Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 23/56451

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56451 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PIM N° : 1 - MD Assignation du : 01 Août 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 mars 2024 par Gilles MALFRE, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Maude DEAUVERNE, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. FONCIERE RICHARD LENOIR [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0428 DEFENDERESSE La S.A.R.L. MT GROUP [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS - #D1930 CRÉANCIERS INSCRITS La SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS [Adresse 6] [Localité 5] non représentée La SAS J. MILLIET BBC [Adresse 3] [Localité 7] non représentée La SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE [Adresse 2] [Localité 5] non représentée DÉBATS A l’audience du 21 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Gilles MALFRE, Vice-président, assisté de Maude DEAUVERNE, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte authentique du 7 novembre 2019 à effet du 1er avril 2019, la SCI FONCIERE RICHARD LENOIR (la SCI) a consenti un bail commercial à la société HAUSSMANN, portant sur des locaux situés au [Adresse 1]. Par acte authentique du 21 novembre 2019, la société HAUSSMNN a cédé son fonds de commerce incluant le bail commercial à la société MT GROUP. Par ordonnance du 22 février 2021, le juge des référés de ce tribunal a débouté la SCI de sa demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de provision à valoir sur la dette locative. Par ordonnance du 30 mars 2022, le juge des référés de ce tribunal a dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de la SCI visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et quant aux demandes subséquentes, tout comme sa demande de condamnation sous astreinte à faire cesser les infractions au bail. Par arrêt du 14 décembre 2022, la cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation d'une provision à valoir sur les loyers impayés, et a condamné la société MT GROUP à payer à la SCI la somme de 193 771,62 euros à ce titre, au 2 juin 2022, accordant à la débitrice des délais de paiement. Par ordonnance du 6 janvier 2023, le juge des référés de ce tribunal a dit n'y avoir lieu à référé, notamment quant à la demande de la SCI visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et à ses demandes subséquentes. Par un commandement signifié le 13 février 2023 et non le 10 février comme indiqué par le bailleur par une erreur de plume, la SCI a mis en demeure la société MT GROUP de payer la somme de 147 921,78 euros au titre de la dette locative au 7 février 2023. Par acte du 1er août 2023, la SCI a fait assigner en référé la société MT GROUP devant le président du tribunal judiciaire de Paris, afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, au 10 avril 2023 et, en conséquence, qu'il soit ordonné l'expulsion de la société MT GROUP, que la SCI soit autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie, que la société MT GROUP soit condamnée à payer une indemnite provisionnelle trimestrielle d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 30%, soit la somme de 133 475,30 euros, à compter du 10 avril 2023 et jusqu'à la libération des lieux, une provision au titre de la clause pénale à hauteur de la somme de 14 751,79 euros, une provision d'un montant de 10 000 euros en réparation du prejudice subi, outre la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. Cette assignation a été dénoncée par actes des 9 et 11 août 2023 aux créanciers inscrits suivants : la société J. MILLET BBC, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE et la BANQUE POPULAIRE. Par conclusions soutenues à l'audience, la société MT GROUP entend, à titre principal, que la SCI soit déboutée de ses demandes, à titre subsisidiaire, qu'il lui soit accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et que la demande d'acquisition de la clause résolutoire soit rejetée, à titre encore plus subsidiaire, que le montant du dépôt de garantie soit déduit de la dette locative et que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant du dernier loyer et, en tout état de cause, qu'il lui soit accordé des délais de paiement pour régler les condamnation provisionelles mises à sa charge et que la SCI soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions soutenues à l'audience, la SCI maintient l'intégralité de ses demandes. SUR CE C'est à tort que la société MT GROUP soutient que le commandement du 13 février 2023 serait nul, en ce qu'il vise un bail commercial du 27 janvier 2000, inexistant. Il s'agit en effet d'une simple erreur matérielle, le bail liant les parties résultant de l'acte notarié du 7 novembre 2019, portant renouvellement d'un précédent bail notarié du 29 avril 2010. Les précédentes procédures ayant opposé les parties font d'ailleurs mention de ce bail du 7 novembre 2019 et la défenderesse n'atteste d'aucun grief qui aurait résulté de cette erreur. La société MT GROUP fait en outre valoir que ce commandement n'annexe pas la clause résolutoire du bail qui est mise en oeuvre. Cependant, le commandement indique qu'une copie de la clause résolutoire