Cour d'appel, 28 mars 2024. 21/16285

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 28 MARS 2024 (n° 82/2024, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/16285 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKTS Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 juillet 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 20/07338 APPELANTS Mme [M] [C] épouse [U] née le 10 avril 1977 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] M. [W] [C] né le 06 mai 1973 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés et assistés par Me Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de Paris, toque : E0120 INTIMEE S.A.R.L. AUX FRUITS D'OR Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 444 025 571 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Défaillante, procès-verbal de déclaration d'appel et de conclusions du 23 novembre 2021 à étude COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 janvier 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé non daté à effet du 1er octobre 2005, Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] ont donné à bail à la SARL Aux Fruits d'or des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 15.800 € payable par quart et d'avance et à destination de « confection en gros, cours des halles et fleurs, alimentation générale, vins et liqueurs à emporter, sandwicherie, salon de thé ». Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2017, les bailleurs ont délivré un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2018. Par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2018, les bailleurs ont exercé leur droit d'option en refusant le renouvellement et en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Par ordonnance du 15 mars 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [N] [L] en qualité d'expert judiciaire aux fins de donner tous éléments pour apprécier l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018. Par acte d'huissier du 8 juillet 2020, Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] ont fait assigner la société Aux Fruits d'or devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de prononcer, à effet du 1er janvier 2020, la résiliation judiciaire du bail non daté ayant débuté le 1er octobre 2005. Par jugement du 29 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ; - rejeté la demande visant à prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction du preneur ; - rejeté les demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation ; - rejeté la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 07 septembre 2021, Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] ont interjeté appel total. L'intimée n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 22 mai 2023 et signifiées le même jour à la SARL Aux Fruits d'or à l'étude, par lesquelles Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C], appelants, demandent à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 18ème chambre, 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 juillet 2021 ; Et statuant à nouveau, A titre principal, - constater que la SARL Aux Fruits d'or n'a pas introduit dans le délai légal de deux ans, à compter du 15 mars 2018, d'action judiciaire aux fins de paiement de l'indemnité d'éviction commerciale, A titre subsidiaire, - prononcer, à effet du 1er janvier 2020, la résiliation du bail non daté ayant débuté le 1er octobre 2005, En toute hypothèse : - déchoir la SARL Aux Fruits d'or du droit au maintien dans les lieux et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction ; - prononcer l'expulsion de la SARL Aux Fruits d'or ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] ' [Localité 3], « Une boutique avec arrière-boutique à droite de la porte d'entrée de l'immeuble ; au fond du couloir de cet immeuble, un local sur cour se composant de deux pièces dont une chambre froide ; au 1er étage droite sur cour, un studio, cuisine, salle d'eaux indépendant », et ce avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner la SARL Aux Fruits d'or à payer à Madame [M] [U] née [C] et à Monsieur [W] [C] la somme de 67.057,32 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 10 octobre 2018 au 31 mars 2023 inclus, - condamner la SARL Aux Fruits d'or à payer à Madame [M] [U] née [C] et à Monsieur [W] [C] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er avril 2023, d'un montant de 1.794,58 €, jusqu'à parfaite libération des lieux par déménagement complet et remise des clés, - condamner la SARL Aux Fruits d'or à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, SUR CE, Il résulte de l'acte de signification que la SARL Aux Fruits d'or était absente de son domicile lorsque l'huissier s'est présenté pour lui signifier la déclaration d'appel de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] et que copie de la déclaration d'appel a été déposée à l'étude de l'huissier, avis de passage de l'huissier ayant été laissé dans la boîte aux lettres et une lettre simple par ailleurs adressée au domicile. La SARL Aux Fruits d'or n'a pas constitué avocat. La décision sera par conséquent rendue par défaut la concernant. En application de l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée'. 1) Sur la demande principale d'expulsion de la SARL Aux Fruits d'or tirée de la prescription de la demande d'indemnité d'éviction Aux termes des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d'appréciation, notamment les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents. Par application de l'article L. 145-60 du code de commerce, l'action en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit en deux ans. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. L'article L. 145-60 en vigueur depuis le 21 septembre 2000 dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Il résulte de ces dispositions que lorsque le bailleur refuse le renouvellement demandé, le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. Aux termes de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] font valoir à titre principal que la SARL Aux Fruits d'or n'a pas sollicité en justice le paiement d'une indemnité d'éviction dans les deux ans suivant l'ordonnance désignant l'expert judiciaire de sorte qu'elle est déchue de ce droit ainsi que de son droit au maintien dans les lieux. Ils ajoutent que l'indemnité litigieuse, étant une indemnité d'occupation de droit commun, est soumise à la prescription quinquennale de sorte que la demande de l'appelante est recevable et soulignent que l'indemnité d'occupation doit être fixée sur la base de la valeur locative retenue par l'expert soit 21.535 € annuel. Or, la SARL Aux Fruits d'or ayant réglé une somme de 5.970 € par trimestre du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019, engendrant un trop-versé d'indemnité d'occupation de 2.931,30 €, elle serait néanmoins débitrice de la somme de 69.988,62 € au titre de la période impayée du 1er janvier 2020 au 31 mars 2023 et d'une indemnité d'occupation de 1.794,58 € par mois à compter du 1er avril 2023 jusqu'à parfaite libération des lieux. Au cas d'espèce, il est constant que par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2017, Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] ont délivré un congé à la SARL Aux Fruits d'or avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2018, et que par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2018, les bailleurs ont exercé leur droit d'option en refusant le renouvellement et en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Il est tout aussi constant que, par ordonnance de référé du 15 mars 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [N] [L] en qualité d'expert judiciaire aux fins de donner tous éléments pour apprécier l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018, l'expert ayant finalement déposé son rapport le 11 novembre 2020. Il en résulte que la SARL Aux Fruits d'or disposait d'un délai de deux ans pour saisir le tribunal afin de voir fixer à son profit une indemnité d'éviction à compter du refus exprimé le 10 octobre 2018 de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] de renouveler le bail et lui offrant paiement d'une indemnité d'éviction. Ce délai de prescription s'est toutefois trouvé interrompu par l'action en référé, introduite par assignation délivrée le 05 décembre 2018, jusqu'à l'ordonnance de référé, rendue le 15 mars 2019. Dès lors, le délai de prescription pour la SARL Aux Fruits d'or pour saisir le tribunal d'une demande tendant à voir fixée une indemnité d'éviction à son profit a recommencé à courir à compter du 15 mars 2019, pour s'achever le 15 mars 2021. La SARL Aux Fruits d'or n'ayant pas saisi le tribunal judiciaire à cette date d'une telle demande, elle se trouve dès lors depuis cette date dépourvue du droit de réclamer le bénéfice d'une indemnité d'éviction, mais également de son droit à se maintenir dans les lieux. En conséquence, il convient de constater que la SARL Aux Fruits d'or ne bénéficie plus depuis le 15 mars 2021 d'un droit à indemnité d'éviction ni se maintenir dans les lieux loués et doit dès lors être expulsée des lieux loués selon des modalités fixées au dispositif du présent arrêt. Par ailleurs, la SARL Aux Fruits d'or se trouve subséquemment débitrice, depuis le 16 mars 2021 et la perte de son droit au maintien dans les lieux, d'une indemnité d'occupation de droit commun en sa qualité d'occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Contrairement à ce que soutiennent Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C], les dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ne s'appliquent pas au cas d'espèce. En effet, ces dispositions sont applicables pour déterminer l'indemnité d'occupation statutaire laquelle est fixée par référence à la valeur locative statutaire des locaux, alors que l'indemnité d'occupation qui est due dans le cas présent à compter du 16 mars 2021 est une indemnité d'occupation de droit commun qui a un fondement indemnitaire et compensatoire. Il convient de procéder pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation par comparaison avec des références de locaux de type commercial et, afin de procéder à cette comparaison, de tenir compte de l'état des locaux donnés à bail dont s'agit, de leur consistance et de leur situation. Il résulte du rapport d'expertise judiciaire en date du 11 novembre 2020 que le site dont s'agit est situé sur la commune de [Localité 5]. La superficie des locaux, non discutée par les parties, est de 55,50 m² comprenant la boutique, chambre froide et réserve en rez-de-chaussée (41,60 m²) et le studio de l'étage (13,90 