Tribunal judiciaire, 02 décembre 2025. 25/01897

TRIBUNAL JUDICIAIRE Palais de Justice [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 6] Références : N° RG 25/01897 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-FCQW (Code nature d'affaire : 5AA/ 0A) Grosse délivrée le à Me ROBERT Copie délivrée le à Me ROBERT - Mme [P] Mme [V] Jugement du 02 Décembre 2025 DEMANDEUR S.C.I. 6 BONS VALOTS, dont le siège social est sis [Adresse 7] Rep/assistant : Maître Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON DÉFENDEURS Madame [H] [P] née le 09 Mars 2004 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Madame [Y] [G] née le 02 Novembre 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : BALLUET Marie-Jeanne GREFFIER : [P] [Y] DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 30 Septembre 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Décembre 2025 DÉCISION : Contradictoire - premier ressort EXPOSE DU LITIGE Selon contrat du 28 juin 2022 conclu par l’intermédiaire du CABINET BENOIT, mandataire immobilier, la SCI 6 BONS VALOTS avait donné à bail à Mme [P] [H] un appartement de type F1 sis [Adresse 3] BESANCON moyennant un loyer de 360 euros outre 35 euros au titre des charges soit un total de 395.00 euros. Un engagement de caution solidaire était signé le 24 juin 2022 par Mme [G] [Y]. Un état des lieux d’entrée était réalisé le 11 juillet 2022 et un état des lieux de sortie avait été effectué le 26 août 2024. Un constat d’échec de conciliation avait été établi le 18 avril 2025. Par acte d’huissier du 15 juin 2025, la SCI 6 BONS VALOTS a saisi le Juge des Contentieux de la Protection de BESANÇON d’une demande dirigée contre Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] et sollicite au visa de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103 et 1104 et 2288 du code civil de : - condamner solidairement Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] à payer la SCI 6 BONS VALOTS la somme de 1 622.88 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, - condamner in solidum Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] à payer à la SIC 6 BONS BALOTS la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens qui comprendront le coût des frais d’exécution et d’envoi des mises en demeure (122.71 euros) conformément aux disposition de l’article 696 du code civil, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. A l’audience du 30 septembre 2025, la SCI 6 BONS VALOTS est représentée par son Conseil qui rappelle la demande soit 1 622 euros de réparations locatives et 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC, elle précise que l’état des lieux de sortie a été établi le 26 août 2024 signé par la locataire qui reconnaît les griffures de chat et que la conciliation n’a pas abouti et s’en rapporte à l’assignation. Mme [P] [H] dit que, concernant les réparations, elle ne nie pas que le papier ait été griffé par le chat mais qu’elle conteste le montant par rapport aux dégradation constatées, elle précise qu’elle était présente à l’état des lieux de sortie et dit l’avoir signé mais que le montant des réparations n’était pas écrit et que c’est cela qu’elle conteste et le fait que le montant du seul devis pour le papier peint semble exorbitant. Mme [G] [Y] remets un courrier au Conseil de la demanderesse et indique que la facture a été remise uniquement à elle et non à sa fille et que personne n’a répondu à ses mails et que pendant la conciliation, il a été dit qu’on ne pouvait pas négocier ; elle précise que la nouvelle locataire est dans le logement et qu’aucun travaux n’a été fait et conteste le montant et que l’état des lieux d’entrée a été fait par sa fille seule. Le délibéré a été fixé au 2 décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions, l’article 1353 du code civil, (ancien article 1315) rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation. Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée. Aux termes de l’article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime, actuel, direct et personnel au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Sur la somme due La SCI 6 BONS VALOTS invoque les articles 1103 et 1104 du code civil ainsi que l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir qu’en matière de réparations locatives, la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire impose à ce dernier d’apporter la preuve que les dégradations ou pertes ont eu lieu sans sa faute et que les travaux de remise en état dus à l’usage de la chose pendant la location sont à la charge du preneur. Elle rappelle que selon une jurisprudence constante de la cour de Cassation, il n’est pas nécessaire que le bailleur justifie avoir engagé les dépenses de remise en état pour en obtenir réparations. Elle précise qu’en l’espèce, la comparaison entre les deux états des lieux révèlent plusieurs