Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/05221

N° RG 21/05221 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LFAY C4 Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXWAY AVOCATS Me Mina MOUTALAA-DECROIX AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 08 SEPTEMBRE 2022 Appel d'une décision (N° RG 21/01891) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE en date du 08 décembre 2021 suivant déclaration d'appel du 17 décembre 2021 APPELANTE : S.A.R.L. S.D.P au capital de 400000,00 euros, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 423 041 813, agissant poursuites et diligences de son représentant légal , [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE et par Me Natacha MARCHAL, de la SCP Yves MARCHAL- Natacha MARCHAL- Florence MAS- Isabelle COLLINET-MARCHAL - Anne Sophie VÉRITÉ, Société Inter-Barreaux, avocat au Barreau de Paris, plaidant par Me SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE, INTIMÉE : Mme [N] [L] née le 18 Avril 1977 à [Localité 5] (37) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] représentée et plaidant par Me Mina MOUTALAA-DECROIX, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 19 mai 2022, M. Lionel BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Mme Sarah DJABLI, greffier placé, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. Faits et procédure : 1.Propriétaire d'un ensemble immobilier à [Localité 6] constituant une résidence de tourisme, la société JPN a, par acte du 14 mars 2016, donné à bail à la société SDP six logements pour une durée de neuf années. Le 5 août 2020, madame [L] a acquis de la société JPN un des studios meublés constituant le lot n°7, le prix étant réglé au moyen d'un prêt remboursable en 120 mensualités. 2.Les loyers n'étant pas réglés, madame [L] a fait délivrer à la société SDP un commandement visant la clause résolutoire, pour un montant de 3.030,48 euros le 15 juin 2021. Elle a ensuite assigné le preneur le 12 octobre 2021 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble, afin notamment de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du preneur, condamner le preneur à verser 4.659,78 euros au titre de l'arriéré outre une indemnité d'occupation, ordonner au preneur de délivrer les comptes d'exploitation de la résidence pour les exercices 2019 et 2020. 3.Par ordonnance réputée contradictoire du 8 décembre 2021, le juge des référés a': - constaté la résiliation du bail liant les parties au 16 juillet 2021 ; - ordonné l'expulsion de la société SDP et de toute personne de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire'; - condamné la société SDP à verser à titre provisionnel à madame [L] la somme de 4.659,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation suivant compte arrêté au 30 septembre 2021 outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2021, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif du preneur ; - ordonné le séquestre des effets mobiliers du preneur ; - ordonné à la société SDP de produire les comptes d'exploitation de la résidence pour les exercices 2019 et 2020 ; - rejeté toute autre demande ; - condamné la société SDP à verser à madame [L] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société SDP aux entiers dépens comprenant le coût du commandement. 4.La société SDP a interjeté appel de cette décision le 17 décembre 2021, sauf en ce qu'elle a rejeté toute autre demande. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 12 mai 2022. Prétentions et moyens de la société SDP : 5.Selon ses conclusions remises le 3 mai 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 31, 834 et 835 du code de procédure civile': - de réformer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions à l'exception de celle qui rejette toute autre demande'; - de débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions'; - statuant à nouveau et à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formulées par l'intimée pour défaut de qualité à agir'; - subsidiairement, de juger que les demandes de l'intimée souffrent d'une contestation sérieuse excédant les pouvoirs juridictionnels du juge des référés'; - en conséquence, de dire que le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble était incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grenoble au fond'; - de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par devant le tribunal judiciaire de Grenoble'; - à titre infiniment subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire attachés au commandement du 15 juin 2021'; - d'accorder à la concluante des délais expirant le 31 mai 2022 pour s'acquitter de sa dette, le cas échéant rétroactifs au jour auquel ils auront été effectués'; - reconventionnellement, de condamner l'intimée à payer à la concluante, à titre provisionnel, la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel en ceux y compris le coût du commandement. L'appelante expose': 6.