Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/06626

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 26 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06626 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDONF Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris RG n° 11-19-006120 APPELANTE Madame le Maire de la VILLE DE [Localité 6] représentant ladite Ville Hôtel de Ville Direction des Affaires Juridiques [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 INTIME Monsieur [S] [J] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] Représenté par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 et assisté pa Me Charlotte ROMERO, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 10 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Madame Marie MONGIN, Conseiller Monsieur. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 23 janvier 2024 et prorogé plusieurs fois juqu'au 26 mars 2024,les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie MONGIN, conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Aurély ARNELL, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 juin 1954, à effet au 1er juillet 1954, la ville de [Localité 6] a donné en location à [I] [J] les lots n°6 (appartement 1er étage), 16 et 26 (4ème étage) et 19 et 20 (deux caves) situés [Adresse 3] à [Localité 7], ce bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, les locaux étant classés en catégorie II B. [I] [J] est décédé le 25 avril 1964, sa femme, [K] [J] née [P], et ses enfants ont continué à occuper le logement et ses annexes. Par engagement de location en date du 2 octobre 1984, la ville de [Localité 6] a étendu la location de [K] [J] au lot n°27, correspondant à deux chambres au 5ème étage du même immeuble. Par exploit d'huissier en date du 28 août 1997, la ville de [Localité 6] a fait délivrer à [K] [J] et M. [J] un congé du logement situé au deuxième étage de l'immeuble sis [Adresse 3] afin de mettre fin à la location et les placer sous le régime du maintien dans les lieux prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Le 22 décembre 1998 la ville de [Localité 6] a adressé à [K] [J] et ses enfants, notamment M. [S] [J], une proposition de conclure un nouveau bail de huit ans en application des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 moyennant un nouveau loyer, proposition qui a été refusée. Saisie par la ville de [Localité 6] par assignation en date du 16 juin 1999, le tribunal d'instance du 6ème arrondissement de Paris, par jugement en date du 1er février 2000, a déclaré recevable la demande de la ville de [Localité 6] dirigée contre les consorts [J] de proposition de bail de sortie de la loi de 1948 sur les locaux loués [Adresse 3] à [Localité 7] et avant dire droit a désigné un expert afin d'apprécier les éléments caractéristiques de ce logement quant à sa consistance et son confort, la qualité et le standing de l'immeuble, ses avantages et ses inconvénients. Ce jugement a été confirmé par la cour d'appel par arrêt en date du 26 mars 2002 et l'expert a rendu son rapport le 30 octobre suivant. Par courrier en date du 3 janvier 2003 adressé à [K] [J], la Ville de [Localité 6] a proposé à cette dernière de réduire le montant du loyer demandé à la condition expresse qu'elle soit la seule titulaire du contrat de location ; le contrat de bail avec effet au 1er juillet 1999 était conclu le 24 mars 2003 par [K] [J]. [K] [J], née le 26 avril 1914 est décédée le 24 octobre 2016. Par ordonnance de référé du 17 décembre 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Paris constatant l'accord de la ville de [Localité 6] a jugé que M. [S] [J] bénéficiait du transfert du bail de sa mère décédée portant sur les lots n°6, 16,19,20 et 26 mais non du lot n°27 dont l'expulsion a été prononcée. Les lots n°6, 16, 26, 19 et 20 ont été libérés le 9 août 2019. Un avis d'avoir à payer la somme de 46 973 euros a été émis à l'encontre de M. [S] [J] le 25 janvier 2019. Saisi par M. [S] [J] par acte d'huissier de justice délivré le 27 mars 2019 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par jugement contradictoire rendu le 25 février 2021, a : - déclaré recevable l'action de M. [S] [J] à l'encontre de la ville de [Localité 6] en nullité de l'avis des sommes à payer ; - prononcé la