte de 1 723,59 euros en vue de la réfection de la salle de bain, un acompte de 1 008,30 euros en vu de l’achat et la pose d’une porte de garage, les frais d’assurance relatifs à son prêt immobilier à hauteur de 62,86 euros par mois depuis le 1 avril 2022 (contrat non résolu). En réponse aux arguments du vendeur, il précise avoir rempli l’ensemble de ses obligations au titre du compromis de vente dont la réitération était fixée au 1 juin 2022 de sorte que seul le comportement fautif du vendeur et de l’agence ont empêché la régularisation de l’acte notarié. En conséquence, il sollicite le paiement du vendeur et de l’agence à lui verser in solidum la somme de 5 833,02 euros à parfaire en réparation de son préjudice financier. * la perte de chance d’acquérir dans le même temps un bien équivalent à un prix équivalent. Il a acquis un autre bien différent, dans une autre commune avec d’importants travaux de rénovation et le financement est largement supérieur compte tenu de l’évolution des taux d’intérêts alors que le prix d’achat est inférieur. Pour le premier bien, le coût total du prêt était de 76 549,73 euros pour un montant emprunté de 338 841,95 euros sur 25 ans au taux débiteur de 1,20% et au TAEG de 1,71%. Le 6 mars 2023, il a pu faire un nouveau prêt pour un montant de 345 000 euros sur 25 ans au taux débiteur de 3% et au TAEG de 3,63% soit un coût total de crédit de 166 677,56 euros. Il sollicite donc le montant de la différence au titre de la perte de chance soit la somme de 90 127,83 euros. * la perte de chance de pouvoir devenir propriétaire dans les délais projetés. Il devait rendre l’appartement qu’il louait au 1 juin 2022, ce qui n’a pas pu avoir lieu le contraignant à verser chaque mois 749,98 euros de loyer. Il a ainsi versés 7 mois de loyers en pure perte et en sollicite le remboursement à hauteur de 5 249,86 euros. * le préjudice moral résultant de sa contrainte de vendre sa moto à perte pour financer l’acquisition du bien, ainsi que son véhicule. Il estime son préjudice moral constitué du stress généré par la situation, la perturbation de ses conditions d’existence notamment en terme de mobilité et sa déception à une somme de 5 000 euros à l’encontre de chacun des défendeurs. En réponse à l’argument du vendeur selon lequel Monsieur [U] [A] n’établirait pas un préjudice distinct au regard de la clause pénale, il rappelle la jurisprudence favorable. Le stress et les tracas ne sont pas réparés au titre de la clause pénale. En réponse aux demandes formulées par Monsieur [Z] [J], Monsieur [U] [A] s’oppose à tout octroi de délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues. Aucun élément financier ne vient justifier cette demande. Le certificat de non activité établi en Algérie ne prouve pas une absence d’activité en France, Monsieur [Z] [J] étant de nationalité française et résidant en France. Il estime également que s’il a été en mesure de contracter un prêt à hauteur de 1 200 euros par mois c’est qu’il dispose de ressources financières. La procédure a déjà duré deux ans et il pouvait anticiper. Il s’oppose également à la demande de voir écartée l’exécution provisoire dans la mesure où la vente est résolue depuis le 21 septembre 2022 soit depuis plus de deux ans. Rien ne vient justifier cette demande. Concernant la demande de condamnation d’ALLIANZ à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de l’agence du Colisée, son assurée, Monsieur [U] [A] rappelle que le contrat souscrit vise à garantir la responsabilité civile professionnelle outre une garantie financière. La compagnie ALLIANZ ne saurait évoquer une absence de faute, de préjudice et de lien causal de son assurée. Il rappelle qu’il appartenait à l’agence de solliciter l’acte de propriété et non d’attendre une éventuelle transmission, qu’elle a conclu un compromis sans s’assurer des droits du vendeur et qu’elle a tenté de rattraper la situation avec un acte de régularisation non valable. Ces manquements sont professionnels et ont concouru à l’échec de la vente et aux préjudices subis par l’acquéreur. Les clauses d’exclusion en cas d’agissements délictueux et de faute intentionnelle ne sont soulevés qu’en ce qui concerne la demande de condamnation de l’Agence à hauteur de 5 000 euros pour son comportement délictueux. ALLIANZ reconnaît donc que ces clauses ne sont pas opposables au requérant pour les autres condamnations. Pour autant, le requérant rappelle que ces clauses ne lui sont pas opposables y compris pour la somme de 5 000 euros, le document transmis n’étant signé ni par l’Agence du Colisée, ni par le requérant. En conséquence, il sollicite que la compagnie d’assurances garantisse l’Agence du Colisée dans l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre. Concernant plus particulièrement la garantie financière, il rappelle les termes de l’article 39 du décret du 21 octobre 2005 qui en fait une garantie obligatoire pour les agences immobilières. Il précise justifier de sa remise d’un chèque de 10 000 euros à l’agence lors de la signature du compromis de vente. Par la fin de la vente, cette somme n’avait plus vocation à restée conservée par l’agence et devait être restituée. Comme tel n’a pas été le cas, la garantie financière a vocation à s’appliquer. Ainsi la compagnie ALLIANZ devra être condamnée à relever et garantir l’Agence du Colisée des condamnations prononcées au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie de 8 000 