Cour d'appel, 28 février 2023. 20/13995

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 28 FEVRIER 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13995 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNSQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection de Bobigny - RG n° 11-20-253 APPELANTE S.A.R.L. NJA IMMOBILIER [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 213 et assisstée par Me Yasmine HASSAIRY, avocat au barreau de LYON, toque : T1552 INTIMEE Madame [G] [F] [Adresse 1] [Adresse 1] / FRANCE Représentée et assistée par Me Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/40812 du 04/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport et Mme Marie MONGIN, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Mme Marie MONGIN, conseiller Anne-Laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par jugement du 20 mars 2018, la société à responsabilité limitée NJA Immobilier s'est portée adjudicataire d'un immeuble situé [Adresse 2] (lots 11, 13 et 89). Le bien est actuellement occupé par Mme [G] [F]. Par acte du 24 juillet 2019, la société NJA Immobilier a fait signifier à Mme [F] le jugement d'adjudication du 20 mars 2018. Par assignation du 20 janvier 2020, la société NJA Immobilier a fait citer Mme [F] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir la constatation de sa qualité d'occupante sans droit ni titre et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros. Par jugement du 28 août 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Déclare la société NJA Immobilier recevable en son action, Rejette la demande d'expulsion de la société NJA Immobilier sur le fondement de l'occupation sans droit ni titre de Mme [F], Rejette la demande de la société NJA Immobilier tendant au prononcé de la résiliation du bail, Condamne Mme [F] à payer à la société NJA Immobilier la somme de 12 618,85 euros au titre des loyers et charges impayés terme du 30 juin 2020 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020 (date de l'assignation), Autorise Mme [F] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 200 euros chacune, en sus de leur loyer courant, et une 24ème mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date, Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois, Condamne la société NJA Immobilier à payer à Mme [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties, Rejette les autres demandes au surplus, Rejette les demandes de condamnation sur le fondement de l'artic1e 700 du code de procédure civile, Condamne la société NJA Immobilier et Mme [F] aux dépens, Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire. Le 5 octobre 2020, la société NJA Immobilier a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 janvier 2023, elle demande à la cour de : - confirmer la décision rendue le 28 août 2020 en ce qu'elle a retenu la recevabilité de la procédure d'expulsion au regard du respect des formalités préalables requises à peine de nullité, - à titre principal, infirmer la décision rendue le 28 août 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'elle a débouté la société NJA Immobilier de sa demande d'expulsion et accordé un délai de paiement à l'occupante, alors même que celle-ci ne justifiait pas s'acquitter effectivement du versement d'un loyer, - dire et juger que Mme [F] est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion, - relever le caractère évident frauduleux du bail litigieux, - ordonner l'expulsion de Mme [F] en qualité d'occupante sans droit ni titre et lui enlever le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 alinéa 1er et L. 412-6 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, - dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 900 euros hors charges à compter du 20 mars 2018 outre les charges locatives arrêtées à la somme de 8 077,22 euros au 1er janvier 2023, - la condamner au paiement de cette somme, - infirmer la décision rendue le 28 août 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'elle a condamné la société NJA Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à l'égard de Mme [F] et la débouter de toutes ses demandes plus amples, - dire et juger que la preuve d'un préjudice de jouissance n'est pas rapportée, l'appelant n'étant aucunement tenu à une telle obligation à l'égard de l'intimée occupante sans droit ni titre, - débouter Mme [F] de toutes ses demandes plus amples et contraires, - condamner Mme [F] au versement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, - à titre subsidiaire, dire et juger qu'il y a lieu de faire application de la clause résolutoire et résilier judiciairement le bail, pour défaut de paiement des loyers et défaut de souscription de la police d'assurance, - ordonner l'expulsion de Mme [F] et lui enlever le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 alinéa 1er et L. 412-6 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, - dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 900 euros hors charges à compter du 20 mars 2018 outre les charges locatives arrêtées à la somme de 8 077,22 euros au 1er janvier 2023, - la condamner au paiement, - à défaut, dire et juger que la créance due s'élève à la somme de 19 472,54 euros, charges comprises arrêtée au 1er janvier 2023, - la condamner, - infirmer la décision rendue le 28 août 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'elle a condamné la société NJA Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à l'égard de Mme [F] et la débouter de toutes ses demandes plus amples, - dire et juger que la preuve d'un préjudice de jouissance n'est pas rapportée, et l'en débouter, - débouter Mme [F] de toutes ses demandes reconventionnelles, notamment de sa demande de délais de paiement et de sa demande de délais pour quitter les lieux, - condamner Mme [F] au versement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, - assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire. Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 décembre 2022, Mme [F] demande à la cour de : - recevoir Mme [F] en ses écritures et la déclarer bien fondée, - confirmer le jugement rendu le 28 août 2020 par le juge des contentieux de la protection de Bobigny en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion de la société NJA Immobilier sur le fondement de l'occupation sans droit ni titre de Mme [F], rejeté la demande de la société NJA Immobilier tendant au prononcé de la résiliation du bail, annulé les charges locatives entre le 20 mars 2018 et le 30 juin 2020 pour défaut de justification, - infirmer le jugement rendu le 28 août 2020 par le juge des contentieux de la protection de Bobigny en ce qu'il a condamné Mme [F] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 200 euros chacune, en sus de leur loyer courant, et une 24ème mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date, condamné la société NJA Immobilier à payer à Mme [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - au surplus, déclarer irrecevable la demande de la société NJA Immobilier de résiliation de bail pour défaut de justification d'une assurance par le locataire, comme étant nouvelle en cause d'appel, - déclarer irrecevables les demandes de la société NJA Immobilier de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 900 euros hors charges et de condamnation de Mme [F] au paiement de cette somme, comme ne faisant pas parties des chefs expressément critiqués dans la déclaration d'appel, - en conséquence, dire et juger que Mme [F] est redevable à l'égard de la société NJA Immobilier des loyers à compter du mois d'août 2019, soit à compter de la signification du jugement d'adjudication, - arrêter la dette locative à la somme de 6 380 euros au titre des loyers hors charges sur la période comprise entre le 1er août 2019 et le terme de juin 2020 inclus, - à titre subsidiaire, octroyer un délai de 24 mois à Mme [F] pour s'acquitter de l'arriéré locatif qui serait mis à sa charge, par versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant et dire que le solde sera versé le 24ème mois, - condamner la société NJA Immobilier à payer à Mme [F] la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir, - à titre infiniment subsidiaire, octroyer les plus larges délais à Mme [F] pour quitter les lieux, - en tout état de cause, condamner la société NJA Immobilier à payer à Mme [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023. Par message RPVA du 12 janvier 2023, le conseil de l'intimée a demandé le rejet des dernières conclusions de l'appelante qui avaient été notifiées quelques heures après le prononcé de l'ordonnance de clôture. Faute d'avoir été saisie par voie de conclusions, la cour n'a pas à se prononcer sur cette demande. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient d'observer que Mme [F] ne conteste pas le jugement en ce qu'il a déclaré l'appelante recevable en son action ; le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur l'opposabilité du bail à l'appelante Aux termes de l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie immobilière sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. Toutefois, ces dispositions doivent s'interpréter au regard de celles de l'article 1743 du code civil, si bien qu'un bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, doit être jugé opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication. En l'espèce, Mme [F] produit un bail daté du 28 octobre 2011 qui a été conclu avec M. [U] [V], son ex-compagnon, lequel était le débiteur saisi dans la procédure ayant abouti à l'adjudication du logement litigieux. L'appelante affirme que ce bail serait un faux constitué postérieurement à l'adjudication pour permettre à l'intimée de se maintenir dans les lieux ; elle se fonde notamment sur le défaut de communication du bail avant la vente, l'absence de preuve de règlements de loyers au précédent bailleur et la mention d'une autre adresse postale sur les chèques remis par Mme [F] en paiement du loyer ; elle ajoute avoir déposé plainte contre celle-ci pour escroquerie au jugement. Mme [F] explique que son ex-compagnon lui avait consenti un bail en 2011, au moment de leur séparation, le loyer étant fixé à 580 euros outre une provision sur charges de 60 euros, mais les versements étant limités à 240 euros afin de compenser l'obligation alimentaire de M. [V] à l'égard de ses deux enfants. Les explications fournies par l'intimée sont crédibles dans la mesure où : - le procès-verbal de description du bien, en date du 16 décembre 2016, mentionne que Mme [F] était présente lors de la venue de l'huissier et lui a déclaré être locataire de M. [V] ; même si elle lui a indiqué ignorer où se trouvait le bail, l'huissier avait la possibilité de s'adresser au bailleur pour lui réclamer une copie de ce document ; - les documents techniques joints au cahier des conditions de vente mentionnaient la présence dans les lieux de Mme [F] en qualité de locataire ; or, dans le pouvoir pour enchérir du 20 mars 2018, la société NJA Immobilier a reconnu avoir été informée de la teneur des clauses et conditions de vente ; - elle produit des quittances de loyer établies à son nom par M. [V] du 1er novembre 2011 au 1er février 2017 ; - elle produit également plusieurs mains courantes et plaintes déposées au commissariat de [Localité 4] en 2018 et 2019 dans lesquelles elle se présente comme locataire du bien litigieux. De son côté, la société NJA Immobilier n'indique pas à la cour quelle suite a été donnée à sa plainte pour escroquerie au jugement. Le fait qu'un exemplaire du bail ne lui ait pas été remis avant la vente ne suffit pas à lui rendre ce bail inopposable dès lors qu'elle en avait connaissance à travers le procès-verbal de description du bien et le cahier des conditions de vente. Le fait que les chèques remis par Mme [F] mentionnent une autre adresse postale ne suffit pas à contredire l'existence d'un bail sur le bien litigieux, l'intimée étant en droit d'utiliser des anciens chèques portant l'adresse de son ancien domicile, qu'elle partageait avec son ex-compagnon. Le fait qu'elle ait eu un deuxième enfant avec M. [V] en 2013 malgré leur séparation ne remet pas en cause la version des faits de Mme [F], qui peut parfaitement avoir eu des relations épisodiques avec son ex-compagnon après 2011. Dans la mesure où l'adjudicataire avait connaissance du bail dont bénéficiait Mme [F], cet acte est parfaitement opposable à l'appelante, laquelle n'est pas fondée à voir déclarer l'intimée occupante sans droit ni titre du logement litigieux. Sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes L'appelante fonde sa demande de résiliation du bail sur l'absence de paiement régulier du loyer et le défaut d'assurance contre les risques locatifs. Le premier juge a à juste titre considéré que l'appelante ne pouvait se prévaloir de sa qualité de propriétaire du bien à l'égard de Mme [F] qu'à compter du 24 juillet 2019, date de signification du jugement d'adjudication ; en effet, aux termes de l'article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés. L'intimée n'était donc redevable des loyers envers la société NJA Immobilier qu'à compter de cette date, et non à compter du 20 mars 2018 comme indiqué dans le jugement entrepris. L'appelante le reconnaît d'ailleurs implicitement puisque le décompte qu'elle produit ne prend effet qu'à compter du mois de juillet 2020, ce qui laisse supposer que Mme [F] était à jour de ses loyers et charges à cette date. Le premier juge a également justement considéré que les chèques adressés à la société NJA Immobilier en paiement des loyers d'août 2019 à février 2020 démontraient la volonté de Mme [F] de s'acquitter de son loyer, le refus du bailleur de les encaisser ne devant pas être utilisé par celui-ci comme un motif de résiliation du bail. Il a considéré que les manquements de Mme [F] à son obligation de payer les loyers n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation de son bail, et a écarté la demande en paiement des charges au motif qu'elles n'étaient pas justifiées. Mais, au vu des pièces produites par l'appelante, la dette locative de Mme [F] ne cesse de s'accroître car, au 30 novembre 2022, elle était redevable de la somme de 10 831 euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté à cette date, document qui n'est pas contesté par l'intimée. De plus, devant la cour, la bailleresse produit les décomptes de charges établis par le syndic de l'immeuble, qui démontrent que, au 30 novembre 2022, Mme [F] était redevable à ce titre de la somme de 7 361,54 euros déduction faite des quelques versements effectués. L'intimée doit être condamnée au paiement de ces sommes. Le montant particulièrement élevé de la dette locative révèle que Mme [F] a gravement manqué à son obligation essentielle de payer le loyer et les charges. Ces manquements graves et répétés justifient la résiliation de son bail, sans qu'il soit nécessaire d'évoquer la question du défaut d'assurance. Les conséquences de cette résiliation seront précisées au dispositif du présent arrêt, étant observé qu'aucune circonstance particulière ne justifie de priver Mme [F] des dispositions protectrices des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du présent arrêt sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la demande indemnitaire formée par l'intimée Mme [F] demande le paiement de la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral pour avoir été victime de menaces et de harcèlement de la part du gérant de la SCI et de ses proches. C'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge, après avoir détaillé les nombreuses mains courantes et plaintes déposées par Mme [F] contre des proches du gérant de la société NJA Immobilier pour menaces, tentatives d'intimidation et dégradations diverses, a estimé que ces agissements avaient causé un préjudice moral à l'intimée qui avait craint pour sa sécurité et celle de ses enfants. Le seul fait qu'aucune poursuite pénale n'ait été diligentée à l'encontre de M. [L] et de ses proches ne suffit pas à décridibiliser les accusations portées par Mme [F] à leur encontre devant les services de police. Un tel comportement qui fait fi des dispositions légales visant à protéger les locataires justifie l'allocation de la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité telle que fixée par le premier juge, qui a fait une juste appréciation du préjudice subi par Mme [F]. Sur la demande de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux Mme [F] sollicite un délai de paiement, proposant de régler 50 euros par mois en sus du loyer courant, APL déduite. Mais l'importance de la dette locative et la faiblesse des ressources de l'intimée, qui ne vit que du RSA et de prestations familiales, rendent sa proposition irréaliste ; sa demande de délai de paiement doit donc être rejetée. Par ailleurs, alors qu'elle avait reçu un commandement de quitter les lieux le 2 août 2019, elle s'est maintenue dans l'appartement en laissant s'accroître une dette locative ; dans la mesure où elle a bénéficié d'un long délai de fait pour trouver un nouveau logement, elle doit être déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux. Sur les demandes accessoires L'intimée, qui est redevable d'une importante dette locative, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur les articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991. L'équité commande de débouter l'appelante de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la société NJA Immobilier recevable en son action, a rejeté la demande visant à voir déclarer que Mme [F] occupe les lieux sans droit ni titre, a condamné la société NJA Immobilier à payer à Mme [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et a condamné les deux parties aux dépens, L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau : Condamne Mme [G] [F] à payer à la société NJA Immobilier la somme de 18 192,54 euros au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [F] pour manquements graves et répétés à son obligation de payer le loyer et les charges, En conséquence, ordonne l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef des lieux appartenant à la société NJA Immobilier, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Dit n'y avoir lieu de priver Mme [F] du bénéfice des dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [F] à payer à la société NJA Immobilier une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu'à la libération effective du logement, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [F] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Le Greffier Le Président