Cour d'appel, 09 février 2023. 22/01107

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 09 FÉVRIER 2023 N° 2023/132 Rôle N° RG 22/01107 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIX2C [F] [B] C/ Syndic. de copro. [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Me FRISCIA Me DECHAND-LACROIX Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de TOULON en date du 11 Janvier 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/01288. APPELANT Monsieur [F] [B] né le 27 Mars 1992 à [Localité 4] (59) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Marco FRISCIA, avocat au barreau de TOULON, plaidant INTIMEE Syndic. de copro. [Adresse 1] reprensenté par son syndic le cabinet SGI [Adresse 3] conclusions déclarées irrecevables par ordonnance d'incident du 29/11/22, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Emilie DECHAND-LACROIX, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Agnès DENJOY, Président Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023 Signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS ET PROCÉDURE Suite à une fuite sur une canalisation commune et non accessible à l'origine d'un dégât des eaux subi par M. [U], propriétaire d'un appartement situé en dessous de l'appartement de M. [F] [B], les travaux ont été votés par assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 19 décembre 2017, travaux de confortement du plancher haut de l'appartement [U] et de remplacement d'une canalisation défectueuse, nécessitant pour leur mise en 'uvre l'accès à l'appartement de M. [B], donné à bail à M. [P]. L'entreprise 2GTIC en charge des travaux objets d'un devis d'un montant de 13 482,94 € n'ayant pu accéder à l'appartement de M. [B], le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon qui par ordonnance en date du 28 mai 2019 a condamné M. [B] à donner l'accès au syndic de l'appartement dont il est propriétaire ainsi qu'à l'entreprise 2GTIC ou toute autre personne qu'il mandatera afin de procéder aux travaux votés en assemblée générale du 19 décembre 2017, sous astreinte de 200€ par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance. Cette ordonnance a été signifiée le 10 juillet 2019. Par ordonnance en date du 17 janvier 2020 complétant l'ordonnance du 28 mai 2019, le juge des référés a dit que le syndic de la copropriété en exercice est autorisé, en cas de défaillance du copropriétaire concerné, à accéder à l'appartement de M. [B] en présence d'un huissier de justice et au besoin avec le concours de la force publique, afin de procéder aux travaux votés en assemblée générale du 19 décembre 2017. Cette ordonnance a été signifiée le 27 janvier 2020. Par exploit en date du 27 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a fait assigner M. [F] [B] aux fins de liquidation de l'astreinte à compter du 25 juillet 2019 et de condamnation de ce dernier au paiement d'une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 11 janvier 2022 dont appel du 25 janvier 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulon a liquidé l'astreinte à la somme de 46 000 € arrêtés au 13 avril 2021 et a condamné M. [B] au paiement de cette somme, outre 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens Le juge l'exécution énonce en ses motifs : - M. [B] ne rapporte pas la preuve qu'il a respecté son obligation de faire, le constat d'huissier dressé le 13 septembre 2019 permettant de constater qu'à cette date des mesures conservatoires de confortement avaient été mis en place dans l'appartement [U] et il est établi au vu d'un mail du syndic du 13 avril 2021 que les travaux de confortement ont été achevés à cette date, - M. [B], qui justifie seulement d'une sommation interpellative à son locataire le 10 juillet 2019 et d'un commandement de payer les loyers du 10 septembre 2021, ne rapporte pas par la preuve des diligences entreprises pour favoriser l'exécution des travaux ordonnés ni des difficultés rencontrées du fait d'une opposition de son locataire ou d'une cause étrangère. Vu les dernières conclusions déposées le 21 mars 2022 par M. [F] [B], appelant, aux fins de voir infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et le condamner au paiement d'une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, au motif que le syndicat des copropriétaires, alors même qu'il avait les moyens d'intervenir de force dans les lieux, a attendu plus d'une année et au motif que son locataire, réticent, a tout mis en 'uvre pour ne pas libérer les lieux, malgré ses multiples interventions. Par ordonnance d'incident en date du 29 novembre 2022, la présidente de la chambre 1-9 de la cour d'appel d'Aix en Provence a déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en date du 3 juin 2022. Vu l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION L'ordonnance de référé du 28 mai 2019, prononcée au motif que l'exécution des travaux nécessitant l'accès à l'appartement dont est propriétaire M. [B] est rendue impossible par l'obstruction de l'occupant, a été signifiée à M. [B] le 10 juillet 2019, de sorte que celui-ci disposait d'un délai pour permettre l'accès à son appartement jusqu'au 25 juillet 2019. Il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2017 que les travaux en question consistent en un confortement du plancher haut du cinquième étage et le remplacement d'une canalisation plomberie, ce qui n'implique qu'une indisponibilité provisoire de l'appartement du sixième étage occupé par M. [P]. Pour justifier des diligences mises en 'uvre à