Texte intégral
MINUTE N°25/2724
DOSSIER N° RG 25/00147 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M467
JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
JUGEMENT DU 14 AOUT 2025
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DEMANDERESSE :
OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76001 ROUEN CEDEX 1
représentée par MME [W], munie d’un pouvoir écrit
DEFENDERESSE :
Mme [D] [O]
170, Boulevard de l’Europe
76100 ROUEN
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats à l'audience publique du 23 Juin 2025
JUGE : Lémia BENHILAL
GREFFIÈRE : Céline JOINT
Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 21 décembre 2018, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [O] [D] un local à usage d’habitation situé 170, Boulevard de l'Europe (Porte B302) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 423,80€, outre une avance sur charges de 70,56€.
Le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [D] le 23 août 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.027,56 € au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre du 12 août 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d'impayés de loyers.
Par assignation en date du 30 décembre 2024, notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 décembre 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties et subsidiairement prononce la résiliation du bail ;ordonne l'expulsion de Madame [O] [D] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Madame [O] [D] à lui payer la somme de 1.056,18€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 05 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;condamne Madame [O] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Madame [O] [D] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 23 août 2024 ;dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, l'OPH ROUEN HABITAT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 23 août 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.
A l’audience du 23 juin 2025, l'OPH ROUEN HABITAT, comparant représenté par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 752,35 € selon décompte arrêté au 20 juin 2025.
Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Madame [O] [D].
À l’audience, Madame [O] [D], comparante en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 20€. Elle fait état de sa bonne foi et de difficultés administratives ayant
empêché l'ouverture de ses droits APL.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande principale
Sur la demande de résiliation du contrat de bail
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.
Par exploit en date du 23 août 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 1.027,56 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 24 octobre 2024.
Sur la demande d’expulsion
La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [O] [D] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.
Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges
Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 20 juin 2025, Madame [O] [D] demeure redevable de la somme de 752,35 € au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.
Madame [O] [D] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.
Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [D] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 752,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [O] [D] fait valoir que sa situation administrative est bloquée en raison d'une difficulté à la préfecture pour le renouvellement de son titre de séjour. Ce blocage a créé des difficultés en cascade, notamment pour l'ouverture de ses droits aux prestations sociales. Elle fait valoir qu'elle est en mesure de régler le loyer courant et d'ajouter 20 euros par mois pour le règlement de sa dette locative. Le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement compte tenu du montant de la dette.
La locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 20 €, et selon les modalités décrites au présent dispositif.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [O] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les mesures accessoires
Madame [O] [D], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 août 2024, de l'assignation du 30 décembre 2024 et de la notification de ces actes aux administrations les 12 août 2024 et 31 décembre 2024.
Condamnée aux dépens, Madame [O] [D] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2018 entre l'OPH ROUEN HABITAT d'une part, et Madame [O] [D] d'autre part, concernant les locaux situés 170, Boulevard de l'Europe (Porte B302) à ROUEN 76100, sont réunies à la date du 24 octobre 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 752,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
ACCORDE un délai à Madame [O] [D] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [O] [D] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 36 versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE Madame [O] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 août 2024, de l'assignation du 30 décembre 2024 et de la notification de ces actes aux administrations les 12 août 2024 et 31 décembre 2024;
CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
