Tribunal judiciaire, 08 mars 2024. 23/01243

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] 4ème étage [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01243 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEGG Minute : 24/289 Madame [N] [K] Représentant : Me Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 217 C/ Monsieur [B] [H] Représentant : Me Loubna ZRARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0739 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Florence LOUIS Me Loubna ZRARI, Le 08 mars 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 08 Mars 2024; Sous la présidence de Monsieur Jean-Luc PAULET Magistrat Honoraire exerçant des fonctions Juridictionnelles statuant en qualité de juge des contentieux de la protection , assisté de Monsieur Yazid HAMMAOUI , Greffier Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Madame [N] [K], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7] représentée par Me Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9] représenté par Me Loubna ZRARI, avocat au barreau de PARIS D'AUTRE PART Le 31 août 2023 [N] [K] a fait assigner [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la juridiction. Elle exposait dans la citation qu'elle a acquis sur adjudication le 3 janvier 2023 des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] à [Localité 9], locaux dont [B] [H] se dit locataire en vertu d'un bail signé en 2022 ; qu'il lui est en tout état de cause redevable de divers loyers et charges, et ne s'est pas acquitté dans le délai légal de deux mois de la somme de 4.800 euros (800 euros x 6 mois) objet du commandement de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, qui lui a été délivré le 8 juin 2023, pas plus qu'il n'a justifié dans le mois que les lieux loués sont assurés. [N] [K] demandait dans ces conditions à la juridiction : - de le condamner à lui régler le montant des loyers et charges échus au mois d'août 2023 inclus, soit la somme de 6.400 euros (800 euros x 8 mois), outre intérêts au taux légal ; - de constater la résiliation du contrat de bail, et à défaut de la prononcer aux torts exclusifs de [B] [H] pour défaut de paiement des loyers et charges et « non communication de l'attestation d'assurance » ; - de l'autoriser par conséquent à le faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef ; - de dire que jusqu'à la libération des lieux il lui serait redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, de 800 euros, soit la somme qu'il avait initialement déclaré régler à l'ancien bailleur, et non celle de 450 euros dont il a fait état à l'huissier lors du constat sur requête du 23 mai 2023. [N] [K] sollicitait par ailleurs : - la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts « pour le préjudice (que [B] [H] lui) a fait subir en ne fournissant pas le bail (qui lui a été demandé au mois de janvier 2023) et en la contraignant (ainsi) à faire constater l'état d'occupation des lieux par voie d'auxiliaire de justice (constat sur requête) » ; - la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. À l'audience [N] [K] a porté la somme de 11.200 euros ses prétentions au titre des loyers et charges échus du mois de janvier 2023 inclus au mois de février 2024 inclus (800 euros x 14 mois), et a pour le surplus demandé à la juridiction de lui adjuger le bénéfice de son assignation. [B] [H] a pour sa part fait valoir : - qu'il occupe les lieux en vertu d'un bail qui lui a été consenti par le précédent propriétaire, [R] [E], le 6 mars 2022, moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une provision pour charges de 50 euros, bail « qu'aucun élément ne permet (…) de remettre en question » ; - que « surpris » par la procédure d'adjudication, dont il n'a été informé que lors de la visite du commissaire de justice le 22 décembre 2022, il a « suspendu le paiement des loyers à compter du mois de janvier 2023 », loyers « qu'il a commencé à consigner » ; - que le commandement de payer est nul pour être non seulement imprécis, mais contradictoire ; - qu'il a « bien assuré l'appartement (…) et en a justifié à son ancien propriétaire, [R] [E]» ; - qu'il connaît des difficultés financières « ne lui permettant plus d'assurer le paiement de ses échéances locatives » . Il a dans ces conditions demandé à la juridiction : - de « juger valable le bail d'habitation en date du 6 mars 2022 » ; - de prononcer la nullité du commandement de payer ; - de dire qu'il « a assuré le logement » ; - de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l'autoriser à s'acquitter de sa dette en un versement de 900 euros, puis par mensualités de 50 euros. Il a par ailleurs sollicité la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. [N] [K] a répliqué pour faire valoir qu'elle a déposé plainte pour usage de faux, dès lors que si [B] [H] a déclaré à l'huissier le 23 mai 2023 payer un loyer de 450 euros par mois, il avait déclaré à un autre huissier le 22 décembre 2022 payer à [R] [E] un loyer de 800 euros (charges comprises). SUR CE : S'il est plus que douteux que [R] [E] ait effectivement consenti à [B] [H] le bail litigieux, qui plus est moyennant un loyer mensuel de seulement 450 euros (charges comprises), il n'en demeure pas moins que [N] [K] a implicitement mais nécessairement admis que ledit bail lui est opposable, dès lors qu'elle s'en est doublement prévalue dans le commandement de payer, d'une part en y indiquant que « le montant mensuel du loyer est de 400 euros et le montant mensuel des charges de 50 euros », d'autre part en y annexant une copie de la clause résolutoire. Il s'ensuit que [B] [H] est bien redevable d'un loyer de 450 euros (charges incluses), et non de 800 euros. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.300 euros au titre des loyers et charges échus au mois de février 2024 inclus (450 euros x 14 mois), et seulement de cette somme, mais ce sans délais, ses propositions de règlement, non accompagnées du moindre début d'exécution, alors qu'il dit avoir « commencé à consigner (les loyers »), étant dépourvues de la moindre crédibilité. C'est de façon contradictoire et incohérente que [N] [K] a, dans le commandement de payer, sommé [B] [H] de payer la somme de 4.800 euros, correspondant à un loyer de 800 euros pendant six mois, alors qu'il est, comme il a été dit, mentionné dans l'acte que « le montant mensuel du loyer est de 400 euros et le montant mensuel des charges de 50 euros ». Il y a lieu dans ces conditions d'annuler ledit commandement de payer en ce qu'il vise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Cela dit il est tout à fait régulier en qu'il sommait [B] [H], en visant la clause résolutoire du bail, de justifier à la bailleresse, et ce dans le mois, que les lieux sont assurés. Or [B] [H] n'en a rien fait, ni dans le mois, ni ultérieurement, ni même à la barre, se bornant à soutenir, sans du reste le prouver, avoir justifié auprès de « son ancien propriétaire, [R] [E] », que les lieux sont assurés, alors que c'était à [N] [K] qu'il convenait de le faire, dès lors qu'il savait depuis le 16 février 2023, date à laquelle elle lui avait fait signifier le jugement d'adjudication, que c'était elle la nouvelle propriétaire des lieux. Il s'ensuit que la clause résolutoire est acquise à la bailleresse de ce chef, et surabondamment, même si tel n'avait pas été le cas, la résiliation du bail n'aurait pu qu'être prononcée aux torts exclusifs de [B] [H] pour défaut de paiement des loyers et charges d'une part, pour défaut d'assurance du logement d'autre part. Il y a lieu dans ces conditions : - d'autoriser [N] [K] à faire expulser [B] [H], ainsi que tous occupants de son chef ; - de mettre à la charge de ce dernier une indemnité mensuelle d'occupation égale : jusqu'à la date de signification du jugement au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit de 450 euros, puis à la somme de 800 euros (charges comprises) après cette date, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte. La demande de ce chef sera par conséquent rejetée. De même [N] [K] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et l'indemnité d'occupation qui lui a été allouée. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en dommages et intérêts. Il serait en revanche inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer, notamment pour « faire constater l'état d'occupation des lieux par voie d'auxiliaire de justice ». Il lui sera alloué la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, assorti de plein droit de l'exécution provisoire et mis à la disposition des parties au greffe : - Dit que le loyer du bail consenti à [B] [H] doit être considéré comme étant de 450 euros (charges comprises) ; - Condamne [B] [H] à payer à [N] [K] la somme de 6.300 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3.600 euros, et de la date de l'audience sur le surplus ; - Déclare le commandement nul et de nul effet en ce qu'il vise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; - Constate la résiliation du contrat de bail pour défaut de justification à la bailleresse dans le mois du commandement de payer de la souscription d'un contrat d'assurance en cours de validité ; - Autorise [N] [K] à faire expulser [B] [H], ainsi que tous occupants de son chef ; - Condamne ce dernier à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale : - jusqu'à la date de signification du jugement au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit de 450 euros ; - à la somme de 800 euros (charges comprises) après cette date, et ce jusqu'à libération effective des lieux ; - Le condamne en sus à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Déboute [N] [K] du surplus de ses prétentions ; - Condamne [B] [H] aux dépens. Ainsi jugé à Bobigny le 8 mars 2024. Le greffier Le juge