cette fin, M. [B] verse aux débats un courrier recommandé AR adressé dès le 4 juillet 2019 à son locataire, M. [P], aux termes duquel il est demandé à ce dernier de libérer les lieux le plus rapidement possible afin que puisse être exécutée l'ordonnance de référé condamnant le propriétaire à donner l'accès à l'appartement afin que soient réalisés les travaux, courrier informant par ailleurs M. [P] qu'il lui sera adressé très prochainement une proposition de relogement. Aux termes de ce courrier, M. [B] rappelait à son locataire que celui-ci n'avait plus acquitté le moindre loyer depuis le mois de janvier 2019 et l'invitait à régulariser sa situation par le versement de la somme de 1 815,10 € le plus rapidement possible. M. [P] n'a pas retiré le pli. M. [B] justifie par ailleurs avoir sommé son locataire de prendre contact avec lui en vue de son relogement dans le cadre de la réhabilitation de l'appartement et la réfection totale du plancher du sixième étage par sommation interpellative du 10 juillet 2019 délivrée à domicile en l'absence du destinataire de l'acte. Il apparaît ainsi qu'avant même la signification de l'ordonnance de référé, M. [B] a mis en 'uvre les démarches destinées à permettre l'accès à son appartement et que celles-ci n'ont pu alors aboutir par la seule faute de son locataire, lequel n'a pas retiré le pli recommandé adressé le 4 juillet 2019 et n'a pas donné suite à l'avis de passage laissé le 10 juillet 2019 par l'huissier. M. [B] verse aux débats les attestations établies par sa mère, Mme [G] [B], et par M. [T] [E] desquelles il résulte que le 10 juillet 2018, il avait déjà demandé à son locataire de laisser libre l'accès à l'appartement pour les besoins des travaux de réhabilitation programmés par le syndic et que celui-ci avait refusé de lui remettre les clés. Et il résulte d'un courriel du syndic en date du 6 juillet 2018, que s'étant rapproché de M. [P], celui-ci lui a indiqué qu'il occupait toujours l'appartement car celui que M. [B] lui avait trouvé pour le reloger ne lui convenait pas. Le 10 juillet 2019, dans le prolongement manifestement du courrier du 15 juillet 2019 qui rappelait également les loyers impayés depuis le mois de janvier, M. [B] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail à M. [P] qui là encore, était absent et n'a pas donné suite à l'avis de passage laissé par l'huissier. M. [B], qui a certes immédiatement mis en 'uvre des diligences que la résistance de son locataire a rendu vaines, ne verse aucune pièce de nature à démontrer que le locataire n'avait aucune raison de refuser le logement proposé et ne justifie pas alors de la mise en 'uvre d'une action judiciaire d'urgence, de nature à vaincre cette résistance compte tenu de la nécessité de faire réaliser sans délai des travaux destinés en effet à conforter le plafond d'un appartement qui constitue aussi le plancher de l'appartement du dessus, obligeant ainsi le syndicat des copropriétaires à prendre l'initiative d'une telle action. Et si M. [B] justifie d'une nouvelle démarche auprès de son locataire le 14 février 2020, suite vraisemblablement à la signification le 27 janvier 2020 de l'ordonnance de référé complémentaire du 17 janvier 2020, elle se résume à un simple courrier de relance, totalement taisant sur le relogement de M. [P]. Il n'est justifié ensuite d'aucune autre diligence, si ce n'est un commandement mais délivré le 10 septembre 2021 alors que les travaux étaient terminés depuis avril 2021 et à seule fin de procéder au recouvrement d'un arriéré de loyers. Il est toutefois relevé que, même si cette décision ne dispensait pas M. [B] de faire diligence pour permettre l'accès à son appartement, le syndicat des copropriétaires disposait avec l'ordonnance de référé rendu le 17 janvier 2020, d'une décision lui permettant dès le 27 janvier 2020 de passer outre la résistance de M. [P] en pénétrant dans l'appartement avec l'assistance d'un serrurier, voire avec le concours de la force publique, ce qu'il n'a fait que le 5 juin 2020 au vu d'un procès-verbal de constat établi à la requête du syndicat des copropriétaires. Il résulte du procès-verbal de constat du 5 juin 2020 qu'après ouverture de l'appartement par un serrurier, les serrures ont été changées et les nouvelles clés remises à disposition du syndic, ce qui implique à tout le moins, que l'astreinte ne pourra être liquidée à l'encontre de M. [B] au-delà de cette date, sauf à en détourner le fondement puisque l'accès à l'appartement était désormais possible. En considération de ces éléments, il y a lieu à liquidation de l'astreinte pour la période du 26 juillet 2019 au 5 juin 2020 à la somme de 15 000 €. M. [B], qui succombe en ses prétentions relatives à la liquidation d'astreinte, ne peut voir prospérer sa demande de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement dont appel, mais seulement en ce qu'il a liquidé l'astreinte à la somme de 46 000 € arrêtés au 13 avril 2021 et a condamné M. [B] au paiement de cette somme, Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Liquide l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé en date du 28 mai 2019 pour la période du 26 juillet 2019 au 5 juin 2020 à la somme de 15 000 € ; Condamne en conséquence M. [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 15 000 € ( quinze mille euros) ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Déboute M. [F] [B] de ses demandes autres ou plus amples ; Condamne M. [F] [B] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE