Cour d'appel, 21 juin 2022. 19/17282

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 21 JUIN 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17282 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAUAG Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2019 -Tribunal d'Instance de NOGENT SUR MARNE - RG n° 11-18-000533 APPELANTE Madame [B] [O] Née le 19 Janvier 1948 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0029 ayant pour avocat plaidant Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de Paris, toque: B313 INTIME Monsieur [U] [C] Né le 18 Mars 1936 à [Localité 5] ( TUNISIE) [Adresse 1] [Localité 3] représenté et ayant pour avocat plaidant Me Lydie KOCHMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M. François BOUYX, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 avril 1997, à effet au 1er mai 1997, Mme [B] [O] a donné à bail à M. [U] [C] un logement situé au [Adresse 1]. Le contrat s'est renouvelé régulièrement et pour la dernière fois le 30 avril 2015. Par exploit du 30 octobre 2017, Mme [O] a fait notifier à son locataire un congé pour le 30 avril 2018 motivé par la reprise personnelle au bénéfice de son fils M. [R] [J]-[O]. M. [C], âgé de 83 ans pour être né le 18 mars 1936, n'a pas libéré les lieux à la date indiquée. Par acte d'huissier du 3 mai 2018, Mme [O] a fait citer M. [C] devant le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne afin d'obtenir la constatation de la résiliation du contrat de bail par suite de la régularité du congé délivré, l'expulsion de M. [C] et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle. Par jugement du 10 mai 2019, cette juridiction a ainsi statué : Déboute Mme [O] de l'intégralité de ses demandes, Dit que le contrat de bail s'est trouvé, à compter du 1er mai 2018, reconduit pour une durée de 3 ans renouvelable dans les conditions contractuelles, Rejette la demande formée part Mme [O] au visa de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande formée par M. [C] au visa de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [O] aux entiers dépens de l'instance, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration en date du 2 septembre 2019, Mme [O] a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2022, elle demande à la cour de : Déclarer Mme [O] recevable et bien fondée en son appel, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Débouté Mme [O] de l'intégralité de ses demandes, Dit que le contrat de bail s'est trouvé, à compter du 1er mai 2018, reconduit pour une durée de 3 ans renouvelable dans les conditions contractuelles, Rejeté la demande formée par Mme [O] au visa de l'article 700 du code de procédure civile, Rejeté la demande formée par M. [C] au visa de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné Mme [O] aux entiers dépens de l'instance, Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Et statuant à nouveau, Débouter M. [C] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, Valider le congé délivré en date du 30 octobre 2017, pour le 30 avril 2018, Infiniment subsidiairement, Qu'à titre infiniment subsidiaire, Mme [O] est bien fondée à solliciter la validation du congé ainsi délivré pour l'échéance du 28 février 2021, Ordonner en conséquence l'expulsion des lieux loués, sis au 6ème étage du bâtiment E de l'immeuble du [Adresse 1], de M. [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique, Condamner M [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges en sus majorée de 10% à compter du 1er mai 2018, subsidiairement à compter du 1er avril 2021 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, Condamner M. [C] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros hors taxes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 mars 2022, M. [C] demande à la cour de : I - Sur le congé délivré le 30 octobre 2017 1°) À titre principal : Dire recevable et bien fondé M. [C] en son appel incident, Ce faisant, Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne le 10 mai 2019 et, statuant à nouveau : Dire et juger que le bail d'origine ne pouvait être renouvelé qu'à effet du 1er mars 1994, les renouvellements ou reconductions tacites ultérieurs ne pouvant avoir effet que tous les 3 ans, au 1er mars, Dire et juger nuls et de nul effet les actes de renouvellements à effet des 1er mai 1994 et 1er mai 1997, En conséquence : Dire et juger que Mme [O] ne pouvait pas délivrer congé à M. [C] pour le 30 avril 2018, 2°) À titre subsidiaire, sur l'appel principal de Mme [O] : Dire et juger que Mme [O] ne justifie pas d'un motif légitime et sérieux pour l'exercice du droit de reprise prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence : Confirmer le jugement en ce qu'il a invalidé le congé et jugé Mme [O] mal fondée en ses demandes et l'en a déboutée, II - Sur le congé délivré le 9 juillet 2020 1°) À titre principal : Juger irrecevable Mme [O] en sa demande de validation de congé, s'agissant d'une demande nouvelle en appel, 2°) À titre subsidiaire : Dire et juger que Mme [O] ne justifie pas d'un motif légitime et sérieux pour l'exercice du droit de reprise prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence : Invalider le congé délivré le 9 juillet 2020 pour le 28 février 2021, Juger mal fondée Mme [O] en sa demande de validation de congé du 9 juillet 2020 et l'en débouter, III - En toute hypothèse Débouter Mme [O] de toutes ses demandes, Condamner Mme [O] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022. SUR CE, Sur la date pour laquelle le congé a été délivré Considérant que M. [C] forme un appel incident du jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le congé délivré le 30 octobre 2017 pour le 30 avril 2018, n'a pas respecté le délai de 6 mois prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en faisant valoir qu'antérieurement aux baux conclus les 1er mai 1994 et 1997, un précédent bail avait été conclu le 1er mars 1991, de sorte que ce bail d'origine avait expiré le 28 février 1994 et que c'est par erreur que le bail conclu en 1994 et celui conclu en 1997 ont mentionné la date du 1er mai ; qu'il soutient qu'à supposer que cette date ne soit pas le fruit d'une erreur, il était impossible que le nouveau bail conclu par les parties ne prenne pas effet au 1er mars 1994, puisqu'il y avait eu un renouvellement tacite à cette dernière date ; Considérant cependant et comme l'a relevé le premier juge que les parties pouvaient valablement conclure en 1994 comme 1997 un bail à effet au 1er mai plutôt qu'au 1er mars; que cette modification de date n'a pas eu pour effet de réduire la durée du bail ; que, comme l'a constaté le premier juge, les références des indices d'indexation du loyer sont cohérentes et le locataire n'invoque aucune conséquence quant aux indices d'indexation retenus ; Que le locataire ne peut utilement soutenir qu'il aurait, à deux reprises en 1994 et en 1997, apposé sa signature sur un contrat affecté d'une erreur, pour ne s'en plaindre que vingt ans plus tard ; Que le jugement sera donc confirmé de ce chef ; Sur le caractère réel et sérieux du congé pour reprise Considérant à titre liminaire qu'il doit être précisé que l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, trouve application au présent litige, le congé ayant été délivré le 30 octobre 2017 ; Considérant que le congé délivré par Mme [O] à son locataire au bénéfice de son fils, précisait, outre l'identité de celui-ci et leur lien de parenté : « Le fils de Madame [O] a 26 ans passé, il travaille depuis deux ans et souhaite quitter le domicile parental pour acquérir son indépendance. Ses revenus ne sont pas très élevés et il aurait des difficultés à payer un loyer au prix du marché. C'est pourquoi Madame [O] souhaite le loger dans cet appartement. » ; Que le tribunal a considéré cette motivation insuffisante et vague en raison de la mention des revenus « pas très élevés » qui ne permettrait pas de s'assurer du sérieux de la difficulté alléguée de faire face à un loyer au prix du marché, et de l'emploi du mode conditionnel qui conduit à douter de la véracité ou, en tout cas, du caractère sérieux de l'assertion ; que le tribunal a en outre relevé que Mme [O] ne s'expliquait pas sur la nécessité de délivrer un congé à M. [C] par préférence aux autres occupants des biens dont elle disposerait ; Que l'appelant reprend l'argumentation soutenue par le tribunal ; Considérant que le congé pour reprise n'est pas soumis à l'exigence de la démonstration de l'impossibilité du bénéficiaire de la reprise de se loger en louant un appartement au prix du marché ; que le contrôle a priori prévu par la loi précitée du 24 mars 2014, vise le caractère réel et légitime de la non-reconduction du bail, c'est-à-dire principalement l'absence de fraude aux droits du locataire ; Qu'en l'espèce, l'appelante démontre la réalité, le sérieux et la légitimité de la délivrance du congé ; qu'il n'est en effet pas contesté que le fils de Mme [O] âgé de 26 ans réside à son domicile ; qu'il est légitime et sérieux pour un jeune homme de cet âge de souhaiter prendre son indépendance, comme il est légitime et sérieux pour sa mère de retrouver la sienne ; Considérant s'agissant de l'argumentation invoquée par M. [C], à la supposer pertinente, fondée sur le fait que Mme [O] serait propriétaire d'autres biens immobiliers que celui occupé par M. [C] et que l'appartement qu'elle habite, lequel est certes le résultat du regroupement de deux lots de copropriété mais a été transformé en un seul logement pourvu d'une seule cuisine et une seule salle de bains, que ce fait est contredit par le relevé de propriété versé aux débats par l'intimé lui-même ; que ce relevé de propriété démontre qu'elle n'est propriétaire que de son logement personnel, de celui occupé par M. [C] ainsi que du parking également donné à bail à M. [C] ; Considérant enfin, quant à la situation du bénéficiaire de la reprise, que M. [C] ne saurait utilement invoquer le fait que, déjà titulaire d'un master, celui-là a souhaité compléter sa formation universitaire en suivant les enseignements lui permettant d'obtenir un autre diplôme ; qu'aucun élément ne permet de considérer que la volonté de M. [R] [J]-[O] d'occuper le logement pour lequel congé a été donné au locataire, ne serait pas réelle, sérieuse et légitime ; Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé de ce chef et le congé délivré le 30 novembre 2017 à M. [C] validé ; Qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de l'appelante relative à la validation du second congé pour reprise au bénéfice de son fils délivré le 9 juin 2020, Considérant que l'expulsion de M. [C] sera ordonnée, que celui-ci sera condamné à verser une indemnité d'occupation à compter du 30 avril 2018 égale au montant du loyer et des charges et, à compter du mois suivant le prononcé du présent arrêt, soit le 1er juillet 2022, une indemnité d'occupation égale au montant des charges et du loyer, le montant du loyer étant majoré de 10% ; Considérant s'agissant des mesures accessoires que M. [C] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'en équité, à verser à Mme [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a, dans ses motifs, dit que le congé délivré le 30 octobre 2017 a été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du bail le 30 avril 2018 Statuant à nouveau et y ajoutant : - Déboute M. [U] [C] de ses demandes tendant à la nullité des baux conclus les 1er mai 1994 et 1997, - Déboute M. [U] [C] de sa demande tendant à dire que le congé ne pouvait lui être délivré pour le 30 avril 2018, - Constate que le congé délivré par Mme [B] [O] à M. [U] [C] le 30 octobre 2017 pour le 30 avril 2018 respecte le délai de six mois prévu par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, - Valide ledit congé délivré par Mme [B] [O] à M. [U] [C] le 30 octobre 2017 pour le 30 avril 2018, pour un logement sis à [Adresse 1], au 6ème étage, un emplacement de stationnement°225 et une cave n°124, - Constate que M. [U] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2018, - Ordonne par conséquent à M. [U] [C] et à tout occupant de son chef de libérer le logement sis à [Adresse 1], au 6ème étage, l'emplacement de stationnement n°225 et la cave n°124, - A défaut d'exécution volontaire, ordonne son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux en application des articles L 4l2-1 et R 412 -1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Rappelle que, le sort des meubles est réglé par les dispositions des articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne M. [U] [C] à verser à Mme [B] [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges, à compter du 1er mai 2018 et jusqu'au 30 juin 2022 et, à compter du 1er juillet 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant égal aux charges et au loyer courant majoré de 10%, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne M. [U] [C] à verser à Mme [B] [O] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamne M. [U] [C] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier, Le président,