Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/07358

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/07358 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4IX AFFAIRE : S.A.R.L. CFF... C/ [M], [A], [C] [H] épouse [K] ... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 19 Novembre 2021 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 21/1669 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22.09.2022 à : Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. CFF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège N° SIRET : 354 058 885 (rcs Nanterre) [Adresse 1] [Localité 5] S.A.R.L. CEF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège N° SIRET : 377 502 190 (rcs Nanterre) [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 21078174 Assistées de Me Frédéric GODARD, avocat plaidant au barreau de Créteil APPELANTES **************** Madame [M], [A], [C] [H] épouse [K] née le 15 Juillet 1947 à [Localité 6] de nationalité Française Chez Cabinet Denise LADOUX, [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [Z], [O] [N] né le 09 Avril 1963 à [Localité 8] de nationalité Française Chez Cabinet Denise LADOUX, [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [E], [J] [N] né le 20 Août 1990 à [Localité 7] de nationalité Française Chez Cabinet Denise LADOUX, [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par : Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0020 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par 4 contrats en date des 15 mai 1990 et 9 juillet 2007, la SCI du 9 boulevard Victor, Mme [K], M. [Z] [N] et M [E] [N] ont donné à bail aux SARL CFF et CEF des locaux commerciaux situés [Adresse 4]. Par un premier acte d'huissier de justice en date du 10 mars 2021, les bailleurs ont adressé à la société CEF un commandement de payer la somme de 4 376,33 euros due au titre des loyers et charges locatives. Puis par trois actes séparés d 'huissier de justice en date du 25 mars 2021, les bailleurs ont adressé à la société CFF trois commandements de payer les sommes de 12 926,63 euros, 4 815,09 euros et 16 604,79 euros dues au titre des loyers et charges locatives. Saisi selon 4 assignations délivrées le 7 juin 2021 par les bailleurs aux sociétés CEF et CFF et par les conclusions de ces dernières déposées le 21 octobre 2021, par ordonnance contradictoire rendue le 19 novembre 2021, rectifiée le 25 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - ordonné la jonction des procédures suivies sous les références 21/1669 à 21/1672, - constaté la résiliation des contrats de baux commerciaux conclus entre Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N] et la société CFF à la date du 27 avril 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société CFF ou de tous occupants de son chef des locaux situés dans les lots 2, 3, 4, 6, 11, 48, 74, 76, 77 et 78 de l'immeuble situé [Adresse 4], - condamné la société CFF à payer à Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N], à compter du 27 avril 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, augmentés des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si les baux ne s'étaient trouve résiliés, - mis à la charge de la société CFF la somme de 57 647,68 euros à payer à Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021 à concurrence de la somme de 34 346,51 et à compter du 7 juin 2021 pour le surplus, - constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N] et la société CEF à la date du 12 avril 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société CEF ou de tous occupants de son chef des locaux situés dans les 5, 10, 36 et 66 de l'immeuble situé [Adresse 4], - condamné la société CEF (au lieu de CFF ) à payer à Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N], à compter du 12 avril 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, augmentés des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouve résilié, - mis à la charge de la société CEF la somme de 3 030,61 euros à payer à Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2021, - mis à la charge des sociétés CFF et CEF la somme de 1 500 euros à payer à Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - mis à la charge des sociétés CFF et CEF les entiers dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe le 10 décembre 2021, les sociétés CEF et CFF ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf sur la jonction. Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les sociétés CEF et CFF demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : - constater l'accord de cession de droit au bail entre les appelantes et la Pharmacie Européenne de Clichy ; - constater l'accord du bailleur sur le projet de cession de droit au bail dans les conditions convenues à l'acte et dans le courrier du 22 février 2022 ; - prendre acte du calendrier mentionné dans le courrier du 22 février 2022 ; - constater le remboursement des arriérés et des loyers en cours par le cessionnaire directement entre les mains du bailleur aux dates convenues ; à titre principal, - suspendre les effets de la clause résolutoire en vue de la réalisation du projet de cession de droit au bail ; - surseoir à statuer dans l'attente de la réalisation des conditions suspensives ; à titre subsidiaire, si la cour n'entendait pas accorder le sursis à statuer, il lui est demandé : - d'infirmer la totalité des chefs de jugement de l'ordonnance de référé prononcée le 19 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre - dont numéro RG est le 21/1669 (jonction avec RG 21/1670, 21/1671 et 21/1672) ; - d'infirmer la totalité des chefs de jugement de l'ordonnance rectificative de référé prononcée le 25 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre - dont numéro RG est le 21/02996 ; - constater que les accords entre les bailleurs, le cédant et le cessionnaire préexistaient au moment de l'audience de première instance ; - constater le règlement intégral de la dette de l'arriéré locatif ; - juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation des baux 204, 301 401 et 501 ; - débouter les parties intimées de l'intégralité des demandes formulées à l'encontre des parties appelantes. Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [K], M. [Z] [N] et M. [E] [N] demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre, rectifiée le 25 novembre 2021, en toutes ses dispositions ; y ajoutant - débouter les sociétés CEF et CFF de leur demande de sursis à statuer, et de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner in solidum les sociétés CEF et CFF à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum les sociétés CEF et CFF aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient tout d'abord, en application de l'article 74 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer qui n'a pas été formée avant toute défense au fond. Il est ensuite observé que l'acquisition des clauses résolutoires n'est pas critiquée, de sorte que bien qu'il en soit demandé l'infirmation, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre, ainsi que sur les mesures subséquentes d'indemnité d'occupation et d'expulsion. Les sociétés CEF et CFF reconnaissent être défaillantes dans le paiement des loyers et d'un arriéré à ce titre de (22 886,32 + 7 689,49 + 27 071,87 + 3 030,61) 60 678,29 euros. Elles sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire en vue de la réalisation du projet de cession de droit au bail. Les bailleurs sollicitent la confirmation de l'ordonnance, y compris sur le montant de l'arriéré locatif (57 647,68 + 3 030,61 = 60 678,29 euros) et ils entendent préciser qu'ils n'ont accepté que de reporter l'exécution de l'ordonnance critiquée et/ou celle du présent arrêt jusqu'à la cession qui devra intervenir selon eux au plus tard le 30 novembre 2022. Ils précisent qu'ils restent opposés à la suspension de la clause résolutoire, insistant sur l'existence de conditions suspensives qui pourraient faire échec à la cession et sur l'absence de preuve de leur solvabilité par les sociétés locataires. Ils précisent que ces loyers constituent leur seule source de revenus. Sur ce, L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que : 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' Selon l'article 1343-5 du code civil alinéa 1 : 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. Les sociétés CEF et CFF apportent la preuve, et les bailleurs en conviennent, de l'existence d'un accord de cession à un tiers. Cet accord prévoit le remboursement de l'arriéré par le cessionnaire. Dans ces conditions, il existe des garanties suffisantes de solvabilité des sociétés locataires qui produisent en effet la lettre d'intention qui leur a été adressée par la SELARL Pharmacie européenne de Clichy concernant l'acquisition des baux litigieux pour un prix de 380 000 euros et qui précise que l'offre sera caduque en cas de résiliation d'un des baux, et le protocole de cession sous conditions suspensives de droits au bail qui indique notamment, les conditions de paiement de prix, y compris de l'arriéré locatif dû aux bailleurs, et que l'acte réitératif devra être ratifié par les parties dans un délai de 15 jours à compter de la réalisation de la dernière condition suspensive, chacune ayant une date butoir, la dernière concernant l'autorisation de transfert géographique de l'activité de pharmacie donnée par l'ARS au plus tard le 30 novembre 2022. L'expulsion ordonnée du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ne serait donc effective qu'au 3 janvier 2023, l'arriéré devant être payé à cette date dans le cadre de la cession et la clause résolutoire étant suspendue pendant ce délai, dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt. L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Au regard de la solution adoptée, chacune des parties gardera à sa charge les dépens engagés à hauteur d'appel. L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance rendue le 25 novembre 2021en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle a, dans sa motivation, rejeté la demande de délais de paiement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer, Dit que les sociétés CEF et CFF devront s'acquitter de la provision de 60 678,29 euros avant le 2 janvier 2023 à minuit et que le loyer courant devra être réglé conformément aux dispositions des baux, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, Rappelle que si les sociétés CEF et CFF se libèrent de la dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et les bailleurs seront en droit de faire procéder à l'expulsion des sociétés CEF et CFF et de tout occupant de leur chef des locaux situés [Adresse 4], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle qu'en cas d'expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, les sociétés CEF et CFF seront condamnées à compter du jour de l'arrêté de compte, à payer aux bailleurs, par provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, des taxes et charges fixé au bail, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties supporteront la charge des dépens d'appel par elles engagés. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,