euros. Concernant le plafond de garantie invoqué par ALLIANZ, le requérant rappelle qu’ils sont de 160 000 euros avec une franchise de 3 660 euros au titre de la responsabilité civile professionnelle et de 110 000 euros au titre de la garantie financière. La somme de 3 660 euros est une franchise et non un plafond. Enfin et toujours concernant la compagnie d’assurances ALLIANZ, Monsieur [U] [A] sollicite sa condamnation à la somme de 5 000 euros pour résistance abusive. Il rappelle que si la responsabilité de l’assurée a fait débat, ce n’est pas le cas de la mise en oeuvre de la garantie financière de sorte que le refus opposé est de mauvaise foi. Alors que la vente a échoué, le requérant attend depuis plus de trois ans de se voir rembourser son dépôt de garantie. Ce comportement fautif lui occasionne un préjudice financier et moral. Par ailleurs, Monsieur [U] [A] rappelle avoir du procéder à des interventions forcées ce qui a aggravé le quantum de ses frais de conseil et de dépens d’où une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 8 000 euros. Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, Monsieur [Z] [J] demande au tribunal de : - vu l’article 1992 du code civil, - juger que Monsieur [J] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité, en conséquence, - débouter Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A titre subsidiaire : - juger que la société AGENCE DU COLISEE a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité, - condamner la société AGENCE DU COLISEE à garantir les sommes éventuellement mises à la charge de Monsieur [J], en tout état de cause : - ramener le montant de la clause pénale à de plus justes proportions, - débouter Monsieur [A] de ses autres demandes indemnitaires, - accorder un délai de 24 mois à Monsieur [J] pour s’acquitter du règlement des éventuelles sommes mises à sa charge, - condamner la société ALLIANZ IARD à garantir toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société AGENCE DU COLISEE et fixées au passif de la liquidation judiciaire de l’entreprise. Par ailleurs : - condamner Monsieur [A] à verser à Monsieur [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. - juger qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] [J] se fonde tout d’abord sur les dispositions de l’article 1992 du code civil pour engager la responsabilité contractuelle de l’Agence du Colisée. Il indique que l’agence n’a pas vérifié son acte de propriété ni les conditions particulières qui y figuraient. Selon lui, il appartenait à l’agence de solliciter ce document et qu’elle a ainsi manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard mais également à son obligation de s’assurer que les conditions sont réunies pour permettre d’assurer l’efficacité de ses actes. Après avoir compris l’impossibilité de vendre le bien en raison de l’existence de la clause d’inaliénabilité, le vendeur et l’agence ont pris contact avec le notaire rédacteur de l’acte de donation qui a proposé la rédaction de l’acte rectificatif. Bien que cet acte soit dépourvu de valeur juridique, l’Agence a continué à pousser les parties à la vente. L’Agence a même écrit à la chambre interdépartementale des notaires pour trouver une solution juridique. Le vendeur ne se serait pas engagé. En conséquence, il sollicite que toute faute de sa part soit écartée et subsidiairement que la faute de l’Agence soit relevée afin qu’elle le garantisse des éventuelles sommes mises à sa charge. A titre infiniment subsidiaire, le vendeur reprend les postes de préjudices demandées par l’acquéreur : - en ce qui concerne le montant de la clause pénale, il rappelle que l’existence d’une disproportion manifeste s’apprécie in concreto et qu’en cas de force majeure elle n’est pas due. A ces titres, il estime à titre principal avoir été mis dans l’impossibilité de procéder à la vente du bien pour une raison indépendante de sa volonté, à savoir la clause d’inaliénabilité, ce qui correspond à un cas de force majeure. A titre subsidiaire, il sollicite la diminution du montant de cette clause car il n’avait aucun intérêt à ce que la vente de son bien ne se réalise pas. - en ce qui concerne le remboursement des frais avancés, il indique que la réitération de la vente n’était pas certaine dans son principe et qu’ainsi les sommes demandées ne doivent pas lui être imputées. En outre, la démonstration d’un préjudice distinct de celui de la clause pénale n’est pas établie. Aucune faute du vendeur n’est non plus démontrée. - en ce qui concerne la perte de chance subie, le demandeur échoue à établir une perte de chance de 100%, il n’indique pas en quoi cela serait un préjudice distinct de la clause pénale et enfin aucune faute ne peut être reprochée au vendeur. Ainsi, il faut débouter le demandeur. - en ce qui concerne le préjudice moral, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de la clause pénale et il n’établit ni le principe, ni le quantum de ses prétentions indemnitaires. Il convient de le débouter. A titre subsidiaire, Monsieur [Z] [J] sollicite un délai de 24 mois pour rembourser les sommes éventuelles mises à sa charge. Il indique avoir quitté la France pour s’installer en Algérie et être à la recherche d’une activité salariée alors qu’il assume le remboursement de son prêt immobilier; Estimant que l’Agence du Colisée a engagé sa responsabilité en méconnaissant son devoir d’information et de conseil à son égard et pour n’avoir pas vérifié que les conditions nécessaires étaient réunies pour que la vente puisse avoir lieu, le vendeur estime que la société ALLIANZ IARD, son assureur, devra garantir les condamnations prononcées à l’encontre de la société Agence du Colisée en application du contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle. Il sollicite en outre que l’exécution provisoire soit écartée, aucune circonstance ne la justifiant et cette demande étant compatible avec la nature de l’affaire. Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la SA ALLIANZ IARD, ès qualité de garant financier et d’assureur responsabilité professionnelle de la société AGENCE DU COLISEE, demande au tribunal de : - vu le contrat MULTAGIM + n° 41318954 A TITRE PRINCIPAL - débouter Monsieur [U] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, - débouter Monsieur [Z] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, SUBSIDIAIREMENT ET SI PAR IMPOSSIBLE, - faire application de la perte de chance, - réduire à de plus justes proportions les préjudices allégués par Monsieur [U] [A], en toutes hypothèses - déclarer recevable et bien fondée la société ALLIANZ IARD à opposer les exclusions de gaarntie expressément stipulées à son contrat, - déclarer recevable et bien fondée la société ALLIANZ IARD à opposer les limites et plafonds de garantie ou encore le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance MULTAGIM+ n° 41318954 “option 1", lequel est fixé au titre du risque responsabilité civile professionnelle à hauteur de 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 915 euros et un maximum de 3 660 euros. En tout état de cause, - condamner toute partie succombante à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la ou les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la société ALLIANZ rappelle qu’elle ne saurait être tenue à garantir intégralement son ancien assuré de toutes les condamnations prononcées à son encontre : elle est bien fondée à opposer les limites et plafond de sa garantie ainsi que la franchise contractuellement prévue. Elle se fonde sur les dispositions de l’article L 112-6 du code des assurances. Elle précise que la police responsabilité civile professionnelle a pour objet de garantir une faute commise par l’agence immobilière dans le cadre de son activité, ici une transaction immobilière. La garantie financière obligatoire est limitée au remboursement des fonds, effet ou valeurs remis entre les mains de l’agence immobilière ce qui suppose une remise de fonds à l’assurée et la non-restitution de ces fonds. Concernant la demande au titre de la non-représentation de fonds allégués, la société ALLIANZ estime que Monsieur [U] [A] ne justifie pas du versement effectif de la somme alléguée, ni que celle-ci a été encaissée par la société Agence du Colisée. Elle indique qu’en conséquence il doit être débouté de sa demande, ne rapportant la preuve de la réunion des conditions de mise en oeuvre de la garantie. Elle ajoute, concernant la demande complémentaire à hauteur de 5 000 euros formulée par le requérant, que la garantie financière est unique et ne s’applique pas à ce cas relevant “du comportement éminemment fautif et répréhensible” de son assurée. Concernant l’engagement de la responsabilité de son assurée, la société ALLIANZ explique ignorer les diligences accomplies ou non dans la mesure où son assurée est placée en liquidation judiciaire, n’a pas conclu et que le liquidateur judiciaire n’a pas fait valoir de moyens en défense. Elle indique que le requérant n’aurait pas conclu de mandat avec la société Agence du Colisée et qu’il serait donc tiers au mandat de vente, ne pouvant fonder son action que sur la responsabilité extra contractuelle. Le vendeur, quant à lui, peut se fonder sur les articles 1992 et suivants du code civil. Elle en déduit que les parties à l’acte de vente doivent rapporter la preuve d’une faute ou d’un manquement à ses obligations professionnelles, un préjudice et un lien de causalité direct et certain. Elle estime que ce n’est pas le cas en l’espèce, les parties étant défaillantes dans la charge de cette triple preuve. Elle ajoute que l’éventuelle responsabilité de l’agence immobilière ne peut s’apprécier qu’en terme de perte de chance, laquelle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Cette perte doit être réelle et sérieuse. Il ne peut donc pas y avoir de réparation intégrale ou forfaitaire. Concernant plus précisément la faute et le lien causal, la société ALLIANZ relève que le compromis, rédigé sous la responsabilité du vendeur contient une déclaration de sa part sur l’étendue et la capacité relative à son droit de propriété sur le bien. Le vendeur est mal venu de reprocher à l’Agence immobilière ne pas avoir relevé un point que lui ne pouvait ignorer. La faute du vendeur est prépondérante et son appel en garantie particulièrement mal fondé. L’Agence immobilière est tenue à une obligation de moyens et ne peut fournir à l’acquéreur ce que le vendeur ne lui a pas remis. Il est ignoré si le titre de propriété lui a été communiqué et la raison pour laquelle il ne l’aurait pas été, précisant qu’il n’est toujours pas communiqué dans la présente instance. En conséquence, la preuve d’un manquement à ses obligations par l’Agence immobilière n’est pas démontrée, pas plus qu’une faute. La société ALLIANZ remarque la pièce n° 4 communiquée par le vendeur ne correspond pas à son intitulé et consiste en une attestation non datée qui aurait été établie par l’ancienne gérante de l’Agence immobilière précisant les difficultés rencontrées et ses démarches pour les solutionner. Ce serait en consultant l’état hypothécaire que le notaire en charge de la vente aurait découvert l’existence de la donation. Ainsi, aucune faute n’est démontrée, l’Agence immobilière n’ayant pas l’obligation de lever un état hypothécaire. Plus précisément sur le lien de causalité, le vendeur indique lui-même que tout cela provient d’une erreur comise par le notaire rédacteur de l’acte de donation. Le vendeur n’est donc ni recevable ni fondé à tenter d’imputer à l’Agence immobilière des conséquences d’un acte notarié qui serait entaché d’erreur et relevant de la seule responsabilité dudit notaire. L’absence de régularisation de la vente provient de cette même cause. Aucun lien causal n’existe par rapport à l’Agence immobilière. Concernant les préjudices allégués au titre de la responsabilité civile professionnelle : - sur la demande à hauteur de 5 000 euros, la société ALLIANZ explique que la garantie responsabilité civile professionnelle ne peut pas non plus être mobilisée dans la mesure où cette somme aurait pour but de sanctionner l’absence de remboursement du dépôt de garantie qui reviendrait à un abus de confiance. Le contrat exclut cette garantie en raison du non-versement ou de la non-restitution délibérée des fonds, effets ou valeurs. Elle ajoute que cette assurance n’a pas pour objet de garantir des comportements délicteux au sens pénal car ils priveraient le contrat de son caractère aléatoire. Elle ajoute que l’article L 113-1 du code des assurances exclut de la garantie les pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. Elle estime caractérisée une faute intentionnelle et à défaut une faute dolosive de son assurée et exclut ainsi sa garantie. Elle précise néanmoins que le préjudice n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum. - sur la demande à hauteur de 34 900 euros au titre de la clause pénale avec une condamnation in solidum du vendeur et de l’agence immobilière sous la garantie d’Allianz : elle rappelle que la clause pénale figurant dans un compromis de vente a pour objet de sanctionner la défaillance fautive de l’une des parties, de sorte que l’Agence immobilière ne saurait y être tenue. Le requérant est irrecevable et mal fondé en cette demande et le vendeur, défaillant, n’est pas plus recevable ou fondé à solliciter la garantie d’Allianz. - sur les demandes à hauteur de 5 833,02 euros pour les frais avancés et de 5249,86 euros pour la perte de chance de devenir propriétaire dans les délais projetés : la société ALLIANZ indique que l’acquéreur a manqué de prudence en prenant des engagements alors qu’il n’était pas encore propriétaire des lieux. Il ne peut donc pas solliciter le remboursement d’acomptes pour des matériaux ou travaux payés avant la date de réitération prévue. Elle précise qu’il ne justifie pas du règlement effectif de ces acomptes ni de démarches pour les récupérer faute de travaux au final. Concernant le règlement de primes d’assurance relative au prêt immobilier, le contrat se trouve dépourvu de cause faute de prêt, la vente n’ayant pas eu lieu. Ses démarches doivent être dirigées auprès de son assureur. En outre, ces demandes sont redondantes avec la clause pénale. Le préjudice allégué n’est ni justifié ni fondé. Il en va de même pour la perte de chance alléguée. Étant donné les travaux prévus, il n’est pas certain que le requérant n’ait pas eu l’obligation de conserver sa location. - sur la demande à hauteur de 90 127,83 euros au titre de la perte de chance : elle serait relative à la possibilité d’acquérir dans le même temps un bien équivalent, à un prix équivalent au niveau de son offre de prêt. La société ALLIANZ rappelle tout d’abord qu’une perte de chance ne peut donner lieu à une réparation intégrale. Elle ajoute que cette demande fait encore double emploi avec la clause pénale. La comparaison des projets immobiliers différents n’est pas probante et la société ALLIANZ ne saurait être tenue des aléas du marché immobilier. Ce préjudice a un caractère incertain et est injustifié. - sur la demande à hauteur de 5 000 euros au titre du préjudice moral : aucun élément ne vient justifier cette demande. À titre subsidiaire, une réduction à de plus justes proportions est formulée. En toutes hypothèses, la société ALLIANZ oppose les limites et plafonds de garantie ainsi que la franchise contractuelle. Ainsi, le plafond au titre du risque RCP est fixé à 160 000 euros par an et par sinistre; celui de la garantie financière à 110 000 euros. Quant à la franchise RCP elle est de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 915 euros et un maximum de 3 660 euros. Concernant la prétendue résistance abusive de la société ALLIANZ IARD, cette dernière rappelle que son refus de faire droit d’office et sans discussion aux demandes, tout comme le fait d’opposer ses limites et plafonds contractuels ne sont en rien constitutifs de résistance abusive. Aucune faute n’est d’ailleurs prouvée. En outre, cette demande fait doublon avec les précédentes demandes indemnitaires. Le mandataire liquidateur n’a pas constitué avocat et n’a transmis aucun document au tribunal. Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 1 septembre 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 27 octobre 2025. Le délibéré a été prorogé au 15 décembre 2025. MOTIVATION * incidences de la procédure collective : Articles L 622-21 et suivants du code de commerce s’agissant de créances antérieures. Aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de la Société AGENCE DU COLISEE ; le tribunal apprécie l’existence de la créance et en fixe le montant. De surcroît, les demandes de Monsieur [Z] [J] à voir condamner la SA ALLIANZ à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de la société AGENCE DU COLISEE et fixées au passif de la liquidation judiciaire de l’entreprise sont irrecevables, nul ne plaidant par procureur. Quant aux intérêts et astreintes, l’ouverture de la procédure collective ne permet pas de les retenir à l’encontre de la société AGENCE DU COLISEE. 1/ Sur le sort du compromis de vente Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” et de l’article 1104 du même code, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”. L’article 1224 du code civil prévoit : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.” L’article 1226 du même code ajoute : “le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de signification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.” L’article 1227 du même code prévoit la possibilité de demander la résolution en justice. En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 26 février 2022 n’a prévu qu’une condition suspensive à la charge de l’acquéreur, à savoir l’obtention d’un prêt, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 1 juin 2022. L’acquéreur justifie de l’obtention d’une offre de prêt émise par la banque LCL le 5 avril 2022, de sorte que la réitération de l’acte devant notaire aurait dû pouvoir avoir lieu dans les délais prévus au compromis. Or, si la réitération de l’acte n’a pas pu aboutir c’est en raison de l’absence de plénitude des droits du vendeur sur le bien objet de l avente. A ce titre, le compromis énonce d’une part que Monsieur [Z] [J], vendeur est marié et d’autre part qu’il est le seul propriétaire du bien objet de la vente. En réalité, lorsque le notaire chargé de la vente a vérifié la situation du bien, il a pu trouver un acte de donation entre vifs, notarié, du 14 août 2020 entre Monsieur [Z] [J] et sa femme Madame [L] [O] concernant 2% en indivision dont cette dernière était propriétaire. Une interdiction d’aliéner sans l’accord du donateur (Madame [L] [O]) est prévue à l’acte pour garantir le droit de retour. En conséquence, sans l’accord de son épouse, Monsieur [Z] [J] ne peut vendre le bien, ne disposant pas de droits suffisant à ce titre. Monsieur [Z] [J] estime que le notaire a fait une erreur, qu’il a d’ailleurs rectifiée dans un acte du 13 mai 2022. Pour autant, l’acte de donation a été signé par les époux et le notaire, la modification, revenant sur un droit important du contrat (“condition essentielle de la présente donation”), même s’il s’est agi d’une erreur, ne peut être rectifiée juste par le notaire signataire sans la signature et l’approbation des parties. Rien dans l’acte ne permet d’ailleurs d’interpréter cette clause comme ayant été une erreur de rédaction et que la volonté des parties ait été différente. Que Madame [L] [O] ait profité de cette prétendue erreur ou pas, elle s’est appuyée sur un acte signé, qui fait loi entre les parties, et donc approuvé par ses soins et a refusé d’avaliser la vente prévue du bien. Etant donné la rédaction de l’acte, elle n’a fait qu’exercer son droit. Peu importe également que ses droits indivis ne s’élevaient qu’à 2%. Il appartenait à Monsieur [Z] [J], dans le cadre de cette vente, de s’assurer de ses droits réels sur le bien, de l’accord de son épouse ou de la modification de l’acte de donation avec l’accord de son épouse. En ne s’assurant pas de cela, il a outrepassé ses droits sur le bien en le mettant en vente et a commis une faute suffisamment grave pour justifier de la résolution du compromis de vente. Il ne s’agit en aucun cas d’une force majeure, cet acte de donation étant connu et signé par le vendeur. Il ne peut non plus se défausser sur l’agence immobilière dans la mesure où même si celle-ci est tenue d’une obligation d’information et de conseil, le mandant lui aussi est tenu de délivrer les informations nécessaires et transmettre tout document utile à son mandataire. Il ne peut invoquer sa propre turpitude pour se délier de sa responsabilité. En conséquence, le tribunal prononce la résolution dudit compromis de vente aux torts du vendeur, Monsieur [Z] [J], ce dernier ne pouvant procéder à la vente du bien sans l’accord de son ex épouse. 2/ Sur la responsabilité de l’agence immobilière : a) en qualité de séquestre : * Au titre de l’article 55 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, en cas de garantie donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance, le titulaire de la carte professionnelle est tenu de faire ouvrir, à son nom, dans un établissement de crédit, un compte qui est spécialement affecté à la réception des versements ou remises de sommes d’argent, biens, effets ou valeurs, faits à l’occasion de ses activités, à l’exclusion des sommes représentatives des rémunérations ou commissions. En l’espèce, la société Agence du Colisée, titulaire d’une garantie financière, devait être détentrice d’un compte spécial pour recevoir les sommes séquestrées à l’exclusion des rémunérations et commissions, deux comptes bancaires ne pouvant recevoir compensation. Faute d’éléments, le tribunal ignore si l’agent immobilier a respecté ou non cette obligation visant à éviter les dissipations de fonds ou les absences de paiements en raison de la déconfiture de la société. Dans le compromis elle fait état du compte bancaire SOCIETE GENERALE sur lequel elle déposé le montant du dépôt de garantie séquestré sans préciser s’il s’agit du compte spécial (n° [XXXXXXXXXX01]). En conséquence, le tribunal ignore comment l’utilisation des fonds qui auraient du être séquestrés a eu lieu. * Aux terme de l’article 1956 du code civil, “le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige à la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir”. La somme versée est affectée et le séquestre ne peut en disposer librement. En l’espèce, il est prouvé le versement par Monsieur [U] [A] de la somme de 10 000 euros à l’agence immobilière au titre du dépôt de garantie. En effet, le compromis précise ce versement par chèque bancaire LCL n° 4072179, l’agence immobilière devant agir en qualité de séquestre, “professionnel disposant d’une garantie financière affectée”. Ledit chèque apparaît au titre des débits du 02 mars 2022 sur le relevé de compte bancaire LCL de Monsieur [U] [A] de sorte que le paiement effectif de ce dépôt de garantie ne peut être remis en cause. Les éléments produits sont probants à ce titre. Le contrat de vente n’ayant pas été réitéré, le dépôt de garantie aurait dû être restitué à l’acquéreur en totalité par l’agence immobilière. La lettre de mise en demeure du 21 septembre 2022 est restée sans effet. La société AGENCE DU COLISEE a été placée en redressement judiciaire le 20 février 2023. En outre, il résulte des échanges par mails entre le conseil de Monsieur [U] [A] et la SELARL REAJIR, alors administrateur judiciaire au redressement de la société AGENCE DU COLISEE que : - la somme a bien été versée à l’agence immobilière, - elle n’aurait pas été séquestrée mais utilisée par l’agence immobilière, - un paiement échelonné en 5 mensualités a été prévu. Un 1er versement a été réalisé le 27 octobre 2023 pour 2 000 euros, de sorte que le solde s’élève à 8 000 euros. Le redressement judiciaire ayant été converti en liquidation judiciaire par décision du 8 décembre 2023, l’échéancier n’a pas pu être respecté. Il se déduit de ces éléments que la société AGENCE DU COLISEE a bien commis une faute en disposant de la somme de 10 000 euros du dépôt de garantie alors que cette somme devait être séquestrée et qu’elle est redevable du solde soit la somme de 8 000 euros. Elle est défaillante dans son obligation de restituer les fonds reçus. En conséquence, il convient de fixer le montant de la créance de Monsieur [U] [A] à la somme de 8 000 euros quant au solde du montant de dépôt garantie qui devait lui être restitué et qui n’a pas été séquestrée. En revanche, cette faute ne saurait ouvrir droit à une fixation d’un préjudice de 5 000 euros non établi et non prouvé par le demandeur tant dans son principe que dans son quantum. Le défaut de respect de l’échéancier est quant à lui inhérent à la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire et aux mécanismes légaux de ces procédures. Il ne constitue pas une faute ouvrant droit à réparation. Cette somme ne sera assortie ni d’une astreinte, ni d’intérêts au taux légal dans la mesure où l’ouverture de la procédure collective a arrêté le cours des intérêts et interdit toute mesure d’exécution forcée. * Concernant la garantie financière souscrite au près d’ALLIANZ par la société Agence du Colisee, il n’est pas contesté qu’un contrat n° 41318954 a été conclu entre les parties par l’intermédiaire du courtier VERSPEIEREN le 5 juillet 2011. Le maximum prévu au contrat pour la garantie financière est de 110 000 euros, montant non dépassé au cas présent (8 000 euros). Les conditions générales ne sont ni parafées ni signées mais le bulletin d’adhésion prévoit : “les garanties s’exercent conformément aux clauses et conditions du contrat et selon le tableau des garanties et des cotisations annexés dont l’assuré reconnaît avoir pris connaissance et reçu un exemplaire”. Il n’y a donc pas de difficultés à ce que le contrat s’applique en l’espèce. Au titre des conditions du contrat d’adhésion MULTAGIM+, la garantie financière est ainsi définie : “en sa qualité de garant, l’assureur garantit le remboursement aux tiers des fonds, effets ou valeurs remis à l’adhérent défaillant conformément aux dispositions des articles 17 à 48 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972". L’article 39 du décret du 20 juillet 1972 précise : “La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement. En cas d'instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l'assignation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d'une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d'un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci. Si le garant conteste l'existence des conditions d'ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente.” Il est rappelé que l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet prévoit : “Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à: 1o L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis; 2o L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce; 3o La cession d'un cheptel mort ou vif; 4o La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété; 5o L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce; 6o La gestion immobilière; 7o À l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce; 8o La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 224-69 et suivants du code de la consommation; 9o L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En conséquence, la garantie financière est due quant au remboursement de la somme de 8 000 euros au titre du solde du dépôt de garantie reçu par l’AGENCE DU COLISEE à titre de séquestre. Aucune franchise n’est prévue au titre de cette garantie que cela soit dans les conditions générales, le bulletin d’adhésion ou le tableau des garanties de base. En conséquence et sur le point du séquestre, il convient de condamner la SA ALLIANZ IARD à relever et garantir son assuré de cette somme de 8 000 euros. b) en qualité d’intermédiaire en vente et de rédacteur du compromis * vis-à-vis de l’acquéreur, Monsieur [U] [A] : L’article 1240 du code civil, fondant la responsabilité extra contractuelle, prévoit : “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. De manière classique et se déduisant à la fois de la loi Hoguet et de la jurisprudence, l’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire, faute de quoi sa responsabilité civile peut être engagée. Cela découle notamment de son obligation d’information et de conseil. Les éléments doivent être légaux, exacts, complets, efficients et compréhensibles. Quand il est rédacteur de l’acte, il doit s’assurer de son efficacité juridique et doit notamment vérifier l’état hypothécaire ou au moins le titre de propriété. En l’espèce, le compromis de vente précise : “le VENDEUR déclare être seule propriétaire des biens ci-dessus désignés, que l’origine de propriété est régulière et qu’il fournira au notaire chargé de la réitération des présentes les justificatifs, titres de propriété et pièces nécessaires à l’établissement de l’acte authentique”. En conséquence, l’acte n’a été établi que sur la foi des déclarations du vendeur. Or, ce dernier était marié, ce qui ressort également de l’acte. Face à cette situation, le rédacteur de l’acte, tenu de la validité et de l’efficacité de l’acte, se devait de vérifier que la propriété du vendeur, marié sans précision du régime, était pleine et entière, non restreinte dans ses droits. L’AGENCE DU COLISEE a repoussé cette vérification nécessaire pour la remettre entre les mains du notaire, ce qui était trop tardif et fautif de sa part. C’est d’ailleurs par la levée d’un état hypothécaire que le notaire a pu se rendre compte de la difficulté. Un tel comportement de la part de l’agence DU COLISEE est fautif et engage sa responsabilité civile extra contractuelle vis-à-vis de l’acquéreur dont le contrat n’a pas pu recevoir réitération. En revanche, le fait que l’agence, suivant les déclarations peut-être vraies du vendeur, se rapproche du notaire rédacteur de l’acte de donation problématique et se fasse remettre par ce dernier un acte modificatif n’est pas frauduleux. Elle a essayé de corriger son défaut de vérification et n’est pas responsable d’une éventuelle faute du notaire rédacteur qui lui même a essayé de corriger le problème, mettant en jeu sa propre responsabilité. * vis-à-vis du vendeur, Monsieur [Z] [J] : Les articles 1991 et suivants du code civil précisent les obligations du mandataire, lequel répond de son inexécution et de ses fautes de gestion. Au titre de la loi Hoguet, l’agent immobilier doit accomplir sa mission. En l’espèce, il résulte des éléments ci-avant détaillés que tel n’a pas été le cas en l’espèce. L’AGENCE DU COLISEE a failli à son obligation de conseil mais aussi de mise en garde en ne vérifiant pas l’acte de propriété du vendeur et en ne pouvant ainsi pas l’avertir de la difficulté existant quant à l’étendue de ses droits sur le bien. En conséquence sa responsabilité contractuelle est engagée vis-à-vis du vendeur. 3/ Sur les conséquences financières : * la clause pénale prévue au compromis de vente : L’article 1231-5 du code civil prévoit : “ Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.” Le compromis de vente du 26 févier 2022 prévoit : “Si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l’une des parties refusait la réitération par acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 10% du prix principal à titre d’indemnisation de son préjudice.”. Tout d’abord, la société Agence Du Colisée et partant son assureur la SA ALLIANZ IARD ne pourront être tenues à une somme d’argent (fixation au passif, condamnation ou garantie) à ce titre, cette clause étant prévue uniquement entre les parties au compromis de vente. Si une faute de l’agence a été relevée à l’égard des deux cocontractants, elle n’exonère pas Monsieur [Z] [J] de sa propre faute et il ne saurait se défausser de sa responsabilité en évoquant celle de l’agence. Ensuite, il ne s’agit pas à proprement parler d’un refus du vendeur. Néanmoins, ce dernier ayant commis une faute ayant conduit à la résolution de la vente et l’impossibilité de la réitération par acte authentique, il sera tenu à paiement. Le contrat prévoit un montant de 10% du prix de vente soit la somme de 34 900 euros. En prenant en compte la durée de la problématique (entre le 1 juin 2022 et le 21 septembre 2022), les tracas engendrés par la situation pour l’acquéreur qui avait obtenu son offre de prêt et fait des démarches pour emménager en mettant le bien à son goût de confort, l’impossibilité d’acquérir un bien aux mêmes conditions notamment quant