Tribunal judiciaire, 12 décembre 2025. 25/00365

N° RG 25/00365 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAWM / TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 4] N° RG 25/00365 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAWM Minute n° 25/00517 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX JUGEMENT DU 12 Décembre 2025 DEMANDEUR(S) : E.P.I.C. O.P.H.A.C 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 11] représentée par Mme [B], munie d'un mandat écrit DÉFENDEUR(S) : Monsieur [A] [F] né le 02 Août 1974 à [Localité 9] (Gers), demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Alexia AUGEREAU de la SELARL ALEXIA AUGEREAU AVOCAT, avocats au barreau de CHATEAUROUX plaidant par Me SCHULETZKI, avocat associé (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-1503 du 17/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8]) Madame [C] [J] née le 07 Décembre 1996 à [Localité 7] (Cher), demeurant [Adresse 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Charlène PLESSIS Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU DÉBATS : Audience publique du : 14 Novembre 2025 DÉCISION : réputée contradictoire rendue en premier ressort, après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 février 2016, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10] a loué à M. [A] [F] et Mme [C] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 359,74 euros hors charges. Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'Indre a fait assigner M. [A] [F] et Mme [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : rejeter toutes les demandes adverses,prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement,ordonner l'expulsion des locataires et de toutes personnes se trouvant dans le logement, avec le concours de la force publique,l'autoriser à procéder au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des locataires dans tel garde-meuble désigné par eux-mêmes ou à défaut par le bailleur,supprimer ou subsidiairement, réduire dans la mesure fixée par le tribunal, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,condamner solidairement les locataires :° au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du jour du prononcé de la résiliation du bail, dans l'hypothèse où ces derniers interrompraient leurs versements, jusqu'à libération effective et définitive des lieux, ° à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 novembre 2025. À cette audience, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10], représenté par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Fondant sa demande de résiliation du bail par l'existence de troubles du voisinage, visant la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1217, 1231-1, 1728, 1729 et 1760 du code civil, il fait valoir que le locataire adopte un comportement violent verbalement envers M. [E] [G], voisin résidant dans l’immeuble situé en face du sien, et qu’il ne respecte dès lors pas son obligation de jouissance paisible. Il souligne que M. [A] [F] a été pénalement condamné pour menace de mort réitérée et menace de mort matérialisée par écrit, image ou autre objet proférées à l’encontre de M. [E] [G], ce dernier ayant depuis déposé de nouvelles plaintes contre le défendeur. M. [A] [F], représenté par son conseil, remet des conclusions dont il se prévaut et aux termes desquelles il sollicite du juge le rejet de l’intégralité des demandes du bailleur, outre la condamnation de ce dernier aux entiers dépens. Il soutient que les doléances du demandeur sont abusives et destinées à lui nuire et que lors de l’audience correctionnelle, M. [E] [G] a avoué avoir exercé des violences volontaires à son encontre le 20 juin 2021, ces violences lui ayant occasionné une fracture de la mandibule avec un hématome et une plainte ayant été déposée. Il précise que la résiliation n’est pas justifiée dès lors qu’elle est sollicitée par un unique voisin qui est l’acteur principal du contentieux et dont les plaintes n’ont pas abouti. Citée par acte délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [C] [J] ne comparaît pas, ni personne pour elle. L'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». N° RG 25/00365 - N° Portalis DBYE-W-B7J-EAWM / En application de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur a l’obligation « de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée ». Il est ainsi responsable à l'égard des tiers des troubles de voisinage causés par son locataire. En matière de troubles de voisinage, la charge de la preuve pèse sur le demandeur qui doit démontrer la réalité des nuisances, même en l'absence de toute infraction aux règlements, que ces nuisances excèdent les troubles normaux de voisinage et qu'elles sont imputables au locataire. Il appartient au juge de rechercher le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage et d’apprécier souverainement si les manquements invoqués sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l'espèce, l'article 7-2-B du contrat de bail liant les parties, relatif à la tranquillité, stipule que « Tout cas de tapage, violence, insultes, ivrognerie, fera l'objet de poursuites judiciaires en vue d'obtenir l'expulsion du locataire. […] ». En outre, il ressort des pièces du dossier qu’un jugement rendu par le tribunal correctionnel de Châteauroux le 3 mars 2025 a déclaré M. [A] [F] coupable de faits de menace de mort réitérée et de menace de mort matérialisée par écrit, image ou autre objet commis à l’encontre de M. [E] [G] le 6 octobre 2024. Il l’a également déclaré responsable du préjudice moral subi par ce dernier consécutivement à ces faits. Il est établi que ce jugement n’a pas été frappé d’appel et qu’il est désormais définitif. Par ailleurs, M. [E] [G] produit une déclaration de main courante effectuée le 14 mars 2025 et deux plaintes déposées les 20 mars 2025 et 9 avril 2025, dans lesquelles il mentionne avoir subi des insultes et de nouvelles menaces de mort de la part de M. [A] [F]. S’il n’est pour l’heure effectivement pas établi que ces plaintes donneront lieu à des poursuites judiciaires, il convient de relever que M. [A] [F] ne conteste pas leurs termes et ne remet ainsi pas en cause les dires de leur auteur quant à la perpétuation de son comportement violent. En outre, le défendeur soutient que M. [G] a avoué l’avoir violenté et qu’une plainte a consécutivement été déposée à son encontre, mais il n’en rapporte pas la preuve. L’ensemble de ces éléments conduit à estimer que les menaces de mort et insultes proférées à plusieurs reprises à l’encontre de M. [E] [G], son voisin résidant au sein du bâtiment situé en face du sien, par M. [A] [F], caractérisent un comportement violent adopté par ce dernier, qu’une condamnation pénale n’a pas permis d’enrayer. Cette attitude, d’une gravité certaine et durable au regard de la nature et de la réitération des propos tenus, constitue à la fois un manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués et un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, lequel est imputable à M. [A] [F]. Aucune méconnaissance de ses obligations de locataire n’étant en revanche reproché à Mme [C] [J], il convient de prononcer la résiliation du bail uniquement à l’égard de ce dernier et de rejeter les demandes formulées contre la défenderesse. M. [A] [F] est, du fait de la résiliation du bail, occupant sans droit ni titre du logement, ce qui constitue pour le bailleur un trouble illicite à son droit de propriété auquel il y a lieu de mettre fin en faisant droit à la demande d'expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n’apparaît toutefois pas justifié de supprimer ou même de réduire le délai suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, le maintien du locataire dans les lieux au-delà de la date de résiliation du contrat ou le défaut de restitution des clés ouvrent droit à réparation au profit du bailleur. Ainsi, M. [A] [F] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuel, soit la somme de 436,21 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [A] [F] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. En l'espèce, l'équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10] à ce titre. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, REJETTE l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Mme [C] [J] ; PRONONCE la résiliation, à compter du 12 décembre 2025, du bail conclu le 29 février 2016 entre l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10] d'une part, et M. [A] [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à M. [A] [F] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [A] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [A] [F] à verser à l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 436,21 euros, à compter du 12 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; REJETTE la demande de l'Office public de l'habitat, d'aménagement et de construction de l'[Localité 10] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [A] [F] aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. Le greffier, Le juge,