désordres et notamment - au niveau des murs de l’entrée , la toile de verre est arrachée au droit de la porte ainsi qu’en bout de couloir au niveau de la cuisine, il est noté la trace de plusieurs griffures de chat - au niveau du chauffage de la SDB, il est noté l’existence de plusieurs traces et accrocs - au niveau du mur de la cuisine, l’état des lieux de sortie fait état de l’existence de nombreuses griffures sur la toile de verre ainsi qu’au niveau du radiateur et du sous radiateur - au niveau des murs du séjour : présence de nombreuses griffures sur tous les pans ainsi que dans le renfoncement et dans l’arête de celui-ci - au niveau du plafond du séjour : il est noté qu’il est sale. Elle explique que la somme de 3 809.76 euros correspond à l’option 1 du devis de l’entreprise les Petits Bricoleurs soit tarif de base 2 801.76 euros plus 1243.50 euros moins une déduction de 235.20 euros pour la salle de bains non mis à la charge de la locataire. Elle précise qu’il convient d’appliquer un taux de vétusté de 50 % et qu’il a été nécessaire de procéder à deux heures de main d’oeuvre pour le nettoyage de l’appartement (soit la somme de 78 euros) et qu’il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie de 360 euros. Elle conclut que la somme de 1 622.88 euros sera mise à la charge de Mme [P] au titre des réparations locatives déduction faite de la somme de 360 euros au titre du dépôt de garantie. Mme [P] [H] reconnaît les griffures de chat et être présente lors de l’état des lieux de sortie et l’avoir signé, elle conteste le montant du devis concernant les dégradation constatées. Dans son courrier, Mme [G] [Y] invoque l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés ou deux mois en cas de dégradations et que la réclamation de l’agence transmise le 6 novembre 2024 dépasse ce délai légal et que la facture a été envoyée par mail uniquement au cautionnaire et non à la locataire, ce qui rend la demande contestable juridiquement. Elle invoque également l’article 1730 du code civil et fait valoir que les réparations locatives doivent être proportionnelles et limitées aux dommages imputables à la locataire et qu’en l’espèce, les seules dégradations reconnues concernent des griffures de chat sur le papier peint et que l’agence n’a pas fourni de justificatifs suffisants tels que des photos avant et après les travaux clairement datées et une preuve que les travaux facturées étaient nécessaires et directement liés aux dégradations. Elle précise qu’il y a une suspicion de documents inexacts dès lors que la locataire suivante a révélé que les seuls travaux réalisés avant son entrée dans les lieux sont des travaux de peinture réalisés par un particulier à savoir son père. Mme [G] [Y] invoque l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que pendant la période de location, plusieurs problèmes sérieux ont été signalés à l’agence et notamment des défaillances électriques, chauffe-eau défaillant et la présence de rats dans la cage d’escalier et que ces manquements ont motivé le départ de sa fille et doivent être pris en compte pour relativiser la demande de l’agence. Elle produit un échange de courriels concernant la réalisation des travaux. Elle demande : - une révision ou une annulation de la facture en raison des doutes sur sa véracité et du manque de justificatifs suffisants, - une présentation claire et complètes des preuves liées aux travaux réalisés en adéquation avec les dégradations imputables à sa fille (un seul devis a été fourni), - une prise en compte des désagréments subis pendant la location qui remettent en cause la qualité du logement fourni. Selon Article 1103 du code civil Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon Article 1104 du code civil Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Selon l’ article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; L’article 1353 du code civil, (ancien article 1315) rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation. Selon l’article 1730 du code civil S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il a été jugé par la Cour d'appel de Colmar le 25 mars 2024 RG n° 22/03575 qu’en matière de réparations locatives, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et la production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée. En l’espèce, il est produit : - le contrat de bail du 28 juin 2022, - l’état des lieux d’entrée du 11 juillet 2022, - l’état des lieux de sortie du 26 août 2024, - la sommation de payer du 9 janvier 2025, - le devis LES PETITS BRICOLEURS, - le devis ELA DECORATION, - le détail des retenues. Il convient de noter que les photos produites par l’agence dans le cadre des états des lieux de sortie d’entrée et de sortie sont en noir et blanc et il est donc impossible de déterminer avec certitude les dégradations locatives invoquées. En l’espèce, la locataire a reconnu