Tribunal judiciaire, 18 juin 2024. 23/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS MINUTE N° AFFAIRE N° RG 23/00004 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJWA NAC : 30C LOYERS COMMERCIAUX ---------------------------- JUGEMENT RENDU LE 18 JUIN 2024 ----------------------------- DEMANDERESSE SCI CWD [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Sophie MARGAIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DÉFENDERESSE Société NJG [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS **************** COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : M. Julien DEGUINE, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du code de l’organisation judiciaire Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière Audience publique du 21 mai 2024 LORS DU DELIBERE Jugement contradictoire rendu le 18 juin 2024, en premier ressort. Prononcé par mise à disposition Julien DEGUINE, assisté de Dévi POUNIANDY, Greffière  Copie exécutoire délivrée le 18/06/2024 à : Me Alain ANTOINE, Me Sophie MARGAIL EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er novembre 2011, la SCI CWD a donné à bail commercial à Monsieur [D] [S] pour une durée de neuf années un local situé [Adresse 2], où est exploité un fonds de commerce de restauration. Le bail a été cédé avec le fonds de commerce à la société NJG. Par acte d’huissier du 28 juillet 2020, la société NJG a sollicité le renouvellement du bail. La SCI CWD y a acquiescé par acte du 28 octobre 2020 pour un loyer porté à 2400 euros. Les parties n’ont pu s’accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé. La commission de conciliation a été saisie et a rendu un avis le 15 décembre 2020. C’est dans ces conditions que, par mémoire signifié le 20 octobre 2022, la SCI CWD a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du bail du loyer renouvelé. Par jugement du 20 juillet 2023, le juge des loyers a ordonné une expertise. Aux termes de son mémoire déposé le 12 avril 2024, la SCI CWD demande de : - juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, - fixer le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 3000 euros hors charges et hors taxe, - dire que ce loyer sera dû à compter du 1er novembre 2020, - dire que les compléments de loyer dus par le locataire porteront intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts dus pour plus d’une année entière produiront eux-mêmes intérêts, - et condamner la société NJG à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Par un mémoire en réplique déposé le 21 mai 2024, la société NJG demande de : - juger que le montant du loyer doit être révisé selon l’évolution de l’indice ILC, et dans la limite de 2,5 % l’an, - et condamner la SCI CWD à lui payer une indemnité de 4500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. SUR CE, Attendu que selon l’article L. 145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après: 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; Sur le déplafonnement Attendu qu’aux termes de l’article L. 145-34 prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, lorsque la durée de celui-ci n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ; Attendu que les lieux loués comportaient à la signature du bail une salle en premier étage de 130 m², une salle d’eau, des wc et des pièces de réserve pour 17,20 m², ainsi qu’une terrasse de 29 m² ; qu’il ressort de l’expertise que la terrasse de 29 m², auparavant destinée à l’usage des fumeurs, était close, et transformée en espace de cuisine ; que l’extension de la surface exploitable de près de 5% et l’amélioration de la configuration des lieux ont, s’agissant d’un établissement de restauration, un caractère notable ; qu’il s’ensuit que la société CWD est fondée à solliciter le déplafonnement du loyer, et son alignement à la valeur locative ; Sur la valeur locative Attendu en premier lieu que les locaux litigieux sont situés au premier étage d’un ensemble immobilier qui comprend plusieurs locaux ; que le linéaire sur voie est de 12,69 m, et les locaux d’une surface totale de 184,23 m², dont 125,52 m² pour l’accueil de la clientèle ; que les parties communes de l’immeubles sont selon les constatations de l’expert vétustes ; Attendu en deuxième lieu que le bail ne comporte pas de restriction à l’exploitation des lieux, dès lors qu’il réserve seulement les activités de « Boulangerie/pâtisserie (et) sex-shop » ; que le locataire prend à sa charge la taxe foncière, et les travaux nécessaires à l’exploitation de son activité ; Attendu en troisième lieu que les locaux sont implantés dans le centre de [Localité 3], soit dans une zone commercialement attractive, en ce qu’elle est le siège ou à proximité immédiate des principales infrastructures balnéaires de l’île, et bénéficie de manière privilégié de l’augmentation de sa fréquentation touristique ; que, comme le relève l’expert, l’établissement bénéficie d’une bonne visibilité, et d’une desserte directe ; Attendu en quatrième lieu qu’aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents eu égard à leurs caractéristiques, et à leurs facteurs de commercialité ; que pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a sélectionné parmi les références produites par le bailleur les baux de commerces de taille comparable ; qu’il a justement écarté les baux de surfaces plus petites, qui ne correspondent pas aux mêmes conditions d’exploitation, ainsi que les références insuffisamment précises ou déterminées du preneur ; que les références retenues, qui sont d’une taille proche des locaux litigieux, situés dans la même rue, et qui comportent pour deux d’entre eux des espaces à l’étage, sont pertinentes ; qu’il en résulte une valeur de 26,33 euros / m² ; Attendu que, pour appliquer cette valeur aux lieux loués, l’expert a selon l’usage procédé à des majorations et abattements correspondant aux contraintes de l’exploitation, et pondéré les différentes surfaces des locaux selon leur vocation commerciale ; qu’il en résulte une valeur pondérée de 25,54 euros / m², et une surface pondérée de 115,55 m² ; que dès lors il conviendra de retenir une valeur locative de 2950 euros ; Attendu qu’il résulte de ces éléments que le loyer du bail reconduit sera fixé à compter du 1er novembre 2020 à la somme de 2950 euros par mois ; Attendu que les parties seront déboutées de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compte tenu de la nature du litige et de son ancienneté ; PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, FIXE à la somme mensuelle de 2950 euros hors taxe le loyer en principal dû par la société NJG à compter du 1er novembre 2020 au titre du bail commercial consenti sur les locaux à usage commercial situés [Adresse 2], DIT que les arriérés de chaque mensualité du loyer résultant de sa révision porteront intérêts au taux légal à compter de leur échéance, DÉBOUTE les parties de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, CONDAMNE les parties chacune pour moitié aux dépens, qui comprendront notamment les frais de l’expertise diligentée dans le cadre de la procédure. AINSI JUGE ET PRONONCE le 18 juin 2024 et nous avons signé avec madame le greffier. LE GREFFIERLE JUGE