Cour d'appel, 01 février 2024. 20/03919

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 01 FEVRIER 2024 MM N° 2024/ 33 N° RG 20/03919 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYAJ S.D.C. [Adresse 4] C/ SCI TRUST Syndic. de copro. FONCIA MEDITERRANEE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice ANDRAC la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de marseille en date du 11 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03637. APPELANT Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES ' I.P.F., dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège. représenté par Me Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE SCI TRUST, [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice M. [O] [Z], domicilié en cette qualité audit siège représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE INTERVENANTE Le cabinet FONCIA MEDITERRANEE, SAS, pris en qualité de syndic de copropropriété dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités audit siège INTERVENANT VOLONTAIRE par conclusions du 13.11.2023 représenté par Me Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE : La Société Civile Immobilière Trust, ci-après la SCI Trust, est copropriétaire des lots n°175 et 177 de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 7] à [Localité 6]. Par exploit d'huissier en date du 20 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], a fait assigner la SCI Trust devant le tribunal de grande instance de Marseille devenu par la suite le tribunal judiciaire de Marseille, a'n d'obtenir, au béné'ce de l'exécution provisoire, à titre principal, sa condamnation à lui payer la somme de l0 030,88 € arrêtée au 1er janvier 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2017 ; à titre subsidiaire, la somme de 8 217,88 € arrêtée au 1er janvier 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2017, la somme de 1 800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, en toutes hypothèses, la somme de 3 000 € a titre de dommages-intérêts. La SCI Trust a constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2019. Par jugement du 11 février 2020 et après avoir écarté les conclusions de la SCI Trust, le tribunal judiciaire de Marseille a : Condamné la SCI Trust à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Immobilière Patrimoine et Finances, la somme de 994,41 euros de charges de copropriété, comptes arrêté au 1er janvier 2017, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, Condamné la SCI Trust à payer au syndicat des copropriétaires de l' immeuble dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Immobilière Patrimoine et Finances, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Immobilière Patrimoine et Finances, de ses autres demandes. Condamné la SCI Trust aux dépens et ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 13 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Immobilière Patrimoine et Finances, a relevé appel de ce jugement. Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions en date du 9 novembre 2023 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] qui demande à la cour d'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau , à titre principal, de : Déclarer recevable l'intervention volontaire du syndic Foncia Méditerranée aux lieu et place du Cabinet IPF, Condamner la SCI Trust à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Méditerranée, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, à payer la somme de 8134,75 euros au titre des arriérés de charges dues au 01/10/2023, avec budget prévisionnel au 31 décembre 2023, Ordonner le paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, A titre subsidiaire, « Si le tribunal décidait que le texte de l'article 90 a) de la loi du 13 juillet 2006 doit être interprété de façon limitative et de retrancher du principal réclamé les frais de remise de dossier et les honoraires d'avocat et de fixer la somme à réclamer à 8217,88 euros, selon décompte arrêté au 01/10/2023 avec budget prévisionnel au 31 décembre 2023, » (SIC) Condamner la SCI Trust, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer la somme principale selon décompte arrêté au 01/10/2023, avec budget prévisionnel au 31/122023, à la somme de 6321,75 euros , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2017 » Condamner la SCI Trust, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, à payer la somme de 2500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens, En toutes hypothèses : Condamner la SCI Trust, prise en la personne de son représentant légal en exercice à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 3000,00 euros au titre de dommages et intérêts Condamner la SCI Trust, prise en la personne de son représentant légal en exercice aux entiers dépens « Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir »(SIC). La SCI Trust qui a conclu le 4 septembre 2020 n'a pas réglé le droit de timbre prévu par les articles 963 alinéa 1 du code de procédure civile et 1635 bis P du code général des impôts , de sorte qu'en application des articles 963 et 964 du code de procédure civile , ses conclusions doivent être déclarées d'office irrecevables. MOTIVATION: L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ». L'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale». L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ». En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Ainsi l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil devenu 1353 nouveau du même code. En l'espèce, le tribunal a exactement retenu qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de justi'er de l'existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l' exercice a venir, le procès-verbal de l' assemblée générale de l'année suivante, la totalité, des décomptes de charges, des relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], produit notamment : - un relevé de propriété indiquant que la société Trust est propriétaire des lots de copropriété n°175 et 177, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2013 approuvant les comptes de l'exercice 2012; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2014 approuvant les comptes de 1'exercice 2013; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2015 approuvant les comptes de l' exercice 2014; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mai 2016 approuvant les comptes de l' exercice 2015 et les budgets prévisionnels 2016 et 2017; -le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mai 2018 approuvant les comptes de l'exercice 2017 et les budgets prévisionnels 2018 et 2019 -le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice 2018 et les budgets prévisionnels 2019 et 2020 -le procès-verbal de l'assemblée du 21 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice 2020 -un commandement de payer délivré le 11 mai 2016 pour la somme de 5 058,39 € au titre des charges dues au 1er avril 2016; -les appels de fonds du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2019; -un relevé de compte débiteur de la somme de 4164,90€ pour le lot n°177 au 1er avril 2020 et un relevé de compte débiteur de la somme de 19 237,72 € au 1er avril 2020, pour le lot 175; Le tribunal a cantonné la dette de la SCI Trust à la somme de 994,41 € de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er janvier 2017, pour le lot 177 et rejeté Les demandes correspondant au lot n°l75, aux motifs suivants : ' Les décomptes produits font état de soldes correspondants à une période ultérieure à la demande du syndicat. En effet, en ce qui concerne le lot n°l77, le décompte s'arrête au 16 octobre 2018 alors que la demande sollicite la condamnation du défendeur à payer les charges dues au 1er janvier 2017; ' En ce qui concerne ce lot, il apparaît donc que le solde sollicité doit être arrêté à la somme de 1 022,37 € qui est celle due suivant ce relevé au 1er janvier 2017; ' Par ailleurs, en ce qui concerne le lot n°175, il apparaît que le décompte produit n'est pas relatif à la période pour laquelle la condamnation du défendeur est sollicitée, celui-ci commençant son décompte au 1er avril 2017, soit postérieurement au 1er janvier 2017; ' Le report a nouveau indiqué dans ce décompte ne peut suffire à servir de base à la condamnation demandée, aucun détail des sommes sollicitées n' étant fourni, alors même que la présence de ce détail est indispensable au prononcé, d'une condamnation dans la mesure ou celui-ci permet de véri'er les causes des sommes appelées et de veiller à ce qu'elles correspondent à ce que le syndicat est en droit d'exiger d'un copropriétaire; ' Le seul fait que les appels de fonds soient produits est indifférent, comme le fait que les exercices en cause aient été approuvés, ces documents ne permettant pas de retracer l'intégralité des opérations du compte du copropriétaire, et, partant, de permettre d'exercer le contrôle qui est dévolu au juge et pour l' exercice duquel seul un décompte précis et relatif à la période en cause peut nous renseigner; ' Le solde débiteur du copropriétaire pour le lot n°177 n'est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend des frais d'intérêts de retard pour 2,9 €, 3,84 €, 2 €, 2,41 €, 2,41 €, 2,64 €, 3,11 €, 3,29 €, et 3,10 €; ' En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justi'ée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; ' Il est acquis que constituent des  frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n'entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l'article 700 du Code de procédure civile; ' Il est en outre constant que ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l'huissier de justice ou qui ont été exposes sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien; A hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] entend justifier de sa créance de charges, actualisée au 1er octobre 2023, en produisant, selon ses dernières écritures, un « décompte actualisé arrêté au... (pièce 15) ». Or , cette pièce 15, telle qu'elle figure au dossier et sur le bordereau de communication de pièces annexé à ces conclusions, est constitué par le contrat type de syndic de la société Immobilière Patrimoine et Finances. Il est fait état sur ce bordereau d'un « décompte actualisé du 27 octobre 2023 » qui ne figure pas au dossier déposé à la cour par le conseil du syndicat des copropriétaires. Dans ces conditions, la cour n'est pas en mesure de vérifier le détail de la créance du syndicat des copropriétaires en tenant compte des appels de charges intervenus depuis le jugement et notamment depuis le 1er avril 2020, et des paiements opérés entre temps par le débiteur. Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement sur le montant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré de charges, sans remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge du quantum des frais nécessaires exposés par le syndicat. Sur la demande de dommages et intérêts : L'article 1231-6 du code civil énonce que, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. L'alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, pas plus qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 4], ne justifie, à hauteur d'appel d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement des charges. Sur les demandes annexes : Compte tenu de l'issue du litige et de la confirmation du jugement sur les demandes principale et additionnelle, la SCI Trust supportera la charge des dépens de première instance. En revanche, chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité ne justifie pas d'aller au delà de l'application faite par le premier juge des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la SCI Trust, Confirme le jugement, Y ajoutant, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel, Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais non compris dans les dépens d'appel. Le greffier Le président