les griffures de chat et a signé l’état des lieux de sortie. Toutefois, il appert que le devis de ELA DECORATION est en date du 6 mars 2019 et adressé au Cabinet BENOIT sans référence aucune à l’adresse de l’appartement sis [Adresse 4], ni au nom du bailleur ni à celui de la locataire. En conséquence et sur le fondement de l’article 1353 du code civil, rejette la demande de la SCI 6 BONS VALOTS au titre du nettoyage d’un montant de 78 euros. Par ailleurs, le devis Les Petits Bricoleurs en date du 2 septembre 2024 versé au débat fait état d’une base d’un montant de 1 243.50 euros , d’une option 1 pour un montant de 2 801.76 euros et d’une option 2 pour un montant de 3 312.66 euros . Selon les écritures du Conseil de la bailleresse, la SCI 6 BONS VALOTS aurait retenu l’option 1 alors même qu’il ressort des pièces produites (pièce N° 7) que le devis n’avait pas été signé par le bailleur. Toutefois, ledit devis ne détaille pas, pièce par pièce, la superficie à rénover, les travaux à effectuer ainsi que le coût par m² alors que l’état des lieux de sortie fait mention : - de griffures de chat sur le mur de l’entrée étant précisé que l’état des lieux d’entrée faisait déjà état de désordres sur les murs - salle de bains : quelques traces et plusieurs accroc à la charge du locataire sortant - cuisine:griffure de toile de verre pan D et à droite du radiateur et sous radiateur à la charge du locataire sortant - séjour : nombreuses griffures sur tout les pans de murs ainsi que dans le renfoncement plus sur arête du renfoncement à la charge du locataire sortant - plafond : sale à la charge du locataire sortant alors que l’état des lieux d’entrée faisait état de légères traces dans l’ensemble , fissures en cueillie et défaut de support. Par ailleurs, en appliquant un taux de vétusté de 50 % alors même que la locataire n’était restée que deux ans dans les lieux, la vétusté étant “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » et la durée de vie théorique est utilisée pour certains éléments particuliers notamment 7 ans pour les peintures et papiers peints, la Demanderesse a ainsi reconnu un état de vétusté des matériaux et notamment de la toile de verre de l’appartement. Il est à souligner que Mme [G] [Y] ne procède que par allégations concernant la date d’envoi de la facture des travaux et les manquements du bailleur pendant la location et ne produit qu’une copie de courriels « anonymes » concernant d’éventuels travaux ; par ailleurs, il n’est pas contesté que Mme [P] [H] avait signé le contrat de location ainsi que l’état des lieux d’entrée en toute connaissance de cause. Il conviendra donc de retenir, le devis Les Petits Bricoleurs la fourniture et la pose d’une toile de rénovation pour un montant de 1244.10 euros moins un taux de vétusté de 50 % soit 622.05 euros étant précisé que le montant du dépôt de garantie de 360 euros viendra en déduction soit un reliquat de 262.05 euros dû par la locataire. Sur l’engagement de caution  La SCI 6 BONS VALOTS invoque l’article 2288 du code civil et fait valoir qu’en l’espèce, Mme [G] [Y] s’est portée caution solidaire et indivisible des obligations contractées par Mme [P] [H] en qualité de locataire pour un montant maximum de14 220 euros et conclut que : Mme [G] [Y] devra être condamnée au paiement des sommes dues par Mme [P] solidairement avec cette dernière. Article 2288 du code civil Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. En l’espèce, il est versé au débat le l’acte de caution solidaire signé par Mme [G] [Y] le 24 juin 2022. En conséquence, condamne solidairement Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] à payer la SCI 6 BONS VALOTS la somme de 262.05 euros euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie. Sur l’exécution provisoire Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Sur les demandes accessoires: Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il convient de condamner in solidum Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] à verser à la SCI 6 BONS VALOTS une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Parties perdantes, Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] seront condamnées in solidum aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] à payer la SCI 6 BONS VALOTS la somme de 262.05 euros euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ; REJETTE la demande de la SCI 6 BONS VALOTS au titre du nettoyage d’un montant de 78 euros ; REJETTE les demandes de la SCI 6 BONS VALOTS pour le surplus ; REJETTE les demandes de Mme [H] [P] pour le surplus ; REJETTE les demandes de Mme [G] [Y] pour le surplus ; CONDAMNE in solidum Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] à verser à la SCI 6 BONS VALOTS une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [P] [H] et Mme [G] [Y] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER LE JUGE