au taux d’intérêt, le niveau de faute du vendeur profane et les circonstances, il y a lieu de ramener cette somme à un montant de 20 000 euros. En conséquence, Monsieur [Z] [J] sera condamné à payer à Monsieur [U] [A] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale. * les préjudices financiers : Monsieur [U] [A] fait état de frais avancés à savoir des acomptes sur des devis de travaux pour mettre le bien à son goût (volets roulants, réfection salle de bains et porte de garage). Or, d’une part, aucun élément produit ne justifie du versement de ces acomptes, les devis étant peu clairs à ce titre et le relevé bancaire fourni n’allant pas jusqu’à la date d’établissement desdits devis. D’autre part, la vente n’ayant pas eu lieu, les devis n’ont plus de raison d’être et si des acomptes ont été versés, ils ont du être remboursés. En conséquence, ce préjudice n’est pas prouvé. Il en va de même pour les intérêts relatifs au prêt immobilier prévu pour l’achat du bien objet du compromis résolu. Tout d’abord, l’offre de prêt n’est pas signée par Monsieur [U] [A]. Ensuite, le courrier de certificat d’adhésion avec l’échéancier mensuel de l’assureur ne justifie pas le paiement desdites échéances alors que faute de vente, les causes du prêt n’ont pas été débloquées et partant le contrat d’assurance afférent n’a plus aucun objet et n’a pas pu recevoir application. En outre, un quelconque versement n’est pas prouvé, le relevé bancaire produit s’arrêtant avant la date de prélèvement prévu de la première échéance. En conséquence, il ne sera pas fait droit à ces demandes de préjudices financiers non étayées et non établies. * sur la perte de chance d’avoir acquis dans le même temps un bien équivalent, à un prix équivalent au niveau de son offre de prêt, sur la perte de chance de pouvoir devenir propriétaire dans les délais projetés et le préjudice moral : Ces aspects ont été pris en compte par le tribunal dans le cadre de l’évaluation de la clause pénale et ne peuvent être indemnisés une seconde fois. La clause pénale a par ailleurs un caractère forfaitaire. En conséquence, Monsieur [U] [A] sera débouté de ses demandes à ce titre. * sur la demande au titre du préjudice résultant de la résistance abusive d’ALLIANZ IARD. Il résulte des éléments produits et des développements ci-avant que le comportement d’ALLIANZ refusant sa garantie n’est pas fautif. En effet, il est légitime qu’elle ait besoin de documents et d’informations pour vérifier si sa couverture est acquise ou non. En l’espèce, son assuré est en procédure collective et les demandes ont été débattues entre les parties avec des arguments qui nécessitaient un examen approfondi. En conséquence, il ne saurait lui être reproché de résistance abusive et la demande indemnitaire en ce sens faite par Monsieur [U] [A] sera rejetée. * sur la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [Z] [J] : L’article 1343-5 du code civil prévoit : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.” En l’espèce, Monsieur [Z] [J] n’a pas été en mesure de vendre son bien en raison de l’opposition de sa femme. Il est toujours tenu au paiement du prêt immobilier à hauteur d’environ 1 200 euros par mois et justifie n’exercer aucune activité rémunérée ni percevoir de revenus en Algérie où il résiderait sans apporter de preuve de l’effectivité de ce déménagement. Il ne justifie pas suffisamment de sa situation complète pour obtenir un délai de paiement de 24 mois alors que le bien objet du litige aurait dû être vendu, il y a déjà plus de trois ans. Sa demande de délai de 24 mois pour s’acquitter du règlement des sommes mises à sa charge sera rejetée. 4/ Sur les mesures de fin de jugement Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [Z] [J] succombe à l’instance et sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, Monsieur [Z] [J] condamné aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [U] [A] la somme de 3 000 euros. Compte tenu des fautes de l’agence immobilière, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande, ni à celle de son assureur, à ce titre. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément produit n’est de nature à justifier qu’elle soit écartée au cas d’espèce. PAR CES MOTIFS PRONONCE la résolution du compromis de vente entre Monsieur [Z] [J], (vendeur) et Monsieur [U] [A] (acquéreur) signé le 26 février 2022 aux torts du vendeur. FIXE le montant de la créance de Monsieur [U] [A] au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie à la somme de 8 000 euros, dans le cadre de la procédure collective de liquidation judiciaire ouverte pour la société AGENCE DU COLISEE, représentée par son liquidateur, Maître [H] [E] [M], membre de la SELARL [M]. CONDAMNE la SA ALLIANZ à relever et garantir la société AGENCE DU COLISEE, représentée par son liquidateur, Maître [H] [E] [M], membre de la SELARL [M], pour la somme de 8 000 euros au titre de la garantie financière relative au remboursement du solde du dépôt de garantie reçu à titre de séquestre par son assuré. CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [U] [A] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 26 février 2022. CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à Monsieur [U] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens. Ainsi jugé le 15 décembre 2025, et signé par le Président et le Greffier, Le Greffier, Le Président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY