Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/04217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 1 ORDONNANCE DU :24 Juin 2024 Président :Madame BENDELAC, Juge Greffier :Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mai 2024 GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/04217 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z5J PARTIES : DEMANDERESSE S.C.P.I. EPARGNE FONCIERE, dont le siège social [Adresse 2], pris en la personne de son gérant la SAS FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Florian GONTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par Me Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE S.A.S. JOKA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Michaël ASSOULINE, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 décembre 2017, la SCPI Epargne Foncière (le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS JOKA (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] (8e étage), moyennant un loyer annuel de 14.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. La SAS JOKA a quitté les lieux le 31 décembre 2022. Par acte notarié du 31 mars 2023 la SCPI Epargne Foncière a vendu à la SA SIFER Société immobilière et financière Euro Méditerranée un ensemble immobilier comprenant un immeuble sis [Adresse 3]. La SCPI Epargne Foncière a fait délivrer à la SAS JOKA un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 16 mai 2023, pour une somme de 6964,03 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2023. Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, une saisie conservatoire a été effectuée sur le compte de la SAS JOKA détenu au crédit agricole Alpes-Provence. Cette saisie a été dénoncée au débiteur le 7 août 2023. Par acte de commissaire de Justice du 24 août 2023, la SCPI Epargne Foncière fait assigner la SAS JOKA devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de : - condamner la SAS JOKA à payer à la SCPI Epargne Foncière la somme provisionnelle de 9752,51 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023, - condamner la SAS JOKA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, - condamner la SAS JOKA au paiement d'une somme de 975 € au titre de la clause pénale, - condamner la SAS JOKA au paiement d'une somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, le procès-verbal de saisie conservatoire et sa dénonciation. La procédure a été dénoncée à la société crédit agricole Alpes-Provence et à la BNP PARIBAS Bande de détail en France, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes d’huissier du 1er septembre 2023. A l’audience du 13 mai 2024, la SCPI Epargne Foncière, représentée, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer. Elle maintient les demandes de son acte introductif d’instance et sollicite le rejet des demandes adverses. Elle fait valoir que sa créance n’est pas sérieusement contestable puisqu’elle produit le relevé des dépenses de l’immeuble pour l’année 2022, justifiant de la reddition des comptes. Elle précise avoir cédé son bien immobilier le 31 mars 2023 et que le dépôt de garantie a été transféré au nouvel acquéreur. La SAS JOKA, représentée, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement, ordonner la compensation des dettes connexes, rejeter les autres demandes et condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le montant de la reddition des charges est trois fois plus élevé que celui des années précédentes et que le bailleur ne justifie pas de ce montant. En outre, elle fait valoir qu’elle a remis un dépôt de garantie de 4200 euros à la conclusion du bail et sollicite la compensation de dettes connexes. En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2024. SUR CE, - Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Le contrat de bail du 6 décembre 2017, conclu entre la SCPI Epargne et la SAS JOKA (le preneur) concernant les locaux situés [Adresse 3] (8e étage), prévoit un loyer annuel de 14.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Aux termes de l’article 29 du contrat, le bail est consenti pour une durée de neuf années du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2026 et précise que le preneur aura la faculté de donner congé avec un préavis de six mois pour le terme de chaque période triennale du bail, soit pour le 31 décembre 2020, le 31 décembre 2023 et le 31 décembre 2026. Par courrier du 26 septembre 2022, la SAS JOKA a donné congé du contrat de bail. Elle a quitté les lieux le 31 décembre 2022. Conformément aux stipulations contractuelles, le preneur a la faculté de donner congé avec préavis de 6 mois pour le terme de chaque période triennale. Dès lors la résiliation du contrat de bail est intervenue le 31 décembre 2023 et la SAS JOKA est restée débitrice des obligations contractuelles jusqu’à cette date. La SCPI Epargne Foncière ayant vendu le bien immobilier par acte de notarié du 31 mars 2023, elle est bien fondée à demander l’arriéré locatif à la SAS JOKA jusqu’au 31 mars 2023. Il résulte de l’examen du décompte que la SCPI Epargne Foncière sollicite la somme totale de 9752,51 TTC au titre de l’arriéré locatif, comprenant un montant de 2788,48 euros TTC de reddition de charges 2022. Le relevé des dépenses de l’immeuble sis [Adresse 3] ainsi que le relevé individuel de charge concernant les lots loués à la SAS JOKA démontrent que la somme de 2323,73 € HT est due par le locataire au titre des charges 2022. La somme est donc ainsi justifiée. L'obligation du locataire de payer la somme de 9752,51 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31 mars 2023, n’est donc pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS JOKA à payer à la SCPI Epargne Foncière la somme provisionnelle de 9752,51 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 mars 2023, échéance du 1er trimestre 2023 inclus. - Clause pénale : La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point. - Sur la compensation : Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu, sauf exceptions, qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. En l’espèce, conformément aux stipulations contractuelles, le preneur a la faculté de donner congé avec préavis de 6 mois pour le terme de chaque période triennale. Dès lors la résiliation du contrat de bail est intervenue le 31 décembre 2023 et la SAS JOKA est restée débitrice des obligations contractuelles jusqu’à cette date. Or la SCPI Epargne Foncière ayant vendu le bien immobilier par acte de notarié du 31 mars 2023, le dépôt de garantie prévu au contrat de bail a été transféré au nouvel acquéreur, conformément aux dispositions de l’acte notarié. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties. - Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SAS JOKA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 mai 2023. Les actes d’exécution ne sont en revanche pas inclus dans les dépens. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS JOKA ne permet d’écarter la demande de la SCPI Epargne Foncière formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Condamnons la SAS JOKA à payer à la SCPI Epargne Foncière à titre provisionnel la somme de 9752,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêtés au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date de l'assignation ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; Condamnons la SAS JOKA à payer à la SCPI Epargne Foncière la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Condamnons la SAS JOKA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 16 mai 2023 ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIERE LA JUGE