est annexée au présent acte. Cette mention du commissaire de justice instrumentaire fait foi jusqu'à inscription de faux, de sorte que cet autre moyen de contestation sera rejeté. Par ailleurs, la soicété MT GROUP fait valoir que l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer comprend des loyers correspondant à la période d'urgence sanitaire et qui ne sont pas dus : du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020, du 30 octobre 2020 au 18 mai 2021 et du 19 mai 2021 au 14 mars 2022. Sur les paiements qu'elle a effectués, elle ajoute qu'en application de l'article 1342-10 du code civil, son intérêt est de voir imputer ses paiements sur des échéances autres que celle correspondant à la période d'urgence sanitaire. Le commandement délivré le 13 février 2023 mentionne une dette locative d'un montant de 147 921,78 euros, au 7 février 2023. La SCI verse aux débats un décompte actualisé au 21 février 2024, qui confirme ce solde débiteur. Ce décompte reprend un solde débiteur au 30 juin 2022, d'un montant de 193 771,62 euros, qui est celui résultant de l'arrêt d'appel du 14 décembre 2022 et qui ne saurait être contesté, l'arrêt rappelant dans ses motifs, en page 6, que cette somme est justifiée, ajoutant que la société GT GROUP soutient, d'une manière erronée, qu'elle ne doit pas les loyers échus pendant la période de protection. Dès lors, il doit être retenu que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois prévu dans la clause résolutoire stipulée en page 22 du bail notarié puisque le décompte arrêté au 21 février 2024 mentionne comme paiement dans ce délai les sommes suivantes : 24 300 euros le 3 mars 2023 et 5 000 euros le 5 avril 2023. Enfin, la société GT GROUP n'est pas fondée à soutenir que le commandement de payer du 13 février 2023 aurait été délivré de mauvaise foi, alors qu'elle ne discute ne pas avoir respecté les délais de paiement qui lui avaient été accordés dans l'arrêt d'appel du 14 décembre 2022 Il convient donc de constater l'acquisition de cette clause, au 13 avril 2023. Du fait de l'importance de l'arriéré locatif et des paiements uniquement partiels et sporadiques de la société GT GROUP, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. L'expulsion sera dès lors ordonnée. Il n'y a pas lieu d'ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles, en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, alors que ce n'est qu'au cours des opérations d'expulsion qu'il pourra être déterminé si des biens sont encore dans les lieux et, dans l'affirmative, si ceux-ci peuvent être remis à la personne expulsée, laissés sur place ou séquestrés. Par ailleurs, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société GT GROUP, chaque trimestre, à compter du 13 avril 2023 et jusqu'à la libération des lieux, sera fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer contractuel, outre les charges, sans qu'il n'y ait lieu de majorer ce montant comme sollicité par la SCI, à défaut d'une stipulation sur ce point dans le bail. En outre, le bail stipule en page 22 qu'en cas de résiliation du contrat, par suite d'inexécution pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de dommages-intérêts. En page 24, il est prévu une clause pénale au profit du bailleur, en cas de dette locative, afin d'indemniser les dommages résultant de ces retards de paiement. Cependant, la SCI ne justifie pas du préjudice qu'elle aurait subi à la suite des retards de paiement de loyers, procédant sur ce point par une simple affirmation, sans verser de pièces justificatives. Elle n'est dès lors pas fondée à réclamer l'application des deux stipulations susvisées. Pour le même motif, il n'y a pas lieu d'accorder la SCI la somme de 10 000 euros réclamée "en réparation du préjudice subi", sans autre justification. Il ne peut être fait droit à la demande de la société GT GROUP, visant à ce que le dépôt de garantie soit déduit de l'arriéré locatif, alors que la SCI ne réclame pas paiement d'une provision à valoir sur la dette locative. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre irrépétibles. Les dépens seront mis à la charge de la société GT GROUP, sans qu'il n'ait à inclure les frais de saisie non concernés par la présente instance. Il n'y a pas lieu de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le président, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboutons la SARL MT GROUP en ses demandes et contestations ; Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 7 novembre 2019, au 13 avril 2023 ; Ordonnons l'expulsion de la SARL MT GROUP et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] ; Condamnons la SARL MT GROUP payer à la SCI FONCIERE RICHARD LENOIR une indemnité provisionnelle d'occupation, payable par trimestre et égale au montant du loyer contractuel majoré des charges, à compter du 13 avril 2023 et jusqu'à la libération des lieux ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Disons n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SARL MT GROUP aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2023, le coût de l'assignation du 1er août 2023 et de sa dénonciation des 9 et 11 août 2023 aux créanciers inscrits. Fait à Paris le 13 mars 2024, Le Greffier,Le Président, Maude DEAUVERNEGilles MALFRE