m²). L'expert judiciaire a procédé par comparaison avec le prix de marché des locaux de même type sur les zones d'activités proches. Eu égard aux prix de comparaison pour des locaux du même type, tenant compte de l'état moyen du bâti, de l'aspect d'usage de l'immeuble, l'expert judiciaire a estimé la valeur locative de l'ensemble à 21.535 €, à laquelle acquiescent Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C]. La valeur locative sera donc, en l'état de l'ensemble de ces éléments, estimée à 21.535 €/an, et la SARL Aux Fruits d'or condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun de 21.535 €/an à compter du 16 mars 2021, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant des sommes dues au titre de l'occupation des lieux par la SARL Aux Fruits d'or du 10 octobre 2018 au 15 mars 2021, la cour rappelle que sur cette période, la SARL Aux Fruits d'or bénéficiait des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, de sorte que l'indemnité d'occupation due par elle entre la fin du bail (10 octobre 2018) et le 15 mars 2021, est équivalente à la valeur locative du bien. Or, il résulte de l'expertise une valeur locative à 18.020 € HT/HC par an après abattement de 7 % de la valeur locative (2 % au titre de la taxe foncière et 5 % au titre de la clause d'accession en fin de jouissance). Si Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] sollicitent néanmoins la fixation de la valeur locative à 21.535 € par an, la cour entérinera le rapport d'expertise, qui tient compte d'abattements usuels de la charte de l'expertise, et applicables à l'indemnité d'occupation statutaire jusqu'au 15 mars 2021, date à laquelle l'indemnité d'occupation statutaire a cessé pour laisser la place à l'indemnité d'occupation de droit commun. Il convient dès lors de dire que l'indemnité d'occupation due par la SARL Aux Fruits d'or du 10 octobre 2018 au 15 mars 2021 s'élève à 18.023 € par an. Le jugement sera en conséquence infirmé. 2) Sur la demande en paiement d'un arriéré locatif Si Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] sollicitent la condamnation de la SARL Aux Fruits d'or à leur verser la somme de 67.057,32 € à titre d'indemnité d'occupation impayées pour la période du 10 octobre 2018 au 31 mars 2023 inclus, les développements précédents permettent de fixer du 10 octobre 2018 au 15 mars 2021 une somme de 43.805,88 € dus au titre de l'indemnité statutaire, et une somme de 43.967,29 € au titre de l'indemnité de droit commun due du 16 mars 2021 au 31 mars 2023, soit un total dû de 87.773,17 €. A la lecture du décompte versé aux débats, la SARL Aux Fruits d'or ayant réglé une somme totale de 17.910 € le 20 décembre 2019, et ayant trop versé 2.931,30 €, elle reste donc redevable à l'égard de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] d'une somme de 66.931,87 € au titre des indemnités d'occupation du 10 octobre 2018 au 31 mars 2023, que la SARL Aux Fruits d'or sera par conséquent condamnée à verser à Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C]. 3) Sur les demandes accessoires Il convient de condamner la SARL Aux Fruits d'or aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. En outre, la SARL Aux Fruits d'or sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 20/07338 ; Statuant à nouveau, Dit que par par l'effet du refus de renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C], le contrat de bail entre Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] et la SARL Aux Fruits d'or a pris fin le 10 octobre 2018 ; Dit que par l'effet de l'acquisition de la prescription, la SARL Aux Fruits d'or a perdu le bénéfice des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce à compter du 15 mars 2021 ; Dit en conséquence que la SARL Aux Fruits d'or est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 15 mars 2021 ; Ordonne à la SARL Aux Fruits d'or de libérer les lieux qu'elle occupe [Adresse 1] à [Localité 7] dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt ; À défaut de libération volontaire dans ce délai, ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; Fixe le montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable la SARL Aux Fruits d'or à l'égard de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] du 10 octobre 2018 au 15 mars 2021 à 18.023 € par an ; Fixe le montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable la SARL Aux Fruits d'or à l'égard de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] à la somme annuelle de 21.535 € à compter du 16 mars 2021, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; Dit en conséquence que la SARL Aux Fruits d'or est redevable à l'égard de Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] d'une somme totale de 66.931,87 € au titre des indemnités d'occupation dues entre le 10 octobre 2018 et le 31 mars 2023 ; Condamne en conséquence la SARL Aux Fruits d'or à verser à Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] la somme de 66.931,87 € au titre des indemnités d'occupation du 10 octobre 2018 au 31 mars 2023 ; Confirme la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ; Y ajoutant, Condamne la SARL Aux Fruits d'or à verser à Mme [M] [C] épouse [U] et M. [W] [C] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Aux Fruits d'or aux dépens d'appel ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,