nullité de l'avis des sommes à payer émis par la ville de [Localité 6] à l'égard de M. [S] [J] sous la référence 2019-1325-1 ; - laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné la ville de [Localité 6] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 07 avril 2021, la ville de [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions déposées le 22 décembre 2021, demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 25 février 2021 en tant qu'il : - a déclaré recevable l'action de M. [S] [J] à son encontre en nullité de l'avis des sommes à payer ; - a prononcé la nullité de l'avis de sommes à payer qu'elle a émis à l'égard de M. [S] [J] sous la référence 2019-1325-1 ; - a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; - l'a condamné aux dépens. Statuant à nouveau, - déclarer irrecevables les contestations portant sur la validité formelle de l'avis de sommes à payer contesté ; - débouter M. [S] [J] de sa demande de nullité de l'avis de sommes à payer ; En tout état de cause, - débouter M. [S] [J] de son appel incident et, par suite, de l'ensemble de ses demandes de dommages-intérêts et de restitutions de loyers ; - rejeter la demande de M. [S] [J] tendant à lui accorder 'les plus larges délais' ; - condamner M. [S] [J] aux dépens de première instance, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ; - condamner M. [S] [J] aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 février 2023, M. [S] [J] demande à la cour de : - confirmer le jugement en date du 25 février 2021 en ce qu'il déclare son action recevable et annuler le titre perception contesté ; Puis, examinant l'appel reconventionnel formé : - Infirmer le surplus le jugement en date du 25 février 2021 en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes et, notamment, de ses demandes indemnitaires, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; Et statuant à nouveau, - le recevoir en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Y faisant droit : - constater que l'avis de somme à payer est entaché d'illégalités externes de nature à justifier son annulation ; Sur le fond : - constater qu'il était un occupant de bonne foi et en droit d'occuper les lieux selon les conditions fixées par le bail du 28 juin 1954, faute de nouveau contrat signé avec la ville de [Localité 6] ; - constater que la ville de [Localité 6] budget principal ne justifie nullement du débiteur, du quantum et du détail de sa créance telle qu'elle est mentionnée dans son avis des sommes à payer émis le 25 janvier 2019 portant sur la somme de 46 973, 28 euros ; - constater que la saisine de la présente juridiction suspend le recouvrement des sommes prétendument dues par lui au titre de l'avis des sommes à payer émis par la ville de [Localité 6] budget principal le 25 janvier 2019 portant sur la somme de 46 973, 28 euros ; En conséquence : - annuler l'avis des sommes à payer émis par la ville de [Localité 6] budget principal le 25 janvier 2019 portant sur la somme de 46 973, 28 euros ; - condamner la Ville de [Localité 6] à lui payer la somme de 46 973,28 euros en réparation de ses préjudices consécutifs aux fautes de la ville de [Localité 6] ; - condamner la ville de [Localité 6] à lui payer la somme de 38 381,77 euros en restitution des loyers indûment versés ; - condamner la ville de [Localité 6] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de la délivrance ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; A titre subsidiaire : - ordonner la compensation des créances respectives des parties ; A titre infiniment subsidiaire : - lui accorder les plus larges délais de paiement ; Dans tous les cas, - condamner la ville de [Localité 6] budget principal à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ; - condamner la ville de [Localité 6] budget principal aux entiers dépens, y compris ceux exposés en première instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023. SUR CE, Sur l'avis de sommes à payer Considérant que pour prononcer la nullité de l'avis de sommes à payer délivré à M. [J], le premier juge s'est fondé sur l'absence d'indication suffisamment détaillée de la créance réclamée dans ce titre exécutoire ; Que l'appelante conteste la recevabilité de l'action engagée par M. [J] ainsi que le bien fondé de la nullité de l'avis litigieux en faisant valoir avoir adressé à l'intimé une lettre recommandée avec accusé de réception le 23 janvier 2019 détaillant les sommes réclamées ; Considérant s'agissant de la recevabilité de la demande de nullité de l'avis, que celui-ci a été délivré à la demande de la «ville de [Localité 6] Budget principal» en qualité «d'émetteur de la créance» et porte sur les loyers d'un bien appartenant au domaine privé de la commune de [Localité 6] et relevant du droit privé, de sorte que comme l'a relevé le jugement entrepris, la ville de [Localité 6] a bien qualité à défendre de la contestation élevée par le destinataire de cet avis de sommes à payer ; Considérant s'agissant du respect de l'obligation d'indication des bases de la liquidation, que c'est à juste titre que le jugement entrepris a invoqué les dispositions de l'article 24 du décret 2012-1246 du 7 novembre 2012 ; Qu'en effet, aux termes de ce texte, toute créance liquidée faisant l'objet d'un ordre de recouvrement indique la base de la liquidation, ce dont il se déduit que le titre exécutoire doit indiquer les bases de la liquidation de la créance pour le recouvrement de laquelle il est émis et ses éléments de calcul soit dans le titre lui-même, soit par référence précise à un document joint ou à un document adressé au débiteur antérieurement à l'émission du titre ; Qu'en l'espèce, si comme le soutient l'appelante elle a fait parvenir à M. [J] un courrier daté par elle du 23 janvier 2019 relatif à la dette dont elle se prévaut à son égard, ce courrier n'a été reçu par son destinataire que le 26 janvier suivant comme l'indique l'accusé de réception, soit postérieurement à l'émission de l'avis de sommes à payer en date du 25 janvier 2019, seule date qu'il y ait lieu de retenir ; Qu'ainsi le jugement entrepris qui a prononcé la nullité de cet avis de sommes à payer sera confirmé, sans que les autres moyens soulevés doivent être examinés ; Sur les demandes de M. [J] Considérant sur les demandes reconventionnelles de M. [J], que celui-ci fait valoir que la bailleresse lui a fait délivrer le 28 août 1997, comme à sa mère, un congé mettant fin au bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 pour lui faire bénéficier du droit au maintien dans les lieux au sens de l'article 4 de ladite loi, ce dont il résultait que la bailleresse le considérait comme locataire ; Qu'il souligne que, bien qu'il ait été destinataire de la proposition de nouveau bail avec une sortie de la loi de 1948, et alors qu'aucune décision de justice n'a été rendue sur l'existence d'un nouveau bail puisque le tribunal dans son jugement du 1er février 2000 a statué avant dire droit en désignant un expert se bornant à juger recevable l'action de la ville de [Localité 6], celle-ci a adressé à [K] [J], âgée de 89 ans, une proposition de nouveau bail sans l'informer ni aucun des autres destinataires de la proposition initiale, courrier qui a conduit [K] [J] à signer seule un bail le 24 mars 2003 ; qu'il en déduit que ce bail ne lui est pas opposable et qu'il bénéficie toujours du droit au maintien dans les lieux soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; Que la ville de [Localité 6] conteste cette argumentation en faisant valoir qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, qu'ayant occupé le logement, M. [J] est tenu au paiement du loyer et ne justifie pas d'un préjudice moral ; Considérant cependant qu'il n'apparaît pas des pièces versées aux débats par la bailleresse que le bail conclu le 24 mars 2003 par [K] [J] aurait été l'objet de négociation auxquelles M. [J] a participé, ni même que des négociations ont été menées en présence des avocats puisque c'est la ville de [Localité 6] qui a écrit le 3 janvier 2003 à [K] [J] seule, sans que la ville de [Localité 6] ne prétende avoir mis en copie les autres destinataires de la proposition de nouveau bail, parties à la procédure engagée par la ville de [Localité 6] ; Qu'une telle démarche, dans le cadre d'une procédure judiciaire engagée où les parties étaient représentées par un avocat et à l'égard d'une personne âgée de 89 ans, outre qu'elle ne révèle pas la bonne foi exigée dans l'exécution des contrats, n'est pas de nature à démontrer que M. [S] [J] a été informé de la signature de ce contrat ; Qu'en outre le jugement avant dire