- qu'elle loue des logements touristiques meublés dans des immeubles collectifs en copropriété situés aux pieds des pistes de ski du domaine alpin, son activité consistant à offrir, au-delà de l'hébergement, au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle; que cette activité suppose, pour être viable, une occupation, sinon de la totalité, du moins de la majeure partie des immeubles, comme le stipule l'ensemble des baux commerciaux qu'elle signe'; que l'immeuble dans lequel elle exerce cette activité comprend 109 lots, chaque bail concernant six appartements, pouvant appartenir à des propriétaires différents et être loués à des locataires différents'; 7.- que la concluante a ainsi conclu avec la société JPN à effet à compter du 1er mai 2016 un bail pour un loyer annuel de 21.983 euros, payable trimestriellement à terme échu les 30 avril et 31 octobre de chaque année, portant sur les lots privatifs numéros 7, 28, 29,34,64 et 69'; que l'intimée est venue aux droits de la société JPN concernant le lot n°7 seulement, selon acte de vente du 5 août 2020'; que l'intimée se trouve ainsi cotitulaire du bail avec d'autres propriétaires distincts concernant les autres lots, et qu'elle n'a ainsi acquis que le sixième de l'assiette du bail'; qu'elle ne peut ainsi intervenir sur les droits et obligations des autres cotitulaires, ce qui lui interdit d'agir'; que le bail ne peut être résilié pour partie, alors que le loyer est stipulé indivisible pour les six lots'; que les demandes de l'intimée sont ainsi irrecevables'; 8.- qu'en application de l'acte de vente du 5 août 2020, la société JPN a reversé à l'intimée le prorata du loyer semestriel échu correspondant à la période du 5 août au 31 octobre 2020'; que la concluante a poursuivi ses règlements entre les mains de la société JPN pour les deux semestres à terme échu pour la période du 1er novembre 2020 au 30 avril 2021, et du 1er mai au 31 octobre 2021'; 9.- que si l'intimée oppose la clause du bail concernant la possibilité pour le preneur de résilier le bail s'il n'a plus à sa disposition un minimum de 80'% des lots à usage d'hébergement touristique, pour soutenir qu'en l'absence du lot n°7, la concluante continue d'exploiter la quasi-totalité des lots représentant 83,33'% et qu'ainsi, il n'est pas justifié de l'indivisibilité des baux, elle dénature cette clause, qui n'a pas d'intérêt dans la présente instance, puisque cette clause concerne non les lots du contrat en cause, mais la totalité de la résidence'; qu'elle ne concerne en outre qu'une résiliation d'un commun accord des parties de l'ensemble des baux concernant la résidence, ce qui confirme le caractère indivisible du bail sur les lots visés et le prix global du loyer'; que cette clause ne permet pas une résiliation judiciaire partielle du bail ne concernant qu'un seul lot, mais ne concerne que l'impossibilité d'exploiter au moins 80'% des lots de la résidence'; 10.- subsidiairement, qu'il existe une contestation sérieuse, en raison de la nullité du commandement, puisque le montant des loyers ne se rattache pas au bail, lequel ne prévoit qu'un loyer global, sans ventilation par lot'; que le lot appartenant à madame [L] n'a pas la même valeur que les autres lots concernés par le bail, et que le loyer lui revenant n'est pas ainsi déterminable, de même que les causes du commandement'; qu'il s'agit d'un problème devant être tranché par le juge du fond'; que le fait que le commandement comporte une somme avec un décompte ne le rend pas régulier, si ce détail ne correspond pas au loyer contractuel, ce qui est le cas en l'espèce, faute de ventilation du loyer par lot'; 11.- qu'en outre, l'intimée a appliqué la TVA au taux de 20'%, alors qu'en matière de résidences d'hébergement touristique, ce taux est ramené à 10'% par l'article 261 D du code général des impôts, sauf concernant les frais de syndic et les frais de gestion payés directement par la locataire à la copropriété, qu'elle refacture au bailleur suivant un mandat de facturation qui lui a été consenti par le bail'; que les factures de ces frais ont été adressées par la concluante à la société JPN et ont été déduites du montant du loyer semestriel correspondant'; que l'intimée ne peut ainsi inclure ces charges dans le montant réclamé'; qu'elle n'a en outre pas déduit des sommes réclamées les loyers reversés par le vendeur pour la période du 5 août 2020 au 31 octobre 2020'; qu'ainsi, le montant des sommes réclamées par madame [L] est inexact, ce qui constitue une contestation sérieuse ; 12.- concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, que la société JPN a reversé les loyers à l'intimée pour la période du 5 août au 31 octobre 2020'; que la concluante a récupéré de la société JPN le remboursement de sommes qu'elle avait indûment perçues pour 3.914,47 euros, déduction faite des refacturations au bailleur des frais de syndic et de gestion'; que la concluante est ainsi en mesure de régler cette somme à l'intimée qui avait été réglée en son temps au précédent propriétaire. Prétentions et moyens de madame [L]': 13.Selon ses conclusions remises le 9 mars 2022, elle demande à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce, L321-2 alinéa 1 du code du tourisme et 1103 du code civil': - de juger l'appel recevable mais mal fondé'; - de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes ; - de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; - en toute hypothèse, de condamner l'appelante à lui payer 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens. L'intimée soutient': 14.- concernant sa qualité à agir, que contrairement à ce qu'affirme la société SDP, les lots donnés à bail ne sont pas indivisibles, en raison de la clause stipulant qu'il «'est expressément indiqué que l'exploitation n'a de sens pour le preneur que s'il dispose de la quasi-totalité de la résidence, ce qui a été indiqué au bailleur lors de la négociation des présentes, une adhésion massive étant un préalable à la signature du bail. Le taux minimal d'adhésion à la signature a été indiqué en son temps. L'équilibre économique de l'opération pour le preneur réside dans les économies d'échelle. Ainsi, il est convenu que le preneur pourra mettre fin au bail qui sera résilié amiablement d'un commun accord entre les parties dès lors qu'elle n'aurait plus à disposition un minimum de 80% des lots à usage d'hébergement touristique de l'ensemble immobilier. Cette clause ne trouvera néanmoins pas à s'appliquer si le preneur par stratégie était à l'origine des résiliations fautives de baux permettant le passage sous le seuil précité en raison d'un manquement répété et manifeste à ses obligations essentielles. Elle vise essentiellement le cas où le preneur serait mis dans l'impossibilité matérielle ou de sécurité d'exploiter une partie des lots dont il avait jusqu'à alors la jouissance »'; 15.- qu'ainsi, alors que la concluante est propriétaire d'un lot sur les six mis en location, en l'absence du lot de la concluante, l'appelante continue d'exploiter la quasi-totalité des lots de la résidence car il lui reste 5 lots sur les 6 prévus dans le contrat de bail, soit 83,33 % ; qu'il n'est pas ainsi justifié de l'indivisibilité des contrats de bail de sorte que la demande de la concluante est recevable'; 16. - sur l'existence d'une contestation sérieuse, que cela ne peut concerner qu'un commandement imprécis ou au caractère injustifié des sommes visées par cet acte'; que l'acte signifié a précisé le montant restant dû, avec un décompte'; qu'il n'existe pas ainsi de contestation sérieuse sur sa validité'; 17.- concernant les sommes réclamées, que l'acte de vente conclu entre la société JPN et la concluante indique que le studio est loué au profit de la société SDP, aux termes d'un bail commercial établi pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er mai 2016 pour se terminer le 30 avril 2025, précisant que le loyer semestriel hors charges et taxes est de 2.020,34 euros, payable semestriellement à terme échu'; que dans le cadre de la présente procédure, l'appelante verse les factures de loyer semestriel correspondant à 1/6 ème de loyer où figure le loyer du lot de la concluante, soit la somme de 319,39 euros HT et un loyer de 351,32 euros TTC'; que le montant communiqué par la société SDP est supérieur au montant sollicité par la concluante, puisque dans le cadre de son décompte, elle sollicitait la somme de 4.659,78 euros arrêtée au 30 septembre 2021 à titre provisionnel, au titre de l'arriéré de loyers et charges'; que le loyer est ainsi déterminé'; 18.- que la concluante reconnaît son erreur concernant le taux de la TVA, étant profane'; qu'elle a reçu 905,25 euros le 19 février 2021 au titre du loyer pour la période du 7 août au 31 octobre 2020'; que l'appelante ne conteste pas devoir les loyers pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021, soit la somme de 3.914,47 euros'; qu'il n'existe pas ainsi de contestation sérieuse concernant l'acquisition de la clause résolutoire et l'allocation d'une provision; 19.- concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, que l'appelante ne s'est pas manifestée après la délivrance du commandement de payer et ne s'est adressée que tardivement à l'ancien bailleur'; que la concluante s'oppose ainsi à ces demandes. ***** 20.Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION ': 21.Concernant la recevabilité de l'action de madame [L], le bail commercial signé le 14 mars 2016 entre les sociétés JPN et SDP indique que la société JPN est propriétaire de six logements, qu'elle a donné à bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2016, moyennant un loyer HT annuel de 21.983 euros, pour l'ensemble de ce lot. Aucune ventilation du loyer n'a été opéré par logement. Il s'est ainsi agi d'un contrat unique, concernant l'ensemble des logements regroupés en un seul lot, avec un loyer unique pour l'ensemble. Une clause résolutoire en cas d'absence de payement du loyer a été stipulée, mais il ne s'agit que de la clause usuelle en la matière, sans tenir compte du fait que le bail concerne plusieurs appartements. Ainsi, aucune stipulation n'a prévu l'hypothèse d'une absence de paiement de loyer concernant un seul des appartements compris dans le bail. 22.L'acte de vente par lequel l'intimée a acquis le studio constituant le lot n°7 de la résidence de tourisme, d'une surface de 24,63 m², a rappelé que ce logement est loué au profit de l'appelante. Il n'a prévu aucune stipulation tirée du fait que le contrat de bail a intégré un total de six logements, appartenant à des personnes différentes, pour des surfaces dont il n'est pas contesté qu'elles ne sont pas identiques, mais au prix d'un loyer unique. 23. Madame [L] ne fonde sa demande de résiliation du bail que concernant l'appartement dont elle est propriétaire, et dans ses divers décomptes, elle ne se prévaut que de sa quote-part de loyers. Or, aucune stipulation du bail commercial ne permet intrinséquement de déterminer le montant des loyers devant revenir à l'appelante. Ce contrat n'a prévu aucun élément permettant de ventiler le loyer selon les appartements, s'agissant initialement d'une opération globale, ne prévoyant pas l'hypothèse de la vente d'un des appartements compris dans le bail, alors que le bailleur conserve la propriété des autres logements. Le bail n'a pas plus prévu les modalités de mise en 'uvre de la clause résolutoire si le loyer d'un des logements appartenant à un autre propriétaire que celui des autres lots, n'est pas réglé par le preneur. 24.En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur la créance invoquée par l'intimée fondant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et sur son pouvoir de solliciter la résolution d'un bail unique englobant un ensemble de logements pour un loyer unique, alors qu'elle n'est propriétaire que d'un seul lot. Cette contestation nécessite un examen au fond du bail et de ses effets, ainsi que le calcul de la quote-part des loyers devant revenir à madame [L], ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. La clause du bail invoquée par l'intimée, selon laquelle il n'y aurait pas d'indivisibilité, est sans objet au regard de la présente instance, ne concernant que l'hypothèse dans laquelle le preneur ne serait plus titulaire de la quasi-totalité des baux des logements composant la résidence de tourisme. 25.Sans qu'il soit ainsi utile de plus amplement statuer, l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour par l'appel de la société SDP, et il sera dit qu'il n'y a pas lieu à référer. Les parties seront renvoyées à se pourvoir au fond, ainsi qu'elles aviseront. 26.La nature du présent litige impose de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance que devant la cour. Il en sera de même concernant les dépens, incluant, pour madame [L], le coût du commandement. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile'; Constate l'existence d'une contestation sérieuse'; Infirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour; statuant à nouveau'; Dit n'y avoir lieu à référer et renvoie les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elle aviseront ; y ajoutant'; Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elle a engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance que devant la cour'; Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a engagés tant en première instance que devant la cour, comprenant, pour madame [L], le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire'; SIGNE par Madame FIGUET, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente