Tribunal judiciaire, 17 novembre 2025. 24/06037

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 17 Novembre 2025 N° R.G. : N° RG 24/06037 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZURF N° Minute : AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] représenté par son syndic : C/ S.C.I. CLAM 770 Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] représenté par son syndic : FONCIA AGENCE CENTRALE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 DEFENDERESSE S.C.I. CLAM 770 [Adresse 2] [Localité 3] défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant : Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Céline CHAMPAGNE, Vice-Président Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire Carole GAYET, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE, Greffière. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE La SCI CLAM est propriétaire d’un local commercial, d’un appartement, d’un local et d’un parking correspondant aux lots 28 et 68 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de la SCI CLAM dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 15 juillet 2024. Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 54 du code de procédure civile, de : « Constater que la SCI CLAM est propriétaire des lots n°28 et 68 dans la résidence sise [Adresse 7], Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son Syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE, En conséquence Condamner la SCI CLAM 770 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son Syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE les sommes de : 9.069,68 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 24 juin 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie Condamner la SCI CLAM 770 aux entiers dépens. » La SCI CLAM, assignée à étude n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater  et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée. Enfin, figurent dans le dossier de plaidoirie des pièces non numérotées et non mentionnées au bordereau (appels de fonds du 28 septembre 2025, du 01 octobre 2025 au 31 décembre 2025 et situation de compte du 01 décembre 2022 au 21 septembre 2025). Ces pièces sont par conséquent écartées des débats. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; » L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9069,68 euros au titre des charges arrêtées au 24 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale, établissant la qualité de propriété de la SCI CLAM des lots 28 et 68 - un décompte arrêté au 24 juin 2024, faisant état d’un solde débiteur de 9069,68 euros, - des appels de fonds du 1er décembre 2022 (1er trimestre 2022) au 4e trimestre 2024, - le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 14 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 mai 2022 au 30 juin 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté divers travaux. Il ressort toutefois des appels de fonds versés aux débats pour la période du 01 janvier 2024 au 30 juin 2024 et des pièces intitulés « bilan annuel des charges du 01 mai 2022 au 30 juin 2023 » que sont réclamées à la SCI CLAM des charges correspondant aux lots n°1, 51, 95 et 96. Les appels de fonds pour la période du 01 janvier 2023 au 30 juin 2023 mentionnent pour leur part les lots n°1, 28, 51 et 68 alors que ceux pour la période du 01 juillet 2023 au 31 décembre 2023 mentionnent les lots n°1, 51, 95 et 96. Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication sur ce point. Il n'est ainsi pas justifié que la SCI CLAM est bien propriétaire des lots n°1, 51, 95 et 96, nullement mentionnés sur l'extrait de matrice cadastrale produit, et ainsi que les charges réclamées ont été calculées sur la base des tantièmes attribués aux lots appartenant à la SCI CLAM. Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie donc pas d'une créance certaine, est par conséquent débouté de l'intégralité de ses demandes. Sur les demandes accessoires Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l’instance. Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ECARTE des débats les pièces non numérotées et non mentionnées au bordereau figurant dans le dossier de plaidoirie (appels de fonds du 28 septembre 2025, du 01 octobre 2025 au 31 décembre 2025 et situation de compte du 01 décembre 2022 au 21 septembre 2025) ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] au paiement des dépens de l’instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffière présente lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,