droit rendu le 1er février 2000 qui se borne à constater la recevabilité de la demande et à ordonner une expertise n'a pas autorité de la chose jugée sur l'existence et le contenu du bail, aucune décision n'ayant été rendue sur le nouveau bail; Qu'il est cependant exact que M. [J] a fait état du bail conclu avec sa mère le 24 mars 2003 postérieurement au décès de celle-ci notamment dans son courrier du 9 février 2017 ( pièce n°6 de l'appelante) par lequel il indiquait ne pas solliciter un transfert de ce bail et manifestait son intention d'acquérir les chambres situées au 4ème et 5ème étage, lettre qu'il a rétractée ce qui a donné lieu à la procédure engagée par la ville devant le juge des référés du tribunal d'instance ; Que néanmoins, ces circonstances ne sont pas de nature à supprimer le manquement par la bailleresse à l'obligation de bonne foi en s'adressant dans le cadre d'une transaction à la seule mère de M. [J] et sans justifier de l'information de cette démarche à l'avocat représentant les consorts [J] ; Qu'en outre, la bailleresse, au prétexte de la procédure de référé engagée quant au transfert de bail (pièce n°15), a cessé de réclamer le montant du loyer ou de l'indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2017 jusqu'au mois de janvier 2019, pour réclamer le montant de l'arriéré au mois de janvier 2019, le mettant en difficulté financière de nature à lui faire quitter ce logement afin de permettre sa vente, ce qui s'est effectivement réalisé, M. [J] ayant libéré les lieux au mois d'août 2019 et l'appartement a été vendu par la ville de [Localité 6] le 16 novembre 2020 ; Que le préjudice de M. [J] résulte de la conclusion d'un bail avec sa mère [K] [J] âgée de 89 ans, sans en être informé, pas plus que les autres parties à la procédure engagée par la bailleresse, alors pourtant qu'il était considéré par le congé délivré le 28 août 1997 comme locataire, en faisant obstacle à toute négociation de sa part quant aux conditions financières et à sa qualité de locataire, sera justement évalué à la somme de 20 000 euros que la ville de [Localité 6] sera condamnée à lui verser, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance soit le 27 mars 2019 ; Que la capitalisation des intérêts sollicitée sera accordée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; Considérant s'agissant de l'état de vétusté allégué par M. [J], il est exact que lors de la mise en vente aux enchères publiques il était précisé que d'important travaux étaient à prévoir et que l'expert judiciaire désigné par le jugement en date du 1er février 2000 l'a constaté, que néanmoins, cette circonstance n'est pas de nature à dispenser le locataire du payement des loyers ou d'indemnités d'occupation, le logement n'étant pas inhabitable ; Que la demande de restitution de la somme payée pour les loyers jusqu'au mois d'octobre 2017 sera rejetée ainsi que celle fondée sur la réparation d'un préjudice moral dont l'existence, au delà du préjudice ci dessus réparé, n'est pas démontrée ; Considérant, par ailleurs, qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande tendant au constat que M. [J] était en droit d'occuper les lieux selon les conditions fixées par le bail d'origine conclu le 28 juin 1954, dés lors qu'un même bien ne peut faire l'objet de deux baux distincts, la validité du bail signé par [K] [J] en 2003 n'étant pas contestée; Que les deux autres demandes de constat sont sans objet ; Sur les mesures accessoires Considérant que, de ces chefs, le jugement entrepris sera confirmé, que la ville de [Localité 6] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à M. [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [S] [F] de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice causé par la faute de la ville de [Localité 6], Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme le maire de la ville de [Localité 6] représentant ladite ville, à verser à M. [S] [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2019, Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme le maire de la ville de [Localité 6] représentant ladite ville à verser à M. [S] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme le maire de la ville de [Localité 6] représentant ladite ville aux dépens d'appel. Le greffier Pour la présidente empêchée